【正文】 入口大堂 墻面：石材、部分木作；地面：石材；頂棚：石膏吊頂，吊燈 標(biāo)準(zhǔn)層公共空間 墻面：?；u、部分木作；地面：?；u； 頂棚： 石膏吊頂，筒燈 ? 小戶型精裝修標(biāo)準(zhǔn) 房間名稱 部 位 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 客廳 地面 （強(qiáng)化） 木地板 墻面 乳膠漆、木質(zhì)踢腳線 天花 乳膠漆，預(yù)留吊燈位 臥室 地面 （強(qiáng)化） 木地板 墻面 乳膠漆；木質(zhì)踢腳線 天花 乳膠漆，預(yù)留吊燈位 衛(wèi)生間 地面 防滑地磚 墻面 瓷片 天花 鋁扣板吊頂 設(shè)備 盥洗盆及冷熱水龍頭、座便器、淋浴龍頭及花灑、化妝鏡、浴霸 廚房 地面 防滑地磚 墻面 瓷片 天花 鋁扣板吊頂，吸頂燈 設(shè)備 櫥柜，含不銹鋼水槽及水龍頭、嵌入式爐具、抽油煙 機(jī) 陽臺(tái) 地面 防滑地磚 天花 乳膠漆；吸頂燈 其他 戶內(nèi)門及門套帶鎖；熱水器 小戶型裝修成本分析 :****商務(wù)小戶型為精裝房，物資部通過集中采購，降低裝修成本。本項(xiàng)目的案名 —— ****就是取意 GREENWICHVILLAGE 的多元文化特質(zhì)。 ? 生態(tài)空間：設(shè)計(jì)入戶花園、空中花園、生態(tài)小陽臺(tái)（花池）等，滿足人與自然親近的需要，成為戶內(nèi)與戶外、與室外的緩沖地帶。 ? 糅合了強(qiáng)烈的都市現(xiàn)代感和濃郁的文化感 —— 塔樓體態(tài)挺拔，造型簡潔，突出現(xiàn)代建筑的美，點(diǎn)線面的構(gòu)成、明暗變化和材質(zhì)肌理的 Modern 感強(qiáng)烈；另一方面，塔樓頂部的造型構(gòu)架、立面的色彩對(duì)基地文脈具有一定的隱喻。 ? 延續(xù)基地的文脈，強(qiáng)化社區(qū)與城市空間的關(guān)系，圍繞濱河 —— 簡約 ——GREENWICH—— **高端的整合概念，優(yōu)美靜謐的住宅 園林與休閑浪漫的商業(yè)環(huán)境相互輝映，共同營造具有濃郁文化風(fēng)情的社區(qū)環(huán)境?？臻g設(shè)計(jì)上的突出亮點(diǎn)和高端品 牌廚衛(wèi)器具是 **小戶型的最大賣點(diǎn)，通過 ****小戶型的實(shí)踐，在有限面積中實(shí)現(xiàn)比較完備的居住功能和做出空間亮點(diǎn)是精裝小戶型成功的根本，特別是廚衛(wèi)設(shè)備器具的選用。 執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)三級(jí)評(píng)審制度，逐步落實(shí)概念方案，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，立面方案設(shè)計(jì)，景觀方案設(shè)計(jì)等重要設(shè)計(jì)成果。做好資料收集工作，作為今后設(shè)計(jì)工作的參考。設(shè)計(jì)師在今后的設(shè)計(jì)中，要不斷積累經(jīng)驗(yàn)，在立面設(shè)計(jì)的同時(shí)就將空調(diào)外機(jī)位作為極重要（且敏感）的設(shè)計(jì)因素進(jìn)行充分考慮，滿足業(yè)主的使用要求，做到“人性化”的空調(diào)布置。但是由于沒有作轉(zhuǎn)換，實(shí)際上大堂的平面組織是在住宅平面上進(jìn)行，難免出現(xiàn)一些“瓶頸”空間，本來在標(biāo)準(zhǔn)層不明顯的一些拐角，在單元大堂的大尺度空間中就顯得特別的狹小，再加上裝修石材厚度的影響，局部通道口尺寸只有 1,100mm左右。 同樣，景觀設(shè)計(jì)工作在項(xiàng)目節(jié)奏加快之后，往往成為影響項(xiàng)目營銷推廣的難點(diǎn)。