【正文】 1 / 61 XX 地產(chǎn)項目后評估報告內(nèi)容目錄【項目概況 及評估綜述】 ....................................................1【項 目投資管 理評估 】 ......................................................3【項目規(guī)劃 設(shè)計評估】 ......................................................4【項目營銷工作評估】 .....................................................12【項目進度 、工程 管理評估】 ...............................................19【項目財務(wù)管理評估】【項目成本管理 評估】 .....................................................35【項目物業(yè)管理評估】【項目人力資源管理評估】附件 1：項目大事記附件 2：項目總平面圖附件 3：項目實景照片 2 / 61某房地產(chǎn)項目后評估報告一、 項目概況及綜合評估 項目概況某房地產(chǎn)項目是某房地產(chǎn)地產(chǎn)以公開競拍方式于 2022 年 1 月 29 日競得的。項目位于某市市中心13 公里。用地總面積 89214 平方米，總建筑面積 166734 平方米,容積率 ，規(guī)劃用途為住宅用地。項目于 2022 年 11 月取得土地， 一期 2022 年 3 月 3 日開工，二期 2022 年 4 月 1 日開工，一期2022 年 3 月 23 日入伙，二期 2022 年 10 月 31 日入伙，開發(fā)周期 44 個月。 （以項目首期主體動工至項目最后一期入伙之日止） 。該項目住宅總計 1233 戶，商鋪 51 套。截止 2022 年 5 月底，項目已銷售住宅 1054 戶，商鋪 21 套。實際交房 1025 戶（一期 531 戶，二期 494 戶） ，商鋪 20 套。已入住 788 戶（一期 429 戶，二期 359 戶），商鋪 20 套。 項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 項目 項目總體規(guī)劃指標(biāo) 一期指標(biāo) 二期指標(biāo)宗地用地面積（㎡） 89214 總建筑面積（㎡） （㎡） 一 .住宅總建筑面積（㎡） （㎡） （㎡） 0 0 0 （配電房、消控等） 容積率 （㎡） （㎡） （㎡）（可售） （㎡） （不含另加建 平米）覆蓋率 % % % 3 / 61總停車位（個） 1129 440 685 其中地下停車（個） 506 217 281 地面停車（個） 623 223 404總戶數(shù) 1233 589 644注：上述數(shù)據(jù)為項目竣工查仗面積。一期可售面積是 平米（其中計容住宅 平米，商業(yè) 平米，不計容半地下室 平米） ，二期可售面積是 平米（其中計容住宅 平米，商業(yè) 平米，不計容半地下室 平米） ，總的可售面積 平米。二期商業(yè)面積 平米中含 平米作為居委用房，不可售。 項目關(guān)鍵指標(biāo)完成情況3．1 經(jīng)濟效益方面（單位：萬元）某房地產(chǎn)整體經(jīng)濟效益情況 （萬元）項目 開發(fā)目標(biāo)值 實際完成值（預(yù)估） 偏差率 偏差原因銷售總收入 61446 % 售價提升、面積增多開發(fā)總成本 58276 %規(guī)費、人工、材料、融資成本上升凈利潤 %銷售凈利率 % % %銷售凈利率（扣除占用集團資金成本后）% % %占用資金成本共計6465 萬元項目內(nèi)部收益率項目靜態(tài)投資回收期某房地產(chǎn)一期經(jīng)濟效益情況 （萬元）項目 開發(fā)目標(biāo)值 實際完成值（預(yù)估） 偏差率 偏差原因說明銷售總收入 %實際可售面積比目標(biāo)可售面積增加3100 平米左右（半地下室計入產(chǎn)權(quán)面積）；實際銷售均價比目標(biāo)均價高 800 元/平米。 