【正文】 建設 增幅 可研 階段 實際 建設 實際 銷售 銷售率 ?？墒勖娣e 4,622 5,672 % 195,294 197,556 178,264 % 住宅 4,300 5,309 % 155,178 143,411 140,578 % 商業(yè) * 9,115 9,373 % 18,516 24,820 20,479 % 農(nóng)貿(mào)市場 3,600 12,746 % 3,000 4,256 1,999 % 車庫 9 10 % 18,600 25,068 15,208 % （備注：商業(yè) 物業(yè)中包括商鋪及寫字樓） ? 住宅部分目前基本銷售完畢，實際完成銷售面積 98％；實際銷售價格與可研相比增幅較大，達到 ％，而實際銷售額僅比可研增長 ％， 主要原因為該部分規(guī)劃指標的減少幅度較大，并未使該部分收益達到最大化， 可采用分解技術對其進行初步定量分析： P＝ A2 B2－ A1 B1 ＝【（ A2－ A1） B1】 +【（ B2－ B1） A2】 P：收益增加值 A1：可研銷售價格 B1：可研銷售面積 A2：實際銷售價格 B2：實際銷售面積 其中：【（ A2－ A1） B1】可理解為售價（市場）變動影響貢獻值 【（ B2－ B1） A2】可理解為面積指標變動影響貢獻值 ? 商業(yè)部分總體銷售狀況基本良好，目前完成全部可售面積的 83％，且目前實際銷售面積超過可研預計銷售面積 ％；其售價與可研相比增長 ％，銷售總額增長了 ％。 ? 可售面積總量變化不大，但其中各子物業(yè)類型指標變化較大，其中：住宅面積總量變化最 大，與可研相比減少 11,767平方米（減少了 ％）；農(nóng)貿(mào)市場面積變化幅度最大，增加了 ％（增加了 1,256平方米）；商業(yè)及車庫分別增加了 6,300～ 6,400平方米，增幅 34％。項目總建筑面積增加 11,636平方米，增幅 ％：其中可售面積增加了 2,262 平方米，增幅 ％；不可售面積（包括會所、游泳池、球室、架空層、人防設施、自行車庫、服務用房等）大幅增加了 9,374 平方米，增幅高達794％，可研階段對此部分所需的規(guī)劃面積估計不足。2020 年 國家出臺 “ 國八條 ” 為代表的一系列措施來穩(wěn)定住房價格，房價漲幅趨緩，下半年成都房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一段時間的觀望期，本項目銷售速度也 受到一定影響 。 ? 該項目發(fā)展期內(nèi)，成都市房地產(chǎn)市場總體上亦處于起步上升、快速發(fā)展的繁榮時期，主要體現(xiàn)在： ? 市場總體投入、產(chǎn)出規(guī)模持續(xù)快速且交替增長： 2020～ 2020年投資額及銷售額年均復合增長率分別達到 ％和 ％，且次年銷售額及投資額均分別高于上一年度的投資額及銷售額，這一方面發(fā)映出在此期間宏觀意義上當年投資額可以在下一年度收回，另一方面則反映出開發(fā)商和消費者均對市場持有良好的預期； ? 銷售量和銷售價格同步增長， 2020年全市商品房銷售面積和均價分別為 1,533萬平方米和 3,592元 /平方米，與 2020年相比年均復合增長 ％和 ％； ? 供求態(tài)勢良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。 2. 項目發(fā)展期內(nèi)成都市宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回顧 ? 【 ********】項目于 2020年 4月 24 日簽訂土地出讓合同， 2020年 10月 23日首批A1 區(qū)開盤銷售，截止至 2020年 6月 30 日，完成銷售面積 萬平方米，占全部可售面積的 90％?？偨ㄖ娣e ，可售面積 ， 其中住宅 ， 商業(yè) ， 農(nóng)貿(mào)市場 ，車庫 ； 不可售面積 。準確把握銷售時機，克服了 “非典”、宏觀調(diào)控等重重困難，最終使本項目成為片區(qū)的標志性建筑，得到了行業(yè)內(nèi)和 消費者的普遍認可 【項目投資管理評估】 1. 項目背景及合同執(zhí)行情況 ? 【 ********】項目位于 成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側：北臨一環(huán)路南一段和九眼橋，南靠四川大學，東側臨府南河錦江段邊的望江路，西側臨太平南街。 ? 在工程實施階段，加強工程進度管理，嚴格把控工程質(zhì)量，真正實現(xiàn) **地產(chǎn)“過程精品”的生產(chǎn)施工理念。 *********是 **地產(chǎn)成都公司的第一個通過公開拍賣競得的地塊項目，是繼 ******之后的一個集高層住宅、商業(yè)街、小戶型、農(nóng)貿(mào)市場為一體的多物業(yè)形態(tài)的精品復合項目，其操作難度遠高于 **名城，具有巨大的挑戰(zhàn)性。其中 A1區(qū)、 A2區(qū)及 16樓、 B區(qū)建筑施工周期分 別為 1年零 2個月（計 406天）、 1年零 1個月（計 176天）、 2年零 4個月（計 813天）?？