第三，根據(jù)實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)整工作節(jié)奏，避免出現(xiàn)一段緊、一段松的不良工作節(jié)奏，影響設(shè)計(jì)師工作積極性和設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。 2. 項(xiàng)目戶型定位與實(shí)際情況對(duì)比表 戶型分類 定位面積范圍 （ ㎡ ） 套數(shù)比（％） 建成面積范 圍（ ㎡ ） 套數(shù)比（％） 二房二廳單衛(wèi) 大二房 85～ 95 25 8994 26 三房二廳雙衛(wèi) 小三房 110～ 120 40 10 112 46 11 大三房 140～ 150 30 145149 34 四 房三廳雙衛(wèi) 大四房 160～ 170 33 153163 28 復(fù)式單位 200～ 230 2 236 1 從上表可以看出：大三房的戶型比例實(shí)際建成后增加 4%，四房的戶型比例實(shí)際建成后減少 5%。 ? 四批次推售時(shí)間 2020年 9月 四批次推售時(shí)，市場正處于新政影響后的恢復(fù)期，為保證開盤的 人氣與成交額，將客戶關(guān)注較多的商務(wù)公寓（ 1棟）打包推出，增加項(xiàng)目整體的關(guān)注度，同時(shí)又促成了成交。 ? 四房：分臨河單位和半臨河單位，全臨河單位由于其位置的唯一性與稀有性，銷售速度快于半臨河單位。 ? 公司品牌形象隨著 **名城入住形成的良好口碑得到提升，對(duì)項(xiàng)目的市場價(jià)值產(chǎn)生積極的推動(dòng)。 ? 商業(yè)： 1F 6元 /㎡ ? 車位：較好的協(xié)調(diào)了速度與價(jià)格的關(guān)系。 ? 發(fā)展商品牌雖是客戶選擇 ****的第二因素，但卻是其購買的決定性因素。 ? 培根路特色文化商業(yè)板塊 培根文化酒吧街：培根路本身具有濃厚的歷史和文化氛圍，其原有的以文化、休閑為 特征的酒吧文化休閑街在成都具有很強(qiáng)的影響力和號(hào)召力，因此本項(xiàng)目的特色文化商業(yè)板塊將文化休閑作為重點(diǎn)挖掘； ? 社區(qū)常規(guī)商業(yè)板塊 填補(bǔ)和滿足區(qū)域生活消費(fèi)要求的中小型超市和農(nóng)貿(mào)市場 (規(guī)劃要求 )及滿足區(qū)域日常生活與川大校園消費(fèi)的配套型商業(yè)。 ? 如果商業(yè)物業(yè)的自身優(yōu)勢并不明顯，就應(yīng)該在項(xiàng)目預(yù)售時(shí)推出，這時(shí)可以向投資者灌輸對(duì)物業(yè)的良好預(yù)期，制造緊俏場面，使其在商鋪未揭“蓋頭”時(shí)就盡快下單，以免如物業(yè)呈現(xiàn)后不盡人意，反而影響銷售。培根走廊商業(yè)外街火爆銷售后，內(nèi)街物業(yè)因推售住宅物業(yè)而暫緩銷售，使得錯(cuò)過最佳銷售時(shí)機(jī)影響銷售利潤。針對(duì)這一情況，公司在引進(jìn)主力店時(shí)，多與對(duì)方簽定了租轉(zhuǎn)售協(xié)議，如其購買 租賃物業(yè)，則前期租金可轉(zhuǎn)為購房款，且給予其較寬松的購買周期。商業(yè)持續(xù)旺場經(jīng)營利于項(xiàng)目的品牌塑造和物業(yè)的升值，對(duì)后續(xù)物業(yè)的銷售也有相當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)作用。 ? 政策因素，使商務(wù)公寓推廣與銷售面臨尷尬。雖然目前辦公性物業(yè)市場比較低迷，競爭十分激烈，但 **品牌的號(hào)召力為公寓的銷售提供了強(qiáng)大的推動(dòng)力。 ? 