【正文】 告，由于項目銷售價格有一定的提升使項目的銷售收入有一定增加。由于本項目被市政道路自然分隔成南北兩個地塊，可以根據(jù)付款情況分別辦理用地手續(xù)，保證了已付地價部分地 塊的及時開發(fā)。? 地價支付情況按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定，本 項目地價款在合同 簽署后 9 個月內(nèi)分 3次付清，每次支付比例為 30%:30%:40%。? 合同簽署情況本項目為政府公開出讓項目，我司于 2022 年 11 月 24 日拍 賣會上獲得本項目。? 本項目中存在消防疏散寬度、消防梯樓梯 欄桿可攀爬等 設(shè)計問題影響驗收，類似問題為今后項目開發(fā)提供借鑒，項目中對于可能引發(fā) 安全隱患的樓梯欄桿、室內(nèi)凸窗、落地窗、陽臺等防護(hù)欄桿，必 須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范要求，一次制作安裝到位，這不僅是公司對客 戶的提供的產(chǎn)品質(zhì)量的保證 ，更是公司品牌建蘇州中海半島華府項目后評估報告第 4 頁 共 18 頁設(shè)的基礎(chǔ)。本 項目在入伙期后，才考慮物管辦公室、居委會辦公室管理用房，改建解決措施困 難。? 項目發(fā)展過程中的經(jīng)驗與教訓(xùn)：? 設(shè)計要滿足公共配套、商 業(yè)營銷等要求，其前提條件 應(yīng) 由相關(guān)部門提前考慮，并在設(shè)計階段前期將有關(guān)條件要求提清楚、提到位。? 售樓工程進(jìn)度控制較好，各關(guān)鍵點均在項目發(fā)展計劃控制范圍之內(nèi)。本項目容積率雖然作了調(diào)整，減少了用地面積，但由于項目品質(zhì)提高，售價沒有降低，銷售速度提高，管理 費用、財務(wù)費用均有所節(jié)約，故本項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及最終收益沒有產(chǎn)生影響。至此，整體項目開 發(fā)完成。除聯(lián)排別墅自帶停車位外（共計 190 個），規(guī)劃設(shè)計地下停車庫 1 個，建筑面積 2,880㎡，停車位 61 個。兩地 塊綜合容積率為 。 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)? 本項目占地 72,346 m2，一期南區(qū)容積率 ，總建筑面積 37,，其中 計容面積 28,，不計容面積 8, m2，建筑密度 ％， 綠地率 ％。蘇州中海半島華府項目后評估報告第 3 頁 共 18 頁【項目概況及評估綜述】 項目概況? 【中海半島華府】項目位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東側(cè)的金姬墩低密度高尚住宅區(qū)東側(cè)，項目用地 東至星湖街、南至規(guī)劃路、西至河道、北至通往金雞湖的自然河道，地理位置較為優(yōu)越?！境杀竟芾碓u估】? 本項目為蘇州公司首個項目，成本控制中，可研數(shù)據(jù)與集團(tuán)批復(fù)的實施階段控制指標(biāo)有較大差異，蘇州公司經(jīng)過努力，最 終實際發(fā)生預(yù)測數(shù)在控制值范圍內(nèi)，建安成本略有增加?！景l(fā)展進(jìn)度、工程管理評估】? 本項目作為蘇州公司的第一個項目，而且是 別墅項目，項目計劃的編制對不可預(yù)見因素估計不足，進(jìn)度管理方面缺乏 經(jīng)驗， 值得總結(jié)。作 為園區(qū) 2022 年最大的聯(lián)排 別墅 項目，引領(lǐng)了園區(qū)聯(lián)排別墅市場的發(fā)展，同時引領(lǐng)了園區(qū)湖 東別墅市場的走勢。同時也為接下來的項目積 累了寶貴的經(jīng)驗?！矩攧?wù)管理評估】? 該項目實現(xiàn)收入比可研有一定增幅，成本利 潤率 ％，實現(xiàn)了項目投資預(yù)期，但成本指標(biāo)也有一定的增幅，尤其是建安成本有一定的超支，應(yīng)進(jìn)一步注意這方面的控制，建議要總結(jié)該項目的經(jīng)驗教訓(xùn), 控制好項目發(fā)展的各個關(guān)鍵節(jié)點，以提高成本控制水平。目 錄核心內(nèi)容 提要 ..................................................................................................................2【項目概況及評估綜述】 ....................................................................................................3【項目投資 管理評估】 .......................................................................................................4【項目規(guī)劃 設(shè)計工作評估】 ................................................................................................4【項目營 銷工 作評估】 .......................................................................................................8【項目進(jìn)度、工程管理評估】 ............................................................................................12【項目成本管 理評估】 .....................................................................................................16第 2 頁 共 18 頁核心內(nèi)容提要【投資管理評估】? 