【文章內(nèi)容簡介】 成交價： 956 出讓時間： 2022126 上海綠地項目土地 土地面積： 92557 容積率： 總建面： 成交價： 6510 出讓時間： 202249 新加坡吉寶項目土地 土地面積： 50782 容積率： 總建面： 成交價： 5950 出讓時間： 20221015 內(nèi)蒙古伊泰項目土地 土地面積： 53894 容積率： 總建面： 成交價： 7600 出讓時間： 20221015 新鴻基項目土地 容積率： 總建面： 95（住宅） 成交價： 2769 出讓時間： 20221217 仁恒項目土地 土地面積： 119043 容積率： 總建面： 成交價： 4382 出讓時間： 20221217 信和項目土地 土地面積： 244359 容積率： 總建面： 成交價： 3390 出讓時間： 2022720 九龍倉項目土地 土地面積： 104931 容積率： 總建面： 成交價： 4837 出讓時間： 202218 陽光 100項目土地 土地面積： 6萬 容積率： 總建面： 成交價： 2500 出讓時間： 2022625 未來高端公寓市場競爭激烈 居住格局正在改變 ?規(guī)劃發(fā)展 ?住宅市場分析 ?土地分析 ?競品分析 Part 1 經(jīng)營定位 Part 2 環(huán)境分析 Part 3 區(qū)域分析 Part 4 項目本體分析 Part 5 項目定位 Part 6 開發(fā)思路 ?客戶分析 住宅市場 成交分析 274 3,727 11,203 2,878 1,844 520 255 143 0 2022 4000 6000 8000 10000 1202250 ㎡ 以下 5070709090110110130130150150170170㎡ 以上 2022年 111月城東商品住宅成交面積段 795 3391 6730 2889 1683 1898 2027 770 661 0 1000 2022 3000 4000 5000 6000 7000 800040005000500060006000700070008000800090009000100001000011000110001202212022以上 2022年 111月城東商品住宅成交單價段 344 1,897 3,479 4,094 3,897 2,860 2,588 712 561 191 43 178 0 1000 2022 3000 4000 500030萬以下 30萬 50萬 40萬 50萬 50萬 60萬 60萬 70萬 70萬 80萬 80萬 100萬 100萬 120萬 120萬 150萬 150萬 180萬 180萬 200萬 200萬以上 2022年 111月城東商品住宅成交總價段 成交以 50110m單價 500011000元、總價 40100萬為主。 住宅市場 在售樓盤 華潤 24城 毛坯（少量精裝） 10482 紫東芯座毛坯 7328 萬科魅力之城 毛坯， 7842 首創(chuàng)國際城 毛坯， 5826 新里柏仕公館毛坯， 7240 萬科金潤華府毛坯， 12022 華潤翡翠城毛坯（少量精裝）11871 摩瑪城 毛坯 9217 瑞升望江橡樹林 毛坯， 9571 上海東韻 毛坯， 9085 東湖 成仁路片區(qū) 東方新城片區(qū) 萬年場片區(qū) ?項目周邊在售樓盤主要集中在萬年場、東方新城和東湖 成仁路片區(qū)， 除華潤兩項目有少量精裝外，其余均以毛坯為交房標準； ?依樓盤品質(zhì)和定位，能與項目形成競爭關(guān)系的主要是華潤 24城。 數(shù)據(jù)來源：成都市房管局、搜房等 項目名稱 項目地址 開發(fā)商 檔次 已推房源戶型特征 （截止 2022年 12月 16日） 客戶特征 隆鑫 九熙一期 成華城東 路 29號 成都金房 中低檔 7080㎡套一變套二，約卙 75%；少量 90100㎡套二約 25% 城東首次置業(yè)客戶為主 首創(chuàng)國際城三期 成華區(qū)東三環(huán)路成渝立交橋外側(cè) 首創(chuàng)置 中低檔 80110㎡套三約 60%， 5080㎡套一、套二約 40% 城東首次改善客戶為主 新里 柏仕公館 成華區(qū)蜀都大道東延線東三環(huán)內(nèi)側(cè) 綠地 中檔 70110㎡的套二約 