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xx房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告(已修改)

2025-06-10 23:00 本頁面
 

【正文】 1 / 61 XX 地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告內(nèi)容目錄【項(xiàng)目概況 及評(píng)估綜述】 ....................................................1【項(xiàng) 目投資管 理評(píng)估 】 ......................................................3【項(xiàng)目規(guī)劃 設(shè)計(jì)評(píng)估】 ......................................................4【項(xiàng)目營銷工作評(píng)估】 .....................................................12【項(xiàng)目進(jìn)度 、工程 管理評(píng)估】 ...............................................19【項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理評(píng)估】【項(xiàng)目成本管理 評(píng)估】 .....................................................35【項(xiàng)目物業(yè)管理評(píng)估】【項(xiàng)目人力資源管理評(píng)估】附件 1:項(xiàng)目大事記附件 2:項(xiàng)目總平面圖附件 3:項(xiàng)目實(shí)景照片 2 / 61某房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告一、 項(xiàng)目概況及綜合評(píng)估 項(xiàng)目概況某房地產(chǎn)項(xiàng)目是某房地產(chǎn)地產(chǎn)以公開競(jìng)拍方式于 2022 年 1 月 29 日競(jìng)得的。項(xiàng)目位于某市市中心13 公里。用地總面積 89214 平方米,總建筑面積 166734 平方米,容積率 ,規(guī)劃用途為住宅用地。項(xiàng)目于 2022 年 11 月取得土地, 一期 2022 年 3 月 3 日開工,二期 2022 年 4 月 1 日開工,一期2022 年 3 月 23 日入伙,二期 2022 年 10 月 31 日入伙,開發(fā)周期 44 個(gè)月。 (以項(xiàng)目首期主體動(dòng)工至項(xiàng)目最后一期入伙之日止) 。該項(xiàng)目住宅總計(jì) 1233 戶,商鋪 51 套。截止 2022 年 5 月底,項(xiàng)目已銷售住宅 1054 戶,商鋪 21 套。實(shí)際交房 1025 戶(一期 531 戶,二期 494 戶) ,商鋪 20 套。已入住 788 戶(一期 429 戶,二期 359 戶),商鋪 20 套。 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo) 一期指標(biāo) 二期指標(biāo)宗地用地面積(㎡) 89214 總建筑面積(㎡) (㎡) 一 .住宅總建筑面積(㎡) (㎡) (㎡) 0 0 0 (配電房、消控等) 容積率 (㎡) (㎡) (㎡)(可售) (㎡) (不含另加建 平米)覆蓋率 % % % 3 / 61總停車位(個(gè)) 1129 440 685 其中地下停車(個(gè)) 506 217 281 地面停車(個(gè)) 623 223 404總戶數(shù) 1233 589 644注:上述數(shù)據(jù)為項(xiàng)目竣工查仗面積。一期可售面積是 平米(其中計(jì)容住宅 平米,商業(yè) 平米,不計(jì)容半地下室 平米) ,二期可售面積是 平米(其中計(jì)容住宅 平米,商業(yè) 平米,不計(jì)容半地下室 平米) ,總的可售面積 平米。二期商業(yè)面積 平米中含 平米作為居委用房,不可售。 項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)完成情況3.1 經(jīng)濟(jì)效益方面(單位:萬元)某房地產(chǎn)整體經(jīng)濟(jì)效益情況 (萬元)項(xiàng)目 開發(fā)目標(biāo)值 實(shí)際完成值(預(yù)估) 偏差率 偏差原因銷售總收入 61446 % 售價(jià)提升、面積增多開發(fā)總成本 58276 %規(guī)費(fèi)、人工、材料、融資成本上升凈利潤(rùn) %銷售凈利率 % % %銷售凈利率(扣除占用集團(tuán)資金成本后)% % %占用資金成本共計(jì)6465 萬元項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期某房地產(chǎn)一期經(jīng)濟(jì)效益情況 (萬元)項(xiàng)目 開發(fā)目標(biāo)值 實(shí)際完成值(預(yù)估) 偏差率 偏差原因說明銷售總收入 %實(shí)際可售面積比目標(biāo)可售面積增加3100 平米左右(半地下室計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積);實(shí)際銷售均價(jià)比目標(biāo)均價(jià)高 800 元/平米。 