【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 持續(xù)增長(zhǎng)（參見(jiàn)圖 1）。 　　圖 1：成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在固定資產(chǎn)中所占比例走勢(shì)分析 　　資料來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)局 　　土地成本的大幅增長(zhǎng)是推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅提高的重要因素之一。2022 至 2022 年間，成都地價(jià)上漲 40%。2022 年１－５月，在開(kāi)發(fā)投資完成額中，％，土地成本占投資完成額的比例為％。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。　　2）外來(lái)資金對(duì)房地產(chǎn)投資的影響越來(lái)越大。 　　成都房地產(chǎn)整體市場(chǎng)的另一個(gè)特點(diǎn)則是外來(lái)資金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的影響越來(lái)越大。根據(jù)戴德梁行研究顧問(wèn)部－北亞區(qū)對(duì)多年市場(chǎng)動(dòng)態(tài)趨勢(shì)進(jìn)行分析可得知：自 1992 年華新國(guó)際進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場(chǎng)至 2022 年春，入駐成都的外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總數(shù)為 53 家，入市資金已超過(guò)人民幣 100 億元。第一、外來(lái)開(kāi)發(fā)商的介入直接推動(dòng)土地價(jià)格上漲；第二、樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)、相對(duì)品質(zhì)的提升與外來(lái)大品牌的影響勢(shì)必導(dǎo)致房?jī)r(jià)的快速上漲。 　　3）成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系趨于平衡 　　圖 2：成都五城區(qū)房地產(chǎn)總體供應(yīng)銷售表 　　資料來(lái)源：成都市房管局 　　由上圖可以看出，從 2022 年開(kāi)始，在宏觀調(diào)控等各種影響因素的作用下，一方面，市場(chǎng)需求受到抑制，成交面積增幅放緩。2022 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。年商品房的成交量同比增長(zhǎng) 2％，增幅下降 10％。 另一方面，五城區(qū)商品房供應(yīng)面積增長(zhǎng)較快，2022 年的供應(yīng)同比增長(zhǎng) ％，增幅為 2022 年的一倍。成交增幅的放緩和供應(yīng)增幅的加快，使供求關(guān)系逐漸趨于平衡。在 2022 年，供應(yīng)面積開(kāi)始超過(guò)交易面積，供銷比快速上升為 。 　　4）競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，市場(chǎng)細(xì)分必須更加明確 　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，土地獲得的難度和成本加大，開(kāi)發(fā)商必須更加注重樓盤(pán)品質(zhì)、塑造自身品牌，向著精細(xì)化、個(gè)性化發(fā)展，以便在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，因此，市場(chǎng)細(xì)分必須更加明確。 　　住宅市場(chǎng) 　　住宅作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中重要的分類市場(chǎng)，其市場(chǎng)走勢(shì)對(duì)整個(gè)行業(yè)產(chǎn)生深刻的影響。下圖反映了 2022 年2022 年上半年五城區(qū)住宅的供銷走勢(shì)。2022 年2022 年，五城區(qū)的新增供應(yīng)面積均小于銷售面積，尤其在 2022 和 2022 年，需求增加明顯，五城區(qū)供需矛盾較為突出。2022 年供應(yīng)面積增大，超過(guò)銷售面積，供需矛盾有所緩解。 　　圖 3：住宅市場(chǎng)供銷售情況（2022 年2022 年上半年） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料?！　≠Y料來(lái)源：成都房管局 　　在價(jià)格方面，住宅交易價(jià)格逐年攀升，2022 年漲幅為近幾年最大，進(jìn)入 2022 年，住宅均價(jià)的漲幅受到宏觀調(diào)控等多方面影響開(kāi)始放緩。 　　圖 4：住宅均價(jià)（2022 年2022 年上半年） 　　資料來(lái)源：成都房管局 　　預(yù)測(cè)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料?！　?　　根據(jù)近三年五城區(qū)的土地供應(yīng)規(guī)模（20222022 年土地供應(yīng)量分別為 、 和 萬(wàn)平方米），可以預(yù)測(cè)，在住宅市場(chǎng)保持平穩(wěn)發(fā)展的情況下，住宅供應(yīng)理論上仍然會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)。 　　。 　　