銷售總結(jié) 消費(fèi)者選擇小戶型的關(guān)鍵性因素按重要程度包括：地段、交通、各項(xiàng)生活配套設(shè)施、工作性質(zhì)。 ? 對(duì)部分有特殊要求攤位電量、 電位配置不足等。 ? 主動(dòng)與知名的特色品牌店接洽，招入主力店，一方面增強(qiáng)客戶購買信心，另一方面吸引更多人氣。 ? 會(huì)所設(shè)計(jì)時(shí)未充分考慮各功能區(qū)的面積配比，部分設(shè)施僅是滿足銷售期對(duì)其類型的陳述而未考慮功能的實(shí)用性，如健身 房等。 ? 品牌建設(shè)工作 〖 *****〗時(shí)的推廣，是以項(xiàng)目開發(fā)塑品牌形象，在〖 ** ? 品牌整合力度不夠：名城后期銷售與 ****亮相時(shí)間有一定重合，但對(duì)于名城的借勢方面力度不夠，項(xiàng)目推廣各做各，沒有形成整合的推廣力，削弱推廣力度。 ? 與公司各部門的協(xié)調(diào)。為了減少扯皮，各分包單位剛進(jìn)場就應(yīng)做好以下工作：組織相關(guān)單位審圖，解決圖紙沖突，明確收邊收口的責(zé)任劃分；明確管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行，先嚴(yán)隱患少，先松后嚴(yán)難。 主包單位是施工單位的核心，主包作用發(fā)揮不出來，工程進(jìn)展會(huì)很慢也很不協(xié)調(diào)，要利用總包去管理分包，可以減輕甲方的壓力和節(jié)約精力，但也要進(jìn)行監(jiān)督，要遏制顯失公平的事情發(fā)生，要支持分包不能讓分包處于絕對(duì)的弱勢，開展工作才會(huì)順利。項(xiàng)目發(fā)展總進(jìn)度控制點(diǎn)如下表： ? 主要施工進(jìn)度計(jì)劃與完成情況對(duì)比表（ B區(qū)） 1 施工項(xiàng)目名稱 計(jì)劃完成 時(shí)間 實(shí)際完成時(shí)間（天） 計(jì)劃起止時(shí)間 實(shí)際起止時(shí)間 2 開工 1 1 3 土方施工（含地基換 填） 60 87 ～ ～ 4 地下室施工 60 46 ～ ～ 5 三層轉(zhuǎn)換 層施工 48 48 ～ ～ 6 十五層以下結(jié)構(gòu)施工 138 138 ～ ～ 進(jìn)度控制點(diǎn) A1 區(qū) A 16樓 B 區(qū) 項(xiàng)目整體從拿地到主要節(jié)點(diǎn)時(shí)間 原計(jì)劃 節(jié)超 簽定土地合同 定位及規(guī)劃設(shè)計(jì) 開工日期 13 個(gè)月 10 個(gè)月 3 個(gè)月 開盤 18 個(gè)月 17 個(gè)月 1 個(gè)月 地下室結(jié)構(gòu)封頂日期 / 主體結(jié)構(gòu)封頂日期 工程質(zhì)監(jiān)驗(yàn)收日期 入伙日期 43 個(gè)月 43 個(gè)月 0 個(gè)月 成都中海 格林威治城 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 23 頁 共 29 頁 7 主體結(jié)構(gòu)封頂（ 32 層） 247 247 ～ ～ 8 機(jī)房結(jié)構(gòu)封頂 263 263 ～ ～ 9 主體驗(yàn)收 265 265 ～ ～ 10 屋面工程 24 24 ～ ～ 11 頂層外裝飾 40 99 ～ ～ 12 頂層下架 40 99 ～ ～ 13 十五層以上外飾工程 150 171 ～ ～ 14 十五層以下外裝飾 115 94 ～ ～ 15 內(nèi)飾工程 265 265 ～ ～ 16 大堂及架空層裝飾 53 53 ～ ～ 17 電梯安裝調(diào)試 132 132 ～ ～ 18 消防工程 299 299 ～ ～ 19 燃?xì)夤こ? 281 281 ～ ～ 20 外架下架 230 230 ～ ～ 21 竣工驗(yàn)收 731 731 ～ ～ 22 室外綠化、景觀 146 146 ～ ～ 2. 