4 / 61開發(fā)總成本 %凈利潤(rùn) %銷售凈利率 % % %銷售凈利率(扣除占用集團(tuán)資金成本后)% % %占用集團(tuán)資金成本 萬元項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期 4 某房地產(chǎn)二期經(jīng)濟(jì)效益情況 (萬元)項(xiàng)目 開發(fā)目標(biāo)值 實(shí)際完成值(預(yù)估) 偏差率 偏差原因說明銷售總收入 33943 %實(shí)際可售面積比目標(biāo)可售面積增加 平米左右(半地下室計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積) ;實(shí)際銷售均價(jià)比目標(biāo)均價(jià)高 元/平米。開發(fā)總成本 33549 %凈利潤(rùn) %銷售凈利率 % % %銷售凈利率(扣除占用集團(tuán)資金成本后)% % 831%占用集團(tuán)資金成本 萬元項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期 5 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成情況某房地產(chǎn)一期關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成情況項(xiàng)目 開發(fā)目標(biāo)節(jié)點(diǎn) 實(shí)際節(jié)點(diǎn) 偏差率 偏差原因說明土地獲取時(shí)間 20221230 2022113 300 天 政府拆遷未完成 5 / 61《土地證》取得時(shí)間 2022119《施工許可證》取得時(shí)間 202215 2022210 36 天主體開工時(shí)間 2022121 202233 92 天 時(shí)間調(diào)整公開銷售時(shí)間 2022928 20221023 25 天銷售率達(dá)到 95%時(shí)間 20221220竣工時(shí)間 20221128 2022118 51 天入伙時(shí)間 20221215 2022323 99 天 時(shí)間調(diào)整某房地產(chǎn)二期關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成情況項(xiàng)目 開發(fā)目標(biāo)節(jié)點(diǎn) 實(shí)際節(jié)點(diǎn) 偏差率 偏差原因說明《施工許可證》取得時(shí)間 2022228 2022519 80 天 總包備案延遲主體開工時(shí)間 202241 202241 0公開銷售時(shí)間 2022410 2022526 46 天銷售率達(dá)到 95%時(shí)間 2022930竣工時(shí)間 2022530 20221029 152 天 施工及驗(yàn)收延遲入伙時(shí)間 2022628 20221031 125 天 項(xiàng)目后評(píng)估綜述投資發(fā)展方面:2022 年初,為了配合集團(tuán)上市,拓展全國市場(chǎng),在某市投石問路,以 億元競(jìng)得該項(xiàng)目 134 畝土地。隨后經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)的大起大落,2022 年全球金融危機(jī)、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)快速跌落,2022 年的恢復(fù),2022 年的國十條出臺(tái)、某市實(shí)行雙限政策,2022 年國八條出臺(tái),抑制房?jī)r(jià)快速上漲,2022 年、2022 年百強(qiáng)房企紛紛涌入某市,房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重供大于求,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。某市是個(gè)三線城市,加上本項(xiàng)目處于兩鎮(zhèn)中間,位置較偏,周圍缺乏商業(yè)配套,房?jī)r(jià)較低,使整個(gè)項(xiàng)目投資回收期長(zhǎng),投資回報(bào)率低。項(xiàng)目總投資 萬元,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 萬元,稅后銷售利潤(rùn)率 %,投資收益低。 (后續(xù)未售物業(yè)存在不確定性) 。規(guī)劃設(shè)計(jì)方面:本地塊原為農(nóng)田,地塊呈 M 狀,北面已建成幼兒園,東北面緊鄰京滬高鐵線和100KV 高壓線,南面為市政道路,設(shè)計(jì)上硬性約束條件較多。最終本項(xiàng)目由 14 棟多層,5 棟小高層,7 棟高層組成。