4 / 61開發(fā)總成本 %凈利潤 %銷售凈利率 % % %銷售凈利率（扣除占用集團資金成本后）% % %占用集團資金成本 萬元項目內(nèi)部收益率項目靜態(tài)投資回收期 4 某房地產(chǎn)二期經(jīng)濟效益情況 （萬元）項目 開發(fā)目標(biāo)值 實際完成值（預(yù)估） 偏差率 偏差原因說明銷售總收入 33943 %實際可售面積比目標(biāo)可售面積增加 平米左右（半地下室計入產(chǎn)權(quán)面積） ；實際銷售均價比目標(biāo)均價高 元/平米。開發(fā)總成本 33549 %凈利潤 %銷售凈利率 % % %銷售凈利率（扣除占用集團資金成本后）% % 831%占用集團資金成本 萬元項目內(nèi)部收益率項目靜態(tài)投資回收期 5 關(guān)鍵節(jié)點完成情況某房地產(chǎn)一期關(guān)鍵節(jié)點完成情況項目 開發(fā)目標(biāo)節(jié)點 實際節(jié)點 偏差率 偏差原因說明土地獲取時間 20221230 2022113 300 天 政府拆遷未完成 5 / 61《土地證》取得時間 2022119《施工許可證》取得時間 202215 2022210 36 天主體開工時間 2022121 202233 92 天 時間調(diào)整公開銷售時間 2022928 20221023 25 天銷售率達(dá)到 95%時間 20221220竣工時間 20221128 2022118 51 天入伙時間 20221215 2022323 99 天 時間調(diào)整某房地產(chǎn)二期關(guān)鍵節(jié)點完成情況項目 開發(fā)目標(biāo)節(jié)點 實際節(jié)點 偏差率 偏差原因說明《施工許可證》取得時間 2022228 2022519 80 天 總包備案延遲主體開工時間 202241 202241 0公開銷售時間 2022410 2022526 46 天銷售率達(dá)到 95%時間 2022930竣工時間 2022530 20221029 152 天 施工及驗收延遲入伙時間 2022628 20221031 125 天 項目后評估綜述投資發(fā)展方面：2022 年初，為了配合集團上市，拓展全國市場，在某市投石問路，以 億元競得該項目 134 畝土地。隨后經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)的大起大落，2022 年全球金融危機、中國房地產(chǎn)市場快速跌落，2022 年的恢復(fù)，2022 年的國十條出臺、某市實行雙限政策，2022 年國八條出臺，抑制房價快速上漲，2022 年、2022 年百強房企紛紛涌入某市，房地產(chǎn)市場嚴(yán)重供大于求，市場競爭加劇。某市是個三線城市，加上本項目處于兩鎮(zhèn)中間，位置較偏，周圍缺乏商業(yè)配套，房價較低，使整個項目投資回收期長，投資回報率低。項目總投資 萬元，實現(xiàn)利潤 萬元，稅后銷售利潤率 %，投資收益低。 （后續(xù)未售物業(yè)存在不確定性） 。規(guī)劃設(shè)計方面：本地塊原為農(nóng)田，地塊呈 M 狀，北面已建成幼兒園，東北面緊鄰京滬高鐵線和100KV 高壓線，南面為市政道路，設(shè)計上硬性約束條件較多。最終本項目由 14 棟多層，5 棟小高層，7 棟高層組成。多層 356 套，戶型面積 78121 平米，多層可售面積 平米；小高層和高層產(chǎn)品 6 / 61由 8287 平米小戶型、133140 平米大戶型、164273 平米復(fù)式三種戶型產(chǎn)品組成，其中小戶型 376 套，小戶型可售面積 平米；大戶型 464 套，大戶型可售面積 平米；復(fù)式 37 套，復(fù)式可售面積 平米。