【正文】 物管用房統(tǒng)一考慮到位。一期售樓區(qū)域因受一期售樓時間的限制，項目部協(xié)調(diào)施工單位調(diào)整人力物力投入，最大限度的減小了人員不足，施工工期 緊的影響，關(guān)鍵的時間點也在發(fā)展 計劃控制范圍之內(nèi)。 項目綜合評估? 本項目的投資較為成功。? 本項目分為二期開發(fā)，其中一期包括 119 套聯(lián)排別墅以及一座商務(wù)休閑中心；二期包括 71 套聯(lián)排別墅以及 53 套小高層公寓。? 項目塊所屬的金姬墩緊鄰園區(qū)湖東 CBD，其自身配套標(biāo)準(zhǔn)極高，整個金姬墩就像伸入金雞湖的一個半島，其上主要以低密度高檔公務(wù)員小區(qū)為主，且配有市政公園和公共會所，而本項目用地是唯一商業(yè)出讓用地，具有較強的稀缺性。? 別墅類工程施工中的重點和難點問題較多，本 項目在施工管理中積累了一定的經(jīng)驗與教訓(xùn)?！緺I銷工作評估】? 本項目是中海地產(chǎn)在蘇州最先亮相的代表性項目， 為中海地產(chǎn)在蘇州的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)， 贏得了良好的口碑。? 本項目通過快速啟動，加快開發(fā)進(jìn)度，及 時回籠資金，通過與政府協(xié)商延遲最后一期地價款支付時間等措施，使項 目的內(nèi)部收益率大幅度提高。 （數(shù)據(jù)截至?xí)r間為：2022 年 11 月 30 日）。基于對項目進(jìn)行經(jīng)驗總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的，希望本后評估報告能為今后的開發(fā)項目，尤其是別墅類項 目提供一定的借鑒。【財務(wù)管理評估】? 該項目實現(xiàn)收入比可研有一定增幅，成本利 潤率 ％，實現(xiàn)了項目投資預(yù)期，但成本指標(biāo)也有一定的增幅，尤其是建安成本有一定的超支，應(yīng)進(jìn)一步注意這方面的控制，建議要總結(jié)該項目的經(jīng)驗教訓(xùn), 控制好項目發(fā)展的各個關(guān)鍵節(jié)點，以提高成本控制水平。作 為園區(qū) 2022 年最大的聯(lián)排 別墅 項目，引領(lǐng)了園區(qū)聯(lián)排別墅市場的發(fā)展，同時引領(lǐng)了園區(qū)湖 東別墅市場的走勢?！境杀竟芾碓u估】? 本項目為蘇州公司首個項目，成本控制中，可研數(shù)據(jù)與集團(tuán)批復(fù)的實施階段控制指標(biāo)有較大差異，蘇州公司經(jīng)過努力，最 終實際發(fā)生預(yù)測數(shù)在控制值范圍內(nèi)，建安成本略有增加。 項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)? 本項目占地 72,346 m2，一期南區(qū)容積率 ，總建筑面積 37,，其中 計容面積 28,，不計容面積 8, m2，建筑密度 ％， 綠地率 ％。除聯(lián)排別墅自帶停車位外（共計 190 個），規(guī)劃設(shè)計地下停車庫 1 個，建筑面積 2,880㎡，停車位 61 個。本項目容積率雖然作了調(diào)整，減少了用地面積，但由于項目品質(zhì)提高，售價沒有降低，銷售速度提高，管理 費用、財務(wù)費用均有所節(jié)約，故本項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及最終收益沒有產(chǎn)生影響。? 項目發(fā)展過程中的經(jīng)驗與教訓(xùn)：? 設(shè)計要滿足公共配套、商 業(yè)營銷等要求，其前提條件 應(yīng) 由相關(guān)部門提前考慮，并在設(shè)計階段前期將有關(guān)條件要求提清楚、提到位。? 本項目中存在消防疏散寬度、消防梯樓梯 欄桿可攀爬等 設(shè)計問題影響驗收，類似問題為今后項目開發(fā)提供借鑒，項目中對于可能引發(fā) 安全隱患的樓梯欄桿、室內(nèi)凸窗、落地窗、陽臺等防護(hù)欄桿，必 須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范要求，一次制作安裝到位，這不僅是公司對客 戶的提供的產(chǎn)品質(zhì)量的保證 ，更是公司品牌建蘇州中海半島華府項目后評估報告第 4 頁 共 18 頁設(shè)的基礎(chǔ)。? 