【正文】 1 / 61 XX 地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告內(nèi)容目錄【項(xiàng)目概況 及評(píng)估綜述】 ....................................................1【項(xiàng) 目投資管 理評(píng)估 】 ......................................................3【項(xiàng)目規(guī)劃 設(shè)計(jì)評(píng)估】 ......................................................4【項(xiàng)目營(yíng)銷工作評(píng)估】 .....................................................12【項(xiàng)目進(jìn)度 、工程 管理評(píng)估】 ...............................................19【項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理評(píng)估】【項(xiàng)目成本管理 評(píng)估】 .....................................................35【項(xiàng)目物業(yè)管理評(píng)估】【項(xiàng)目人力資源管理評(píng)估】附件 1：項(xiàng)目大事記附件 2：項(xiàng)目總平面圖附件 3：項(xiàng)目實(shí)景照片 2 / 61某房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告一、 項(xiàng)目概況及綜合評(píng)估 項(xiàng)目概況某房地產(chǎn)項(xiàng)目是某房地產(chǎn)地產(chǎn)以公開競(jìng)拍方式于 2022 年 1 月 29 日競(jìng)得的。項(xiàng)目位于某市市中心13 公里。用地總面積 89214 平方米，總建筑面積 166734 平方米,容積率 ，規(guī)劃用途為住宅用地。項(xiàng)目于 2022 年 11 月取得土地， 一期 2022 年 3 月 3 日開工，二期 2022 年 4 月 1 日開工，一期2022 年 3 月 23 日入伙，二期 2022 年 10 月 31 日入伙，開發(fā)周期 44 個(gè)月。 （以項(xiàng)目首期主體動(dòng)工至項(xiàng)目最后一期入伙之日止） 。該項(xiàng)目住宅總計(jì) 1233 戶，商鋪 51 套。截止 2022 年 5 月底，項(xiàng)目已銷售住宅 1054 戶，商鋪 21 套。實(shí)際交房 1025 戶（一期 531 戶，二期 494 戶） ，商鋪 20 套。已入住 788 戶（一期 429 戶，二期 359 戶），商鋪 20 套。 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo) 一期指標(biāo) 二期指標(biāo)宗地用地面積（㎡） 89214 總建筑面積（㎡） （㎡） 一 .住宅總建筑面積（㎡） （㎡） （㎡） 0 0 0 （配電房、消控等） 容積率 （㎡） （㎡） （㎡）（可售） （㎡） （不含另加建 平米）覆蓋率 % % % 3 / 61總停車位（個(gè)） 1129 440 685 其中地下停車（個(gè)） 506 217 281 地面停車（個(gè)） 623 223 404總戶數(shù) 1233 589 644注：上述數(shù)據(jù)為項(xiàng)目竣工查仗面積。一期可售面積是 平米（其中計(jì)容住宅 平米，商業(yè) 平米，不計(jì)容半地下室 平米） ，二期可售面積是 平米（其中計(jì)容住宅 平米，商業(yè) 平米，不計(jì)容半地下室 平米） ，總的可售面積 平米。二期商業(yè)面積 平米中含 平米作為居委用房，不可售。 項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)完成情況3．1 經(jīng)濟(jì)效益方面（單位：萬元）某房地產(chǎn)整體經(jīng)濟(jì)效益情況 （萬元）項(xiàng)目 開發(fā)目標(biāo)值 實(shí)際完成值（預(yù)估） 偏差率 偏差原因銷售總收入 61446 % 售價(jià)提升、面積增多開發(fā)總成本 58276 %規(guī)費(fèi)、人工、材料、融資成本上升凈利潤(rùn) %銷售凈利率 % % %銷售凈利率（扣除占用集團(tuán)資金成本后）% % %占用資金成本共計(jì)6465 萬元項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期某房地產(chǎn)一期經(jīng)濟(jì)效益情況 （萬元）項(xiàng)目 開發(fā)目標(biāo)值 實(shí)際完成值（預(yù)估） 偏差率 偏差原因說明銷售總收入 %實(shí)際可售面積比目標(biāo)可售面積增加3100 平米左右（半地下室計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積）；實(shí)際銷售均價(jià)比目標(biāo)均價(jià)高 800 元/平米。 