【正文】 成都【 中海格林威治城 】項目 后評估報告 中海 集團有限公司后評估工作小組 二○○七年十二月 第 1 頁 共 29 頁 成都【 中海格林威治城 】項目 后評估報告 前言： 成都 中海格林威治城 項目用地通過公開招標(biāo)方式，于 2020 年 4 月 10日競得，并于 2020 年 5 月正式動工，至 2020 年 11 月全面入伙，于 2020 年 6 月達到后評估時點（數(shù)據(jù)截至?xí)r間為： 2020年 6月 30 日）。 基于對項目進行經(jīng)驗總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的，希望本后評估報告能為今后開發(fā)的類似項目提供一定的借鑒。 中海格林威治城 項目 后評估過程中，成都公司同事認(rèn)真對待 ，努力工作，總部的財務(wù)資金部、投資管理部、規(guī)劃設(shè)計中心和營銷策劃中心及發(fā)展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。 目 錄 核心內(nèi)容提要 .............................................................................................................. 1 【項目概況及評估綜述】 ............................................................................................. 4 【項目投資管理評估】 ................................................................................................ 4 【項目規(guī)劃設(shè)計工作評估】 ......................................................................................... 7 【項目營銷工作評估】 .............................................................................................. 13 【項目進度、工程管理評估】 .................................................................................... 22 【項目成本管理評估】 .............................................................................................. 27 第 2 頁 共 29 頁 核心內(nèi)容提要 【投資管理評估】 ? ***********是 **地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于 2020年 4月 10日在成都市國土資源局競得的與文里地塊項目 。 ? 該項目的重要意義在于為成都公司的首個公開市場競得并基本銷售完畢的項目，通 過徹底反思項目前期可研、規(guī)劃、工程、銷售等開發(fā)各流程，均具有重大的參考價值和意義。 經(jīng)過 3 年半的經(jīng)營建設(shè)，目前該項目已經(jīng)基本銷售完畢，銷售良好，各項財務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)良，項目總體比較成功。但其中的問題也值得在今后的項目中進一步關(guān)注和研究： 如何在可研、規(guī)劃和銷售階段客觀合理的評價當(dāng)?shù)厥袌龈魑飿I(yè)類型的市場容量及價格承受力，配置合理的物業(yè)類型比例，從而獲得項目整體開發(fā)銷售進度的最優(yōu)化和收益的最大化。 【財務(wù)管理評估】 ? 該項目收入指標(biāo)完成得很好，收入增幅超過成本增加幅度，使得銷售收入增加而帶來的效益得到體現(xiàn)，項目實現(xiàn)了投 資預(yù)期，是低投資高利潤的一個項目。但加強成本控制 ,特別是從各個環(huán)節(jié)加強建安成本的控制仍然是我們項目發(fā)展過程中的重要工作 ,建議要總結(jié)經(jīng)驗 ,完善成本預(yù)警體系 ,提高成本控制水平 ,實現(xiàn)動態(tài)控制。 【規(guī)劃設(shè)計工作評估】 ? *******項目作為成都公司第二個項目，比較成功的實現(xiàn)了市場定位和產(chǎn)品策劃的產(chǎn)品構(gòu)思與形態(tài)結(jié)構(gòu)，在規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、立面設(shè)計、景觀設(shè)計、賣場包裝等方面都得以貫徹和體現(xiàn)，并在規(guī)劃設(shè)計工作過程中進行適應(yīng)性調(diào)整和創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的領(lǐng)先性；同時由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質(zhì)量得到了雙贏的結(jié)果。 