【正文】 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 深圳【中海香蜜湖 1 號(hào)】項(xiàng)目 后評(píng)估報(bào)告 中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司后評(píng)估工作小組 二○○八年九月 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 深圳【中海香蜜湖 1 號(hào)】項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 前言： 深圳中海香蜜湖 1號(hào)項(xiàng)目是 深圳公司的第一個(gè)高檔別墅項(xiàng)目， 2020年 4月 16日取得土地使用權(quán)后，于 2020年 5 月開始進(jìn)行樁基施工，至 2020年 8 月全部入伙， 2020年 2月達(dá)到后評(píng)估時(shí)點(diǎn)（數(shù)據(jù)截止時(shí)間為： 2020年 4月 20 日）。 基于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目的，希望本后評(píng)估報(bào)告能為今后開發(fā)的類似項(xiàng)目提供一定的借鑒。 深圳中海 香蜜湖 1 號(hào)項(xiàng)目后評(píng)估過程中，深圳公司同事認(rèn)真對(duì)待，努力工作，總部的財(cái)務(wù)資金部、投資管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心和營(yíng)銷策劃中心及發(fā)展管理部也積極地參與其中，在此表示謝意。 目 錄 【核心內(nèi)容提要】 ....................................................................................................... 2 【項(xiàng)目概況及評(píng)估綜述】 ............................................................................................. 3 【項(xiàng)目投資管理評(píng)估】 ................................................................................................ 3 【項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評(píng)估】 ......................................................................................... 4 【項(xiàng)目營(yíng)銷工作評(píng)估】 .............................................................................................. 12 【項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評(píng)估】 .................................................................................... 20 【項(xiàng)目成本管理評(píng)估】 .............................................................................................. 25 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 【核心內(nèi)容提要】 一、 投資管理評(píng)估 本地塊為凈地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，我公司通過公開拍賣方式競(jìng)得，故在土地協(xié)議的執(zhí)行方面比較順利。 二、 財(cái)務(wù)管理評(píng)估 從本項(xiàng)目的凈利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)回收期等各方 面綜合來看，項(xiàng)目各財(cái)務(wù)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)均很理想，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過可研階段的預(yù)期投資目標(biāo)。 三、 規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評(píng)估 本項(xiàng)目作為我司超高地價(jià)、超豪華住宅項(xiàng)目，設(shè)計(jì)創(chuàng)新、管理成功，對(duì)于今后的項(xiàng)目設(shè)計(jì)及管理具有較好的借鑒意義?！暗兔芏茸≌?