可研階段對蘇州房地產(chǎn)發(fā)展方向的選擇以及土地吸納的時機(jī)把握較好?；趯椖窟M(jìn)行經(jīng)驗總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的，希望本后評估報告能為今后的開發(fā)項目，尤其是別墅類項 目提供一定的借鑒。【中海半島華府】項目后評估報告中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司后評估工作小組二○○ 八年五月第 1 頁 共 18 頁蘇州【中海半島華府】項目后評估報告前言：中海半島華府項目是蘇州公司運(yùn)作的第一個項目， 項目自 2022 年 11 月 24 日通過政府公開出讓獲得，2022 年 4 月正式開始動工，自最后的二期小高層公寓于 2022 年 7月 22 日銷售以來，除部分車位以外，別墅和小高層公寓均已售罄，2022 年 11 底達(dá)到后評估時點。 （數(shù)據(jù)截至?xí)r間為：2022 年 11 月 30 日）。蘇州中海半島華府項目后評估過程中， 蘇州公司同事認(rèn)真 對待，努力工作，總部的財務(wù)資金部、投資管理部、規(guī)劃設(shè)計中心和營銷策劃中心及 發(fā)展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。? 本項目通過快速啟動，加快開發(fā)進(jìn)度，及 時回籠資金，通過與政府協(xié)商延遲最后一期地價款支付時間等措施，使項 目的內(nèi)部收益率大幅度提高?！疽?guī)劃設(shè)計工作評估】? 項目在發(fā)展周期較短、設(shè)計參與單位較多的情況下， 較好的完成了規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、立面設(shè)計、景觀設(shè)計、裝修 設(shè)計等方面的設(shè)計管理工作，順利實現(xiàn)了項目的策劃概念，保證了項目的高檔次定位，并 贏得了市場的認(rèn)同，取得了良好的經(jīng)濟(jì)和社會效益?！緺I銷工作評估】? 本項目是中海地產(chǎn)在蘇州最先亮相的代表性項目， 為中海地產(chǎn)在蘇州的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)， 贏得了良好的口碑。? 本項目在最終實施過程中，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確度 90%、主題及形象定位準(zhǔn)確度 100%、目標(biāo)客戶定位準(zhǔn)確度 70%、物業(yè)定位準(zhǔn)確度 80%、配套定位準(zhǔn)確度 80%，在營銷策劃方面取得了較大的成功。? 別墅類工程施工中的重點和難點問題較多，本 項目在施工管理中積累了一定的經(jīng)驗與教訓(xùn)。但是建安成本控制中，特別是合約管理過程中出現(xiàn)一些情況，蘇州公司對此進(jìn)行了較深入的總結(jié)分析。? 項目塊所屬的金姬墩緊鄰園區(qū)湖東 CBD，其自身配套標(biāo)準(zhǔn)極高，整個金姬墩就像伸入金雞湖的一個半島，其上主要以低密度高檔公務(wù)員小區(qū)為主，且配有市政公園和公共會所，而本項目用地是唯一商業(yè)出讓用地，具有較強(qiáng)的稀缺性。二期北區(qū)容積率 ，總建筑面積 32,，其中 計容面積 24, m2，不計容面積7,972 m2，建筑密度 ％， 綠地率 ％。? 本項目分為二期開發(fā)，其中一期包括 119 套聯(lián)排別墅以及一座商務(wù)休閑中心；二期包括 71 套聯(lián)排別墅以及 53 套小高層公寓。 項目開發(fā)周期? 項目土地于 2022 年 11 月 24 日通過政府公開出讓獲得，項目一期于 2022 年 4 月 8日正式開工，2022 年 12 月 30 日竣工驗收，2022 年 4 月 30 日入伙，項目二期于2022 年 3 月 6 日正式開工，2022 年 12 月 8 日竣工驗收，2022 年 5 月 30 日入伙。 項目綜合評估? 本項目的投資較為成功。? 本項目產(chǎn)品定位較為得當(dāng)，銷售價格定價克服了重重困難，整體的銷售進(jìn)程較為順利，項目各期 銷售均價均超過原可行性研究報告中的預(yù)期價格， 銷售業(yè)績較為理想。一期售樓區(qū)域因受一期售樓時間的限制，項目部協(xié)調(diào)施工單位調(diào)整人力物力投入，最大限度的減小了人員不足，施工工期 緊的影響，關(guān)鍵的時間點也在發(fā)展 計劃控制范圍之內(nèi)。如在施工、銷售、驗收等階段再提出的要求，或難以實 施，或?qū)⒘粝掳踩?質(zhì)量隱患、或?qū)⒁鸪杀镜拇蠓芳?、或?qū)⒁饦I(yè)主投訴甚至無法 實施。建議今后項目中應(yīng)由客服部牽頭讓物業(yè)公司提出比如面積、功能等等要求，在前期設(shè)計時將物管用房統(tǒng)一考慮到位?！卷椖客顿Y管理評估】 土地合同執(zhí)行情況? 項目概況蘇州半島華府項目可研階段占地面積 72,346 平米，容 積率 ，容 積率面積57,877 平米，其中別墅 49,400 平米，小高 層,877 平米，商業(yè) 400 平米，配套 1,200 平米。成交當(dāng)天我司與蘇州工業(yè)園區(qū)國土房產(chǎn)局簽署《拍賣成交確認(rèn)書》及《國有土地使用權(quán)出讓合同》。前兩期我司按照合同約定的時間支付，最后一期土地價款通過努力延后了 2 個月支付。? 交地情況項目用地為凈地公開拍賣出讓，不涉及拆遷等 問題，政府交地及時，土地協(xié)議的執(zhí)行較為順利，執(zhí)行過程中未發(fā) 生糾紛。但由于可研階段對發(fā)展成本預(yù)測不足，以及在開發(fā)過程中建筑標(biāo)準(zhǔn)有所提高， 導(dǎo)致項目