土建工程經(jīng)驗(yàn) 總結(jié) ? 綜合管理 ? 項(xiàng)目發(fā)展總體進(jìn)度計(jì)劃的管理。 ? 綜合分析及建議 ? 品牌推廣的一些不足之處 ? 品牌推廣目的性、系統(tǒng)性有待提高： 0 05年的品牌推廣僅僅依托于項(xiàng)目推廣，并在項(xiàng)目立勢前為項(xiàng)目形象或銷售服務(wù)，無系統(tǒng)的年 度推廣計(jì)劃及主題。 10. 品牌建設(shè) ? 品牌建設(shè)的預(yù)期 *******是 ***進(jìn)入成都以來的第二個(gè)項(xiàng)目，并于 03 年開始雙項(xiàng)目運(yùn)作的模式。同時(shí)， 05年因利潤指標(biāo)壓力，為達(dá)成階段性銷售目標(biāo)出貨，影響了農(nóng)貿(mào)市場重新整合?？裳?qǐng)專業(yè)人士提早對(duì)內(nèi)部設(shè)計(jì)進(jìn)行規(guī)劃，結(jié)合實(shí)際需要，完善建筑細(xì)部設(shè)計(jì)和功能配套。 ? 對(duì)農(nóng)貿(mào)市場建筑成本投入過大，如外墻全部采用干掛花崗石。而且小戶型地塊設(shè)置于地塊西南角，由東北往西南角呈L型退臺(tái)式設(shè)計(jì)，對(duì)容積率貢獻(xiàn)大。投資客戶對(duì)公司品牌認(rèn)可度較 高，因大客戶的整層購買及 **成都公司的入住 ,增強(qiáng)了客戶的購買信心與決心。 定位為商務(wù)公寓，主要是因?yàn)閺?2020 年的市場環(huán)境來看商務(wù)公寓的銷售價(jià)格及利潤指標(biāo)優(yōu)于住宅。如培根路商業(yè)外街主力店原規(guī)劃以餐飲為主，但根據(jù)市場情況，娛樂行業(yè)對(duì)該區(qū)域更看好，公司靈活地進(jìn)行了業(yè)態(tài)調(diào)整，使該區(qū)域商業(yè)得以快速成型。 ****設(shè)置了較多主力店。前期外街商鋪的火爆銷售帶部分內(nèi)街物業(yè)銷售，后期內(nèi)街物業(yè)滯銷卻因擔(dān)心口碑和市場形象，無法實(shí)施強(qiáng)有力的促銷政策，影響了銷售速度。 ? 對(duì)商鋪銷售時(shí)機(jī)的思考 ? 商鋪銷售時(shí)機(jī)有項(xiàng)目預(yù)售時(shí)、項(xiàng)目呈現(xiàn)時(shí)、商家入駐后等 時(shí)機(jī)，不同項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況靈活把握。 ? 商業(yè)物業(yè)定位 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)域市場特征、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，并充分預(yù)估商業(yè)發(fā)展中可能出現(xiàn)的問題，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，本項(xiàng)目將商業(yè)劃分為三個(gè)板塊： ? 沿望江路沿河會(huì)所式商業(yè)板塊 品牌餐飲 +商務(wù)休閑：該路段現(xiàn)無成熟商業(yè)，其商業(yè)氛圍不足，但其面向府南河，視野寬闊，風(fēng)景優(yōu)美，交通便利，自然條件優(yōu)越。 ? 職業(yè) ? 從成交客戶的職業(yè)來看，企業(yè)白領(lǐng)與私營主是購買的主力軍，占成交量的 62%，白領(lǐng)企業(yè)注重生活品質(zhì)，看中地段便利，就醫(yī)、就學(xué)等生活配套；自營客戶從其購買的物業(yè)看，呈兩級(jí)分化狀，即臨河的高價(jià)單位與總額 較低的兩房、小三房，由此看私營業(yè)主分為少數(shù)較有實(shí)力的私營企業(yè)主與大部分小本工商業(yè)主。 ? 農(nóng)貿(mào)市場：在項(xiàng)目定位階段，對(duì)供求關(guān)系評(píng)估不夠準(zhǔn)確，在銷售過程過于偏重對(duì)利潤的追求，銷售價(jià)格偏高，影響了銷售速度。月，第二個(gè)車位 100元 /個(gè)從實(shí)際銷售結(jié)果看，銷售周期與節(jié)奏符 合發(fā)展計(jì)劃，銷售價(jià)格從首批次推售 4,900元 /㎡ 到最后一批次均價(jià)為 6,500元 /㎡ ，項(xiàng)目整體成交均價(jià) 5,309元 /㎡ ，成交價(jià)格比定位價(jià)格高出 900元 /㎡ ，主要原因?yàn)椋? ? 定位期間與銷售期間的市場環(huán)境不同：定位時(shí)期高層住宅是 “三低產(chǎn)品”即低價(jià)位、低品質(zhì)、低市場接受度。原因如下： ? 小三房：房源數(shù)量少，功能齊全，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，總價(jià)控制較好，且朝向最好，所以每批次一經(jīng)推出即銷售完畢，是 ****最暢銷的房型。此時(shí)再推售與二批次剩余物業(yè)同質(zhì)性強(qiáng)的大三房與四房單位，預(yù)計(jì)開盤情況將不太理想。下半年受 “ 國八 條 ” 等政策組合拳影響，消費(fèi)者變得較為理性，持幣觀望 的心態(tài)較為普遍 。如何控制好 **公司的工作節(jié)奏是重點(diǎn)。 由于現(xiàn)在公司項(xiàng)目的進(jìn)度都比較緊張，就要求對(duì)原來的流程進(jìn)行靈活的調(diào)整，比如適當(dāng)?shù)暮喕?，或者壓縮 時(shí)間。 ? 有待改進(jìn)的實(shí)例 3—— 電梯廳的瓶頸 ********塔樓的底層多數(shù)都做了架空的設(shè)計(jì)，為了節(jié)約成本，除了 1號(hào)樓和 2號(hào)樓下做了轉(zhuǎn)換層以外（其底層分別為商業(yè)和會(huì)館） ，其余塔樓直接將剪力墻的柱子落下。 空 調(diào)位一直是我司樓盤考慮的比較周到的地方，在立面美觀、安裝方便、使用節(jié)能等方面都做了很多考慮，但是依然會(huì)有新的問題出現(xiàn)，多數(shù)是由于立面的原因而對(duì)部分空調(diào)位的設(shè)置采用了不盡合理或是不符合業(yè)主使用習(xí)慣的方式。做好信息收集工作，便于提前做好資料準(zhǔn)備工作，避免臨時(shí)忙亂。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)通過地區(qū)公司評(píng)審。 ? 特色產(chǎn)品 —— 精裝小戶型公寓 “精裝酒店式小戶型”在市場定位之初就針對(duì)地理位置和樓盤規(guī)模、當(dāng)時(shí)的市場產(chǎn)品進(jìn)行了全 面仔細(xì)的考察和資料整理，形成了一套較完備的基礎(chǔ)資料，包括戶型、底商、成都中海 格林威治城 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 第 11 頁 共 29 頁 公共空間、立面、電梯、裝修檔次等；然后對(duì)這些基礎(chǔ)資料進(jìn)行分析，結(jié)合營銷戶型區(qū)間，對(duì)各個(gè)房間的開間、進(jìn)深尺寸進(jìn)行了詳細(xì)的設(shè)定和推敲。 ? 環(huán)境設(shè)計(jì) ? ******的景觀設(shè)計(jì)以“現(xiàn)代簡約的北美風(fēng)格”為概念，以“濱水而居”、“與文為鄰”為目標(biāo)，融入大量親