【文章內(nèi)容簡介】 指標的合理性，保證模型的經(jīng)濟性。? 施工圖設計過程當中，定期與設計人員交流，給設計人員灌輸成本控制意識，同時在設計合同當中規(guī)定不同結(jié)構(gòu)體系的含鋼量及混凝土用力，同時要求設計院提供各體系建筑的含鋼量以及混凝土用量 報告，這些報告應該滿足合同規(guī)定的要求。? 對圖紙的變更要明確變更的原因，變更盡量不發(fā)生費用；? 因設計錯誤發(fā)生的變更，要做好紀錄，有利于設計費用結(jié)算時的索賠. 單項設計管理? 專項設計的問題主要集中在專項深化設計和專項安裝兩個方面。首先，對于專項設計而言，建筑構(gòu)件、建筑 門 窗、 總體及單體機電專項等項 目發(fā)展標準尚需進一步完善，用以指導 施工圖專項深化、合約分判以及項目施工。其次，對于專項安裝而言，在項目發(fā)展標準制定后，應建立配套的專項技術要求，由專項 深化單位按照要求及國家、地區(qū)的相關行業(yè)規(guī)范提交針對該項目的專項深化圖紙， 經(jīng)設計部、項目部兩方會審通過后的圖紙，作為與專項施工單位簽約的合同附件，指 導現(xiàn)場施工。? 需格外加強施工完成的成品保護，為進一步提升項目整體品質(zhì)，成品保護工作的標準化、合約化、流程化制度完善迫在眉睫 有待改進的方面? 加強前期設計標準制定，中期設計審圖，后期施工現(xiàn)場及時反饋調(diào)整的整體控制。其中，前期設計標 準（即項目發(fā)展標準建議書）由設計部根據(jù)項目定位在施工圖設計之前擬定，提交 項目部、合約部、 營銷部以及物業(yè)公司進行評審，經(jīng)與會討論，最終定稿方案作為施工圖設計依據(jù)及施工指導。? 設計部宜擬定項目施工標準，上報公司討論確定，定案結(jié)果作為施工、招標指導；最終目標是建立各種物業(yè)類型的交房標準并反映在施工圖紙中。包括弱電標準、布 線要求、管道是否封閉、位置要求；踏步是否做面層、露臺是否做面 層等等相關事宜。? 設計部宜完成項目發(fā)展標準一覽表，進行標準化配置。? 施工單位技術人員對施工圖紙理解不透，對施工圖交底不夠重視；未按圖施工、未嚴格按照控制施工質(zhì)量；沒有明晰的施工指導標準及規(guī)范；各專業(yè)施工沒有合理搭界，施工存在“ 真空”區(qū)域，通知整改的施工單位配合消極、延 誤施工時間等等問題。建議進一步加強施工前的讀圖準備，施工組織準備，加強施工中的 質(zhì)量控制，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決 問題。同時，合 約部應在施工工程中實時監(jiān)控，通過經(jīng)濟手段控制施工單位的施工質(zhì)量及進度。 售后使用情況? 從售后入伙前及入伙后來看，總體情況較好，但仍有需要改進的地方。? 蘇州冬天氣溫較低，對采暖要求較高。有 20 余戶業(yè)主要求增加地暖設備，我司同意配合修改門及地坪標高改造，費用由業(yè)主自理。? 對于輔助空間的利用，業(yè)主亦以要求我司配合進行改造，我司未同意。提出凡是對小區(qū)整體立面效果有影響的改造均不允許施工。對于小區(qū)內(nèi)配套的供電設施， 業(yè)主提出需加以隱蔽，我司 經(jīng)現(xiàn)場 勘察，通過外圍種植灌木較好解決上述問題。蘇州中海半島華府項目后評估報告第 9 頁 共 18 頁【項目營銷工作評估】 項目銷售情況分析總結(jié)? 項目各類型物業(yè)銷售情況? 中海半島華府累計銷售聯(lián)排別墅 190 套， 銷售面積 43, 平米；小高層公寓累計銷售 53 套，銷售面積 8, 平米。? 