【文章內(nèi)容簡介】 CCTI定位推導思路市市 場場 態(tài)態(tài) 勢：勢：即宏觀狀態(tài)和趨勢，研究分析商業(yè)地產(chǎn)宏即宏觀狀態(tài)和趨勢，研究分析商業(yè)地產(chǎn)宏觀態(tài)勢，在宏觀上找到足夠的信息支持。觀態(tài)勢，在宏觀上找到足夠的信息支持。消消 費費 者：者：要真正做到要真正做到 “以人為本以人為本 ”，對消費者的研究，對消費者的研究非常重要。消費者調(diào)研的關鍵是發(fā)現(xiàn)真實非常重要。消費者調(diào)研的關鍵是發(fā)現(xiàn)真實及潛在需求，尋找打動消費者的價值點。及潛在需求，尋找打動消費者的價值點。 競競 爭爭 環(huán)境：環(huán)境：了解市場現(xiàn)有競爭者情況及特征，把握項了解市場現(xiàn)有競爭者情況及特征，把握項目未來市場競爭環(huán)境和競爭對手，作出對目未來市場競爭環(huán)境和競爭對手，作出對應的競爭戰(zhàn)略。應的競爭戰(zhàn)略。自身資源：自身資源：項目地塊優(yōu)劣勢、項目自身狀況、企業(yè)自身優(yōu)勢以及企業(yè)能夠控項目地塊優(yōu)劣勢、項目自身狀況、企業(yè)自身優(yōu)勢以及企業(yè)能夠控制的一切用于項目的資源，以及結合項目自身資源的制的一切用于項目的資源，以及結合項目自身資源的 SWOT分析分析 。 市場態(tài)勢 （ Trend） 消費者 （ Consumer） 競爭環(huán)境 （ Competitor）自身資源（ Item self）低層商鋪投資者調(diào)查項目所在位置及邊情況特別是交通情況和人流情況及商業(yè)氛圍、適宜經(jīng)營的業(yè)態(tài)等項目定位及以后經(jīng)營情況的預期。 準確的市場定位則可以保證以后的經(jīng)營和實現(xiàn)投資收益。商鋪所在區(qū)域的市政規(guī)劃內(nèi)容。 商鋪實際還有使用年限。是否售后包租及返租比例和年限。 是否引入第三方責任擔保。建議 3：有獨立經(jīng)營可能的街鋪最受投資者歡迎投資者投資商業(yè)時考慮因素 ◇ 項目的開發(fā)商實力開發(fā)商是否曾有操作商鋪的經(jīng)驗； ◇ 將來的商業(yè)經(jīng)營管理公司和物業(yè)管理公司； ◇ 項目價值情況：售價 ( /㎡ ) 及租價 (100500元 /㎡ )；周圍商鋪售價 (2元萬 ㎡ )及周圍商鋪租價 (100500元 /平方米 )商鋪使用率； ◇ 如果商鋪的位置面向開闊的使用空間，客戶流又比較簡單合理的話，就能更有效提高商鋪的受 歡迎程度。建議 1：做坎式街鋪能增加行人道面積有沒有自主權，自主權越高，收益越單純；商鋪是不是統(tǒng)一管理，商鋪面積是否可以自由分割；在商業(yè)經(jīng)營不好的情況下，自己獨立經(jīng)營的可行性有多大。一樓的商鋪往往最好租，租金也高，特別是臨街的鋪位，即使整個商業(yè)經(jīng)營不好，還可以獨立經(jīng)營，對投資者也最有保障。建議 2：從銷售上考慮盡可能多做街鋪低層買鋪考慮因素分析 解析 1：投資者最看重位置和人流 量；項目周邊人流量目前較小。解析 2： 65%購鋪總價在 30100萬之間，建議鋪位面積不宜過大解析 3： 97%的投資者不考慮二層及以上鋪位；建議商業(yè)層數(shù)不宜過高。