【正文】 此資料來自 ,大量管理資料下載 1 某某 房房 地地 產產 開開 發(fā)發(fā) 貸貸 款款 項項 目目 評評 估估 報報 告告 本本 報報 告告 是是 一一 份份 房房 地地 產產 開開 發(fā)發(fā) 貸貸 款款 項項 目目 評評 估估 報報 告告 。 報報 告告 通通 過過 對對 借借 款款 人人 、 項項 目目 、 市市 場場 、 籌籌 資資 、 財財 務務 、 貸貸 款款 風風 險險 的的 評評 價價 得得 出出 項項 目目 投投 資資 計計 劃劃可可 行行 ， 財財 務務 評評 價價 符符 合合 貸貸 款款 要要 求求 的的 結結 論論 。 房房 地地 產產 開開 發(fā)發(fā) 貸貸 款款 評評 估估 報報 告告 項項 目目 名名 稱稱 ：： 河河 濱濱 印印 象象 項項 目目 企企 業(yè)業(yè) 名名 稱稱 ：： 四四 川川 萬萬 達達 房房 地地 產產 有有 限限 公公 司司 評評 估估 單單 位位 ：： 成成 都都 精精 至至 誠誠 房房 地地 產產 評評 估估 有有 限限 責責 任任 公公 司司 二二 ΟΟ ΟΟ 二二 年年 十十 一一 月月 二二 十十 九九 日日 ? 目錄 第一章 概 要 一、借款人評價 二、項目評價 三、市場評價 四、投資籌資評價 五、財務評價 六、貸款風險評價 七、評估結論 第二章 借款人評價 一、借款人概況 二、經營者素質及管理水平 三、信用狀況評價 四、資產負債分析 五、盈利能力及資產運用效率 六、現(xiàn)金流量分析 七、信用狀況評價 八、企業(yè)前景評價 第三章 項目建設條件評價 一、項目建設的必要性 二、項目建設內容、規(guī)模和建設 三、項目實施進程評價 四、項目建設條件評價 五 、設計單位資質評價 六、施工、監(jiān)理單位資質評價 七、環(huán)境保護評價 第四章 市場評估 一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析 二、城東房地產市場分析 三、市場定位分析 四、市場預測分析 五、項目分析 第五章 投資估算和籌資評價 一、投資估算 二、投資來源及籌資評價 三、項目投資計劃評價 四、有關說明 第六章 償債能力評估 一、項目財務效益預測 二、項目財務現(xiàn)金流量分析 三、資金來源與運用分析 四、項目償債能力評估 五、項 目敏感性分析 第七章 貸款風險與效應評價 一、貸款風險評價 二、貸款擔保評價 三、貸款效應評價 此資料來自 ,大量管理資料下載 2 第第 一一 章章 概概 要要 根根 據(jù)據(jù) 四四 川川 萬萬 達達 房房 地地 產產 有有 限限 公公 司司 開開 發(fā)發(fā) ““ 河河 濱濱 印印 象象 ”” 工工 程程 申申 請請 貸貸 款款 的的 需需 要要 ， 經經 工工 行行 支支 行行 初初 審審 ， 并并 報報 工工 行行 分分 行行 營營 業(yè)業(yè) 部部 住住 房房 信信 貸貸 處處 研研 究究 決決定定 ， 組組 成成 評評 估估 小小 組組 ， 于于 2020 年年 11 月月 24 日日 對對 該該 項項 目目 進進 行行 全全 面面 評評 估估 （（ 評評 估估 基基 準準 日日 確確 定定 為為 2020 年年 9月月 30 日日 ）） 。 