地價支付情況按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定，本 項目地價款在合同 簽署后 9 個月內(nèi)分 3次付清，每次支付比例為 30%:30%:40%。 投資回報情況? 對比可研報告，由于項目銷售價格有一定的提升使項目的銷售收入有一定增加。? 期內(nèi)蘇州商品住宅價格上漲平穩(wěn)，蘇州商品住宅預(yù)售價格由 2022 年的 4,691 元/平米左右增長到 2022 年的 5,219 元/平米，增幅 11%。? 通過本項目短、平、快的開發(fā)及項目高檔形象的展示，使中海在蘇州市場站穩(wěn)了腳蘇州中海半島華府項目后評估報告第 5 頁 共 18 頁跟，建立了與政府良好的關(guān)系，為我司后續(xù)項目的取得奠定了基礎(chǔ)。 項目的主要建筑標(biāo)準(zhǔn)? 結(jié)構(gòu)體系：小別墅采用異型柱框架體系，會所采用框架體系，小高 層采用短肢剪力墻體系；? 基礎(chǔ)形式：小別墅、會所采用天然地基；小高層采用樁基，樁型為 Φ500 的預(yù)應(yīng)力管樁；? 墻體材料：外墻墻體采用粘土空心磚，內(nèi)墻隔墻為加氣混凝土砌塊；? 外立面材料：聯(lián)排別墅及會所外墻立面以涂料為主，局部采用石材貼面；小高層外墻面以面磚貼面為主，局部門頭輔以石材及涂料；? 外立面窗：鋁合金窗，配普通中空玻璃；? 會所：功能主要為大堂、咖啡吧、 銷控區(qū)、露臺、儲藏、 衛(wèi)生間、泳池、更衣間、物業(yè)用房等；風(fēng)格為意式新古典風(fēng)格；標(biāo)準(zhǔn)為 1,835 元/㎡；? 公共部位大堂及標(biāo)準(zhǔn)層：風(fēng)格:意式新古典風(fēng)格；標(biāo)準(zhǔn)為 1,360 元/㎡； 項目設(shè)計情況簡介? 項目通過公司與集團(tuán)的共同努力，在項目發(fā)展周期較短的前提下，確定深圳華藝建筑設(shè)計有限公司為本項目的規(guī)劃設(shè)計及施工圖設(shè)計單位，香港梁黃顧設(shè)計公司為本項目的立面設(shè)計單位，由廣州澳雅園林設(shè)計公司完成景觀設(shè)計工作，會所兼 賣場由上海湃爾裝修設(shè)計公司負(fù)責(zé)設(shè)計完成。確定了“ 蘇 州市區(qū)、金 雞湖心、 頂級豪 華、 純正意大利式、國際化生態(tài)社區(qū)”的主題 ，并逐步深入、 細(xì)化的展開設(shè)計和營銷策劃工作。本項目物業(yè)形態(tài)由聯(lián)排別墅和小高層兩種物業(yè)組成，除 聯(lián) 排別墅自帶停車位以外（共計 190 個），規(guī)劃設(shè)計停車庫 1 個，建筑面 積 2, m2，設(shè)計停車位 63 個。地塊最北段緊鄰金雞湖水系，從補充容積率面積和優(yōu)質(zhì)景觀利用的角度出發(fā)，設(shè)計了小高層充分利用了 優(yōu)勢資源。別墅戶型主要特色如下：? 三院落設(shè)計，在所有聯(lián)排 別墅戶型中加以運用， 對蘇州當(dāng)?shù)乜?戶群親地情節(jié)加以最大化兼顧。并在各戶型增加車位附送和多功能房附送的方式加強市場競爭力。? 園林設(shè)計? 總體園林設(shè)計風(fēng)格為歐式特點、意大利 風(fēng)情。? 小區(qū)北區(qū)地塊結(jié)合小區(qū)主路兩側(cè)景觀，進(jìn)行局部節(jié)點景 觀設(shè)計，改善了兩 側(cè)聯(lián)排別墅的景觀條件，通過中 線景觀軸的設(shè)置，將中部 戶型的價 值提升，并形成相應(yīng)的步行區(qū)域。 成本控制? 由于本場地總體土質(zhì)較好，為節(jié)約成本，對于無地下室部分的小別墅一層地面不做蘇州中海半島華府項目后評估報告第 8 頁 共 18 頁結(jié)構(gòu)板，而全部采用建筑地坪做法，一方面節(jié)約了首層樓板的結(jié)構(gòu)成本，另一方面，降低建筑的荷載，提高了基礎(chǔ) 和梁的經(jīng)濟(jì)性。? 