【正文】 ? 后期結(jié)算進行緩慢：我公司主動推進結(jié)算，要求承建商在 規(guī)定時間內(nèi)提供結(jié)算依據(jù)及 辦理結(jié)算，逾期者資料作廢，結(jié)算放置來年 辦理。針對以上問題公司專題召開《關(guān)于解決半島南區(qū)結(jié)算問題》會議，擬定了解決方案（可供參考），方案如下：? 三方確認：由我司先認可，先審核，不需第三方確認，相關(guān)扣款放在第三方結(jié)算時再處理，但項目部一定要明確索賠 與扣款工作內(nèi)容及施工單位。南區(qū)的成本失控，給我合約部敲響了警鐘，所以在北區(qū)合同文件要求：合同條款必須嚴謹、準確，工程量一定要計算。本項目南區(qū)共開 發(fā) 27 棟別墅，因當 時時間緊 、工期短，趕出來 設(shè)計的圖不清晰、缺陷又多，加上合 約部經(jīng)驗不足，又是在無招標計劃情況下進行招標，而且招標時對招標范圍及圖紙內(nèi)部交接不明確、不及 時溝通，27 棟別墅分 A 標 11 棟， B標 11 棟，樣板區(qū) 4 棟，結(jié)果 1樓別墅當時漏招，1樓別墅既不屬于 A、B 標合同也不不屬于樣板區(qū)合同，直到施工時發(fā)現(xiàn) 沒有合同，才下達口 頭指令： 1樓別墅按樣板區(qū)合同執(zhí)行；因招標過程中的漏項，造成中 標施工后突破原合同總 包價， 單此項工程追加成本就 130 萬元，導致成本失控。? 工序驗收制度，各專業(yè)施工 單位之間的工序搭接，按 “一行交一行”原則，在各施工方見證下，辦理交接手續(xù) ，未 辦理交接手續(xù)而進行下道工序施工所引 發(fā)的返工費用，由后道工序分包 單位負責。? 樣板房的設(shè)計及質(zhì)量問題本項目樣板房存在追求展示效果影響使用功能、樣板房配套 電器功能不能滿足要求、樣板房多家單位施工導致 維修困難等問題，故 樣板房在 銷售期間雖然取得了良好的展示效果，但在入伙后其嚴重的 設(shè)計及施工質(zhì)量問題引起 業(yè)主的強烈投訴。因此在工期安排時應(yīng)合理預留 1～ 個月 勞動力波動造成的時間損失，同時在成本預測時應(yīng)比高 層建筑多考慮 15％左右的成本提高。這樣 才是尊重客觀規(guī)律的合理安排。? 招標階段進行投標單位項目經(jīng)理答辯由于別墅項目難度大，如果施工 單位項目經(jīng)理沒有充分認識 并且沒有做好勞動力、周轉(zhuǎn)材料等資源充分準備的話， 則該項目注定失敗。施工進度均有較大影響。? 因工期緊張，為保證最終節(jié) 點目標的實現(xiàn)，在 編制計劃 時對工序進行優(yōu)化，通過砌筑工程施工跟從主體結(jié)構(gòu)施工進行（一般延遲 2—3 個樓層），以及室外工程提前介入施工等措施來合理壓縮工期。? 通過項目協(xié)調(diào)例會，對設(shè)計 、報建、合約、 營銷等部門的進度執(zhí)行情況進行檢討，對進度實施過程中存在的 問題進行討論并擬定解決措施，從而加強各部門之間的溝通，確保項目發(fā)展 進度計劃全面、均衡的推 進。這 兩年由于別墅項目的增多，很多施工單位都接觸過別墅項目，因此越來越多的施工單 位了解到了其施工難度和復 雜性，大部分都不愿意參加別墅項目投標。這在以前是沒有聽 說過的， 應(yīng)該與近幾年我國大量 農(nóng)村勞動力外出打工造成農(nóng)村無人務(wù)農(nóng)情況有關(guān)，從之后 這兩年情況看，確實是每年都發(fā)生。這正是體現(xiàn)當時 我們對別墅項目特點認識不清，沒有準確把握其發(fā)展規(guī)蘇州中海半島華府項目后評估報告第 14 頁 共 18 頁律。? 