多層 356 套,戶型面積 78121 平米,多層可售面積 平米;小高層和高層產(chǎn)品 6 / 61由 8287 平米小戶型、133140 平米大戶型、164273 平米復(fù)式三種戶型產(chǎn)品組成,其中小戶型 376 套,小戶型可售面積 平米;大戶型 464 套,大戶型可售面積 平米;復(fù)式 37 套,復(fù)式可售面積 平米。本項(xiàng)目大戶型套數(shù)多、可售面積比重大 ,在以剛需為絕對(duì)主打的區(qū)域市場(chǎng)和改善備受抑制的大市場(chǎng)環(huán)境下銷售壓力巨大,導(dǎo)致大戶型和復(fù)式產(chǎn)品嚴(yán)重滯銷。小區(qū) 50000 平米綠化園林景觀、800 平米的社區(qū)泳池、標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)、健身設(shè)施等配套,在區(qū)域內(nèi)奠定了品質(zhì)標(biāo)桿的口碑??傮w而言,項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑形態(tài)配比、戶型設(shè)計(jì)、外立面設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境及配套等而言都堪稱區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目,為某房地產(chǎn)地產(chǎn)樹立了良好的品牌形象,但大戶型面積比例過大,導(dǎo)致以剛需為絕對(duì)主打的本區(qū)域內(nèi)大戶型產(chǎn)品嚴(yán)重滯銷。營銷管理方面:該項(xiàng)目在產(chǎn)品包裝、形象定位、策劃推廣、營銷活動(dòng)、開盤組織、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理等方面,在當(dāng)?shù)貥淞⒘藰?biāo)桿的形象。該項(xiàng)目的推出,快速拉高了市北片區(qū)的房?jī)r(jià),從 2022 年的均價(jià)3200 元/平米,提高到 2022 年均價(jià) 5000 余元/平米(我司 2022 年銷售均價(jià) 5480 元/平米) ,該項(xiàng)目的價(jià)格比周邊樓盤同類產(chǎn)品平均價(jià)格高出 500600 元/平米,最高一套賣到了 6800 元/平米的價(jià)格。多層及小戶型在 2022 年全部售罄。剩余大戶型產(chǎn)品由于總價(jià)高,缺少目標(biāo)客戶,銷售非常吃力。工程管理方面:該項(xiàng)目施工期內(nèi)正趕上全國范圍的勞動(dòng)力短缺和勞務(wù)工資快速上漲,一期的混凝土和其他材料價(jià)格也大幅上漲,甲乙雙方對(duì)合同的理解不同,互相指責(zé),總包不配合不蓋章,我方工程管理上缺乏強(qiáng)制手段,導(dǎo)致二期竣工驗(yàn)收延誤 5 個(gè)月,雖然在最后規(guī)定的入伙日期前完成了綜合竣工驗(yàn)收,但過程也是驚險(xiǎn)的。回頭看,該項(xiàng)目工程管理是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程的一個(gè)短板。由于管理的不到位,工程上出現(xiàn)了較多的質(zhì)量通病問題,主要集中在內(nèi)墻開裂和滲漏上。此事處理的不到位,也造成了業(yè)主大規(guī)模投訴,給公司造成了不良影響。一期二期主體工程質(zhì)量做的還比較好,一期高層1二期高層被評(píng)為某市市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程;一期現(xiàn)場(chǎng)或某市市安全文明管理工地,二期獲江蘇省安全文明工地。財(cái)務(wù)管理方面:某房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃自籌資金 58726 萬元,銀行貸款 30000 萬元。其中預(yù)計(jì)一期需貸款 15000 億元,二期需貸款 15000 億元。實(shí)際自籌資金 18700 萬元,銷售回籠 9853 萬元。銀行貸款 億元,其中一期 12022 萬元,二期 13000 萬元。根據(jù)集團(tuán)下發(fā)的該項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)建議書預(yù)測(cè),一期二期總體收入為 61446 萬元,開發(fā)成本 58726萬元,凈利潤(rùn)2276 萬元,%。本次項(xiàng)目后評(píng)估實(shí)際測(cè)算總體銷售收入為 萬元,開發(fā)成本 萬元,凈利潤(rùn) 萬元,銷售凈利潤(rùn)率 %。 (后續(xù)未售物 7 / 61業(yè)存在不確定性) 。本項(xiàng)目在大家的努力下,利潤(rùn)情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期,實(shí)現(xiàn)了本項(xiàng)目不虧損的努力目標(biāo)。成本管理方面:總體上項(xiàng)目的成本管理處于可控狀態(tài),成本變動(dòng)在計(jì)劃控制目標(biāo)之內(nèi)。