對圖紙的變更要明確變更的原因，變更盡量不發(fā)生費用；? 因設(shè)計錯誤發(fā)生的變更，要做好紀(jì)錄，有利于設(shè)計費用結(jié)算時的索賠. 單項設(shè)計管理? 專項設(shè)計的問題主要集中在專項深化設(shè)計和專項安裝兩個方面。其中，前期設(shè)計標(biāo) 準(zhǔn)（即項目發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)建議書）由設(shè)計部根據(jù)項目定位在施工圖設(shè)計之前擬定，提交 項目部、合約部、 營銷部以及物業(yè)公司進(jìn)行評審，經(jīng)與會討論，最終定稿方案作為施工圖設(shè)計依據(jù)及施工指導(dǎo)。? 施工單位技術(shù)人員對施工圖紙理解不透，對施工圖交底不夠重視；未按圖施工、未嚴(yán)格按照控制施工質(zhì)量；沒有明晰的施工指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范；各專業(yè)施工沒有合理搭界，施工存在“ 真空”區(qū)域，通知整改的施工單位配合消極、延 誤施工時間等等問題。? 蘇州冬天氣溫較低，對采暖要求較高。對于小區(qū)內(nèi)配套的供電設(shè)施， 業(yè)主提出需加以隱蔽，我司 經(jīng)現(xiàn)場 勘察，通過外圍種植灌木較好解決上述問題。隨著小區(qū)不斷的成熟和入住率的提高，車位將逐步緩慢的去化。? 原定位與實際建設(shè)成果的對比分析? 原定位如下：項目整體㎡ 北區(qū)㎡ 南區(qū)㎡用地面積 72,345 25,835 46,510建筑面積 57, 30, 27,容積率 TOWNHOUSE 35, 8, 26,疊加復(fù)式 5, 5, —多層住宅 15, 15, —會所 — 架空層面積 1, 1, —地下室面積 15, 7, 7,建筑總棟數(shù) 42 — —覆蓋率 % % %綠地率 % % %? 半島華府一期基本按照原有設(shè)計進(jìn)行，共有 119 套聯(lián)排 別墅， 戶型分布如下：房型 總套數(shù) 面積A 31 256A1 7 256B 42 230B1 7 230C 20 200蘇州中海半島華府項目后評估報告第 10 頁 共 18 頁C1 4 200D 6 230D1 2 230合計 119? 二期考慮到一期 townhouse 在市場上的稀缺性，加大了該類物業(yè)的整體比例，取消了原有定位中的疊加復(fù)式，在項目北側(cè)只設(shè)立一排的 9 層公寓。? 實際成交客戶與原定位目標(biāo)客戶的區(qū)別及原因分析? 從實際成交和原有定位的客戶群比較來看，有著不少的差距。? 中海半島總體項目推廣時間將近一年半時間，經(jīng)歷了以下幾個 階段：初始階段：地產(chǎn)品牌推廣階段第一階段：半島華府項目品牌蓄水第二階段：半島華府項目品牌濾水期第三階段：一期首批單位上市強第四階段：半島華府一期剩余量消化第五階段：半島華府二期別墅滲透期第六階段：半島華府二期蓄水階段蘇州中海半島華府項目后評估報告第 11 頁 共 18 頁第七階段：半島華府二期開盤強銷階段第八階段：小高層滲透、蓄水期第九階段：小高層強銷 綜合評述本項目市場定位營銷工作? 中海半島華府作為中海在蘇州的第一個項目，實現(xiàn)當(dāng)年買地，當(dāng)年開工，當(dāng)年銷售，當(dāng)年入伙，是中海地產(chǎn)在蘇州最先亮相的代表性項目，為中海地 產(chǎn)在蘇州的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，贏 得了良好的口碑。 本項目營銷管理可借鑒的經(jīng)驗? 推廣節(jié)奏? 整體項目的推廣節(jié)奏達(dá)到了預(yù)期的超速度、 連環(huán)、 緊湊的 銷售節(jié)奏要求，從蓄水、濾水到上市銜接緊密、環(huán)環(huán)相扣，讓客戶在設(shè)定的游戲規(guī)則下進(jìn)行，對項目銷售的作用來說是相當(dāng)成功的。因此后期項目推廣過程中，整體節(jié)奏的把握需更加慎重，各種推廣條件否成熟是控制節(jié)奏的重要一個