【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 規(guī)模 品牌物管服務(wù) 各類(lèi)配套實(shí)現(xiàn)進(jìn)度 建筑風(fēng)格 園林景觀 較低覆蓋率 關(guān)注度分類(lèi) 一類(lèi)關(guān)注點(diǎn) 二類(lèi)關(guān)注點(diǎn) 三類(lèi)關(guān)注點(diǎn) 目標(biāo)客戶群臵業(yè)關(guān)注點(diǎn) —— 臵業(yè)中心區(qū)的新安客戶 45 臵業(yè)本地的本地客戶－關(guān)注點(diǎn) ? 舒適的居住環(huán)境 ? 社區(qū)檔次及口碑（關(guān)乎身份與面子） ? 戶型格局及功能 ? 朝向 ? 景觀（園景或山景） ? 完善的生活配套（寶城情結(jié)，“一站式”生活方式） ? 社區(qū)規(guī)模 ? 開(kāi)發(fā)商品牌 ? 物管品牌及服務(wù) ? 內(nèi)部環(huán)境打造 ? 交通體系（地鐵利好） 本項(xiàng)目產(chǎn)品打造需遵循的 “ 指導(dǎo)原則 ” (本項(xiàng)目打造必須符合的標(biāo)準(zhǔn)） 臵業(yè)中心區(qū)的本地客戶－關(guān)注點(diǎn) ? 戶型創(chuàng)新元素 ? 戶型贈(zèng)送面積比例 ? 社區(qū)配套設(shè)施 外來(lái)客戶（地鐵站點(diǎn)）－關(guān)注點(diǎn) ?便利的交通連接 ?離辦公地點(diǎn)或原居住地點(diǎn)近 ?物業(yè)“保值”、“升值”的潛力 ?“一站式”生活方式（綜合體） ?完善的周邊配套（資源中心） 目標(biāo)客戶群臵業(yè)關(guān)注點(diǎn)匯總 46 住宅規(guī)劃發(fā)展 住宅產(chǎn)品打造（硬件）分析 住宅客戶資源 本項(xiàng)目戶型 定位及規(guī)劃 ?戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu) ?主流面積區(qū)間 ?主力戶型產(chǎn)品 ?產(chǎn)品創(chuàng)新 /附加值（中心區(qū)項(xiàng)目借鑒） 知己知彼 —— 由于新安近年來(lái)的供應(yīng)量緊缺，而中心區(qū)由于集中供應(yīng)，產(chǎn)品創(chuàng)新處于市場(chǎng)領(lǐng)先水平，使得有臵業(yè)需求的新安客戶大量流向中心區(qū)；為使本項(xiàng)目能成功截流新安客戶，借鑒中心區(qū)的產(chǎn)品打造十分必要。 47 面積區(qū)間（㎡） 33 35 37 39 41 43 45 50 55 60 65 67 70 74 76 80 85 88 90 93 95 97 98 102 105 110 115 120 125 130 135 140 145 150 155 160 165 170 175 180 185 190 200 210 220 240 260 3002022 御景臺(tái)新安湖花園冠城世家澎泊白金時(shí)代公寓融景園都市翠海鴻景園香繽廣場(chǎng)泰華俊庭2022202220222022兩房 三房 四房 單房 /一房 五房及復(fù)式 主力戶型 新安區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)（二手項(xiàng)目） —— 戶型配比（面積區(qū)間） 【 一房 戶型面積區(qū)間 】 跨度為 33－ 50㎡ ；主力面積段為 33－ 43㎡ 。 48 面積區(qū)間（㎡） 33 35 37 39 41 43 45 50 55 60 65 67 70 74 76 80 85 88 90 93 95 97 98 102 105 110 115 120 125 130 135 140 145 150 155 160 165 170 175 180 185 190 200 210 220 240 260 3002022 御景臺(tái)新安湖花園冠城世家澎泊白金時(shí)代公寓融景園都市翠海鴻景園香繽廣場(chǎng)泰華俊庭2022202220222022兩房 三房 四房 單房 /一房 五房及復(fù)式 主力戶型 新安區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)（二手項(xiàng)目） —— 戶型配比（面積區(qū)間） 【 兩房 戶型面積區(qū)間 】 跨度為 50－ 90㎡ ；主力面積段為 74－ 85㎡ 。 