42%， 90130㎡的套三約 39%， 5060㎡套一約 19% 城東首次改善客戶為主 華潤翡翠城 錦江區(qū)二環(huán)東五段 華潤 中高檔 7092㎡的套一約 46%， 70121㎡的套二約32%， 8090㎡的套三約 12% 市區(qū)改善性需求、投資客戶為主 摩瑪城 錦江區(qū)二環(huán)東五段 黃和 中檔 4859㎡的套一約 10%， 6385㎡的套二約59%， 86112㎡的套三約 31% 城東首次置業(yè)客戶、首次改善和投資客戶為主 瑞升望江橡樹林 錦江區(qū)二環(huán)東五段 瑞升 中高檔 81110㎡的套二約 70%， 80150㎡的套三約 29%， 260㎡以上的躍層約 1% 城東首次置業(yè)客戶，首次改善和投資客戶為主 萬科 金潤華府二期 錦江東二環(huán)靜康路中段 萬科 中高檔 6070㎡套一約 36%， 6090㎡套二約50%,7090㎡套三約 14% 城東首次置業(yè)客戶、首次改善和投資客戶為主 上海東韻 成華區(qū)東三環(huán)路成渝立交橋外側(cè) 成都新 東方 中檔 6074㎡的套一約 20%， 8090㎡的套二約55%， 115130㎡套三約 25% 城東首次置業(yè)、首次改善客戶為主 華潤 二十四城二期 錦江區(qū)龍舟路 華潤 中高檔 6080㎡的套一約 28%， 8690㎡的套二約63%， 117144㎡套三約 9% 城東首改、市區(qū)改善性需求、投資客戶為主 紫東芯座 成華區(qū)二環(huán)路東三段 成發(fā) 中檔 70110㎡的套二約 42%， 90130㎡的套二約 39%， 5060㎡套一約 19% 城東首次置業(yè)、首次改善客戶為主 萬科 魅力之城四期 東二環(huán)雙慶路 16號 萬科 中高檔 79100㎡的套二約 49%， 90160㎡的套三約 45%， 120230㎡套四及以上約 6% 市區(qū)改善性客戶為主，部分投資 住宅市場 在售樓盤 ?城東住宅項目中， 2房占比最大，約 47%；其次是 3房，約 24%；還有約 20%的 1房； ?通過城東整體配比可看出，城東主要以首次臵業(yè)的剛需客戶和首次改善住房的客戶為主。 城東住宅項目戶型配比 20%47%24%5%4%一房比例 二房比例三房比例 四房比例五房及以上比例住宅市場 戶型配比 東湖國際戶型 1 房 1 房變 2 房或 3 房 3 房變 4 房 躍層戶型區(qū)間 57 89 134 8 9 2 2 4實得面積 57 105 152 1 4 1 3 1 0占比 53% 35% 11% 1%華潤二十四城戶型 1 房變 2 、 3 房 2 房 2 房變 5 房 3 房戶型區(qū)間 7 4 8 9 8 6 9 0 117 1 1 7 1 4 4實得面積 8 7 1 3 0 170占比 28% 63% 3% 6%上海東韻戶型 1 房 2 房 3 房變 4 房戶型區(qū)間 6 5 7 0 87 122實得面積 6 9 7 6 94 137占比 19% 49% 33%華潤翡翠城戶型 1 房 1 房變 2 、 3 房 2 房 2 房變 4 房 3 房 4 房 5 房 躍層 聯(lián)排 / 疊加戶型區(qū)間 4 5 5 7 7 8 8 9 7 8 9 7 118 1 0 3 2 1 6 1 3 8 1 8 5 1 6 6 2 8 0 8 6 2 8 5 300實得面積 4 5 5 7 9 5 1 0 5 8 4 9 7 135 1 0 3 2 6 0占比 5% 14% 20% 3% 37% 10% 2% 9% 1%龍湖三千城戶型 2 房 2 房變 3 房 3 房變 4 房 3 房 4 房 躍層戶型區(qū)間 79 7 7 9 6 1 3 8 1 4 5 1 2 7 1 3 6 1 3 7 1 7 5 1 6 4 2 1 1實得面積占比 10% 70% 5% 7% 4% 4%住宅市場 戶型配比 城東住宅項目中，兩房占比最大，考慮到贈送面積，實得面積達到功能性三房標準。 ?規(guī)劃發(fā)展 ?土地分析 ?住宅市場分析 ?