根根 據(jù)據(jù) 項項 目目 的的 現(xiàn)現(xiàn) 有有 資資 料料 、 開開 發(fā)發(fā) 現(xiàn)現(xiàn) 狀狀 、項項 目目 實實 施施 條條 件件 和和 可可 操操 作作 的的 方方 案案 ， 參參 照照 工工 行行 ““ 房房 地地 產產 開開 發(fā)發(fā) 貸貸 款款 評評 估估 辦辦 法法 ”” 的的 要要 求求 ， 評評 估估 組組 采采 用用 必必 要要 的的 評評 估估 程程 序序 ， 通通 過過 對對 借借 款款 人人 綜綜 合合 情情 況況 及及 開開 發(fā)發(fā) 項項目目 建建 設設 條條 件件 、 市市 場場 及及 預預 測測 、 效效 益益 、 風風 險險 等等 多多 方方 面面 分分 析析 得得 出出 評評 估估 結結 論論 ， 并并 于于 2020 年年 11月月 29日日 完完 成成 評評 估估 工工 作作 。 現(xiàn)現(xiàn) 將將 評評 估估 報報 告告 簡簡 要要 概概 述述 如如 下下 ：： 一一 ．． 借借 款款 人人 評評 價價 四四 川川 萬萬 達達 房房 地地 產產 有有 限限 公公 司司 （（ 以以 下下 簡簡 稱稱 四四 川川 萬萬 達達 ）） 成成 立立 于于 1999 年年 7 月月 22 日日 ， 是是 大大 連連 萬萬 達達 集集 團團 股股 份份 有有 限限 公公 司司 下下 屬屬 的的 全全 資資 公公 司司 。 法法 人人 代代 表表 ，注注 冊冊 資資 本本 2020 萬萬 元元 ， 分分 別別 由由 大大 連連 萬萬 達達 集集 團團 股股 份份 有有 限限 公公 司司 投投 資資 1800 萬萬 元元 和和 四四 川川 萬萬 達達 房房 地地 產產 有有 限限 公公 司司 投投 資資 200 萬萬 元元 構構 成成 ；； 公公 司司 主主 營營 房房 地地 產產 開開 發(fā)發(fā) ，具具 有有 房房 地地 產產 三三 級級 開開 發(fā)發(fā) 資資 質質 。 2020 年年 1 月月 起起 正正 式式 進進 行行 ““ 河河 濱濱 印印 象象 ”” 聯(lián)聯(lián) 排排 別別 墅墅 和和 復復 式式 別別 墅墅 高高 檔檔 住住 宅宅 小小 區(qū)區(qū) 項項 目目 開開 發(fā)發(fā) 。 在在 近近 1年年 的的 銷銷 售售 時時 間間 里里 ， 在在 成成都都 市市 激激 烈烈 的的 市市 場場 競競 爭爭 中中 ， ““ 河河 濱濱 印印 象象 ”” 業(yè)業(yè) 已已 取取 得得 近近 億億 元元 的的 銷銷 售售 佳佳 績績 ， 實實 際際 到到 帳帳 銷銷 售售 收收 入入 為為 元元 。 截截 止止 2020 年年 9 月月 ， 公公 司司 資資 產產 總總 額額為為 21335 萬萬 元元 ， 負負 債債 總總 額額 為為 13482萬萬 元元 ， 所所 有有 者者 權權 益益 為為 7852萬萬 元元 。 四四 川川 萬萬 達達 在在 工工 行行 支支 行行 開開 有有 一一 般般 結結 算算 帳帳 戶戶 。 截截 止止 2020 年年 9月月 30日日 ， 在在 工工 行行 支支 行行 存存 款款 余余 額額 為為 557 萬萬 元元 ；； 公公 司司 借借 款款 余余 額額 9000 萬萬 元元 ，其其 中中 工工 行行 支支 行行 借借 款款 7000 萬萬 元元 ， 中中 行行 支支 行行 借借 款款 2020萬萬 元元 ， 均均 按按 時時 付付 息息 ， 無無 借借 款款 逾逾 期期 現(xiàn)現(xiàn) 象象 發(fā)發(fā) 生生 。 