【正文】 2023/2/242023/2/242023/2/24Feb2324Feb23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/2/242023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 ? 故購(gòu)物業(yè)態(tài)方面應(yīng)該配備精品超市、生活用品特性店等，而非奢侈品牌店。 ? 超市類(lèi)：基本生活類(lèi)消費(fèi)、即超市類(lèi)消費(fèi)處于“相對(duì)安全份額”的區(qū)間，可以得到 42%的份額。 ? 高收入家庭收入水平是普通家庭收入的 3倍； ? 統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示 :高收入家庭消費(fèi)額是社會(huì)平均消費(fèi)水平的 23倍 。 ?距離觀音橋商圈較近，會(huì)出現(xiàn)部分消費(fèi)外流及截流的現(xiàn)象。 ? 項(xiàng)目地以居住功能為主，缺少行政區(qū)、商務(wù)等要素，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的全天候經(jīng)營(yíng)帶來(lái)影響，造成消費(fèi)的時(shí)段不均衡； ? 項(xiàng)目周邊以中青年中高收入得職業(yè)人群為主，其消費(fèi)特點(diǎn)雖其工作性質(zhì)而定，即一部分人周一至周五全天在外進(jìn)行商務(wù)消費(fèi)，在家庭居住地的生活消費(fèi)頻次底； ? 項(xiàng)目泛周邊區(qū)域有大量一般收入居民，項(xiàng)目定位應(yīng)考慮這一客群。確保投資方收益、商戶(hù)運(yùn)營(yíng)和消費(fèi)者需求三方盈利。 ?周邊在建、擬建商業(yè)項(xiàng)目較少，招商難度較低。 ? 人和街道 人口 ? 翠云街道 常駐人口 ，流動(dòng)人口約 3萬(wàn)人。 7% 競(jìng)爭(zhēng)存在份額 （存在目標(biāo)值） 達(dá)到 %以上份額 才被認(rèn)為可以作為競(jìng)爭(zhēng)者而存在。本項(xiàng)目是當(dāng)?shù)匚ㄒ灰粋€(gè)具規(guī)模的商業(yè)用地，其唯一性將大大提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 2023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 5:38:26 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 2023/2/242023/2/242023/2/242023/2/24 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/2/242023/2/242023/2/242023/2/242/24/2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/2/242023/2/24February 24, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。選址為高檔社區(qū)集聚地。 F) 賣(mài)場(chǎng)規(guī)模占比 （％） 賣(mài)場(chǎng)規(guī)模的調(diào)整 （㎡） （ ～ ） 服務(wù) 28,000 900 20,500,000 50% 12, 10,000 1260 3,5% 750 ～ 1000 健身 28,000, 3,000 84,000,000 30% 25,000,000 10,000 2500 7% 1500 ～ 2200 日用 購(gòu)物 50,000 1000 50,000,000 15% 75,000,000 12,000 6,250 % 3700 ～ 4,900 總合計(jì) 城市邊緣商業(yè)中心業(yè)態(tài)案例分析 案例 ? 郊區(qū)型 北京永旺購(gòu)物中心 ? 郊區(qū)型 北京高檔居住區(qū) 特征 : ? 購(gòu)物的比例降低、增加餐飲 \服務(wù)和休閑的比例。 居民基本消費(fèi)特征對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)設(shè)置的影響 ? 生存型消費(fèi) (包括食品和衣著類(lèi) )的比重約占到消費(fèi)總支出的 % ，消費(fèi)比重最大的食品、日用品類(lèi)滯留在居住地 1公里范圍內(nèi)。目前在這個(gè)區(qū)域內(nèi)尚沒(méi)有這樣的大中型商業(yè) ,.是一個(gè)亟待開(kāi)發(fā)的“真空”地帶。