【正文】 大規(guī)模放量，房地產(chǎn)市場競爭激烈；政府加大經(jīng)濟適用房力度建設(shè)，經(jīng)濟適用房大規(guī)模放量；市場總體處于供求基本平衡或供略小于求的狀態(tài)， 商品房價格漲幅回歸。但是，現(xiàn)在常用的 **（香港）公司進(jìn)行方案、立面設(shè)計與本地公司進(jìn)行主體施工圖設(shè)計的模式，仍有相似之處。但實際上，商家為了經(jīng)營需要需進(jìn)行二裝和大量利用外墻做戶外廣告，最后外立面被破壞殆盡，真有點“勞民傷財”。 此問題暴露了設(shè)計師對材料的把握不足和細(xì)部處理考慮不深的弱點，今后的設(shè)計工作中，應(yīng)該不斷積累設(shè)計經(jīng)驗，熟練掌握材料的特性和施工方法，提高景觀硬鋪的設(shè)計質(zhì)量。但是，業(yè)主入住后，大多抱怨冷媒管太長，耗電量大的缺點，最后不得不將空調(diào)位調(diào)整到臥室窗下。 ? 項目結(jié)利、入伙階段 與項目事務(wù)部、項目部配合，協(xié)助完成各項質(zhì)檢驗收工作。與合約部、物資部配合，做好產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)制定工作，重點控制大量和大型設(shè)備、材料的選擇，達(dá)到設(shè)計要求和成本控制的平衡。在二裝設(shè)計工作和施工配合工作中，由于有許多新的設(shè)計內(nèi)容以前沒有遇到過，再加上項目本身比較復(fù)雜，工作中容易出現(xiàn)遺漏或者延誤的情況，經(jīng)過該項目的積累，也為之后項目的二裝設(shè)計工作的計劃安排、過程控制等積累了寶貴的經(jīng)驗，進(jìn)一步完善了管理流程。重點考慮商鋪的經(jīng)營 需求，在立面設(shè)計中合理組織入口、櫥窗、店招位、空調(diào)位和公共設(shè)備等元素。并接后與管理中心報警控制主機 相連。 ? 彈性空間：戶型內(nèi)部的彈性設(shè)計，如采用大開間大跨度結(jié)構(gòu)，內(nèi)部房間可以自由隔斷、組合；戶型與戶型間的彈性設(shè)計，可平面橫向變化，如兩戶打通后可變成一戶。延續(xù)了歷史文化底蘊和人文氛圍，利用教育配套，針對客戶的文化特征，以“文化融合”作為載體，推出“多元文化，人文都市”的主題，打造兼具深厚內(nèi)涵和現(xiàn)代氣質(zhì)的“人文大社區(qū)”；利用無遮擋臨江景觀面，在規(guī)劃、環(huán)境和產(chǎn)品設(shè)計中貫徹“景觀最大化”，打造“親水社區(qū)”、“親水生活”；形成以高層住宅為主體的多種中高檔精品物業(yè)組合的建筑綜合體。其次，商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃面積調(diào)整對銷售總收入的提高提供了部分貢獻(xiàn)，但住宅、農(nóng)貿(mào)市場以及車庫的面積調(diào)整對總體銷售收入為負(fù)效應(yīng)。雖然該部分物業(yè)實際銷售收入增加了 ％，但由于該部分物業(yè)面積的增加占 用了容積率面積且實際銷售面積并不理想，因此實際上該物業(yè)部分指標(biāo)變動對項目整體收益最大化造成了一定不良影響。該部分面積的增加侵占了部分容積率面積，不但將對土地相對成本產(chǎn)生一定影響，而且顯然將影響總建安成本及最終盈利。 ? 該項目由 ***地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于 2020年 4月 10 日在成都市國土資源局 成功競得， 2020年 4月 24 日簽訂土地出讓合同，合同執(zhí)行情況良好。 項目綜合評估 ? 成都房地產(chǎn)市場自 2020年以來步入了高速發(fā)展階段，為 ******的成功開發(fā)和銷售提供了良好的市場契機。項目地處成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側(cè)：北臨一環(huán)路南一段和九眼橋，南靠四川大學(xué)，東側(cè)臨府南河錦江段 邊的望江路，西側(cè)臨太平南街。 【規(guī)劃設(shè)計工作評估】 ? *******項目作為成都公司第二個項目，比較成功的實現(xiàn)了市場定位和產(chǎn)品策劃的產(chǎn)品構(gòu)思與形態(tài)結(jié)構(gòu)，在規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、立面設(shè)計、景觀設(shè)計、賣場包裝等方面都得以貫徹和體現(xiàn)，并在規(guī)劃設(shè)計工作過程中進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整和創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的領(lǐng)先性；同時由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質(zhì)量得到了雙贏的結(jié)果。 