二期項目前期階段計劃與實際對比見項目發(fā)展進度計劃與實際完成對比表：蘇州中海半島華府項目后評估報告第 13 頁 共 18 頁序號 進度目標節(jié)點 計劃完成時間 實際完成時間 延遲完成（天）1 規(guī)劃設(shè)計方案定稿 20221220 2022115 252 施工圖完成 2022127 202225 03 項目開工（別墅開挖） 202236 202236 184 別墅售樓準備工程完成 2022328 20223285 小高層售樓準備工程完成 202268 2022685 項目開盤 202248 2022486 項目竣工驗收 2022119 2022128 30? 二期實施前， 總結(jié)了一期的經(jīng)驗教訓，在場地平面布置、流水施工布置等 綜合考慮，編制出了既符合實際又能完成任務(wù)的項目發(fā)展計劃，有效地指導了項目發(fā)展管理工作，按計劃完成任 務(wù)。 項目發(fā)展進度執(zhí)行情況? 一期項目前期階段計劃與實際對比見項目發(fā)展進度計劃與實際完成對比表：序號 進度目標節(jié)點 計劃完成時間 實際完成時間 延遲完成（天）1 規(guī)劃設(shè)計方案定稿 2022322 20223 02 施工圖完成 2022413 20224 03 項目開工 2022417 202245 124 售樓準備工程完成 2022831 2022828 35 項目開盤 2022918 2022917 16 項目竣工驗收 20221130 20221230 307 項目入伙 2022630 2022430 60? 在項目發(fā)展前期階段，市場調(diào)研與定位、規(guī)劃方案評審與設(shè)計招標、施工圖設(shè)計與報建、場地維護 與臨水臨電接駁等項目在公司各部門的積極配合下開展的較為順利，均在項目發(fā)展計劃控制時間點內(nèi)完成。? 小高層營銷期內(nèi)，因產(chǎn)品量 較少， 僅 53 套，在媒體渠道上，大部分仍使用原別墅產(chǎn)品時的媒體，以小眾媒體 為主，大眾媒體適當采用。一期的整個推廣過程中都存在這個問題，以至整體推廣費用 較高。銷售現(xiàn)場的分析工具也需要建立和不斷完善，同時各種活動的總結(jié)也需要及 時進行。前期工作非常重要，趕工始終不能出細活，細致的工作更能夠彌補包裝水平落后的弱點。? 在對外形象的推廣過程中，一期與二期 別墅都能在推廣前 經(jīng)過多方細致的論證和考慮，并得以市場的檢驗 和堅持，最 終能夠成功塑造半 島華府意式官邸的高端形象。在條件不夠成熟的情況下，提前推廣小高層湖景房并沒有取得良好的效果?；痉显卸ㄎ患盃I銷策略。? 項目銷售策略? 中海半島華府是中海地產(chǎn)在蘇州第一個項目，整體推廣情況較為復雜，前期以中海地產(chǎn)品牌推廣為主，隨后以 項目品牌結(jié)合公司品牌 進行聯(lián)合的推廣，后期以項目品牌提升公司品牌。之前蘇州整體物業(yè)管理服 務(wù)水平較低，在 訂制價格的 時候，參照了園區(qū)已有高檔項目及市區(qū)部分高端物業(yè)，最 終得出以上價格。? 銷售時機分析項目各期住宅銷售均把握住了良好的銷售時機，取得良好業(yè)績：? 一期別墅發(fā)售時間為 2022 年 9 月 17 日? 二期別墅發(fā)售時間為 2022 年 4 月 8 日? 二期湖景公寓發(fā)售時間為 2022 年 9 月 17 日? 由于半島華府項目發(fā)展過程中，并沒有出 現(xiàn)大起大落的市 場波動，整體按照我司既定的推廣和銷售節(jié)奏進行。車位滯銷是因為車位數(shù)量大于公寓數(shù)量，且公寓入住率不高。提出凡是對小區(qū)整體立面效果有影響的改造均不允許施工。 