【文章內(nèi)容簡介】 持續(xù)增長（參見圖 1）。 　　圖 1：成都房地產(chǎn)開發(fā)在固定資產(chǎn)中所占比例走勢分析 　　資料來源：成都統(tǒng)計局 　　土地成本的大幅增長是推動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅提高的重要因素之一。2022 至 2022 年間，成都地價上漲 40%。2022 年１－５月，在開發(fā)投資完成額中，％，土地成本占投資完成額的比例為％。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?！　?）外來資金對房地產(chǎn)投資的影響越來越大。 　　成都房地產(chǎn)整體市場的另一個特點則是外來資金對房地產(chǎn)開發(fā)投資中的影響越來越大。根據(jù)戴德梁行研究顧問部－北亞區(qū)對多年市場動態(tài)趨勢進(jìn)行分析可得知：自 1992 年華新國際進(jìn)入成都房地產(chǎn)市場至 2022 年春，入駐成都的外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)為 53 家，入市資金已超過人民幣 100 億元。第一、外來開發(fā)商的介入直接推動土地價格上漲；第二、樓盤競爭、相對品質(zhì)的提升與外來大品牌的影響勢必導(dǎo)致房價的快速上漲。 　　3）成都房地產(chǎn)市場供求關(guān)系趨于平衡 　　圖 2：成都五城區(qū)房地產(chǎn)總體供應(yīng)銷售表 　　資料來源：成都市房管局 　　由上圖可以看出，從 2022 年開始，在宏觀調(diào)控等各種影響因素的作用下，一方面，市場需求受到抑制，成交面積增幅放緩。2022 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。年商品房的成交量同比增長 2％，增幅下降 10％。 另一方面，五城區(qū)商品房供應(yīng)面積增長較快，2022 年的供應(yīng)同比增長 ％，增幅為 2022 年的一倍。成交增幅的放緩和供應(yīng)增幅的加快，使供求關(guān)系逐漸趨于平衡。在 2022 年，供應(yīng)面積開始超過交易面積，供銷比快速上升為 。 　　4）競爭日漸激烈，市場細(xì)分必須更加明確 　　隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，土地獲得的難度和成本加大，開發(fā)商必須更加注重樓盤品質(zhì)、塑造自身品牌，向著精細(xì)化、個性化發(fā)展，以便在激烈的市場競爭中立于不敗之地，因此，市場細(xì)分必須更加明確。 　　住宅市場 　　住宅作為房地產(chǎn)市場中重要的分類市場，其市場走勢對整個行業(yè)產(chǎn)生深刻的影響。下圖反映了 2022 年2022 年上半年五城區(qū)住宅的供銷走勢。2022 年2022 年，五城區(qū)的新增供應(yīng)面積均小于銷售面積，尤其在 2022 和 2022 年，需求增加明顯，五城區(qū)供需矛盾較為突出。2022 年供應(yīng)面積增大，超過銷售面積，供需矛盾有所緩解。 　　圖 3：住宅市場供銷售情況（2022 年2022 年上半年） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?！　≠Y料來源：成都房管局 　　在價格方面，住宅交易價格逐年攀升，2022 年漲幅為近幾年最大，進(jìn)入 2022 年，住宅均價的漲幅受到宏觀調(diào)控等多方面影響開始放緩。 　　圖 4：住宅均價（2022 年2022 年上半年） 　　資料來源：成都房管局 　　預(yù)測： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?！　?　　根據(jù)近三年五城區(qū)的土地供應(yīng)規(guī)模（20222022 年土地供應(yīng)量分別為 、 和 萬平方米），可以預(yù)測，在住宅市場保持平穩(wěn)發(fā)展的情況下，住宅供應(yīng)理論上仍然會持續(xù)增長。 　　。 　　根據(jù)近三年來購房者需求變化趨勢，可以預(yù)測，未來 13 年內(nèi)，隨著城市化進(jìn)程的加快、人居環(huán)境的改善，將會吸引更多的外地人，需求將持續(xù)上漲。