基于對項目進(jìn)行經(jīng)驗總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的，希望本后評估報告能為今后開發(fā)的類似項目提供一定的借鑒。但其中的問題也值得在今后的項目中進(jìn)一步關(guān)注和研究： 如何在可研、規(guī)劃和銷售階段客觀合理的評價當(dāng)?shù)厥袌龈魑飿I(yè)類型的市場容量及價格承受力，配置合理的物業(yè)類型比例，從而獲得項目整體開發(fā)銷售進(jìn)度的最優(yōu)化和收益的最大化。 【成本管理評估】 ? 項目實施階段與可研階段相比，前期費用，建安成本，營銷費用以及管理費用增加較大?？偨ㄖ娣e 208,㎡ ，其中住宅（含 1號樓商務(wù)公寓，下同）建筑面積為 143,㎡ ，共 1,211戶；商業(yè)建筑面積為 24,㎡ ；農(nóng)貿(mào)市場建筑面積為 4,㎡ （含部分商鋪，下同），車庫建筑面積為 25,㎡ ，不可售面積 10,㎡ （包括會所、游泳池、球室、架空層、人防設(shè)施、自行車庫、服務(wù)用房等）。準(zhǔn)確把握銷售時機，克服了 “非典”、宏觀調(diào)控等重重困難，最終使本項目成為片區(qū)的標(biāo)志性建筑，得到了行業(yè)內(nèi)和 消費者的普遍認(rèn)可 【項目投資管理評估】 1. 項目背景及合同執(zhí)行情況 ? 【 ********】項目位于 成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側(cè)：北臨一環(huán)路南一段和九眼橋，南靠四川大學(xué)，東側(cè)臨府南河錦江段邊的望江路，西側(cè)臨太平南街。2020 年 國家出臺 “ 國八條 ” 為代表的一系列措施來穩(wěn)定住房價格，房價漲幅趨緩，下半年成都房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一段時間的觀望期，本項目銷售速度也 受到一定影響 。 目前商業(yè)部分物業(yè)實際銷售價格和實際銷售面積均高于可研階段，說明市場對該類型物業(yè)具有一定的需求，該項指標(biāo)變動較為合理且可產(chǎn)生一定的超額收益。 。 ? 商務(wù)會館 功能：大堂，咖啡廳，臺球室，乒乓球室，健身房，室內(nèi)羽毛球館，室內(nèi)籃球館，室內(nèi)恒溫游泳池，室外游泳池。 規(guī)劃為東部住宅區(qū)和西部商業(yè)區(qū)兩個區(qū) ,互不干擾，互利共生，并充分考慮項目分期開發(fā)的特性和要求。 ? 照度與隔聲：將客廳、主臥和觀景陽臺等重點房間布置 在臨河景觀面的同時，盡量將次臥、主衛(wèi)等房間朝向江景和園內(nèi)景色，爭取景觀、日照、降噪平衡最優(yōu)組合。 ? 建筑立面配色原則： ******選用了延續(xù)城市文脈的白、灰、墨三色局部點綴黃色（提亮）的立面色彩，以及內(nèi)斂低調(diào)但富有層次的配色原則。 ? 環(huán)境設(shè)計導(dǎo)則：整體性、系統(tǒng)性、生態(tài)性、尺度適應(yīng)性、多樣性、參與性、步行化、可滲透性、立體化。 與 營銷策劃部配合，成立項目調(diào)研和產(chǎn)品策劃小組，共同進(jìn)行市場調(diào)研和開展產(chǎn)品策劃工作，為市場定位提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。應(yīng)對施工圖交底做好充分準(zhǔn)備，留出合理看圖時間，并且用相關(guān)制度參與人員做出責(zé)任劃分和獎懲界定，保證施工圖交底質(zhì)量，減少邊施工，邊發(fā)現(xiàn)問題，邊修改的情況。但是，此舉帶來了兩方面的難題：其一，是冷凝水的排放，現(xiàn)場采用了在墻體內(nèi)埋置冷凝水管（鋼管），在戶內(nèi)機位處預(yù)留套管接頭的方法。但是一開始，地面硬鋪邊緣的弧形帶子是做的洗米石。此問題反映了設(shè)計師對空間把握的不足，今后的設(shè)計工作中，應(yīng)該對重要的公共空間 —— 如電梯廳、公共走道等特別是裝修復(fù)雜的大堂空間 —— 進(jìn) 行仔細(xì)的推敲，結(jié)合設(shè)備專業(yè)，進(jìn)行局部的調(diào)整優(yōu)化，以滿足使用和美觀要求，減少公共空間的“瑕疵”。