本項目大戶型套數(shù)多、可售面積比重大 ，在以剛需為絕對主打的區(qū)域市場和改善備受抑制的大市場環(huán)境下銷售壓力巨大，導(dǎo)致大戶型和復(fù)式產(chǎn)品嚴(yán)重滯銷。小區(qū) 50000 平米綠化園林景觀、800 平米的社區(qū)泳池、標(biāo)準(zhǔn)籃球場、健身設(shè)施等配套，在區(qū)域內(nèi)奠定了品質(zhì)標(biāo)桿的口碑。總體而言，項目在規(guī)劃設(shè)計、建筑形態(tài)配比、戶型設(shè)計、外立面設(shè)計、小區(qū)環(huán)境及配套等而言都堪稱區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項目，為某房地產(chǎn)地產(chǎn)樹立了良好的品牌形象，但大戶型面積比例過大，導(dǎo)致以剛需為絕對主打的本區(qū)域內(nèi)大戶型產(chǎn)品嚴(yán)重滯銷。營銷管理方面：該項目在產(chǎn)品包裝、形象定位、策劃推廣、營銷活動、開盤組織、銷售現(xiàn)場管理等方面，在當(dāng)?shù)貥淞⒘藰?biāo)桿的形象。該項目的推出，快速拉高了市北片區(qū)的房價，從 2022 年的均價3200 元/平米，提高到 2022 年均價 5000 余元/平米（我司 2022 年銷售均價 5480 元/平米） ，該項目的價格比周邊樓盤同類產(chǎn)品平均價格高出 500600 元/平米，最高一套賣到了 6800 元/平米的價格。多層及小戶型在 2022 年全部售罄。剩余大戶型產(chǎn)品由于總價高，缺少目標(biāo)客戶，銷售非常吃力。工程管理方面：該項目施工期內(nèi)正趕上全國范圍的勞動力短缺和勞務(wù)工資快速上漲，一期的混凝土和其他材料價格也大幅上漲，甲乙雙方對合同的理解不同，互相指責(zé)，總包不配合不蓋章，我方工程管理上缺乏強制手段，導(dǎo)致二期竣工驗收延誤 5 個月，雖然在最后規(guī)定的入伙日期前完成了綜合竣工驗收，但過程也是驚險的。回頭看，該項目工程管理是整個項目開發(fā)過程的一個短板。由于管理的不到位，工程上出現(xiàn)了較多的質(zhì)量通病問題，主要集中在內(nèi)墻開裂和滲漏上。此事處理的不到位，也造成了業(yè)主大規(guī)模投訴，給公司造成了不良影響。一期二期主體工程質(zhì)量做的還比較好，一期高層1二期高層被評為某市市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程；一期現(xiàn)場或某市市安全文明管理工地，二期獲江蘇省安全文明工地。財務(wù)管理方面：某房地產(chǎn)項目計劃自籌資金 58726 萬元，銀行貸款 30000 萬元。其中預(yù)計一期需貸款 15000 億元，二期需貸款 15000 億元。實際自籌資金 18700 萬元，銷售回籠 9853 萬元。銀行貸款 億元，其中一期 12022 萬元，二期 13000 萬元。根據(jù)集團下發(fā)的該項目項目開發(fā)建議書預(yù)測，一期二期總體收入為 61446 萬元，開發(fā)成本 58726萬元，凈利潤2276 萬元，%。本次項目后評估實際測算總體銷售收入為 萬元，開發(fā)成本 萬元，凈利潤 萬元，銷售凈利潤率 %。 （后續(xù)未售物 7 / 61業(yè)存在不確定性） 。本項目在大家的努力下，利潤情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，實現(xiàn)了本項目不虧損的努力目標(biāo)。成本管理方面：總體上項目的成本管理處于可控狀態(tài)，成本變動在計劃控制目標(biāo)之內(nèi)。動態(tài)成本較過程目標(biāo)成本結(jié)余 萬元，結(jié)余率 %。其中一期結(jié)余 萬元，二期結(jié)余 萬元。