根據(jù)近三年來(lái)購(gòu)房者需求變化趨勢(shì)，可以預(yù)測(cè)，未來(lái) 13 年內(nèi)，隨著城市化進(jìn)程的加快、人居環(huán)境的改善，將會(huì)吸引更多的外地人，需求將持續(xù)上漲。但在國(guó)家宏觀調(diào)控和購(gòu)房成本提高等因素的影響下，上漲幅度將趨于平緩。 　　，但漲幅放緩。 　　根據(jù)近幾年價(jià)格走勢(shì)和目前市場(chǎng)需求，我們預(yù)測(cè)住宅價(jià)格將繼續(xù)上漲。但由于受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，漲幅將有所放緩。 　　甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng) 　　由于成都目前缺乏真正意義上的甲級(jí)寫(xiě)字樓，我們對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的選取是在參考國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)上做出的。 　　根據(jù)我們 Q2 季度做出的最新統(tǒng)計(jì)，成都目前投入使用的甲級(jí)寫(xiě)字樓總共有 7 座，其中 5 座位于 CBD 區(qū)域內(nèi)（川信大廈、城市之心、時(shí)代廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng)和冠城大廈），2 座位于 SBD 區(qū)域內(nèi)（威斯頓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。聯(lián)邦大廈和開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)），總存量面積為 278，995 平方米，平均租金為 元/平方米/月，空置為 ％。IT，銀行和電子企業(yè)是成都甲級(jí)寫(xiě)字樓的主要客戶。下圖顯示了成都甲級(jí)寫(xiě)字樓 1998 年2022 年第二季度的租金變化情況?？梢钥闯觯啥技准?jí)寫(xiě)字樓的租金保持著平穩(wěn)上漲。 　　圖 5：甲級(jí)寫(xiě)字樓租金變化（1998 年2022 年上半年） 　　資料來(lái)源：戴德梁行研究顧問(wèn)部 　　由 19982022 年第二季度甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)、占用和空置變化情況（圖 6）可以看出，從 1998 年2022 年，甲級(jí)寫(xiě)字樓都基本處于一個(gè)供需平衡的情況下。而 2022 年和 2022 年上半年供銷比和空置的上升主要是因?yàn)樾氯胧械娜齻€(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓（時(shí)代廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。和匯日央擴(kuò)國(guó)際廣場(chǎng)還處于市場(chǎng)吸納階段，因此造成短期的供銷比和空置率上升。 圖 6：19982022 年第二季度甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)、占用和空置變化情況　　資料來(lái)源：戴德梁行研究顧問(wèn)部 　　預(yù)測(cè)： 　　隨著外來(lái)知名企業(yè)的增多和企業(yè)擴(kuò)張需求的增大，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求將進(jìn)一步增大，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)看好。 　　商業(yè)市場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的需求從 2022 年開(kāi)始明顯地顯現(xiàn)出來(lái)。2022 年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比上升 ％，銷售金額同比增長(zhǎng) ％，被稱為成都商業(yè)地產(chǎn)年。然而，進(jìn)入 2022年以后，過(guò)度的開(kāi)發(fā)導(dǎo)致了供銷比從 2022 年的 直接上漲到，供應(yīng)增長(zhǎng)過(guò)快，需求出現(xiàn)疲軟，商業(yè)用房空置面積大幅增加。2022 年，政府加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，減少部份盲目投資，開(kāi)始消化之前商業(yè)存量，2022 年上半年，商業(yè)用房的供應(yīng)面積同比下降明顯，為 ％，銷售面積同比下降 ％，標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入理性發(fā)展階段。 　　圖 7：20222022 年上半年商業(yè)用房供需情況分析 　　資料來(lái)源：成都房管局 　　在價(jià)格方面，2022 年的商業(yè)物業(yè)均價(jià)上漲了 個(gè)百分點(diǎn)，漲幅為近幾年最大。2022 年，在國(guó)家宏觀調(diào)控作用下，商業(yè)物業(yè)均 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。價(jià)下降了 ％，下降幅度明顯。在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的理性調(diào)整以后，2022 年商業(yè)物業(yè)價(jià)格開(kāi)始有所上升，市場(chǎng)開(kāi)始回暖（圖 8）。 　　