本項(xiàng)目是當(dāng)?shù)匚ㄒ灰粋€(gè)具規(guī)模的商業(yè)用地，其唯一性將大大提升本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 根據(jù)以上的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)研和微觀商業(yè)調(diào)研得出相關(guān)的商業(yè)項(xiàng)目分析，得出各模式 商業(yè)和與項(xiàng)目地段特征相結(jié)合的新型商業(yè)的分析結(jié)論 目的：對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，從而確定項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的商業(yè)立地評(píng)價(jià)、定位主題概念，賣(mài)場(chǎng)規(guī)模的推斷，業(yè)種業(yè)態(tài)組合計(jì)劃。 項(xiàng)目商圈特征 5輻射商圈延展性好 ? 項(xiàng)目周邊高檔社區(qū)居住人群 ? 項(xiàng)目輻射區(qū)域普通社區(qū)居民 ? 金開(kāi)快速路過(guò)往客流 項(xiàng)目 目標(biāo) 客群 項(xiàng)目商圈特征 消費(fèi)者特征 項(xiàng)目總體特征分析：立地環(huán)境評(píng)價(jià) ?商業(yè)空白較大 ， 商業(yè)中心指標(biāo)較低 ， 潛在購(gòu)買(mǎi)力較大 。 ? 項(xiàng)目生活購(gòu)物消費(fèi)型的商圈輻射力； ? 外流消費(fèi)的估算 項(xiàng)目規(guī)模 周邊人口規(guī)模 周邊人口及輻射人口的購(gòu)買(mǎi)力 周邊人口消費(fèi)特征 輻射人口 各業(yè)態(tài)平效 項(xiàng)目各業(yè)態(tài)規(guī)模分析 ? 超市業(yè)態(tài)規(guī)模 ? 家電業(yè)態(tài)規(guī)模 ? 家居業(yè)態(tài)規(guī)模 ? 服務(wù)業(yè)態(tài)規(guī)模 ? 休閑業(yè)態(tài)規(guī)模 ? 餐飲業(yè)態(tài)規(guī)模 ? 娛樂(lè)業(yè)態(tài)規(guī)模 ? 各業(yè)態(tài)規(guī)模的確定取決于商圈內(nèi)消費(fèi)者在不同業(yè)態(tài)的消費(fèi)力、吸引力以及不同業(yè)態(tài)的平效等因素。 15% 優(yōu)位份額 （繁盛店目標(biāo)值） 達(dá)到 %以上份額 是繁盛店的目標(biāo)份額，作為地域的第二位的店而存在。 ? 城市化 進(jìn)程加快，城市 化率 從 5年前的 %提高到 %， ? 近年來(lái)重慶主城向北拓展的趨勢(shì)十分明顯。 年收益 (租金 )測(cè)算 租金是根據(jù)重慶市非中心商業(yè)區(qū)和常規(guī)業(yè)態(tài)目前的租金水平確定的 ,中小店鋪年遞增的幅度高于主力店的增幅 ,10年內(nèi)至少增幅 20%(如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理水平高 , 三年后租金每年遞增 5%%都是可能的 ) 租金收益 — 方案 1(全租賃 ) 樓層/項(xiàng)目 商業(yè)建面 1公攤率 商鋪面積 （㎡） 超市 精品店 （套內(nèi)面積） 電器連 鎖 餐廳 個(gè)人護(hù) 理店 配套 休閑 金融 娛樂(lè)健身 影城 業(yè)態(tài)均價(jià) — — — 5 2 3 5 保底 +提成 天數(shù)/年 — — — 365 365 365 365 365 365 365 365 365 B1F 6,000 — 6,000 6,000 0 0 0 0 0 0 0 0 1F 12,500 9,100 0 2,080 2,000 2,500 520 2,000 2,000 0 0 2F 12,500 10,925 0 1,950 0 6,000 0 975 0 2,000 0 3F 5,000 5,000 0 0 0 0 0 0 0 0 5,000 面積合計(jì) 36,000 — 31,025 6,000 4,030 2,000 8,500 520 2,975 2,000 2,000 5,000 租金小計(jì) 1,971,000 7,354,750 1,460,000 4,653,750 341,640 3,257,625 3,650,000 876,000 1,000,000 年租金合計(jì) 24,564,765 精品店和小面積配套按套內(nèi)面積核算租金， 超市、電器、金融、娛樂(lè)健身，大型餐飲按建筑面核算租金。 2023年 2月 24日星期五 2023/2/242023/2/242023/2/24 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023/2