企企 業(yè)業(yè) 無無 不不 良良 信信 用用 記記 錄錄 ， 2020年年 經經 工工行行 分分 行行 審審 核核 評評 定定 信信 用用 等等 級級 為為 AA 級級 。 通通 過過 資資 產產 負負 債債 率率 、 盈盈 利利 能能 力力 及及 資資 產產 運運 用用 效效 率率 、 現(xiàn)現(xiàn) 金金 流流 量量 的的 分分 析析 ， 得得 出出 以以 下下 結結 論論 ：： 企企 業(yè)業(yè) 所所 有有 者者 權權 益益 呈呈 現(xiàn)現(xiàn) 增增 長長 趨趨 勢勢 ,自自 身身 積積 累累 增增 加加 ,對對 負負 債債 的的依依 賴賴 程程 度度 減減 小小 ， 有有 較較 強強 的的 付付 息息 能能 力力 、 融融 資資 能能 力力 和和 償償 債債 能能 力力 。 二二 ．． 項項 目目 評評 價價 ““ 河河 濱濱 印印 象象 ”” 居居 住住 小小 區(qū)區(qū) 項項 目目 ， 位位 于于 成成 都都 市市 東東 南南 部部 錦錦 江江 區(qū)區(qū) 鄉(xiāng)鄉(xiāng) 永永 興興 村村 三三 、 四四 組組 （（ 村村 ）） 二二 環(huán)環(huán) 路路 內內 側側 米米 ， 地地 理理 位位 置置 優(yōu)優(yōu) 越越 ， 交交 通通 便便利利 。 該該 項項 目目 總總 占占 地地 163,648 平平 方方 米米 （（ 含含 代代 征征 地地 41,024 平平 方方 米米 ）） ， 建建 筑筑 總總 面面 積積 116,092 平平 方方 米米 ， 其其 中中 ：： 商商 品品 住住 宅宅 111,162 平平 方方 米米 （（ 可可 銷銷 售售 面面 積積95,118 平平 方方 米米 ， 贈贈 送送 面面 積積 16,044平平 方方 米米 ）） ， 會會 所所 2,820 平平 方方 米米 ， 幼幼 兒兒 園園 1,490 平平 方方 米米 ， 配配 套套 用用 房房 620平平 方方 米米 。 項項 目目 規(guī)規(guī) 劃劃 設設 計計 有有 52 幢幢 住住 宅宅 樓樓 和和 配配 套套 建建 筑筑 ， 住住 宅宅 戶戶 型型 均均 為為 躍躍 層層 式式 聯(lián)聯(lián) 排排 別別 墅墅 和和 復復 式式 別別 墅墅 ， 面面 積積 在在 160平平 方方 米米 到到 298平平 方方 米米 之之 間間 ， 共共 403 套套 ， 其其 中中聯(lián)聯(lián) 排排 別別 墅墅 319 套套 、 復復 式式 別別 墅墅 84套套 。 項項 目目 容容 積積 率率 ， 綠綠 化化 率率 53%。 項項 目目 各各 項項 報報 批批 手手 續(xù)續(xù) 齊齊 備備 ， 建建 筑筑 勘勘 察察 、 設設 計計 、 建建 設設 、 監(jiān)監(jiān) 理理 單單 位位 均均 具具 有有 相相 應應 資資 質質 。 小小 區(qū)區(qū) 于于 2020年年 8 月月 全全 面面 開開 工工 ， 截截 止止 2020 年年 11 月月 已已 完完 成成52 棟棟 住住 宅宅 項項 目目 土土 建建 工工 程程 、 外外 立立 面面 裝裝 飾飾 和和 水水 電電 氣氣 安安 裝裝 ；； 游游 泳泳 池池 、 配配 套套 用用 房房 、 小小 區(qū)區(qū) 道道 路路 和和 景景 觀觀 綠綠 化化 工工 程程 建建 設設 還還 在在 進進 行行 之之 中中 ， 預預 計計 在在 2020 年年 12 月月完完 工工 交交 房房 。 