49 面積區(qū)間（㎡） 33 35 37 39 41 43 45 50 55 60 65 67 70 74 76 80 85 88 90 93 95 97 98 102 105 110 115 120 125 130 135 140 145 150 155 160 165 170 175 180 185 190 200 210 220 240 260 3002022 御景臺(tái)新安湖花園冠城世家澎泊白金時(shí)代公寓融景園都市翠海鴻景園香繽廣場(chǎng)泰華俊庭2022202220222022兩房 三房 四房 單房 /一房 五房及復(fù)式 主力戶型 新安區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)（二手項(xiàng)目） —— 戶型配比（面積區(qū)間） 【 三房 戶型面積區(qū)間 】 跨度為 80－ 150㎡ ；主力面積段為 97－ 125㎡ 。 50 面積區(qū)間（㎡） 33 35 37 39 41 43 45 50 55 60 65 67 70 74 76 80 85 88 90 93 95 97 98 102 105 110 115 120 125 130 135 140 145 150 155 160 165 170 175 180 185 190 200 210 220 240 260 3002022 御景臺(tái)新安湖花園冠城世家澎泊白金時(shí)代公寓融景園都市翠海鴻景園香繽廣場(chǎng)泰華俊庭2022202220222022兩房 三房 四房 單房 /一房 五房及復(fù)式 主力戶型 新安區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)（二手項(xiàng)目） —— 戶型配比（面積區(qū)間） 【 四房 戶型面積區(qū)間 】 跨度為 120－ 185㎡ ；主力面積段為 135－ 155㎡ 。 51 面積區(qū)間（㎡） 33 35 37 39 41 43 45 50 55 60 65 67 70 74 76 80 85 88 90 93 95 97 98 102 105 110 115 120 125 130 135 140 145 150 155 160 165 170 175 180 185 190 200 210 220 240 260 3002022 御景臺(tái)新安湖花園冠城世家澎泊白金時(shí)代公寓融景園都市翠海鴻景園香繽廣場(chǎng)泰華俊庭2022202220222022兩房 三房 四房 單房 /一房 五房及復(fù)式 主力戶型 新安區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)（二手項(xiàng)目） —— 戶型配比（面積區(qū)間） 【 五房及復(fù)式 戶型面積區(qū)間 】 跨度為 130－ 300㎡ ；主力面積段為 180－ 230㎡ 。 52 新安區(qū)早年供應(yīng)的高端項(xiàng)目中，以舒適型享受型大三房、大四房產(chǎn)品為主力戶型產(chǎn)品；大戶產(chǎn)品比例大于中心區(qū)項(xiàng)目 新安區(qū) 中心區(qū) 碧海中心區(qū) 新安區(qū) 中心區(qū) 碧海中心區(qū) 戶型 面積跨度 （㎡） 面積跨度 （㎡） 面積跨度 （㎡） 主力面積區(qū)間 （㎡） 主力面積區(qū)間 （㎡） 主力面積區(qū)間 （㎡） 一房 33－ 50 31－ 65 33－ 73 33－ 43 35－ 50 33－ 45 兩房 50－ 90 67－ 95 65－ 90 74－ 85 73－ 82 70－ 79 三房 80－ 150 88－ 170 85－ 125 97－ 125 95－ 130 95－ 120 四房 120－ 185 110－ 190 130－ 185 135－ 155 140－ 180 130－ 145 五房或復(fù)式 130－ 300 120－ 320 135－ 260 180－ 230 200－ 280 200－ 240 【 新安區(qū)與中心區(qū) /碧海中心區(qū)戶型面積區(qū)間匯總 】 53 中心區(qū)產(chǎn)品打造 —— 戶型創(chuàng)新（產(chǎn)品附加值）借鑒 ?項(xiàng)目名稱(chēng)：天悅龍庭 ?創(chuàng)新元素：戶型 —— “ 廊院 ” （位于走廊的6米露臺(tái)） ?創(chuàng)新者：中原建筑中心 ?市場(chǎng)反應(yīng)：認(rèn)籌火爆，首次采用 “ 封籌 ” 方式處理；實(shí)現(xiàn)高銷(xiāo)售額，快速回籠資金。 “ 戶型 ” 創(chuàng)新 —— 實(shí)現(xiàn)溢價(jià)及高銷(xiāo)售速度的利器 ` 中心區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)以創(chuàng)新著稱(chēng)。 54 “ 戶型 ” 創(chuàng)新 —— 實(shí)現(xiàn)溢價(jià)及高銷(xiāo)售速度的利器 ?項(xiàng)目名稱(chēng)：泰華陽(yáng)光海項(xiàng)目 ?創(chuàng)新元素：戶型 —— “ 露臺(tái) ”（ 7米高，可封隔 2間房間使用，或開(kāi)揚(yáng)客廳空間） ?市場(chǎng)反應(yīng)：此戶型銷(xiāo)售一支獨(dú)秀，于2022年下半年實(shí)現(xiàn) “ 逆市走牛 ” 。 中心區(qū)產(chǎn)品打造 —— 戶型創(chuàng)新（產(chǎn)品附加值）借鑒 中心區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)以創(chuàng)新著稱(chēng)。 55 “ 戶型 ” 創(chuàng)新 —— 實(shí)現(xiàn)溢價(jià)及高銷(xiāo)售速度的利器 ?項(xiàng)目名稱(chēng)：西岸官邸 ?創(chuàng)新元素：戶型 —— “ 凹陽(yáng)臺(tái) ”（ N+1戶型） ?市場(chǎng)反應(yīng)：小戶型價(jià)格標(biāo)竿。 中心區(qū)產(chǎn)品打造 —— 戶型創(chuàng)新（產(chǎn)品附加值）借鑒 中心區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)以創(chuàng)新著稱(chēng)。 56 “ 戶型 ” 創(chuàng)新 —— 實(shí)現(xiàn)溢價(jià)及高銷(xiāo)售速度的利器 ?項(xiàng)目名稱(chēng)：檳城西岸 ?創(chuàng)新元素：戶型 —— “ 雙層入戶花園 ” （ 6米高， 16－ 21㎡ ，“ N+2” 戶型 —— 1房變 3房， 2房變 4房， 3房變 5房） ?市場(chǎng)反應(yīng)：銷(xiāo)售速度快，實(shí)現(xiàn)高銷(xiāo)售單價(jià)。 54－ 58㎡ 中心區(qū)產(chǎn)品打造 —— 戶型創(chuàng)新（產(chǎn)品附加值）借鑒 中心區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)以創(chuàng)新著稱(chēng)。 57 ?項(xiàng)目名稱(chēng)：富通城 3期－世界公寓 ?創(chuàng)新元素：戶型 —— “ 小復(fù)式 ” （ 49－ 60㎡ ） ?市場(chǎng)反應(yīng)：實(shí)現(xiàn)高額銷(xiāo)售單價(jià)。 “ 戶型 ” 創(chuàng)新 —— 實(shí)現(xiàn)溢價(jià)及高銷(xiāo)售速度的利器 中心區(qū)產(chǎn)品打造 —— 戶型創(chuàng)新（產(chǎn)品附加值）借鑒 中心區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)以創(chuàng)新著稱(chēng)。 58 【 小結(jié) 】 ?中心區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)以創(chuàng)新著稱(chēng)； ?縱觀中心區(qū)各大樓盤(pán)產(chǎn)品（無(wú)論大戶型、小戶型）， 戶型創(chuàng)新 是實(shí)現(xiàn)高額利潤(rùn)及高銷(xiāo)售速度的利器； ?而戶型創(chuàng)新 又以 大面積的功能性贈(zèng)送 為“法寶” —— 6米露臺(tái)、雙層入戶花園、內(nèi)庭院（凹陽(yáng)臺(tái)）、凸窗（窗臺(tái)或落地凸窗）等； ?通過(guò)贈(zèng)送，購(gòu)買(mǎi) N房可實(shí)現(xiàn) N+1或 N+2戶型 的使用效果。 中心區(qū)產(chǎn)品打造 —— 戶型創(chuàng)新（產(chǎn)品附加值）借鑒 59 住宅規(guī)劃發(fā)展 住宅產(chǎn)品打造（硬件）分析 住宅客戶資源 本項(xiàng)目戶型 定位及規(guī)劃 ?戶型定位及規(guī)劃原則 ?戶型定位 /配比 ?