偨ㄖ娣e 208,㎡ ，其中住宅（含 1號樓商務公寓，下同）建筑面積為 143,㎡ ，共 1,211戶；商業(yè)建筑面積為 24,㎡ ；農(nóng)貿(mào)市場建筑面積為 4,㎡ （含部分商鋪，下同），車庫建筑面積為 25,㎡ ，不可售面積 10,㎡ （包括會所、游泳池、球室、架空層、人防設施、自行車庫、服務用房等）。同時地塊本身又地處川大居住區(qū)范圍內(nèi)，因此地塊的質(zhì)素好，起點高，具相當?shù)陌l(fā)展?jié)撝?。成都市錦江南岸，與百年高校四川大學比鄰而居，著名的文化遺址望江公園和水井坊也近在咫尺。 成都中海 格林威治城 項目后評估報告 第 4 頁 共 29 頁 【項目概況及評估綜述】 項目概況 ? *********是 ***地產(chǎn)成都公司首次以 公開拍賣 方式于 2020 年 4 月 10 日 在 成都市國土資源局 以 311萬元 /畝 競得的與文里地塊項目。 【成本管理評估】 ? 項目實施階段與可研階段相比，前期費用，建安成本，營銷費用以及管理費用增加較大。 【發(fā)展進度、工程管理評估】 ? 項目發(fā)展周期總體控制符合計劃要求，但 從拿地簽定土地出讓合同到正式開工長達 第 3 頁 共 29 頁 13 個月， 超出計劃 3 個月， 嚴重影響了整個項目發(fā)展周期， 也是造成本項目發(fā)展周期長的一個主要原因 。 【營銷工作評估】 ? ********項目作為集住宅、商業(yè)、商務公寓、小戶型、農(nóng)貿(mào)市場為一體的多物業(yè)形態(tài)的復合項目，從項目整體定位中各物業(yè) 規(guī)模 的關系考慮與利潤指標的測算，到定位中目標客戶定位、產(chǎn)品定位及價格的定位，再到營銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時機的選擇、價格策略的制訂 等大方向來看， ****項目整體運營及操作較為成功。但加強成本控制 ,特別是從各個環(huán)節(jié)加強建安成本的控制仍然是我們項目發(fā)展過程中的重要工作 ,建議要總結經(jīng)驗 ,完善成本預警體系 ,提高成本控制水平 ,實現(xiàn)動態(tài)控制。但其中的問題也值得在今后的項目中進一步關注和研究： 如何在可研、規(guī)劃和銷售階段客觀合理的評價當?shù)厥袌龈魑飿I(yè)類型的市場容量及價格承受力，配置合理的物業(yè)類型比例，從而獲得項目整體開發(fā)銷售進度的最優(yōu)化和收益的最大化。 ? 該項目的重要意義在于為成都公司的首個公開市場競得并基本銷售完畢的項目，通 過徹底反思項目前期可研、規(guī)劃、工程、銷售等開發(fā)各流程，均具有重大的參考價值和意義。 中海格林威治城 項目 后評估過程中，成都公司同事認真對待 ，努力工作，總部的財務資金部、投資管理部、規(guī)劃設計中心和營銷策劃中心及發(fā)展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。 成都【 中海格林威治城 】項目 后評估報告 中海 集團有限公司后評估工作小組 二○○七年十二月 第 1 頁 共 29 頁 成都【 中海格林威治城 】項目 后評估報告 前言： 成都 中海格林威治城 項目用地通過公開招標方式，于 2020 年 4 月 10日競得，并于 2020 年 5 月正式動工，至 2020 年 11 月全面入伙，于 2020 年 6 月達到后評估時點（數(shù)據(jù)截至時間為： 2020年 6月 30 日）。 基于對項目進行經(jīng)驗總結和失敗教訓的吸取之目的，希望本后評估報告能為今后開發(fā)的類似項目提供一定的借鑒。 目 錄 核心內(nèi)容提要 .............................................................................................................. 1 【項目概況及評估綜述】 ............................................................................................. 4 【項目投資管理評估】 ................................................................................................ 4 【項目規(guī)劃設計工作評估】 ......................................................................................... 7 【項目營銷工作評估】 .............................................................................................. 13 【項目進度、工程管理評估】 .................................................................................... 22 【項目成本管理評估】 .............................................................................................. 