【正文】 二〇一一年中海地產(chǎn)廣場租金價格報告 北京公司商業(yè)管理部2011年4月45 / 45【報告要點】一、寫字樓市場1. 2010年北京寫字樓市場回暖，與2009年相比，市場吸納量有所增長，新增供應(yīng)量較少，空置率相應(yīng)下降，全市平均租售價格有較大上浮。2. 2010年在北京寫字樓市場回暖的大環(huán)境下，各寫字樓區(qū)域因政策、產(chǎn)業(yè)的差異性，市場供求關(guān)系的差異性，繁榮程度具有較大差異性。金融界因供應(yīng)量極小價格飆升，CBD、中關(guān)村、燕莎、東二環(huán)、王府井等供求相當(dāng)?shù)膮^(qū)域價格向上摸高，其他非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)市場較為平緩。3. 隨著政府規(guī)劃的推動和交通系統(tǒng)的發(fā)展，北京南城的寫字樓市場逐步成熟，產(chǎn)品檔次逐漸提高，租金水平略有提升。二、中海地產(chǎn)廣場租賃策略1. 中海地產(chǎn)廣場寫字樓客戶定位于實力中資公司，其需求焦點在于辦公環(huán)境改善、企業(yè)形象建立以及南站樞紐作用。2. 。3. 寫字樓整體將分四階段逐步推出市場，租金堅持低開高走原則。4. 寫字樓將實施大面積客戶優(yōu)先，小面積優(yōu)質(zhì)客戶同時推進的租賃策略。5. 寫字樓租賃首年，將采用有一定市場競爭力的第三方傭金政策促進成交。6. 首層商業(yè)面積主要定位為銀行，以及少量商務(wù)配套?！?目 錄 】一、寫字樓市場分析 4（一）北京寫字樓市場分析 4 4 7 10（二）北京南城寫字樓市場分析 12 12 17二、中海地產(chǎn)廣場寫字樓SWOT分析及應(yīng)對策略 18（一）中海地產(chǎn)廣場寫字樓SWOT分析 18（二）中海地產(chǎn)廣場寫字樓劣勢及威脅的應(yīng)對對策 20三、中海地產(chǎn)廣場項目定位 21（一）中海地產(chǎn)廣場客戶定位 21 21 21（二）本項目目標(biāo)客戶的特點 22四、中海地產(chǎn)廣場寫字樓租金測算 23（一）市場比較法測算中海地產(chǎn)廣場寫字樓平均租金價格 231. 方法簡述 232. 市場比較法參照項目的選取說明 233. 運用市場比較法測算中海地產(chǎn)廣場寫字樓整體租金 24（二）階段租金推算法測算中海地產(chǎn)廣場寫字樓租金價格 281. 方法簡述 282. 階段租金推算法參照案例的選取說明 283. 運用階段租金推算法測算中海地產(chǎn)廣場寫字樓租金 28五、中海地產(chǎn)廣場寫字樓租賃策略 34（一）中海廣場寫字樓租賃策略原則 34（二）租賃談判條件 35（三）租賃策略 36 36 37 38六、中海地產(chǎn)廣場商業(yè)租賃價格及策略 40（一）中海地產(chǎn)廣場商業(yè)SWOT分析 41（二）中海地產(chǎn)廣場商業(yè)劣勢及威脅的應(yīng)對對策 41（三）中海地產(chǎn)廣場商業(yè)租賃價格及對策 42七、小結(jié) 42一、寫字樓市場分析（一）北京寫字樓市場分析2010年，北京甲級寫字樓市場逐步走出市場低谷，呈現(xiàn)增長的態(tài)勢。其主要表現(xiàn)在市場需求增加、租售價格逐步回升、成交量上漲、空置率持續(xù)走低。從供需關(guān)系來看，%，同時市場整體吸納量為156萬平方米，%，%，%，空置率的下降也使得寫字樓市場的平均售價和平均租金呈現(xiàn)不同程度的上浮。圖一：2010年北京市部分寫字樓區(qū)域空置率變化情況王府井 東二環(huán)燕莎中關(guān)村金融街CBD（數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕）圖二：2010年北京市部分商務(wù)區(qū)成交租金變化情況王府井 東二環(huán)燕莎中關(guān)村金融街CBD（數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕）從上圖一、二可以看出，2010年北京市各成熟寫字樓區(qū)域的租金水平有較大提升，這與空置率的負增長有一定的相關(guān)性，此種市場狀況從側(cè)面反應(yīng)出，相對成熟的商務(wù)區(qū)受到的關(guān)注度不斷提升，即使租金水平不斷上浮的情況下，客戶仍對上述區(qū)域的選擇持有熱度。（1）2010年北京寫字樓市場供應(yīng)情況2010年上市寫字樓租售項目數(shù)量達29家，，%（詳見圖三），其中：（數(shù)據(jù)來源：中國寫字樓研究中心）s 東部地區(qū)，包括朝陽區(qū)以中國國際貿(mào)易中心三期、環(huán)球金融中心、鳳凰置地廣場F\H座、嘉銘中心為代表，%.