車位累計銷售 27 個，銷售率 45%。車位滯銷是因為車位數(shù)量大于公寓數(shù)量，且公寓入住率不高。隨著小區(qū)不斷的成熟和入住率的提高，車位將逐步緩慢的去化。? 與市場定位時房地產(chǎn)市場情況對比分析? 04 年底市場定位時，蘇州房地 產(chǎn)市場剛剛經(jīng)歷了宏觀調(diào) 控的階段性影響，區(qū)域同類房地產(chǎn)項目售價約 5,500 元/平米。 05 年中至 06 年底項目銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)趨于平穩(wěn)，消費需求趨 于理性，市 場健康發(fā)展，銷售價格穩(wěn)步上升；期間園區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)在蘇州市場逐步趨向主導地位， 項目面 臨很強的競爭。? 銷售時機分析項目各期住宅銷售均把握住了良好的銷售時機，取得良好業(yè)績：? 一期別墅發(fā)售時間為 2022 年 9 月 17 日? 二期別墅發(fā)售時間為 2022 年 4 月 8 日? 二期湖景公寓發(fā)售時間為 2022 年 9 月 17 日? 由于半島華府項目發(fā)展過程中，并沒有出 現(xiàn)大起大落的市 場波動，整體按照我司既定的推廣和銷售節(jié)奏進行。? 原定位與實際建設成果的對比分析? 原定位如下：項目整體㎡ 北區(qū)㎡ 南區(qū)㎡用地面積 72,345 25,835 46,510建筑面積 57, 30, 27,容積率 TOWNHOUSE 35, 8, 26,疊加復式 5, 5, —多層住宅 15, 15, —會所 — 架空層面積 1, 1, —地下室面積 15, 7, 7,建筑總棟數(shù) 42 — —覆蓋率 % % %綠地率 % % %? 半島華府一期基本按照原有設計進行，共有 119 套聯(lián)排 別墅， 戶型分布如下：房型 總套數(shù) 面積A 31 256A1 7 256B 42 230B1 7 230C 20 200蘇州中海半島華府項目后評估報告第 10 頁 共 18 頁C1 4 200D 6 230D1 2 230合計 119? 二期考慮到一期 townhouse 在市場上的稀缺性，加大了該類物業(yè)的整體比例，取消了原有定位中的疊加復式，在項目北側(cè)只設立一排的 9 層公寓。二期 戶型配比如下：房型 總套數(shù) 面積B1 12 230B2 19 230B3 3 230C 1 12 200C2 18 200C3 7 200公寓 53 161? 預期銷售價格與實際價格的對比分析? 半島華府一期、二期別墅及小高 層銷售均價略超過計劃 銷售價格，成功完成計劃銷售任務，并適度提升了半 島華府的整體銷售價格，使半島華府成為這一片區(qū)內(nèi)別墅價格最高，小高 層價格高出周邊單位 1,500－ 2,000 元/ 平米。? 物業(yè)管理費價格確定檢討? 項目物業(yè)管理費標準：別墅： 元/平米公寓： 元/平米? 在制定物業(yè)管理收費標準的時候，由于是我司 進入蘇州第一個 項目，沒有參考標準。之前蘇州整體物業(yè)管理服 務水平較低，在 訂制價格的 時候，參照了園區(qū)已有高檔項目及市區(qū)部分高端物業(yè)，最 終得出以上價格。? 實際成交客戶與原定位目標客戶的區(qū)別及原因分析? 從實際成交和原有定位的客戶群比較來看，有著不少的差距。實際成交的客戶來源，園區(qū)客戶遠遠大于原有定位的 標準，而 對外來的客 戶群及私營業(yè)主的比例也相差不少。