售后使用情況? 從售后入伙前及入伙后來看，總體情況較好，但仍有需要改進的地方。? 設(shè)計部宜完成項目發(fā)展標準一覽表，進行標準化配置。? 需格外加強施工完成的成品保護，為進一步提升項目整體品質(zhì)，成品保護工作的標準化、合約化、流程化制度完善迫在眉睫 有待改進的方面? 加強前期設(shè)計標準制定，中期設(shè)計審圖，后期施工現(xiàn)場及時反饋調(diào)整的整體控制。? 施工圖設(shè)計過程當中，定期與設(shè)計人員交流，給設(shè)計人員灌輸成本控制意識，同時在設(shè)計合同當中規(guī)定不同結(jié)構(gòu)體系的含鋼量及混凝土用力，同時要求設(shè)計院提供各體系建筑的含鋼量以及混凝土用量 報告，這些報告應(yīng)該滿足合同規(guī)定的要求。? 樣板間設(shè)計：半島華府”位于金雞湖畔,生態(tài)自然的高檔環(huán)境是為項目的賣點,室內(nèi)結(jié)合建筑主要從”國際化”、 ”風情浪漫”會所“意式新古典風格” 、A 戶型” 意大利地中海風格”、B1 戶型”歐式新古典風格”的定位,通過裝飾的語言,室內(nèi)生活場景的營造,戶內(nèi)外關(guān)系的銜接,表現(xiàn)典雅高貴、閑適風情的銷售空間、生活空 間。小區(qū)東西兩 側(cè)的綠化， 結(jié)合聯(lián)排別墅端 戶設(shè)計，使之成為借景，端頭戶型的景觀優(yōu)勢得以最大化。? 戶型立面的設(shè)計在某種程度下是會以犧牲平面功能的前提下去得以完成的，要求設(shè)計單位在進行立面 設(shè)計時，必 須平、立面結(jié)合修改調(diào)整設(shè)計，確保項目立面設(shè)計的可實 施性。? 開間，進深合理，戶型主要為 4 房（臥室）配置，根據(jù)戶型大小客廳面寬控制在 米之間，方正實用。所有戶型平面較為緊湊，設(shè)計合理，具有較高的靈活度，通過市場的檢驗，性價比極高。在場地標高處理上，通過一定位置的 調(diào)整， 結(jié)合規(guī)劃布局的設(shè)計 平面，使整個小區(qū)環(huán)境大為提高，單體之間高低錯落，樓間距離疏密有致。地塊東臨星湖街，北側(cè)、西側(cè)均為金雞湖東南綠化河道，南側(cè)隔規(guī)劃道路為其他居住用地?；诒卷椖康貕K具備金雞湖畔半島特征、容 積率較低、適合 發(fā)展高檔居住物 業(yè)的特點，項目以生活浪漫閑適、充滿藝術(shù)格調(diào)的意大利半 島生活為概念載體，展示高尚 Townhouse 類別墅小區(qū)的全新生活理念。2022 年 3 月項目北區(qū)開始施工；2022年 4 月項目北區(qū)開始銷售；2022 年 7 月項目北區(qū)主體結(jié)構(gòu)封頂；2022 年 5 月項目北區(qū)入伙。? 本項目通過快速啟動，加快開發(fā)進度，及時回籠資金，通過與政府協(xié)商延遲最后一期地價款支付時間等 措施，使項目的內(nèi)部收益率大幅提高。全市房地產(chǎn)投資額由 2022 年的 億元增加到 2022 年的 億元，增加 %；商品房 銷售面積 由 2022 年的 550 萬平米增加到 2022 年的 萬平米，增加 5%。? 交地情況項目用地為凈地公開拍賣出讓，不涉及拆遷等 問題，政府交地及時，土地協(xié)議的執(zhí)行較為順利，執(zhí)行過程中未發(fā) 生糾紛。成交當天我司與蘇州工業(yè)園區(qū)國土房產(chǎn)局簽署《拍賣成交確認書》及《國有土地使用權(quán)出讓合同》。建議今后項目中應(yīng)由客服部牽頭讓物業(yè)公司提出比如面積、功能等等要求，在前期設(shè)計時將