東城區(qū)以銀河SOHO、民生金融中心為代表，%。通州區(qū)憑借北京ONE項目，第一次進入甲級寫字樓市場，%。s 西部地區(qū)，包括西城區(qū)以太平洋保險大廈、金貿(mào)中心為代表，%。海淀區(qū)以丹棱大廈、光耀東方廣場為代表，%。，%。s 南部地區(qū)南部地區(qū)包括豐臺區(qū)、大興區(qū)，%。（數(shù)據(jù)來源：中國寫字樓研究中心）從上述數(shù)據(jù)來看，2010年寫字樓新增供應(yīng)集中在北京北城，反應(yīng)了北城各個商務(wù)區(qū)域的活躍程度較高，而另一方面，南城相對較少的新增供應(yīng)量凸顯了區(qū)域發(fā)展趨緩的狀態(tài)。（2）2010年北京寫字樓市場需求情況，%，而與此同時，市場整體吸納量為156萬平方米，%。（數(shù)據(jù)來源：中國寫字樓研究中心）s 租賃市場2010年全年租賃市場呈現(xiàn)出需求持續(xù)上升，成交的急劇放大，整體空置率呈現(xiàn)走低的態(tài)勢，致使租金價格較2009年提升了二十余個百分點。作為北京主要商務(wù)區(qū)的CBD、金融街、東二環(huán)及燕莎王府井區(qū)域，不僅是寫字樓最集中的地區(qū)，也是世界500強以及著名內(nèi)外資企業(yè)的聚集地，因此，以上區(qū)域也是本年度寫字樓租金最先“補漲”的區(qū)域，而上述區(qū)域的市場需求無疑占據(jù)了北京租賃市場最大的份額，達到75%左右。s 銷售市場2010年北京寫字樓大單成交十分活躍，值得一提的是外資機構(gòu)一改2009年的頹勢，重新開始整棟購買優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)，比如Top man Group分別購買東方銀座廣場和京港城市廣場，楓樹印中基金29億購買佳程廣場，同時，國內(nèi)機構(gòu)連續(xù)數(shù)年位居北京寫字樓銷售市場的需求主體，上市公司、基金、保險行業(yè)成為2010年大單成交的亮點。（1）北京寫字樓區(qū)域分布目前，北京市較為成熟的寫字樓區(qū)域包括中央商務(wù)區(qū)（CBD）、中關(guān)村、金融街、東二環(huán)以及燕莎地區(qū)，其中，優(yōu)質(zhì)寫字樓更多的集中于CBD、中關(guān)村和金融街，以及上述三個主要商務(wù)區(qū)周邊輻射區(qū)。另一方面，寫字樓新興區(qū)域發(fā)展迅速，吸引越來越多的企業(yè)關(guān)注，新興區(qū)域主要包括中關(guān)村軟件園、上地信息產(chǎn)業(yè)基地、望京地區(qū)、酒仙橋地區(qū)以及位于北京市東南的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（見圖六）。 圖六：北京寫字樓區(qū)域分布從上圖可以看出，除北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)外，多數(shù)寫字樓集中區(qū)分布于北京的北城，這也突出反應(yīng)了北京市寫字樓市場發(fā)展具有一定的地域偏重性，該特點對于中海地產(chǎn)廣場來說，既創(chuàng)造了快速確立市場地位的利好機會，也形成了我們開拓市場能力的考驗。（2）北京寫字樓區(qū)域市場特點表一：北京寫字樓區(qū)域市場特點對比區(qū)域區(qū)域及項目特點客群特點發(fā)展條件市場關(guān)系中央商務(wù)區(qū)北京寫字樓最為集中的區(qū)域；擁有便捷交通及完善的商務(wù)配套設(shè)施。北京超過50%的外資企業(yè)將公司設(shè)在此處。該區(qū)發(fā)展得益于政府長期規(guī)劃戰(zhàn)略，以及其比鄰使館區(qū)及外國機構(gòu)。去年新增供應(yīng)量較少但存量相當(dāng)多，基本還是供大于求，目前市場價格上行，成交放緩。金融街擁有利便的交通網(wǎng)絡(luò), 完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。以國有公司和機構(gòu)為主，并且主要集中在金融保險、電信、電力等行業(yè)，對外資金融機構(gòu)的吸引力愈來愈強。根據(jù)1993年，國務(wù)院北京城市整體規(guī)劃應(yīng)運而生。長期缺少新增供應(yīng)，政策支持力度大，排他壟斷性高，絕對賣方壟斷高價市場。中關(guān)村多為乙級寫字樓。主要租戶為國內(nèi)公司。根據(jù)政府規(guī)劃, 在北京西北部成長起來的主要商務(wù)區(qū)。供求基本平衡，IT產(chǎn)業(yè)支撐市場，價格有上行空間。燕莎交通便利，配套設(shè)施齊全。