低層買鋪考慮因素分析建議 4： 54%的接受內(nèi)鋪，做內(nèi)鋪的可銷售性大價格定位： 83%不能接受購鋪單價在觀點提煉： 客戶希望層高達到 6米；進深比例在 1:4之內(nèi)；一樓商鋪以及街鋪客戶較容易接受；多數(shù)客戶能承 受 50100萬之間的商鋪二層以上鋪位不受歡迎。53市場空白分析 1市場表現(xiàn) 本項目的機遇?本項目處在未成熟的龍泉商圈內(nèi)，擁有眾多的消費者；?未來區(qū)域道路、停車改善，地鐵通車，為區(qū)域帶來更多人群；?本項目可以依托區(qū)域巨大的人流，發(fā)展收益更高的購物中心商業(yè)，而不必完全依賴于百貨此類主力店；?關鍵詞：購物中心?同創(chuàng)城市綜合體、國投大廈、銀河城市綜合體、第九空間、皇冠國際等是將構成世紀廣場未來傳統(tǒng)高檔購物商圈；?未來有較多定位為國際一線品牌。?本項目所處的龍泉驛都大道商業(yè)氛圍稍差，會影響品牌商戶的初步判斷；?項目具有利用現(xiàn)有氛圍向高檔商場沖刺的良好機遇；?項目可以定位為以國際二線品牌為主，部分為較普及的和未進入龍泉的國際一線品牌。關鍵詞：與國際接軌的中高檔次?龍泉目前商業(yè)類型主要以百貨為主，缺乏購物中心；?現(xiàn)有大型商業(yè)內(nèi)主要以商品零售為主，餐飲、娛樂比例低；?龍泉經(jīng)濟發(fā)展快，人均收入和消費支出增長快，預計到項目開業(yè)時消費理念將有別于目前。?集購物、餐飲、娛樂休閑為一體、帶來全新消費理念的購物中心具有較好的發(fā)展前景；關鍵詞：全新的消費理念?龍泉收入較高消費能力強的人群主要集中在 3040歲，其中較大部分對品牌認知度低；而且龍泉也缺乏國際知名時尚品牌，品牌重復度高。?未來隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，收入高人群趨向更年輕，同時有更多 70年代末和 80年代初的消費者將成為消費主體和時尚輿論主導者，國際時尚品牌將成為未來主要消費對象；?到項目開業(yè)時，新一撥國際時尚品牌將由北京向龍泉等二線城市拓展；?龍泉老城區(qū)商業(yè)存在正規(guī)的商場品牌不時尚，時尚的服飾無牌子，檔次低；缺乏時尚品牌集中地。?將本項目客戶群定位為家庭月收入 5000元以上、 3040歲的時尚人群；?利用未來龍泉品牌更新?lián)Q代機會，打造流行時尚基地，與現(xiàn)有商場形成競爭差異；關鍵詞：年輕時尚人群，時尚風向標市場空白分析 2商業(yè)部分項目定位建議：? 將本項目打造成為集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的綜合購物中心；? 以國際二線品牌和國際時尚品牌為主的時尚前沿基地；? 整個商場為體現(xiàn)時尚、娛樂、教育、家庭的 “時尚家庭育樂館 ”。? 商業(yè)定位的差異化特征：252。 主題不同，消費體驗不同252。 更加時尚，品牌店的升級252。 業(yè)態(tài)之間的融合，餐飲與娛樂、餐飲與購物的融合252。 細節(jié)的關注，設計細節(jié)，業(yè)態(tài)布局細節(jié)，例如在運動用品層，布置一個小足球場市場表現(xiàn) 本項目的機遇?主體消費人群 75％以上為在婚，有自己獨立的家庭；?其中， 3040歲的人群孩子年齡主要在 012歲之間，孩子的投入是這個家庭階段的重要投入；?龍泉大型商業(yè)內(nèi)雖有部分提供兒童商品或者兒童娛樂，但缺乏綜合；?本項目高層可以針對兒童需求，打造集兒童早教、娛樂、服飾、餐飲以及學習用品為一體的兒童天地；?