但在國家宏觀調(diào)控和購房成本提高等因素的影響下，上漲幅度將趨于平緩。 　　，但漲幅放緩。 　　根據(jù)近幾年價格走勢和目前市場需求，我們預(yù)測住宅價格將繼續(xù)上漲。但由于受到國家宏觀調(diào)控的影響，漲幅將有所放緩。 　　甲級寫字樓市場 　　由于成都目前缺乏真正意義上的甲級寫字樓，我們對甲級寫字樓的選取是在參考國際甲級寫字樓設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)上做出的。 　　根據(jù)我們 Q2 季度做出的最新統(tǒng)計，成都目前投入使用的甲級寫字樓總共有 7 座，其中 5 座位于 CBD 區(qū)域內(nèi)（川信大廈、城市之心、時代廣場、中環(huán)廣場和冠城大廈），2 座位于 SBD 區(qū)域內(nèi)（威斯頓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。聯(lián)邦大廈和開行國際廣場），總存量面積為 278，995 平方米，平均租金為 元/平方米/月，空置為 ％。IT，銀行和電子企業(yè)是成都甲級寫字樓的主要客戶。下圖顯示了成都甲級寫字樓 1998 年2022 年第二季度的租金變化情況。可以看出，成都甲級寫字樓的租金保持著平穩(wěn)上漲。 　　圖 5：甲級寫字樓租金變化（1998 年2022 年上半年） 　　資料來源：戴德梁行研究顧問部 　　由 19982022 年第二季度甲級寫字樓供應(yīng)、占用和空置變化情況（圖 6）可以看出，從 1998 年2022 年，甲級寫字樓都基本處于一個供需平衡的情況下。而 2022 年和 2022 年上半年供銷比和空置的上升主要是因為新入市的三個甲級寫字樓（時代廣場、中環(huán)廣場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。和匯日央擴(kuò)國際廣場還處于市場吸納階段，因此造成短期的供銷比和空置率上升。 圖 6：19982022 年第二季度甲級寫字樓供應(yīng)、占用和空置變化情況　　資料來源：戴德梁行研究顧問部 　　預(yù)測： 　　隨著外來知名企業(yè)的增多和企業(yè)擴(kuò)張需求的增大，成都甲級寫字樓的需求將進(jìn)一步增大，甲級寫字樓市場看好。 　　商業(yè)市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?！　∩虡I(yè)地產(chǎn)市場的需求從 2022 年開始明顯地顯現(xiàn)出來。2022 年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為 萬平方米，同比上升 ％，銷售金額同比增長 ％，被稱為成都商業(yè)地產(chǎn)年。然而，進(jìn)入 2022年以后，過度的開發(fā)導(dǎo)致了供銷比從 2022 年的 直接上漲到，供應(yīng)增長過快，需求出現(xiàn)疲軟，商業(yè)用房空置面積大幅增加。2022 年，政府加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，減少部份盲目投資，開始消化之前商業(yè)存量，2022 年上半年，商業(yè)用房的供應(yīng)面積同比下降明顯，為 ％，銷售面積同比下降 ％，標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)入理性發(fā)展階段。 　　圖 7：20222022 年上半年商業(yè)用房供需情況分析 　　資料來源：成都房管局 　　在價格方面，2022 年的商業(yè)物業(yè)均價上漲了 個百分點，漲幅為近幾年最大。2022 年，在國家宏觀調(diào)控作用下，商業(yè)物業(yè)均 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。價下降了 ％，下降幅度明顯。在經(jīng)過一段時間的理性調(diào)整以后，2022 年商業(yè)物業(yè)價格開始有所上升，市場開始回暖（圖 8）。 　　資料來源：成都房管局 　　預(yù)測： 　　，新的商業(yè)格局將逐漸形成。 　　