4 / 61開發(fā)總成本 %凈利潤(rùn) %銷售凈利率 % % %銷售凈利率（扣除占用集團(tuán)資金成本后）% % %占用集團(tuán)資金成本 萬元項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期 4 某房地產(chǎn)二期經(jīng)濟(jì)效益情況 （萬元）項(xiàng)目 開發(fā)目標(biāo)值 實(shí)際完成值（預(yù)估） 偏差率 偏差原因說明銷售總收入 33943 %實(shí)際可售面積比目標(biāo)可售面積增加 平米左右（半地下室計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積） ；實(shí)際銷售均價(jià)比目標(biāo)均價(jià)高 元/平米。開發(fā)總成本 33549 %凈利潤(rùn) %銷售凈利率 % % %銷售凈利率（扣除占用集團(tuán)資金成本后）% % 831%占用集團(tuán)資金成本 萬元項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期 5 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成情況某房地產(chǎn)一期關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成情況項(xiàng)目 開發(fā)目標(biāo)節(jié)點(diǎn) 實(shí)際節(jié)點(diǎn) 偏差率 偏差原因說明土地獲取時(shí)間 20221230 2022113 300 天 政府拆遷未完成 5 / 61《土地證》取得時(shí)間 2022119《施工許可證》取得時(shí)間 202215 2022210 36 天主體開工時(shí)間 2022121 202233 92 天 時(shí)間調(diào)整公開銷售時(shí)間 2022928 20221023 25 天銷售率達(dá)到 95%時(shí)間 20221220竣工時(shí)間 20221128 2022118 51 天入伙時(shí)間 20221215 2022323 99 天 時(shí)間調(diào)整某房地產(chǎn)二期關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成情況項(xiàng)目 開發(fā)目標(biāo)節(jié)點(diǎn) 實(shí)際節(jié)點(diǎn) 偏差率 偏差原因說明《施工許可證》取得時(shí)間 2022228 2022519 80 天 總包備案延遲主體開工時(shí)間 202241 202241 0公開銷售時(shí)間 2022410 2022526 46 天銷售率達(dá)到 95%時(shí)間 2022930竣工時(shí)間 2022530 20221029 152 天 施工及驗(yàn)收延遲入伙時(shí)間 2022628 20221031 125 天 項(xiàng)目后評(píng)估綜述投資發(fā)展方面：2022 年初，為了配合集團(tuán)上市，拓展全國(guó)市場(chǎng)，在某市投石問路，以 億元競(jìng)得該項(xiàng)目 134 畝土地。隨后經(jīng)歷了中國(guó)房地產(chǎn)的大起大落，2022 年全球金融危機(jī)、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速跌落，2022 年的恢復(fù)，2022 年的國(guó)十條出臺(tái)、某市實(shí)行雙限政策，2022 年國(guó)八條出臺(tái)，抑制房?jī)r(jià)快速上漲，2022 年、2022 年百?gòu)?qiáng)房企紛紛涌入某市，房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重供大于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。某市是個(gè)三線城市，加上本項(xiàng)目處于兩鎮(zhèn)中間，位置較偏，周圍缺乏商業(yè)配套，房?jī)r(jià)較低，使整個(gè)項(xiàng)目投資回收期長(zhǎng)，投資回報(bào)率低。項(xiàng)目總投資 萬元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 萬元，稅后銷售利潤(rùn)率 %，投資收益低。 （后續(xù)未售物業(yè)存在不確定性） 。規(guī)劃設(shè)計(jì)方面：本地塊原為農(nóng)田，地塊呈 M 狀，北面已建成幼兒園，東北面緊鄰京滬高鐵線和100KV 高壓線，南面為市政道路，設(shè)計(jì)上硬性約束條件較多。最終本項(xiàng)目由 14 棟多層，5 棟小高層，7 棟高層組成。多層 356 套，戶型面積 78121 平米，多層可售面積 平米；小高層和高層產(chǎn)品 6 / 61由 8287 平米小戶型、133140 平米大戶型、164273 平米復(fù)式三種戶型產(chǎn)品組成，其中小戶型 376 套，小戶型可售面積 平米；大戶型 464 套，大戶型可售面積 平米；復(fù)式 37 套，復(fù)式可售面積 平米。