三三 ．． 市市 場場 評評 價價 根根 據(jù)據(jù) 企企 業(yè)業(yè) 提提 供供 的的 資資 料料 ， ““ 河河 濱濱 印印 象象 ”” 項項 目目 定定 位位 為為 大大 規(guī)規(guī) 模模 高高 檔檔 聯(lián)聯(lián) 排排 別別 墅墅 和和 復復 式式 別別 墅墅 小小 區(qū)區(qū) ， 該該 項項 目目 具具 有有 地地 理理 位位 置置 優(yōu)優(yōu) 越越 ， 小小 區(qū)區(qū) 環(huán)環(huán) 境境 別別 具具 一一 格格 等等 優(yōu)優(yōu)越越 性性 ， 同同 時時 存存 在在 小小 區(qū)區(qū) 內內 車車 位位 比比 不不 足足 ， 定定 位位 較較 高高 ， 銷銷 售售 不不 容容 樂樂 觀觀 等等 劣劣 勢勢 。 通通 過過 選選 取取 交交 易易 實實 例例 進進 行行 分分 析析 ， 得得 出出 聯(lián)聯(lián) 排排 別別 墅墅 平平 均均 售售 價價 5391元元 /m2， 復復 式式別別 墅墅 平平 均均 售售 價價 4183 元元 /m2。 本本 項項 目目 可可 實實 現(xiàn)現(xiàn) 銷銷 售售 收收 入入 聯(lián)聯(lián) 排排 別別 墅墅 元元 ， 復復 式式 別別 墅墅 元元 ,預預 計計 可可 實實 現(xiàn)現(xiàn) 銷銷 售售 收收 入入 萬萬 元元 。 四四 ．． 投投 資資 籌籌 資資 評評 價價 根根 據(jù)據(jù) 企企 業(yè)業(yè) 提提 供供 的的 經經 規(guī)規(guī) 劃劃 局局 批批 準準 的的 總總 方方 案案 ， 參參 考考 該該 開開 發(fā)發(fā) 企企 業(yè)業(yè) 在在 同同 類類 項項 目目 上上 的的 開開 發(fā)發(fā) 成成 本本 以以 及及 成成 都都 市市 同同 類類 建建 設設 項項 目目 經經 濟濟 技技 術術 標標 準準 ， 并并 結結 合合 項項 目目自自 身身 情情 況況 ， 經經 測測 算算 該該 項項 目目 總總 投投 資資 萬萬 元元 ， 其其 中中 項項 目目 開開 發(fā)發(fā) 成成 本本 （（ 土土 地地 、 房房 屋屋 開開 發(fā)發(fā) 費費 及及 其其 他他 ）） 萬萬 元元 ， 開開 發(fā)發(fā) 費費 用用 （（ 財財 務務 費費 用用 、 管管 理理費費 用用 、 銷銷 售售 費費 用用 ）） 元元 。 經經 評評 定定 單單 方方 成成 本本 為為 /平平 方方 米米 ；； 其其 中中 ：： 土土 地地 元元 /平平 方方 米米 、 前前 期期 工工 程程 費費 /平平 方方 米米 ， 房房屋屋 開開 發(fā)發(fā) 費費 為為 /平平 方方 米米 、 費費 稅稅 (主主 要要 為為 綜綜 合合 報報 建建 費費 、 集集 資資 費費 ) /平平 方方 米米 、 期期 間間 費費 用用 /平平 方方 米米 ， 其其 他他 費費 用用 /平平 方方米米 ， 不不 可可 預預 見見 費費 元元 /平平 方方 米米 。 企企 業(yè)業(yè) 自自 籌籌 資資 金金 萬萬 元元 ， 工工 行行 土土 地地 儲儲 備備 貸貸 款款 7000 萬萬 元元 （（ 到到