【營銷工作評估】 ? ********項目作為集住宅、商業(yè)、商務(wù)公寓、小戶型、農(nóng)貿(mào)市場為一體的多物業(yè)形態(tài)的復(fù)合項目，從項目整體定位中各物業(yè) 規(guī)模 的關(guān)系考慮與利潤指標(biāo)的測算，到定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位及價格的定位，再到營銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時機的選擇、價格策略的制訂 等大方向來看， ****項目整體運營及操作較為成功。 ? 住宅的成功銷售，改變了成都市民對高層住宅的觀念，奠定與鞏固了成都公司市場領(lǐng)導(dǎo)者的地位；商業(yè)物業(yè)成功招商與銷售，重新 奠定 了區(qū)域娛樂行業(yè)霸主 的 地位，推動了娛樂經(jīng)濟的發(fā)展；商業(yè)物業(yè)、商務(wù)公寓 、農(nóng)貿(mào)市場的銷售使我們積累了大量 的實際經(jīng)驗， 同時 更清晰的認(rèn)識到 短期目標(biāo)與長期目標(biāo)的關(guān)系 。 【發(fā)展進度、工程管理評估】 ? 項目發(fā)展周期總體控制符合計劃要求，但 從拿地簽定土地出讓合同到正式開工長達 第 3 頁 共 29 頁 13 個月， 超出計劃 3 個月， 嚴(yán)重影響了整個項目發(fā)展周期， 也是造成本項目發(fā)展周期長的一個主要原因 。 ? *********小戶型精裝房是成都公司第一個全精裝工程，具有分包多，時間緊，成品保護困難等特點 ， 通過 實施裝修主包制 、 集成分判，減少分包 、 現(xiàn)場管理高效靈活 等方法， 較好的實現(xiàn)了工程管理和質(zhì)量控制，為今后裝修工程提供了寶貴 經(jīng)驗。 【成本管理評估】 ? 項目實施階段與可研階段相比，前期費用，建安成本，營銷費用以及管理費用增加較大。實施階段建安成本與控制指標(biāo)相比， 總體水平因政府不可抗力原因有所增加， 但在公司規(guī)定的超支范圍內(nèi)，除去政府原因，實際建安費用與控制指標(biāo)基本持平。 成都中海 格林威治城 項目后評估報告 第 4 頁 共 29 頁 【項目概況及評估綜述】 項目概況 ? *********是 ***地產(chǎn)成都公司首次以 公開拍賣 方式于 2020 年 4 月 10 日 在 成都市國土資源局 以 311萬元 /畝 競得的與文里地塊項目。項目地處成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側(cè)：北臨一環(huán)路南一段和九眼橋，南靠四川大學(xué)，東側(cè)臨府南河錦江段 邊的望江路，西側(cè)臨太平南街。成都市錦江南岸，與百年高校四川大學(xué)比鄰而居，著名的文化遺址望江公園和水井坊也近在咫尺。 ? 成都市從城市整體發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，市政府提出了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，而本地塊正處于城市東部和南部的交界的位置，戰(zhàn)略地位顯著。同時地塊本身又地處川大居住區(qū)范圍內(nèi)，因此地塊的質(zhì)素好，起點高，具相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)撝怠? 項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) ? 項目 占 地面積為 （合 50,㎡ ），容積率 。總建筑面積 208,㎡ ，其中住宅（含 1號樓商務(wù)公寓，下同）建筑面積為 143,㎡ ，共 1,211戶；商業(yè)建筑面積為 24,㎡ ；農(nóng)貿(mào)市場建筑面積為 4,㎡ （含部分商鋪，下同），車庫建筑面積為 25,㎡ ，不可售面積 10,㎡ （包括會所、游泳池、球室、架空層、人防設(shè)施、自行車庫、服務(wù)用房等）。 項目開發(fā)周期 ? *********于 2020年 4月 24 日 與成都市國土資源局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》（合同編號： 5101 武 2020出讓和同第 13 號 ），截止到 ****B 區(qū) 全面入伙 ，項目發(fā)展總周期為 ，共計 43 個月。其中 A1區(qū)、 A2區(qū)及 16樓、 B區(qū)建筑施工周期分 別為 1年零 2個月（計 406天）、 1年零 1個月（計 176天）、 2年零 4個月（計 813天）。 項目綜合評估 ? 成都房地產(chǎn)市場自 2020年以來步入了高速發(fā)展階段，為 ******的成功開發(fā)和銷售提供了良好的市場契機。 *********是 **地產(chǎn)成都公司的第一個通過公開拍賣競得的地塊項目，是繼 ******之后的一個集高層住宅、商業(yè)街、小戶型、農(nóng)貿(mào)市場為一體的多物業(yè)形態(tài)的精品復(fù)合項目，其操作難度遠(yuǎn)高于 **名城，具有巨大的挑戰(zhàn)性。 ? 成都公司通過充分的市場調(diào)研和準(zhǔn)確的市場定位，比較成功的實現(xiàn)了市場定位和產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品 形態(tài)，并且在過程中不斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的先進性；同時由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質(zhì)量都得到了 良好的控制 。 ? 在工程實施階段，加強工程進度管理，嚴(yán)格把控工程質(zhì)量，真正實現(xiàn) **地產(chǎn)“過程精品”的生產(chǎn)施工理念。 ? 銷售階段， 產(chǎn)品定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位細(xì)節(jié)的推敲及價格的定位，再到營銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時機的選擇、價格策略的制訂等大方向來看， ****項目整體運營及操作較為成功。準(zhǔn)確把握銷售時機，克服了 “非典”、宏觀調(diào)控等重重困難，最終使本項目成為片區(qū)的標(biāo)志性建筑，得到了行業(yè)內(nèi)和 消費者的普遍認(rèn)可 【項目投資管理評估】 1. 項目背景及合同執(zhí)行情況 ? 【 ********】項目位于 成都市區(qū)東南區(qū)域一環(huán)路外側(cè)：北臨一環(huán)路南一段和九眼橋，南靠四川大學(xué)，東側(cè)臨府南河錦江段邊的望江路，西側(cè)臨太平南街。 成都中海 格林威治城 項目后評估報告 第 5 頁 共 29 頁 ? 該項目 凈用地面積為 ， 容積率 ?？偨ㄖ娣e ，可售面積 ， 其中住宅 ， 商業(yè) ， 農(nóng)貿(mào)市場 ，車庫 ； 不可售面積 。 ? 該項目由 ***地產(chǎn)成都公司首次以公開拍賣方式于 2020年 4月 10 日在成都市國土資源局 成功競得， 2020年 4月 24 日簽訂土地出讓合同，合同執(zhí)行情況良好。 2. 項目發(fā)展期內(nèi)成都市宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回顧 ? 【 ********】項目于 2020年 4月 24 日簽訂土地出讓合同， 2020年 10月 23日首批A1 區(qū)開盤銷售，截止至 2020年 6月 30 日，完成銷售面積 萬平方米，占全部可售面積的 90％。 ? 在 2020～ 2020年項目主要發(fā)展期內(nèi)，成都市主要宏觀經(jīng)濟指標(biāo)表現(xiàn)良好： ? GDP與人均可支配收入穩(wěn)步增長，分別由 2020年的 1,871億元和 9,641元 /人增長至 2020年的 2,750億元 和 12,789元 /人，年均復(fù)合增長 ％和 ％； ? 作為西南部核心城市和重要發(fā)展極，發(fā)展期內(nèi)成都市人口集聚效應(yīng)明顯，城市市區(qū)人口年均復(fù)合增長率達到 ％； ? 良好的宏觀經(jīng)濟發(fā)展帶動下，房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年高速增長態(tài)勢，由 2020年的 2020年的 ，年均復(fù)合增長率高達 ％。 ? 該項目發(fā)展期內(nèi)，成都市房地產(chǎn)市場總體上亦處于起步上升、快速發(fā)展的繁榮時期，主要體現(xiàn)在： ? 市場總體投入、產(chǎn)出規(guī)模持續(xù)快速且交替增長： 2020～ 2020年投資額及銷售額年均復(fù)合增長率分別達到 ％和 ％，且次年銷售額及投資額均分別高于上一年度的投資額及銷售額，這一方面發(fā)映出在此期間宏觀意義上當(dāng)年投資額可以在下一年度收回，另一方面則反映出開發(fā)商和消費者均對市場持有良好的預(yù)期； ? 銷售量和銷售價格同步增長， 2020年全市商品房銷售面積和均價分別為 1,533萬平方米和 3,592元 /平方米，與 2020年相比年均復(fù)合增長 ％和 ％； ? 供求態(tài)勢良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。 ? 在政策面上，項目發(fā)展期內(nèi)國家陸續(xù)頒布多項法規(guī)及政策，開展了對房地產(chǎn)市場的綜合治理整頓并逐步加大加深了調(diào) 控力度，對成都市場及本項目均帶來了一定影響。2020 年 國家出臺 “ 國八條 ” 為代表的一系列措施來穩(wěn)定住房價格，房價漲幅趨緩，下半年成都房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一段時間的觀望期，本項目銷售速度也 受到一定影響 。 3. 規(guī)劃指標(biāo)變動評估 可研指標(biāo) （平方米） 實際指標(biāo) （平方米） 指標(biāo)變化 （平方米） 變動率 （％） 凈用地面積 50,821 50,821 0 % 容積率 0 % 總?cè)莘e率面積 177,874 181,040 3,166 % 總建筑面積 196,474 208,110 11,636 % ＃可售面積 195,294 197,556 2,262 % 住宅 155,178 143,411 11,767 % 商業(yè) 18,516 24,820 6,304 % 農(nóng)貿(mào)市場 3,000 4,256 1,256 % 車庫 18,600 25,068 6,468 % ＃不可售面積 1,180 10,554 9,374 % 本項目各項規(guī)劃指標(biāo)同可研階段相比，均有一定的變 化，其中主要變動體現(xiàn)在以下成都中海 格林威治城 項目后評估報告 第 6 頁 共 29 頁 幾點： ? 不可售面積巨幅增加。項目總建筑面積增加 11,636平方米，增幅 ％：其中可售面積增加了 2,262 平方米，增幅 ％；不可售面積（包括會所、游泳池、球室、架空層、人防設(shè)施、自行車庫、服務(wù)用房等）大幅增加了 9,374 平方米，增幅高達794％，可研階段對此部分所需的規(guī)劃面積估計不足。該部分面積的增加侵占了部分容積率面積，不但將對土地相對成本產(chǎn)生一定影響，而且顯然將影響總建安成本及最終盈