這和半島華 府作為蘇州公司第一個項 目， 對市場和客戶群的挖掘缺乏本地的最直接和清晰的認識有關。? 項目銷售策略? 中海半島華府是中海地產(chǎn)在蘇州第一個項目，整體推廣情況較為復雜，前期以中海地產(chǎn)品牌推廣為主，隨后以 項目品牌結(jié)合公司品牌 進行聯(lián)合的推廣，后期以項目品牌提升公司品牌。? 中海半島總體項目推廣時間將近一年半時間，經(jīng)歷了以下幾個 階段：初始階段：地產(chǎn)品牌推廣階段第一階段：半島華府項目品牌蓄水第二階段：半島華府項目品牌濾水期第三階段：一期首批單位上市強第四階段：半島華府一期剩余量消化第五階段：半島華府二期別墅滲透期第六階段：半島華府二期蓄水階段蘇州中海半島華府項目后評估報告第 11 頁 共 18 頁第七階段：半島華府二期開盤強銷階段第八階段：小高層滲透、蓄水期第九階段：小高層強銷 綜合評述本項目市場定位營銷工作? 中海半島華府作為中海在蘇州的第一個項目，實現(xiàn)當年買地，當年開工，當年銷售，當年入伙，是中海地產(chǎn)在蘇州最先亮相的代表性項目，為中海地 產(chǎn)在蘇州的發(fā)展奠定了基礎，贏 得了良好的口碑。作為園區(qū) 2022 年最大的聯(lián) 排別墅項目，引領了園區(qū)聯(lián)排別墅市場的發(fā)展，同時引領了園區(qū)湖東別墅市場的走勢。? 在最終實施過程中，產(chǎn)品定位準確度 90%、主 題及形象定位準確度 100%、目 標客戶定位準確度 70%、物業(yè)定位準確度 80%、配套定位準確度 80%?；痉显卸ㄎ患盃I銷策略。 本項目營銷管理可借鑒的經(jīng)驗? 推廣節(jié)奏? 整體項目的推廣節(jié)奏達到了預期的超速度、 連環(huán)、 緊湊的 銷售節(jié)奏要求，從蓄水、濾水到上市銜接緊密、環(huán)環(huán)相扣，讓客戶在設定的游戲規(guī)則下進行，對項目銷售的作用來說是相當成功的。 這得力于在推廣各階段中 對各個環(huán)節(jié)執(zhí)行力度的嚴格把控。? 最后一批小高層房源的推廣中，由于 對推廣節(jié)奏的把握不到位，使實際推廣期長于預計的推廣期，更使整體 銷售節(jié)奏的得不到有效地把握。在條件不夠成熟的情況下，提前推廣小高層湖景房并沒有取得良好的效果。因此后期項目推廣過程中，整體節(jié)奏的把握需更加慎重，各種推廣條件否成熟是控制節(jié)奏的重要一個標準。? 形象推廣? 一個項目的廣告與視覺包裝是整體對外最直接也是最重要的一部分。 對推廣形象的確定上，前期需經(jīng)過足 夠細致的調(diào)研以及論證，市 場 是最能夠檢驗真?zhèn)蔚墓ぞ摺? 在對外形象的推廣過程中，一期與二期 別墅都能在推廣前 經(jīng)過多方細致的論證和考慮，并得以市場的檢驗 和堅持，最 終能夠成功塑造半 島華府意式官邸的高端形象。而在小高層公寓的推廣中，并未 對“別墅血統(tǒng) 、灣景公 館”這一主題以及“灣景公館” 這一推廣名進行足夠細致的調(diào)研以及論證，理所當然地認為市場能夠理解這一名詞。在 經(jīng)過 5 月份進一個月的市場 推廣，小高 層的推廣效果以及市場反應均未達到令人滿意的效果。? 廣告包裝? 在項目操作過程中，充分的準 備以及細致的賣場包裝能 夠體現(xiàn)一個項目的基本形象。前期工作非常重要，趕工始終不能出細活，細致的工作更能夠彌補包裝水平落后的弱點。? 廣告和包裝的視覺表現(xiàn)力受制于蘇州廣告制作業(yè)總體落后的制作水平，使設計不能達成預想效果