本項(xiàng)目大戶型套數(shù)多、可售面積比重大 ，在以剛需為絕對(duì)主打的區(qū)域市場(chǎng)和改善備受抑制的大市場(chǎng)環(huán)境下銷售壓力巨大，導(dǎo)致大戶型和復(fù)式產(chǎn)品嚴(yán)重滯銷。小區(qū) 50000 平米綠化園林景觀、800 平米的社區(qū)泳池、標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)、健身設(shè)施等配套，在區(qū)域內(nèi)奠定了品質(zhì)標(biāo)桿的口碑?？傮w而言，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑形態(tài)配比、戶型設(shè)計(jì)、外立面設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境及配套等而言都堪稱區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目，為某房地產(chǎn)地產(chǎn)樹立了良好的品牌形象，但大戶型面積比例過大，導(dǎo)致以剛需為絕對(duì)主打的本區(qū)域內(nèi)大戶型產(chǎn)品嚴(yán)重滯銷。營(yíng)銷管理方面：該項(xiàng)目在產(chǎn)品包裝、形象定位、策劃推廣、營(yíng)銷活動(dòng)、開盤組織、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理等方面，在當(dāng)?shù)貥淞⒘藰?biāo)桿的形象。該項(xiàng)目的推出，快速拉高了市北片區(qū)的房?jī)r(jià)，從 2022 年的均價(jià)3200 元/平米，提高到 2022 年均價(jià) 5000 余元/平米（我司 2022 年銷售均價(jià) 5480 元/平米） ，該項(xiàng)目的價(jià)格比周邊樓盤同類產(chǎn)品平均價(jià)格高出 500600 元/平米，最高一套賣到了 6800 元/平米的價(jià)格。多層及小戶型在 2022 年全部售罄。剩余大戶型產(chǎn)品由于總價(jià)高，缺少目標(biāo)客戶，銷售非常吃力。工程管理方面：該項(xiàng)目施工期內(nèi)正趕上全國(guó)范圍的勞動(dòng)力短缺和勞務(wù)工資快速上漲，一期的混凝土和其他材料價(jià)格也大幅上漲，甲乙雙方對(duì)合同的理解不同，互相指責(zé)，總包不配合不蓋章，我方工程管理上缺乏強(qiáng)制手段，導(dǎo)致二期竣工驗(yàn)收延誤 5 個(gè)月，雖然在最后規(guī)定的入伙日期前完成了綜合竣工驗(yàn)收，但過程也是驚險(xiǎn)的?；仡^看，該項(xiàng)目工程管理是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程的一個(gè)短板。由于管理的不到位，工程上出現(xiàn)了較多的質(zhì)量通病問題，主要集中在內(nèi)墻開裂和滲漏上。此事處理的不到位，也造成了業(yè)主大規(guī)模投訴，給公司造成了不良影響。一期二期主體工程質(zhì)量做的還比較好，一期高層1二期高層被評(píng)為某市市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程；一期現(xiàn)場(chǎng)或某市市安全文明管理工地，二期獲江蘇省安全文明工地。財(cái)務(wù)管理方面：某房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃自籌資金 58726 萬元，銀行貸款 30000 萬元。其中預(yù)計(jì)一期需貸款 15000 億元，二期需貸款 15000 億元。實(shí)際自籌資金 18700 萬元，銷售回籠 9853 萬元。銀行貸款 億元，其中一期 12022 萬元，二期 13000 萬元。根據(jù)集團(tuán)下發(fā)的該項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)建議書預(yù)測(cè)，一期二期總體收入為 61446 萬元，開發(fā)成本 58726萬元，凈利潤(rùn)2276 萬元，%。本次項(xiàng)目后評(píng)估實(shí)際測(cè)算總體銷售收入為 萬元，開發(fā)成本 萬元，凈利潤(rùn) 萬元，銷售凈利潤(rùn)率 %。 （后續(xù)未售物 7 / 61業(yè)存在不確定性） 。本項(xiàng)目在大家的努力下，利潤(rùn)情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，實(shí)現(xiàn)了本項(xiàng)目不虧損的努力目標(biāo)。成本管理方面：總體上項(xiàng)目的成本管理處于可控狀態(tài)，成本變動(dòng)在計(jì)劃控制目標(biāo)之內(nèi)。動(dòng)態(tài)成本較過程目標(biāo)成本結(jié)余 萬元，結(jié)余率 %。