另外一方面，還會影響施工圖設(shè)計中地庫頂板的結(jié)構(gòu)設(shè)計，造成之后的修改。第五，通過努力，確保設(shè)計費用的按時支付。 10 月正式啟動住宅的客戶儲備。比如：四房的推售每批次都會將四房中全臨河單位與半臨河單位搭配推售，通過合理的價差，引導(dǎo)不同承受力的需求四房的客戶。 ? 大三房： 由于大三房面積近 150㎡ ，與 160㎡ 的四房單位在面積上沒有拉開 間隔，影響了客戶的選擇與判斷，因此大三房 去化速度最為緩慢。價格策略的成功運用，對最終實現(xiàn)較高的銷售價格產(chǎn)生了直接的影響。月，基本合理。 05年受政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策影響，自住型客戶有一個持幣觀望期，決策周期增長，但看重長期效益的專業(yè)投資客，其投資行為并未停止。 9. 其它物業(yè)銷售總結(jié) ? 商業(yè)物業(yè) ? 區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場特征 ? 區(qū)域商業(yè)消費需求旺盛，商業(yè)配套仍顯不足：由于區(qū)域住宅密集，人口密度大，區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費十分旺盛，但就目前該區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布而言，僅有科華北路、致民路、宏濟中路的商業(yè)配套，無論在規(guī)模、檔次，還是商業(yè)分布的密度、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上都不能滿足區(qū)域消費的要求。 ? 金融政策影響：隨著央行貸款政策的進(jìn)一步緊縮，各商業(yè)銀行將繼續(xù)加大對商業(yè)貸款的控制力度，貸款利率 將有可能上揚，商業(yè)投資貸款的審批程序也將更加嚴(yán)格，這對商業(yè)投資者將形成一定打擊。公司在銷售本項目商業(yè)時，則住宅銷售暫緩；銷售住宅時，顧忌到商業(yè)宣傳對住宅的影響，又 停止對商業(yè)的銷售。 ? 值得借鑒和推廣的經(jīng)驗 ? 銷售與招商密切配合，以招商成果帶動銷售 確定招 商先行的方針，借招商工作彌補項目短期人氣、商氣不足的影響，尤其是外街一樓商鋪招商的提前考慮，得到了廣大客戶的認(rèn)可。 ? 業(yè)態(tài)的控制和調(diào)整 在 *******項目中公司對商業(yè)物業(yè)做了詳細(xì)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，從后期執(zhí)行情況來看，較好的達(dá)到了預(yù)期的效果，市場對商業(yè)規(guī)劃基本認(rèn)同。通過商管機構(gòu)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一促銷，從而保證整個商業(yè)物業(yè)持續(xù)旺場經(jīng)營，維護(hù)、塑造項目品牌，并達(dá)到使物業(yè)升值的目的。 ? 律師建議宣傳方面：文字資料杜絕使用“辦公”字眼，盡量用“居家創(chuàng)業(yè)”類代替，模糊廣告用語。 ? 綜上所述：雖然辦公性物業(yè)市場供大于求 ，市場十分低迷， **廣場在推廣方面難度較大，但從認(rèn)購客戶的購買目的、購買原因、選擇位置、信息來源、購買心理等角度分析， **廣場銷售成功的關(guān)鍵在于有效的拓展客戶渠道，運用品牌影響力，吸引客戶購買。 銷售策略：按客戶重要等級劃分銷售開拓了公司關(guān)系營銷的先河，形成市場追捧的熱銷的局面。農(nóng)貿(mào)市場分兩期發(fā)售，銷售率占 60%，招商及經(jīng)營困難，目前面臨轉(zhuǎn)向經(jīng)營的尷尬。 ? 前期采用低費用水平的整體承包或分別租賃方式進(jìn)行經(jīng)營，待市場成熟后以拍賣經(jīng)營權(quán)的方式可以獲取高收益，安全系數(shù)更高。 ? 車位 車位定位與實際使用對比效果分析： ? **戶數(shù)車位比為 1： ，作為高品質(zhì)項目，這種車位配置比例有利于后期車位銷售，減少庫存積壓，但在后期物業(yè)管理方面存在隱患，影響項目品質(zhì)與口碑。 品牌推廣語：光榮夢想 |精品精粹 |超越卓越。 成都中海 格林威治城 項目后評估報告 第 22 頁 共 29 頁 批次 ? 