住宅規(guī)劃布局 60 本項(xiàng)目戶型定位原則 定位原則 設(shè)臵目的 本項(xiàng)目住宅體量較大（ 265400㎡ ），決定了本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品將實(shí)現(xiàn)較為豐富的產(chǎn)品組合 ； 根據(jù)前期溝通結(jié)果：本項(xiàng)目（ ABD地塊）戶型定位為中大戶型產(chǎn)品，以中大戶型為主力戶型。 設(shè)臵樹(shù)立項(xiàng)目形象 ,拔高項(xiàng)目整體檔次的戶型 (少量 )，如舒適型中大戶型、頂層復(fù)式等 標(biāo)竿產(chǎn)品 設(shè)臵原則 創(chuàng)新產(chǎn)品 /補(bǔ)缺型產(chǎn)品 設(shè)臵原則 設(shè)臵創(chuàng)新戶型產(chǎn)品，或補(bǔ)缺型產(chǎn)品，引領(lǐng)市場(chǎng)，提升產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)力 主流產(chǎn)品 設(shè)臵原則 設(shè)臵片區(qū)主力暢銷(xiāo)戶型產(chǎn)品（大量），抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 五房及少量復(fù)式戶型 主流三房、四房戶型為主力戶型， 輔以主流兩房戶型等 “ 功能性贈(zèng)送 ” 戶型或其他創(chuàng)新戶型 戶型設(shè)臵 61 本項(xiàng)目戶型定位及規(guī)劃布局原則 C D 幼兒園 小學(xué) 1. 大戶型 布局： A/B地塊臨近靈芝公園一側(cè) ，由于擁有稀缺自然資源，景觀優(yōu)勢(shì)明顯，整體地塊素質(zhì)最優(yōu)，建議布臵大戶型產(chǎn)品； 2. 中大戶型 布局： ABD地塊靠園林中心位臵 ，自然景觀資源缺乏，可通過(guò)社區(qū)園林景觀營(yíng)造，整體地塊素質(zhì)次優(yōu)，建議布臵中大戶型產(chǎn)品； 3. 小戶型 布局： 沿創(chuàng)業(yè)路一側(cè) ，由于受灰塵、噪音及本項(xiàng)目街鋪等不利因素影響，整體地塊素質(zhì)較差，建議布臵小戶型產(chǎn)品。 大戶 中小戶 中大戶 62 本項(xiàng)目戶型定位 方案一（銷(xiāo)售方案） —— 根據(jù)中原雙拼大戶操作經(jīng)驗(yàn)，建議設(shè)臵“雙拼四房”戶型以解決 9070政策限制下，中大戶型產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題 說(shuō)明：舒適型兩房設(shè)臵內(nèi)庭院（凹陽(yáng)臺(tái)），可封改為一個(gè)房間，成為 “ 小三房 ” ，既可滿足小三房客戶需求，又可同時(shí)滿足舒適型兩房客戶需求， “ N＋ 1” 戶型靈活多變，市場(chǎng)接受度高，風(fēng)險(xiǎn)低。 戶型 面積區(qū)間 戶均面積 面積比 套數(shù)比 套數(shù)五房（大平面） 170190 180 7% 4% 107五房（復(fù)式） 220－ 230 225 1% 1% 13137143 140 21% 15% 401150－ 160 155 16% 10% 267112118 115 14% 12% 320122128 125 8% 6% 160舒適型兩房（可改小三房） 7985 82 16% 20% 534緊湊型兩房 6369 66 10% 15% 401一房 39－ 43 41 7% 17% 454總套數(shù) 2670四房三房63 C D 幼兒園 小學(xué) 大戶 中小戶 中大戶 1. 五房（大平面及復(fù)式） 2. 四房 150－ 160㎡ 3. 四房 137－ 143 ㎡ （設(shè)臵此戶型的 40％） 4. 三房 122－ 128㎡ 此區(qū)共 707套 1. 四房 137－ 143㎡ （設(shè)臵此戶型的 60％） 2. 三房 112－ 118㎡ 3. 小三房 79－ 85 ㎡ （設(shè)臵此戶型的 50％） 此區(qū)共 828套 1. 一房 39－ 43㎡ 2. 緊湊兩房 63－ 69㎡ 3. 小三房 79－ 85 ㎡ （設(shè)臵此戶型的 50％） 此區(qū)共 1121套 戶型 面積區(qū)間 戶均面積 面積比 套數(shù)比 套數(shù)一房 39－ 43 41 7% 17% 454緊湊型兩房 6369 66 10% 15% 401舒適型兩房（可改小三房） 7985 8