同時還可以突出家庭的概念；關鍵詞：現(xiàn)代家庭生活方式，寓教于樂?龍泉消費餐飲和娛樂頻次高，消費金額也較高；餐飲娛樂消費強；?餐飲、娛樂消費的主要目的是朋友聚會；?將摒棄純粹的娛樂和純粹的餐飲，將餐飲和娛樂在同一空間內(nèi)組合，與娛樂相組合的也不再是快餐類設施；?充分滿足消費者朋友聚會的餐飲娛樂需求。關鍵詞：朋友共享的娛樂空間，精彩的周末?健身和美容、 spa逐漸成為龍泉人重要的業(yè)余健康休閑 ?提供健身、美容、 spa休閑空間關鍵詞：健康的生活態(tài)度，女性增美空間市場空白分析市場表現(xiàn) 本項目的機遇?世紀廣場有龍威大酒店、天倫大酒店、博瑞花園酒店、星光花園酒店、鑫朝酒店等眾多中高檔酒店；?驛都大道處于成都與龍泉方向，是成都來往必經(jīng)之路；?臨近地鐵站和汽車站，有較多流動人群；本項目具有發(fā)展酒店的良好條件?龍泉高檔、國際知名管理公司管理的三星級酒店入住率較好，目前四星級高檔酒店具有一定發(fā)展空間；?未來四星級酒店規(guī)劃項目多，未來競爭激烈；?本項目臨主干道，交通條件較好；周邊景觀逐漸變好；本項目不建議發(fā)展四星級酒店?本項目所在區(qū)域商務酒店多，缺乏星級酒店；?現(xiàn)有經(jīng)營較好的龍威大酒店，為北京金長城知名酒店管理公司管理；發(fā)展國際知名酒店管理公司管理的三星級酒店具有一定的機遇?項目周邊流動人口逐漸增多多，中等檔次酒店具有較好的需求；?有較多老酒店賓館和酒店式公寓提供針對中等檔次的住宿需求，但這部分酒店缺乏良好的服務水平；?經(jīng)濟型酒店是未來中等檔次酒店發(fā)展趨勢，以其經(jīng)濟的價格、良好的配套、舒適的環(huán)境以及精簡的配套成為原有賓館的重要替代品。?本項目的購物中心能為酒店提供良好的配套，降低配套設施所帶來的成本。?經(jīng)濟型酒店管理公司對發(fā)展前景好的項目具有投資的可能。本項目具有發(fā)展經(jīng)濟型酒店的良好機遇和利益酒店定位酒店建議定位： 四星級精裝修酒店，四星級服務標準市場空白分析市場表現(xiàn) 本項目的機遇?世紀廣場商圈是龍泉的三大商務圈，本項目處在世紀廣場商圈內(nèi)；?世紀廣場商圈的平均未來入住水平高于其他商圈；?處于交通要道，出行便利；?有眾多的商業(yè)、酒店等配套設施，商務配套條件好；?根據(jù)龍泉與成都相比，經(jīng)濟發(fā)展后，寫字樓需求有極大增長。?本項目具有發(fā)展辦公物業(yè)的良好機遇；?可以吸納分布在周邊老舊寫字樓和中檔賓館酒店的客戶；?未來在地鐵 2號線和龍泉汽車站等交通條件和可視性好的區(qū)域，將興建較多的地標性高檔寫字樓，未來高檔寫字樓競爭激烈；?本項目臨主干道，交通條件和可視性很好，作為寫字樓定位地標性；?中檔寫字樓需求層面廣，高檔寫字樓發(fā)展前，中檔寫字樓將得到充分發(fā)展；?本項目現(xiàn)有條件不太適宜發(fā)展高檔寫字樓；?發(fā)展中檔寫字樓具有較好的市場機會；?周邊的公寓有較大部分發(fā)展成以中高檔住宅為主，有較多中小型公司選擇在此區(qū)域辦公，商務公寓具有較好的發(fā)展條件；?較多商住公寓原來設計功能以居住為主，辦公條件較差；?龍泉區(qū)域寫字樓性價比較高、提供優(yōu)惠貸款條件的純辦公的商務公寓市場反響好。?較大部分商務公寓空間缺乏變化，部分躍層公寓層高低，層高僅 3米；?發(fā)展提供更低首付、針對中小型公司的純辦公的商務公寓具有較好機會；?可以開發(fā)部分性價比較高、空間富于變化的 loft商務公寓；?