+高密度集合住宅”的設(shè)計(jì)實(shí)踐，對(duì)于解決中等容積率、超豪華、舒適居住的矛盾提供了技術(shù)參考和市場(chǎng)驗(yàn)證；獨(dú)院式聯(lián)排別墅、空中四合院等創(chuàng)新設(shè)計(jì)，在滿足容積率和使用率要求的同時(shí)，滿足了豪華居住、創(chuàng)新空間、極佳景觀的多重目標(biāo)；項(xiàng)目有選擇的應(yīng)用了一些新的材料、設(shè)備與技術(shù)，為接下來其他項(xiàng)目的運(yùn)作提供了良好的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。 四、 營(yíng)銷工作評(píng)估 本項(xiàng)目在產(chǎn)品定位、營(yíng)銷推廣、物業(yè)管理策劃、活動(dòng)營(yíng)銷、推售計(jì)劃、開盤組織、入伙組織等方面均嚴(yán)格貫徹了豪宅的形象定位，而且進(jìn)行了大膽創(chuàng)新，開創(chuàng)了豪宅項(xiàng)目的一種獨(dú)特的、系統(tǒng)化的營(yíng)銷模式。 五、 發(fā)展進(jìn)度、工程管理評(píng)估 (一 ) 項(xiàng)目進(jìn)度控制從整體的施工階段來看，除室外工程，其余工程均按進(jìn)度計(jì)劃節(jié)點(diǎn)完成。從部分分區(qū)的進(jìn)度來看，仍存在部分棟號(hào)受其他樓棟搶工而略有滯后的情況，為今后“別墅＋高層”住宅項(xiàng)目的進(jìn)度管理提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。 (二 ) 項(xiàng)目的工程管理提出了創(chuàng)新的技術(shù)管理模式。這種管理方式重視策劃技術(shù)，把它看作是現(xiàn)場(chǎng) 技術(shù)管理工作的基石，從而體現(xiàn)了“技術(shù)指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)，主動(dòng)式技術(shù)管理”的新思路。 六、 成本管理評(píng)估 (一 ) 項(xiàng)目發(fā)展成本有所增加，主要為補(bǔ)交竣工面積增加產(chǎn)生的土地款、項(xiàng)目定位及檔次提高增加的前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)，以及合作項(xiàng)目公司管理費(fèi)增加等。但本項(xiàng)目銷售收入不論是總收入還是單位售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過成本增加的幅度，除去市場(chǎng)因素外，項(xiàng)目的檔次提高對(duì)售價(jià)的增加也是一個(gè)主要貢獻(xiàn)，因此本項(xiàng)目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。 (二 ) 項(xiàng)目實(shí)際建安總成本比計(jì)劃成本控制值降低了 %，工程成本在控制范圍內(nèi)。 深圳中海香蜜湖 1號(hào)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 【項(xiàng)目概況及評(píng)估綜述】 一、 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位于深圳高檔住宅云集的香蜜湖片區(qū)，北鄰僑香路，東側(cè)為香梅路，南側(cè)毗鄰水榭花都高檔住宅區(qū)，西面為本片區(qū)最核心的景觀資源 —— 香蜜湖及市政規(guī)劃的公園，作為城市中心最后一個(gè)臨湖低密度住宅，是深圳市中心區(qū)域極為難得的自然與繁華兼得的樓盤。 二、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) (一 ) 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積 93,544 ㎡，可建設(shè)建筑面積 131,000 ㎡，其中，住宅總建筑面積 126,506㎡，會(huì)所、幼兒園及其它公共設(shè)施面積 4,603㎡，容積率為 。 (二 ) 項(xiàng)目以聯(lián)排別墅（御園別墅區(qū)）及高層湖景住宅單位（華府高層）為主，并有少量多層住宅和配套公建， 戶型區(qū)間為 180 ㎡ — 450㎡。雙拼、聯(lián)排、疊加別墅均設(shè)有雙車位，高層住宅部分設(shè)車位 467個(gè)。 三、 項(xiàng)目開發(fā)周期 項(xiàng)目用地通過公開拍賣競(jìng)得， 2020年 4月 30日簽訂土地出讓合同后，于 2020年4月開工建設(shè)， 2020年 12月 25日開盤，南區(qū) 2020年 3月 12日竣工， 2020年 6月 30入伙；中北區(qū) 2020年 9 月 30 日竣工， 2020 年 11 月 19 日入伙；北區(qū)高層 2020 年 6月 20竣工， 2020年 8月 30日入伙，建設(shè)期 31個(gè)月，銷售期 20個(gè)月。 四、 項(xiàng)目綜合評(píng)估 (一 ) 本項(xiàng)目是深圳特區(qū)內(nèi)罕有的低密度超高檔住宅小區(qū)，位處深圳的中心位置 ，兼有湖景、林木的自然風(fēng)光和度假村的悠閑暇逸，是都市中極為難得的自然與繁華兼得的片區(qū)，地理位置顯赫，景觀條件優(yōu)越。 (二 ) 本項(xiàng)目由中海地產(chǎn)和香港信和合資經(jīng)營(yíng)，資金來源由雙方各承擔(dān) 50％，雙方各占 50％權(quán)益。 (三 ) 香蜜湖 1號(hào)的設(shè)計(jì)著重體現(xiàn)“新豪宅”的特色，并將“絕版府邸，尊貴人生”的設(shè)計(jì)理念深入規(guī)劃、戶型、立面、室內(nèi)、環(huán)境設(shè)計(jì)和物料使用等方面。 (四 ) 項(xiàng)目的銷售工作從營(yíng)造豪宅氣氛的要求出發(fā)，從客戶資源的積累、營(yíng)銷的推廣到項(xiàng)目的開盤都充分體現(xiàn)了尊貴、典雅、高尚的氣息，并通過獨(dú)特的開盤法，達(dá)到了價(jià)格的攀升，最終完成了銷售速度和價(jià) 格上的大豐收。 (五 ) 項(xiàng)目在工程管理方面，率先實(shí)踐了矩陣式的獨(dú)立項(xiàng)目管理模式和總包管理模式。 【項(xiàng)目投資管理評(píng)估】 一、 宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化分析 (一 ) 項(xiàng)目發(fā)展周期內(nèi)深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 深圳市商品住房施工、竣工、銷售情況表 單位 2020 年 2020 年 2020 年 數(shù)額 同比（ %） 數(shù)額 同比（ %） 數(shù)額 同比（ %） 商品住房施工面積 萬平方米 2, 2, 2, 其中：新開工面積 萬平方米 商品住房竣工面積 萬平方米 商品住房銷售面積 萬平方米 深圳中海香蜜湖 1號(hào)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 其中：境內(nèi)外地人士購房面積 萬平方米 境外港澳臺(tái)人士購房面積 萬平方米 商品房銷售均價(jià) 元 /平方米 6, 7, 10, 在項(xiàng)目發(fā)展周期內(nèi)，深圳市商品房交易均價(jià)增長(zhǎng)較快，漲幅位居全國(guó)前兩位。其主要原因有：一是隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入不斷提高，但土地資源短缺，人口快速增加，導(dǎo)致供需矛盾加大。二是隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，居住環(huán)境逐步改善，外來購房需求有所增加。與此同時(shí)，特區(qū)外房?jī)r(jià)上漲快于特區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲，特區(qū)內(nèi)外房?jī)r(jià)差距正在縮小，一定程度推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。 (二 ) 2020年－ 2020年深圳市土地市場(chǎng)情況 從 2020年至 2020年，深圳市土地出讓面積分別為 ： 、 、 萬平米、 萬平米、 萬平米，其中：關(guān)內(nèi)土地出讓面積分別為： 萬平米、 、 、 、 ，五年間關(guān)內(nèi)土地出讓面積不及全市出讓面積的 10％。由于關(guān)內(nèi)土地資源日益減少，新增供給已不能滿足市場(chǎng)需求，關(guān)內(nèi)土地供應(yīng)的減少，凸顯了香蜜湖一號(hào)地塊的投資價(jià)值。 二、 土地協(xié)議執(zhí)行情況 (一 ) 項(xiàng)目概況 香蜜湖 1號(hào)為凈地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，我公司通過公開拍賣方式競(jìng)得，故在土地協(xié)議的執(zhí)行方面比較順利。 土地費(fèi)用均已全部按時(shí)履約支付，投資合同履約良好。 (二 ) 交地情況 2020 年 4 月 30日正式簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同后，完成了土地的正式移交。交地情況比較理想。 三、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)變化情況及其對(duì)最終收益的影響 項(xiàng)目可研階段銷售面積指標(biāo)為：低層住宅： 19,148平米，高層住宅： 108,503平米；最終根據(jù)竣工查賬報(bào)告：低層住宅 43,563平米，高層住宅： 87,，最終由于低層住宅單位單價(jià)更高，產(chǎn)生利潤(rùn)更高，最終實(shí)現(xiàn)了良好的收益。 四、 投資經(jīng)驗(yàn)總結(jié) (一 ) 在地段選擇上，香蜜湖 1號(hào)地塊出讓時(shí)，政府出讓價(jià)就高于普通地價(jià)，加之競(jìng)爭(zhēng)商家實(shí)力較強(qiáng)，競(jìng)價(jià)異常激烈，導(dǎo)致土地獲取成本非常高 ，樓面地價(jià)高于周圍樓盤的銷售單價(jià)，但是公司通過充分的市場(chǎng)調(diào)研，科學(xué)的判斷了該土地的市場(chǎng)價(jià)值，特別是在中心區(qū)西移過程中，特區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)土地日益減少，而本項(xiàng)目所處地塊更是位于深圳市高檔住宅區(qū)“香蜜湖”片區(qū)，且是容積率為 ，具有不可比擬的稀缺性。 (二 ) 在投資時(shí)機(jī)選擇上，公司預(yù)見性地把握了投資機(jī)會(huì)，提前預(yù)判到房地產(chǎn)市場(chǎng)的高峰期即將到來，特別是該項(xiàng)目作為關(guān)內(nèi)稀缺的別墅項(xiàng)目，必將收到市場(chǎng)的追捧與認(rèn)可，因而果斷吸納該項(xiàng)目，在開發(fā)期間充分享受了土地價(jià)值和房?jī)r(jià)上升帶來的利潤(rùn)。 【項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作評(píng)估】 一、 項(xiàng)目設(shè) 計(jì)情況的介紹 本項(xiàng)目方案由柏濤建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)，立面由香港興業(yè)建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì)，施工圖由 深圳市電子院設(shè)計(jì)有限公司 設(shè)計(jì)，園林景觀由新加坡柏景規(guī)劃建筑與景觀設(shè)深圳中海香蜜湖 1號(hào)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 房商網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載 計(jì)有限公司設(shè)計(jì)，水景工藝由深圳市極水實(shí)業(yè)有限公司設(shè)計(jì)。 各主要設(shè)計(jì)出圖進(jìn)度如下：規(guī)劃方案設(shè)計(jì)： 2020年 12 月 9日；施工圖設(shè)計(jì)：南區(qū) 2020年 3月 21日，中北區(qū) 2020年 5月 8日；室外工程施工圖設(shè)計(jì)：南區(qū) 2020年5月 25日，中北區(qū) 2020年 1月 24日；會(huì)所及樣板房精裝修設(shè)計(jì)： 06年 2月 28 日。 二、 項(xiàng)目的建筑標(biāo)準(zhǔn) (一 ) 結(jié)構(gòu)形式：基礎(chǔ)選型選用預(yù)應(yīng)力管樁，主體 結(jié)構(gòu) TH 和多層采用短肢墻結(jié)構(gòu)，高層采用框肢剪力墻結(jié)構(gòu)。 (二 ) 入戶門：全實(shí)木入戶防盜門。 (三 ) 門窗： TH采用阿魯克系統(tǒng)門窗，高層采用家裝式鋁合金高檔門窗，玻璃選用 lowe雙層中空透明玻璃。 (四 ) 欄桿：鐵藝與夾膠鋼化玻璃結(jié)合的欄桿。 (五 ) 公共部分為精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)，主要建筑材料如下： 單元大堂：地面：石材；墻面：仿石墻磚；頂棚：石膏板造型吊頂。 標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳：地面：仿石地磚；墻面：仿石墻磚；頂棚：石膏板造型吊頂。 三、 項(xiàng)目機(jī)電配置標(biāo)準(zhǔn) (一 ) 強(qiáng)電設(shè)計(jì)：在小區(qū)負(fù)荷中心設(shè)兩個(gè)變配電室，通過放射狀敷設(shè)電纜給各棟住宅供電，為了保證住戶使用大功率 電器，每戶均設(shè)置三相電源，采用 TNS接地系統(tǒng)。 (二 ) 弱電設(shè)計(jì)：弱電系統(tǒng)采用了家居智能系統(tǒng)、燈光控制系統(tǒng)、高速道閘等高科技產(chǎn)品，大大提高業(yè)主的生活品質(zhì)。住戶室內(nèi)和小區(qū)公共區(qū)域均設(shè)有無線 WAP，小區(qū)住戶可以在小區(qū)內(nèi)無障礙無線上網(wǎng)。 (三 ) 給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)：整個(gè)小區(qū)給水采用變頻供水，水泵房設(shè)在高層地下室，地下室設(shè)有水箱，保證住戶用水的可靠性和穩(wěn)定性。 (四 ) 排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)：排水立管均采用球墨鑄鐵管，減少了流水噪音對(duì)住戶的影響。 (五 ) 暖通系統(tǒng)設(shè)計(jì)：地下室和樓層封閉前室均設(shè)有消防排煙系統(tǒng)，高層室內(nèi)設(shè)置動(dòng)力新風(fēng)系統(tǒng)，符合綠色建筑對(duì)空氣質(zhì)量的要 求。各戶型僅設(shè)置集中空調(diào)超級(jí)多聯(lián)系統(tǒng)，且小區(qū)大堂、電梯均設(shè)有空調(diào)，滿足住戶舒適度要求。 (六 ) 電梯設(shè)計(jì)：選用美國(guó) OTIS電梯，載重 1050KG，速度 /秒 ,發(fā)紋不銹鋼裝飾面。 四、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程管理回顧與實(shí)施完成情況 (一 ) 建筑設(shè)計(jì)過程回顧 1. 產(chǎn)品 策劃理念 —— 城市中央，生態(tài)府邸 “ 回歸 自然，回歸生態(tài)”的空間構(gòu)思，也充分