競品分析 Part 1 經(jīng)營定位 Part 2 環(huán)境分析 Part 3 區(qū)域分析 Part 4 項目本體分析 Part 5 項目定位 Part 6 開發(fā)思路 位置 成華二環(huán)路東三段 開發(fā)商 華潤置地（成都）實業(yè)有限公司 占地面積 839畝（ ） 總建筑面積 約 2,100,000平方米 住宅總建筑面積 1,500,000平方米 物業(yè)組合 住宅、大型商業(yè)中心、酒店、寫字樓 物業(yè)形態(tài) 22棟高層電梯公寓（一、二期） 樓層數(shù) 32層（高層電梯公寓） 總戶數(shù) 20220戶左右 容積率 4（一、二期） 建筑密度 23%（一期）、 27%（二期 A地塊）、 25%（二期 B地塊） 車位 一期： 2,105個 二期： 2,670個 (其中：標準車位 1,670個，微型車位 300個，豪華車位 300個，微型 +標準子母車位 200個，標準 +標準子母車位 200個 )，非機動車停車位 2,861個 車位配比 1： （一期）、 1:（二期） 竣工時間 2022年 12月（一期）， 2022年 5月（二期） 物業(yè)管理公司 成都華潤置地物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費 /平方米 /月 交房標準 清水 配套零售 （預(yù)計 2022年底營業(yè)） 其他配套設(shè)施 ? 金蘋果幼兒園、 1所市政小學(xué)、 1個體育活動中心、 1個博物館、 1個集貿(mào)市場以及 1個貫穿項目南北的 5萬平米中央公園。 華潤二十四城 華潤二十四城 1期 2期 N 競品分析 項目概況 作為片區(qū)標桿性樓盤，市場定位、客戶來源有直接競爭關(guān)系 住宅 零售 /酒店 學(xué)校 社區(qū)設(shè)施 華潤二十四城 用地規(guī)劃 項目臨二環(huán)路外圍設(shè)臵萬象城、酒店、寫字樓等物業(yè)，形成城東商業(yè)中心，向內(nèi)以住宅為主，配以學(xué)校、會所等配套。 項目規(guī)劃評價 ?從總體規(guī)劃布局上看，沿二環(huán)路以及雙桂路由商業(yè)、寫字樓、酒店等高密度建筑物組成，開發(fā)強度由高到低，形成外圍密集，中心稀釋的建筑形態(tài)，這樣可形成外圍人氣聚集、中心低密度化的居住氛圍，中心的低密度空間將所有社區(qū)融合為一體。 ?一期 11棟相同高度的高層住宅采用與中國院落式布局相似的設(shè)計，形成三個圍合式組團，實現(xiàn)大社區(qū)內(nèi)也擁有較好的私密空間。 ?二期采取大圍合全景規(guī)劃，形成一條大型中庭景觀，以運動為主題，引入下沉式網(wǎng)球場、休閑廣場等景觀。 建筑高度由高到低 1期平面圖 2期平面圖 華潤二十四城 規(guī)劃及景觀 ArtDeco建筑風(fēng)格，“古典三段式”，通過色彩、材質(zhì)的對比，強調(diào)基座、墻身、屋頂立面 建筑風(fēng)格 ArtDeco 建筑層高 層高 3米，入戶大堂挑高 梯戶數(shù) 2梯 4戶， 2梯 5戶， 2梯 6戶 建筑 材料 外墻 天然石材，劈開磚 進戶門 鋼質(zhì)防盜門 窗材 鋁合金窗 電梯品牌 廣州日立（ /秒） 華潤二十四城 建筑風(fēng)格 32萬㎡萬象城、 5萬㎡中央公園、 2個幼兒園、 1所市政小學(xué) 物業(yè)配套 內(nèi)容 園林景觀 保留原巟廠地塊內(nèi)原生態(tài)景觀、樹木和部分巟業(yè)廠房、巟業(yè)機床、瞭望塔等原地塊歷史特征。 ,以健康生態(tài)的運動游泳池為主的多樣靈動水景園林 ,豐富的植被體系構(gòu)筑地形起伏、層次豐富的坡地景觀。 智能化設(shè)施 紅外線，閉路電視監(jiān)視儀器，保安 24小時輪流巡邏，門禁系統(tǒng)， IC博停車系統(tǒng) 車位 地下車庫，車為配比為 1： 物業(yè)管理 華潤物業(yè)管理公司，物管費 /平方米 月 社區(qū)生活配套 自身涵蓋 60萬㎡萬象商業(yè)， 2個幼兒園， 1所市政小學(xué)， 1個體育活動中心，1個単物館， 1個集貿(mào)市場以及 1個貫穿項目南北的 5萬㎡中央公園。 周邊生活配套 國美、蘇寧電器電器賣場，家樂福、北京華聯(lián)、 SM城市廣場等大型賣場。區(qū)域內(nèi)教育配套有 51中、 12中華智中學(xué)、錦江育才中學(xué)、雙林中學(xué)、雙林小學(xué)、水碾河