本項目處于龍泉未來商業(yè)聚集區(qū)，區(qū)域內(nèi)將聚集有眾多品牌，品牌代理商戶在此區(qū)域辦公具有便利性；?商圈所帶來巨大人流，也是針對個人消費者的旅游、教育培訓、出國咨詢、產(chǎn)品直銷等公司辦公的重要場所。?品牌公司、針對個人消費的相關公司以及分布在周邊老舊寫字樓和賓館的公司將是本項目未來的主要客戶。寫字樓定位寫字樓定位建議：中檔寫字樓，高檔服務標準市場空白分析市場空白點分析總結：? 綜合上述市場空白分析，本項目適合發(fā)展中高檔的購物中心、中檔寫字樓、四星級酒店、經(jīng)濟型酒店。? 根據(jù)上述物業(yè)及客戶特征，本項目將成為集購物、餐飲、休閑娛樂、辦公為一體的綜合商貿(mào)平臺。? 根據(jù)項目規(guī)模條件，本項目適合發(fā)展兩種方案的綜合體：– 方案一（出售）：購物中心、中檔寫字樓、四星級酒店和經(jīng)濟型酒店為一體的綜合體；– 方案二（針對投資者）：購物中心、中檔寫字樓、四星級酒店為一體的綜合體；– 方案三（加速資金回籠）：購物中心、 loft商務公寓、四星級酒店和中檔寫字樓為一體的綜合體? 相比較而言，方案一的市場風險更小；方案二更有利于提升項目的整個檔次；方案三有利于加快資金回籠。項目功能定位 1整體定位：根據(jù)市場空白分析，本項目適宜發(fā)展集購物、休閑、娛樂、辦公、 loft商務公寓的綜合體，成為世紀廣場商圈引領型的商貿(mào)綜合平臺。作為方案一商貿(mào)綜合平臺內(nèi)各物業(yè)之間的良性互動關系如下：寫字樓/loft商務公寓經(jīng)濟型酒店4星級酒店商業(yè)商貿(mào)綜合平臺提升檔次提供客源提升形象酒店客戶層面的延伸提供客源提升便利提供消費人群提供便利配套和辦公客戶提供客源提供便利配套提供便利配套提升檔次項目功能定位 2? 作為方案二商貿(mào)綜合平臺內(nèi)各物業(yè)之間的良性互動關系如下：loft商務公寓 寫字樓酒店商業(yè)商貿(mào)綜合平臺提升檔次提供客源提升檔次和服務水平為長期客人提供更好居住環(huán)境提供客源提升檔次提供消費人群提供便利配套和辦公客戶提升商場形象，提供客源提供便利配套提供便利配套提升檔次項目規(guī)模定位規(guī)模建議：? 根據(jù)所做的市場研究內(nèi)容，將本項目各部分物業(yè)的規(guī)模和目標客戶建議如下：物業(yè)類型 規(guī)模 備 注商業(yè) 約 ㎡?現(xiàn)有龍泉商業(yè)基本在 67層，不建議樓層過高，避免人流難以上去；?建議地上 8層，地下一層；?持有出租，初期首層平均租金在 1520元 /㎡ 天，開業(yè)后逐漸提升租金?平均租金 1530元 /㎡ /天。酒店 ㎡ ， 300個房間?酒店檔次不建議過高，定位為四星級，但聘請國際知名的酒店管理公司；?客戶主要針對商務和會議客戶；客房價格在 400420元 /晚寫字樓 ㎡?寫字樓中高檔次；如果建筑高度允許，可以做部分 loft的商務公寓；?除部分商場管理公司和業(yè)主自用外，目標客戶主要針對品牌代理公司、貿(mào)易類公司、針對個體的旅游、留學咨詢等、廣告、律師等咨詢顧問公司，吸引部分區(qū)域老舊寫字樓內(nèi)的國際知名公司；?寫字樓如果可租可售，售價在 60007500元 /㎡左右，租金在 800850元 /㎡ /年（使用面積，含物業(yè)管理費）；?loft商務公寓部分全出售，售價在 65008000元 /㎡左右方案一：經(jīng)濟型酒店1萬㎡ ㎡ 300400