動(dòng)態(tài)成本較過程目標(biāo)成本結(jié)余 萬元,結(jié)余率 %。其中一期結(jié)余 萬元,二期結(jié)余 萬元。較目標(biāo)成本增加的分項(xiàng)主要的是簽證、市場(chǎng)人工及材料價(jià)格的大幅調(diào)差。較目標(biāo)成本減少的分項(xiàng)主要是政府規(guī)費(fèi)、與壟斷行業(yè)積極談判費(fèi)用降低、施工結(jié)算成本管控、設(shè)計(jì)優(yōu)化等,如教育設(shè)施附加費(fèi)、室外高壓線路、室外排水排污工程,二期園林優(yōu)化等。成本和合同管理方面也出現(xiàn)過較大問題:一期總包保函到期未預(yù)警,二期總包室外工程合同追索不及時(shí)就付款等大問題。物業(yè)管理方面:從前期銷售配合、前期物業(yè)形象展示、入伙、裝修管理及日常管理等幾個(gè)階段物業(yè)都表現(xiàn)出了良好的風(fēng)貌,體現(xiàn)了某房地產(chǎn)物業(yè)管理的特色,在當(dāng)?shù)貥淞⒘溯^好的口碑和信譽(yù),為項(xiàng)目的持續(xù)熱銷打下了基礎(chǔ)。由于人力與成本的關(guān)系,物業(yè)管理還有較大的可提升空間。人力資源方面:異地項(xiàng)目管理要保證集團(tuán)企業(yè)文化和規(guī)章制度的落地以及超強(qiáng)的執(zhí)行力,人是最關(guān)鍵因素。某市公司成立 6 年中,工程口的人員流動(dòng)率最高,工程師,工程經(jīng)理、成本經(jīng)理、工程副總的變動(dòng)都高于其他部門。前 3 年?duì)I銷經(jīng)理一直缺位,報(bào)批報(bào)建崗位人員也多次被挖走。由于項(xiàng)目連續(xù)開發(fā)及人員招聘難度大,始終未滿編。人員不到位,也使一些工作不細(xì)致,管理跟不上。綜合方面:該項(xiàng)目項(xiàng)目從簽約拿地到二期入伙歷經(jīng) 5 年時(shí)間,有喜有憂。從項(xiàng)目角度看,基本上完成了開發(fā)建議書的要求,在某市北區(qū)樹立了某房地產(chǎn)地產(chǎn)的品質(zhì)形象,建立了良好的公共關(guān)系,經(jīng)濟(jì)指標(biāo)超額完成;從管理角度看,管理經(jīng)驗(yàn)不足,管理不到位的地方也非常多,尤其是與總包方的管理和斗爭(zhēng),值得認(rèn)真反思、總結(jié)和借鑒。某市在江蘇人均 GDP 排名第一,但房?jī)r(jià)不高,不僅排在南京、蘇州之后,甚至排在本省常州、南通之后!江蘇的建造標(biāo)準(zhǔn)在全國可能是最高的:外保溫、外遮陽、太陽能、中水回用等綠色環(huán)保措施都是必備的,燈光工程、綠化工程、公建配套都要經(jīng)過政府審圖和驗(yàn)收,同時(shí)某市的壟斷行業(yè)費(fèi)用也是全國最高的:大配套費(fèi) 104 元/平米,人防異地建設(shè)費(fèi) 104 元/平米,教育設(shè)施附加費(fèi) 70 元/平米,水務(wù)管貼費(fèi) 50 元/平米,供電配套費(fèi) 190 元/平米,等等,這些費(fèi)用使房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)大部分被侵蝕掉。某市 2022 年商品房的平均價(jià)格是 7800 元,該項(xiàng)目所在的某市北區(qū)鎮(zhèn)基本上是某市價(jià)格最低的地方。地價(jià)高、建造標(biāo)準(zhǔn)高、房?jī)r(jià)低,去化率慢導(dǎo)致項(xiàng)目難以盈利。近幾年中國幾乎所有的大牌開放商都進(jìn)入了某市,有盈利的,也有嚴(yán)重虧損的,典型的比如長(zhǎng)甲地產(chǎn)開發(fā)的長(zhǎng)泰國際花園社區(qū),按15000 元/平米售價(jià)設(shè)計(jì)的,產(chǎn)品很漂亮,現(xiàn)房,但在某市北區(qū) 8000 元/平米還賣不動(dòng)! 8 / 61 對(duì)于某市這樣的高地價(jià)、低房?jī)r(jià)的地區(qū),拿地和開發(fā)模式都應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。二、項(xiàng)目投資發(fā)展評(píng)估項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧 20222022 年某市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)總體發(fā)展數(shù)據(jù)小結(jié):20222022 年間某市總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)步發(fā)展,但房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較明顯。1)全市 GDP 穩(wěn)定增長(zhǎng),年均增長(zhǎng)率為 %;2)全市常駐人口自然增長(zhǎng)率增幅呈逐年下降趨勢(shì),年
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