較目標(biāo)成本增加的分項主要的是簽證、市場人工及材料價格的大幅調(diào)差。較目標(biāo)成本減少的分項主要是政府規(guī)費、與壟斷行業(yè)積極談判費用降低、施工結(jié)算成本管控、設(shè)計優(yōu)化等，如教育設(shè)施附加費、室外高壓線路、室外排水排污工程，二期園林優(yōu)化等。成本和合同管理方面也出現(xiàn)過較大問題：一期總包保函到期未預(yù)警，二期總包室外工程合同追索不及時就付款等大問題。物業(yè)管理方面：從前期銷售配合、前期物業(yè)形象展示、入伙、裝修管理及日常管理等幾個階段物業(yè)都表現(xiàn)出了良好的風(fēng)貌，體現(xiàn)了某房地產(chǎn)物業(yè)管理的特色，在當(dāng)?shù)貥淞⒘溯^好的口碑和信譽，為項目的持續(xù)熱銷打下了基礎(chǔ)。由于人力與成本的關(guān)系，物業(yè)管理還有較大的可提升空間。人力資源方面：異地項目管理要保證集團企業(yè)文化和規(guī)章制度的落地以及超強的執(zhí)行力，人是最關(guān)鍵因素。某市公司成立 6 年中，工程口的人員流動率最高，工程師，工程經(jīng)理、成本經(jīng)理、工程副總的變動都高于其他部門。前 3 年營銷經(jīng)理一直缺位，報批報建崗位人員也多次被挖走。由于項目連續(xù)開發(fā)及人員招聘難度大，始終未滿編。人員不到位，也使一些工作不細(xì)致，管理跟不上。綜合方面：該項目項目從簽約拿地到二期入伙歷經(jīng) 5 年時間，有喜有憂。從項目角度看，基本上完成了開發(fā)建議書的要求，在某市北區(qū)樹立了某房地產(chǎn)地產(chǎn)的品質(zhì)形象，建立了良好的公共關(guān)系，經(jīng)濟指標(biāo)超額完成；從管理角度看，管理經(jīng)驗不足，管理不到位的地方也非常多，尤其是與總包方的管理和斗爭，值得認(rèn)真反思、總結(jié)和借鑒。某市在江蘇人均 GDP 排名第一，但房價不高，不僅排在南京、蘇州之后，甚至排在本省常州、南通之后！江蘇的建造標(biāo)準(zhǔn)在全國可能是最高的：外保溫、外遮陽、太陽能、中水回用等綠色環(huán)保措施都是必備的，燈光工程、綠化工程、公建配套都要經(jīng)過政府審圖和驗收，同時某市的壟斷行業(yè)費用也是全國最高的：大配套費 104 元/平米，人防異地建設(shè)費 104 元/平米，教育設(shè)施附加費 70 元/平米，水務(wù)管貼費 50 元/平米，供電配套費 190 元/平米，等等，這些費用使房地產(chǎn)公司的利潤大部分被侵蝕掉。某市 2022 年商品房的平均價格是 7800 元，該項目所在的某市北區(qū)鎮(zhèn)基本上是某市價格最低的地方。地價高、建造標(biāo)準(zhǔn)高、房價低，去化率慢導(dǎo)致項目難以盈利。近幾年中國幾乎所有的大牌開放商都進入了某市，有盈利的，也有嚴(yán)重虧損的，典型的比如長甲地產(chǎn)開發(fā)的長泰國際花園社區(qū)，按15000 元/平米售價設(shè)計的，產(chǎn)品很漂亮，現(xiàn)房，但在某市北區(qū) 8000 元/平米還賣不動！ 8 / 61 對于某市這樣的高地價、低房價的地區(qū)，拿地和開發(fā)模式都應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。二、項目投資發(fā)展評估項目發(fā)展期內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧 20222022 年某市市經(jīng)濟發(fā)展及房地產(chǎn)總體發(fā)展數(shù)據(jù)小結(jié)：20222022 年間某市總體經(jīng)濟形勢穩(wěn)步發(fā)展，但房地產(chǎn)市場波動較明顯。1）全市 GDP 穩(wěn)定增長，年均增長率為 %；2）全市常駐人口自然增長率增幅呈逐年下降趨勢，年