27 第 2 頁 共 29 頁 核心內(nèi)容提要 【投資管理評估】 ? ***********是 **地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于 2020年 4月 10日在成都市國土資源局競得的與文里地塊項目 。 經(jīng)過 3 年半的經(jīng)營建設，目前該項目已經(jīng)基本銷售完畢，銷售良好，各項財務指標表現(xiàn)優(yōu)良，項目總體比較成功。 【財務管理評估】 ? 該項目收入指標完成得很好，收入增幅超過成本增加幅度，使得銷售收入增加而帶來的效益得到體現(xiàn)，項目實現(xiàn)了投 資預期，是低投資高利潤的一個項目。 【規(guī)劃設計工作評估】 ? *******項目作為成都公司第二個項目，比較成功的實現(xiàn)了市場定位和產(chǎn)品策劃的產(chǎn)品構思與形態(tài)結構，在規(guī)劃設計、戶型設計、立面設計、景觀設計、賣場包裝等方面都得以貫徹和體現(xiàn)，并在規(guī)劃設計工作過程中進行適應性調(diào)整和創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的領先性；同時由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質(zhì)量得到了雙贏的結果。 ? 住宅的成功銷售，改變了成都市民對高層住宅的觀念，奠定與鞏固了成都公司市場領導者的地位；商業(yè)物業(yè)成功招商與銷售，重新 奠定 了區(qū)域娛樂行業(yè)霸主 的 地位，推動了娛樂經(jīng)濟的發(fā)展；商業(yè)物業(yè)、商務公寓 、農(nóng)貿(mào)市場的銷售使我們積累了大量 的實際經(jīng)驗， 同時 更清晰的認識到 短期目標與長期目標的關系 。 ? *********小戶型精裝房是成都公司第一個全精裝工程，具有分包多，時間緊，成品保護困難等特點 ， 通過 實施裝修主包制 、 集成分判，減少分包 、 現(xiàn)場管理高效靈活 等方法， 較好的實現(xiàn)了工程管理和質(zhì)量控制，為今后裝修工程提供了寶貴 經(jīng)驗。實施階段建安成本與控制指標相比， 總體水平因政府不可抗力原因有所增加， 但在公司規(guī)定的超支范圍內(nèi)，除去政府原因，實際建安費用與控制指標基本持平。項目地處成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側：北臨一環(huán)路南一段和九眼橋，南靠四川大學，東側臨府南河錦江段 邊的望江路，西側臨太平南街。 ? 成都市從城市整體發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，市政府提出了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，而本地塊正處于城市東部和南部的交界的位置，戰(zhàn)略地位顯著。 項目經(jīng)濟技術指標 ? 項目 占 地面積為 （合 50,㎡ ），容積率 。 項目開發(fā)周期 ? *********于 2020年 4月 24 日 與成都市國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》（合同編號： 5101 武 2020出讓和同第 13 號 ），截止到 ****B 區(qū) 全面入伙 ，項目發(fā)展總周期為 ，共計 43 個月。 項目綜合評估 ? 成都房地產(chǎn)市場自 2020年以來步入了高速發(fā)展階段，為 ******的成功開發(fā)和銷售提供了良好的市場契機。 ? 成都公司通過充分的市場調(diào)研和準確的市場定位，比較成功的實現(xiàn)了市場定位和產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品 形態(tài)，并且在過程中不斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的先進性；同時由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質(zhì)量都得到了 良好的控制 。 ? 銷售階段， 產(chǎn)品定位中目標客戶定位、產(chǎn)品定位細節(jié)的推敲及價格的定位，再到營銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時機的選擇、價格策略的制訂等大方向來看， ****項目整體運營及操作較為成功。 成都中海 格林威治城 項目后評估報告 第 5 頁 共 29 頁 ? 該項目 凈用地面積為 ， 容積率 。 ? 該項目由 ***地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于 2020年 4月 10 日在成都市國土資源局 成功競得， 2020年 4月 24 日簽訂土地出讓合同，合同執(zhí)行情況良好。 ? 在 2020～ 2020年項目主要發(fā)展期內(nèi)，成都市主要