《成都市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》，成都市的主城區(qū)將形成1 個 CBD（中央商務(wù)區(qū)），6 大組團(tuán)中心，19 個區(qū)域商業(yè)中心（例如:光華、紅牌樓商業(yè)中心等）和 100 個左右的社區(qū)中心，因此，新生的商業(yè)片區(qū)將成為新的開發(fā)熱點（例如：發(fā)展中的第四商圈――金沙片區(qū)）。 　　二手房市場（商品房） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?！　∠聢D為 20222022 年上半年五城區(qū)二手商品房成交比較。由此可以看出二手房在 2022 年和 2022 年間成交量增加迅速，市場表現(xiàn)活躍。由于受到宏觀調(diào)控等影響，2022 年二手商品房增速明顯放緩。到 2022 年上半年 4 月份，二手房市場悄然回暖。但 5 月6 月，受到營業(yè)稅政策調(diào)整的影響，二手房成交量不斷下滑。7 月8 月，由于為了避開即將開征的個人所得稅，二手房交易量短期內(nèi)有所上漲。目前，大多數(shù)購房者對二手房市場抱持幣觀望態(tài)度。 　　圖 9：20222022 年上半年二手商品房成交情況 　　資料來源：成都房管局 　　預(yù)測 　　隨著新一輪宏觀調(diào)控的到來，二手房市場的未來有待觀望。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。小戶型市場分析需求市場特征消費者的需求很大程度上會影響到市場供應(yīng)的發(fā)展方向，及具體項目的定位，針對小戶型購買客戶的需求特征調(diào)查和分析，我們發(fā)現(xiàn)有如下特征：1. 目前成都市小戶型物業(yè)的消費群體構(gòu)成特征目前成都市小戶型市場所針對的消費群主要是：投資型需求者、處于創(chuàng)業(yè)狀態(tài)的中高收入年輕單身貴族、每年產(chǎn)生的大量新婚青年、外地來蓉務(wù)工的白領(lǐng)階層和處于求學(xué)狀態(tài)的部分大學(xué)生。通常，小戶型物業(yè)都會有較為完善的配套設(shè)施，當(dāng)家庭人口只有一個或兩個時，這種小面積的住宅是適合的，但隨著家庭人口的增加，小戶型物業(yè)的功能更多的就轉(zhuǎn)為了投資。所以說，小戶型物業(yè)本身并不是過渡型的產(chǎn)品，只是居住在里面的人是過渡變化的。2. 年輕一族是小戶型物業(yè)最重要的一支市場消費支撐力量新一代的白領(lǐng)完全改變了傳統(tǒng)的財富概念和人生概念，把握當(dāng)下、享受人生成為時尚白領(lǐng)、小資們的人生口號，個性化、獨立化生活理念使大批年輕人成為置業(yè)生力軍，支撐了小戶型項目的發(fā)展空間；單身貴族、眾多的新婚青年和部分大學(xué)生，或希望能夠擁有屬于自 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。己的獨立空間，或因為經(jīng)濟(jì)實力不夠，不能購買大戶型住宅，因而各類型的小戶型物業(yè)正好能夠滿足他們的要求，成為他們進(jìn)行“梯度”置業(yè)的首選。3. 投資市場是小戶型市場的另一個重要的支撐點投資小戶型比投資高檔物業(yè)回報更高，未來租務(wù)市場更廣闊，而且投資門檻更低，用相對較低的投入，獲得相對較高的投資回報，因而倍受投資者青睞。4. 影響小戶型物業(yè)消費者的幾個關(guān)鍵性因素：地段、交通、各項生活配套設(shè)施、工作性質(zhì)小戶型住戶最大的的特點是――年輕的上班族。這類人對城市公共交通的依賴性較強(qiáng)，而且對生活配套設(shè)施要求也較高，所以小戶型對地帶的分布，明顯地表現(xiàn)出聚居性，一般分為三類：第一類：鬧市中心，包括 CBD 區(qū)域和市中心；處于鬧市區(qū)的小戶型項目有著極高的投資效益，而且處于交通、商業(yè)、各種配套成熟的區(qū)域，無論是生活還是工作都極為便利。對居住在這些區(qū)域的年輕人而言，時間是非常寶貴的。他們寧肯在市中心購買或租賃價格高一些的小戶型物業(yè)，也不愿將時間花在乘車上下班的路上。第二類：城市交通車站附近；年輕的上班一族買不起市中心的房子，但又要每天準(zhǔn)時到市中心上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房