資料來(lái)源：成都房管局 　　預(yù)測(cè)： 　　，新的商業(yè)格局將逐漸形成。 　　《成都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》，成都市的主城區(qū)將形成1 個(gè) CBD（中央商務(wù)區(qū)），6 大組團(tuán)中心，19 個(gè)區(qū)域商業(yè)中心（例如:光華、紅牌樓商業(yè)中心等）和 100 個(gè)左右的社區(qū)中心，因此，新生的商業(yè)片區(qū)將成為新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)（例如：發(fā)展中的第四商圈――金沙片區(qū)）。 　　二手房市場(chǎng)（商品房） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料?！　∠聢D為 20222022 年上半年五城區(qū)二手商品房成交比較。由此可以看出二手房在 2022 年和 2022 年間成交量增加迅速，市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。由于受到宏觀調(diào)控等影響，2022 年二手商品房增速明顯放緩。到 2022 年上半年 4 月份，二手房市場(chǎng)悄然回暖。但 5 月6 月，受到營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整的影響，二手房成交量不斷下滑。7 月8 月，由于為了避開(kāi)即將開(kāi)征的個(gè)人所得稅，二手房交易量短期內(nèi)有所上漲。目前，大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)二手房市場(chǎng)抱持幣觀望態(tài)度。 　　圖 9：20222022 年上半年二手商品房成交情況 　　資料來(lái)源：成都房管局 　　預(yù)測(cè) 　　隨著新一輪宏觀調(diào)控的到來(lái)，二手房市場(chǎng)的未來(lái)有待觀望。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。小戶型市場(chǎng)分析需求市場(chǎng)特征消費(fèi)者的需求很大程度上會(huì)影響到市場(chǎng)供應(yīng)的發(fā)展方向，及具體項(xiàng)目的定位，針對(duì)小戶型購(gòu)買(mǎi)客戶的需求特征調(diào)查和分析，我們發(fā)現(xiàn)有如下特征：1. 目前成都市小戶型物業(yè)的消費(fèi)群體構(gòu)成特征目前成都市小戶型市場(chǎng)所針對(duì)的消費(fèi)群主要是：投資型需求者、處于創(chuàng)業(yè)狀態(tài)的中高收入年輕單身貴族、每年產(chǎn)生的大量新婚青年、外地來(lái)蓉務(wù)工的白領(lǐng)階層和處于求學(xué)狀態(tài)的部分大學(xué)生。通常，小戶型物業(yè)都會(huì)有較為完善的配套設(shè)施，當(dāng)家庭人口只有一個(gè)或兩個(gè)時(shí)，這種小面積的住宅是適合的，但隨著家庭人口的增加，小戶型物業(yè)的功能更多的就轉(zhuǎn)為了投資。所以說(shuō)，小戶型物業(yè)本身并不是過(guò)渡型的產(chǎn)品，只是居住在里面的人是過(guò)渡變化的。2. 年輕一族是小戶型物業(yè)最重要的一支市場(chǎng)消費(fèi)支撐力量新一代的白領(lǐng)完全改變了傳統(tǒng)的財(cái)富概念和人生概念，把握當(dāng)下、享受人生成為時(shí)尚白領(lǐng)、小資們的人生口號(hào)，個(gè)性化、獨(dú)立化生活理念使大批年輕人成為置業(yè)生力軍，支撐了小戶型項(xiàng)目的發(fā)展空間；單身貴族、眾多的新婚青年和部分大學(xué)生，或希望能夠擁有屬于自 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。己的獨(dú)立空間，或因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力不夠，不能購(gòu)買(mǎi)大戶型住宅，因而各類型的小戶型物業(yè)正好能夠滿足他們的要求，成為他們進(jìn)行“梯度”置業(yè)的首選。3. 投資市場(chǎng)是小戶型市場(chǎng)的另一個(gè)重要的支撐點(diǎn)投資小戶型比投資高檔物業(yè)回報(bào)更高，未來(lái)租務(wù)市場(chǎng)更廣闊，而且投資門(mén)檻更低，用相對(duì)較低的投入，獲得相對(duì)較高的投資回報(bào)，因而倍受投資者青睞。4. 影響小戶型物業(yè)消費(fèi)者的幾個(gè)關(guān)鍵性因素：地段、交通、各項(xiàng)生活配套設(shè)施、工作性質(zhì)小戶型住戶最大的的特點(diǎn)是――年輕的上班族。這類人對(duì)城市公共交通的依賴性較強(qiáng)，而且對(duì)生活配套設(shè)施要求也較高，所以小戶型對(duì)地帶的分布，明顯地表現(xiàn)出聚居性，一般分為三類：第一類：鬧市中心，包括 CBD 區(qū)域和市中心；處于鬧市區(qū)的小戶型項(xiàng)目有著極高的投資效益，而且處于交通、商業(yè)、各種配套成熟的區(qū)域，無(wú)論是生活還是工作都極為便利。對(duì)居住在這些區(qū)域的年輕人而言，時(shí)間是非常寶貴的。他們寧肯在市中心購(gòu)買(mǎi)或租賃價(jià)格高一些的小戶型物業(yè)，也不愿將時(shí)間花在乘車(chē)上下班的路上。第二類：城市交通車(chē)站附近；年輕的上班一族買(mǎi)不起市中心的房子，但又要每天準(zhǔn)時(shí)到市中心上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房