集中了眾多知名制造類公司。自發(fā)形成的商務(wù)區(qū)。使館區(qū)、機場高速、CBD交接，地理位置優(yōu)越，供求基本平衡，價格上行。東二環(huán)區(qū)域內(nèi)有多個國有企業(yè)自建或購買的寫字樓項目。主要客戶行業(yè)涉及石油、電信、保險等。根據(jù)2008年北京市委的整體規(guī)劃發(fā)展而來。以大型國企自用寫字樓為主。區(qū)域區(qū)域及項目特點客群特點發(fā)展條件市場關(guān)系中關(guān)村軟件園金融、教育及交通環(huán)境便利，產(chǎn)業(yè)環(huán)境優(yōu)越。主要客戶為軟件公司或研發(fā)中心，如IBM、甲骨文、路透，等等。北京市委、市政府結(jié)合產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整醞釀而生。IT產(chǎn)業(yè)支撐，依托中關(guān)村品牌上地信息產(chǎn)業(yè)基地符合IT產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求。吸引了世界知名科技公司，如IBM，諾和諾德制藥等,以及諸如聯(lián)想, 方正和華為等新興的國內(nèi)科技公司。經(jīng)國家科委和北京市人民政府批準(zhǔn)建設(shè)，以電子信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的綜合性高科技工業(yè)園。IT產(chǎn)業(yè)支撐， 望京靠近首都機場、周邊基礎(chǔ)設(shè)施完善、物流便利。世界知名的摩托羅拉、索尼愛立信和西門子等公司進駐。享有政府優(yōu)惠政策，得益于廉價的土地、便捷的交通。交通優(yōu)勢，未來新增供應(yīng)較大。目前市場供應(yīng)較少酒仙橋集中了超過二十家世界五百強企業(yè)，如ABB、飛利浦、三星、日本KDDI、愛瑞森特等。規(guī)劃為服務(wù)于現(xiàn)代電子信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。交通優(yōu)勢，新增供應(yīng)較少。經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)承擔(dān)“疏解中心城人口的功能、聚集新的產(chǎn)業(yè)、帶動區(qū)域發(fā)展”的重任。眾多跨國客戶的研發(fā)或企業(yè)生產(chǎn)及辦公區(qū)?？蛻粲兄Z基亞、通用、拜耳、松下、可口可樂、梅賽德斯奔馳等。北京工業(yè)制造和物流中心。以工業(yè)制造工廠為主。從上表對比可以看出，北京市形成規(guī)模的寫字樓區(qū)域或得益于政府政策的扶植，或得益于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的凝聚作用，上述有利條件為區(qū)域內(nèi)寫字樓的目標(biāo)客戶捕獲創(chuàng)造了機會，相應(yīng)的，區(qū)域的規(guī)?；l(fā)展又進一步促進了區(qū)域內(nèi)寫字樓市場的成長和成熟。相比于上述寫字樓區(qū)域，中海地產(chǎn)廣場所屬的北京南城南站商圈尚屬于發(fā)展起步階段，區(qū)域環(huán)境對項目發(fā)展的促進作用相對薄弱，因此，在推廣階段，應(yīng)更加注重對項目自身優(yōu)勢的發(fā)揮。（3）2010年北京寫字樓區(qū)域市場發(fā)展?fàn)顩rs 東部市場回暖，空置壓力下降2010年，東部區(qū)域受金融危機的影響逐步弱化，被抑制的市場需求逐步得到釋放，市場快速回升，東部區(qū)域的優(yōu)質(zhì)寫字樓有多單內(nèi)、外資大單客戶成交，如：甲骨文承租CBD的遠洋光華國際中心1萬平方米寫字樓，雀巢租賃了位于望京的利星行6千平方米寫字樓，等等。與此同時，2010年，東部地區(qū)市場供應(yīng)開始放緩，導(dǎo)致該區(qū)域內(nèi)寫字樓整體空置率明顯下降，以CBD區(qū)域為例，%%，該變化也帶動了寫字樓租金的回升。s 西部市場供不應(yīng)求，租金上漲2010年，西部區(qū)域市場需求依然旺盛，以金融街為例，隨著國內(nèi)金融業(yè)的快速增長，新的金融機構(gòu)對寫字樓的需求不斷衍生，基于對自身形象以及辦公氛圍的追求，金融街成為上述企業(yè)的首選。而另一方面，金融街供給速度卻有較大程度放緩。據(jù)統(tǒng)計，新增供應(yīng)無法滿足市場需求。截至2010年第四季度，%，供不應(yīng)求的狀況明顯。眾多金融機構(gòu)不惜高租金的代價追求金融街的稀缺面積，造成金融街寫字樓租金在2010年升幅達29%，為各主要