對品牌推廣的建議 ? 整合推廣 ； ? 項目聯(lián)動 ； ? 渠道多樣 ； ? 搭建 **會平臺 ； ? 整合客戶資源 ； ? 加 強與集團(tuán)的溝通 。同時項目應(yīng)充分發(fā)揮對業(yè)務(wù)部門的推動作用，避免過程中跟蹤不夠，待提交成果時間臨近，相關(guān)工作 還未安排的事件發(fā)生。 質(zhì)量控制中一定要堅持施工單位的自檢在前，監(jiān)理的檢查在中，甲方的檢查在后，這樣不僅檢查了質(zhì)量，同時也對監(jiān)理的工作起到了監(jiān)督和檢查作用。建議今后項目發(fā)展經(jīng)理制度應(yīng)更深入實施，使權(quán)責(zé)一致。住宅的成功銷售，改變了成都市民對高層住宅的觀念，奠定與鞏固了成都公司市場領(lǐng)導(dǎo)者的地位；商業(yè)物業(yè)成功招商與銷售，重新 奠定 了區(qū)域娛樂行業(yè)霸主 的 地位，推動了娛樂經(jīng)濟的發(fā)展；商業(yè)物業(yè)、商務(wù) 公寓、農(nóng)貿(mào)市場的銷售使我們積累了大量 的實際 經(jīng)驗， 同時更清晰的認(rèn)識到短期目標(biāo)與長期目標(biāo)的關(guān)系。 ? 對項目銷售的有利促進(jìn)：短短一年內(nèi)，從成都人不接受高層住宅，到房價的持續(xù)飆升，公司品牌在成都的召號力已日益強大。未來開發(fā)的項目中應(yīng)考慮各物業(yè)特點及安防。 ? 可以考慮請專業(yè)經(jīng)營管理公司經(jīng)營農(nóng)貿(mào)市場，而不是由物業(yè)公司經(jīng)營。 ? 方園 500 米范圍內(nèi)同類市場較多（致民路菜市、老媽路菜市、郭家橋菜市），競爭激烈，租賃情況不太理想； ? 攤位價格貴，對投資客戶而言投資回報率不高，投資風(fēng)險較大；而高售價轉(zhuǎn)嫁至經(jīng)營商家成為高租金，經(jīng)營成 本高，經(jīng)營難以為繼。 從建筑規(guī)劃和密度方面考慮，總建筑面積控制在 10,000㎡ 以內(nèi)，小戶型的存在空間較為寬松和適度 。 ? 小戶型物業(yè) ? 定位總結(jié) 本項目位于一環(huán)路旁，臨近城市主要交通干道，背靠川大，擁有龐大的校園市場支撐，具備了小戶型發(fā)展的基本區(qū)位條件。 ? 客戶分析 ? 購買目的：商務(wù)公寓自住比例占 59%，投資的客戶占 41%。項目的商務(wù)公寓一方面避免了商住混用帶來的諸多弊端，另一方面也可為項目貢獻(xiàn)更高的利潤。如我們把培根路商業(yè)街二樓臨街區(qū)域定位為中高擋娛樂店，但在招商攻堅期間有中檔火鍋店愿意以較高租金入駐，公司在綜合考慮后拒絕了此商家，才確保了目前娛樂主力店 集群式進(jìn)場的局面；同樣， ****臨河商業(yè)規(guī)劃為較安靜的高檔休閑業(yè)態(tài)，也不能在其中引入喧鬧的酒吧等業(yè)態(tài)。 成都中海 格林威治城 項目后評估報告 第 18 頁 共 29 頁 ? 租售比例的把握 一個大型商業(yè)項目，往往需要引進(jìn)主力店。 ? 關(guān)于銷售價格的思考 據(jù)項目發(fā)展策劃，商業(yè)一層價格定位為 14,000元 /㎡ ，二層定位為 7,000元 /㎡ ，臨河會所式商業(yè)定位為 8,500 元 /㎡ ，實際成交價格均價為一層為 16,000 元 /㎡ ，二層為 7,000元 /㎡ ，臨河會所式商業(yè)為 8,200 元 /㎡ 。因此商業(yè)必須在這兩方面進(jìn)行協(xié)調(diào)和平衡，保證經(jīng)營者和投資者雙方的回報率，制定有效的經(jīng)營管理模式。 ? 九眼橋附近存在商業(yè)覆蓋空白點：從區(qū)域商業(yè)分布來看，目前區(qū)域內(nèi)擁有包括科華北路一線、致民路一線、以及宏濟中路一線等幾個商業(yè)帶，但這幾個商業(yè)帶輻射力不強。 ? 外省及其他二級縣市客戶占成交量的 32%，外省客戶中上?？蛻粽嫉?70%左右，這與公司通過短信及直郵方式進(jìn)行拓展有關(guān)。 7. 銷售價格對銷售速度的影響 ? 住宅：銷售過程中正確地評估了各批次面臨的市場環(huán)境，有效的控制了價格與速度的關(guān)系，住宅價格穩(wěn)定、有計劃的不斷攀升，既保證良好的銷售趨勢，又保證合理的利潤。月，基本合理，客戶滿意度較高。從客戶購房心理反饋， 生存型客戶注重戶型的功能性、實用性，改善型客戶注重戶型的舒適性及房間設(shè)計細(xì)節(jié)，享受型客戶注重戶型的豪華與奢侈。在市場處于較理性消費的情況下，這種推售房源的策略有利的促進(jìn)