其中一期結(jié)余 萬元，二期結(jié)余 萬元。較目標(biāo)成本增加的分項(xiàng)主要的是簽證、市場(chǎng)人工及材料價(jià)格的大幅調(diào)差。較目標(biāo)成本減少的分項(xiàng)主要是政府規(guī)費(fèi)、與壟斷行業(yè)積極談判費(fèi)用降低、施工結(jié)算成本管控、設(shè)計(jì)優(yōu)化等，如教育設(shè)施附加費(fèi)、室外高壓線路、室外排水排污工程，二期園林優(yōu)化等。成本和合同管理方面也出現(xiàn)過較大問題：一期總包保函到期未預(yù)警，二期總包室外工程合同追索不及時(shí)就付款等大問題。物業(yè)管理方面：從前期銷售配合、前期物業(yè)形象展示、入伙、裝修管理及日常管理等幾個(gè)階段物業(yè)都表現(xiàn)出了良好的風(fēng)貌，體現(xiàn)了某房地產(chǎn)物業(yè)管理的特色，在當(dāng)?shù)貥淞⒘溯^好的口碑和信譽(yù)，為項(xiàng)目的持續(xù)熱銷打下了基礎(chǔ)。由于人力與成本的關(guān)系，物業(yè)管理還有較大的可提升空間。人力資源方面：異地項(xiàng)目管理要保證集團(tuán)企業(yè)文化和規(guī)章制度的落地以及超強(qiáng)的執(zhí)行力，人是最關(guān)鍵因素。某市公司成立 6 年中，工程口的人員流動(dòng)率最高，工程師，工程經(jīng)理、成本經(jīng)理、工程副總的變動(dòng)都高于其他部門。前 3 年?duì)I銷經(jīng)理一直缺位，報(bào)批報(bào)建崗位人員也多次被挖走。由于項(xiàng)目連續(xù)開發(fā)及人員招聘難度大，始終未滿編。人員不到位，也使一些工作不細(xì)致，管理跟不上。綜合方面：該項(xiàng)目項(xiàng)目從簽約拿地到二期入伙歷經(jīng) 5 年時(shí)間，有喜有憂。從項(xiàng)目角度看，基本上完成了開發(fā)建議書的要求，在某市北區(qū)樹立了某房地產(chǎn)地產(chǎn)的品質(zhì)形象，建立了良好的公共關(guān)系，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)超額完成；從管理角度看，管理經(jīng)驗(yàn)不足，管理不到位的地方也非常多，尤其是與總包方的管理和斗爭(zhēng)，值得認(rèn)真反思、總結(jié)和借鑒。某市在江蘇人均 GDP 排名第一，但房?jī)r(jià)不高，不僅排在南京、蘇州之后，甚至排在本省常州、南通之后！江蘇的建造標(biāo)準(zhǔn)在全國(guó)可能是最高的：外保溫、外遮陽(yáng)、太陽(yáng)能、中水回用等綠色環(huán)保措施都是必備的，燈光工程、綠化工程、公建配套都要經(jīng)過政府審圖和驗(yàn)收，同時(shí)某市的壟斷行業(yè)費(fèi)用也是全國(guó)最高的：大配套費(fèi) 104 元/平米，人防異地建設(shè)費(fèi) 104 元/平米，教育設(shè)施附加費(fèi) 70 元/平米，水務(wù)管貼費(fèi) 50 元/平米，供電配套費(fèi) 190 元/平米，等等，這些費(fèi)用使房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)大部分被侵蝕掉。某市 2022 年商品房的平均價(jià)格是 7800 元，該項(xiàng)目所在的某市北區(qū)鎮(zhèn)基本上是某市價(jià)格最低的地方。地價(jià)高、建造標(biāo)準(zhǔn)高、房?jī)r(jià)低，去化率慢導(dǎo)致項(xiàng)目難以盈利。近幾年中國(guó)幾乎所有的大牌開放商都進(jìn)入了某市，有盈利的，也有嚴(yán)重虧損的，典型的比如長(zhǎng)甲地產(chǎn)開發(fā)的長(zhǎng)泰國(guó)際花園社區(qū)，按15000 元/平米售價(jià)設(shè)計(jì)的，產(chǎn)品很漂亮，現(xiàn)房，但在某市北區(qū) 8000 元/平米還賣不動(dòng)！ 8 / 61 對(duì)于某市這樣的高地價(jià)、低房?jī)r(jià)的地區(qū)，拿地和開發(fā)模式都應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。二、項(xiàng)目投資發(fā)展評(píng)估項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧 20222022 年某市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)總體發(fā)展數(shù)據(jù)小結(jié)：20222022 年間某市總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)步發(fā)展，但房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較明顯。1）全市 GDP 穩(wěn)定增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率為 %；2）全市常駐人口自然增長(zhǎng)率增幅呈逐年下降趨勢(shì)，年