【正文】 ，公積金貸款由于審批較嚴(yán)格，在劃款期可能存在補(bǔ)送資料的可能性。6. 客戶服務(wù)工作評估 28 / 61合同簽訂：該項(xiàng)目一期房源起初銷售時無抵押，簽約周期為 7 日，后因在建工程抵押，簽約周期延期為 15 日，后調(diào)整為 30 日。雙學(xué)府3. 項(xiàng)目銷售情況評估 項(xiàng)目各樓棟號產(chǎn)品去化概況 23 / 61? 住宅產(chǎn)品各樓棟去化統(tǒng)計(jì)期數(shù) 類型 樓號 總套數(shù) 已購套數(shù) 可售套數(shù) 銷售率多層 　 196 194 2 %4 81 71 10 %6 81 46 35 %小高層11 27 27 0 %小計(jì) 189 144 45 %9 68 62 6 %12 68 68 0 %高層13 68 68 0 %小計(jì) 204 198 6 %一期住宅一期合計(jì) 589 536 53 %14 24 24 0 %15 20 20 0 %16 20 20 0 %18 30 30 0 %20 30 30 0 %25 20 20 0 %多層23 16 16 0 %小計(jì) 160 160 0 %19 54 30 24 %小高層22 54 21 33 %小計(jì) 108 51 57 %17 104 83 21 %21 100 69 31 %24 104 84 20 %高層26 68 66 2 %小計(jì) 376 302 74 %二期住宅二期合計(jì) 644 513 131 %一、二期所推房源總計(jì) 1233 1049 184 %小結(jié)：1）余房全部為小高層和高層大戶型產(chǎn)品：主要集中 112224，由 133140 平米大戶型和 164273 平米復(fù)式戶型兩類組成。3）一方面在于房地產(chǎn)市場持續(xù)深入的調(diào)控，導(dǎo)致投資需求被嚴(yán)重?cái)D壓出市場；另一方面本案所屬區(qū)域因大量安置房投入使用，當(dāng)?shù)乜腿簠T乏，基本以滿足剛需的自住置業(yè)為主。三、 項(xiàng)目營銷管理評估截至 2022 年 4 月 30 日，該項(xiàng)目住宅已售 平米，占總可售面積的 80%，其中多層和小戶型全部售罄，剩余房源全部為大戶型；商業(yè)可售部分已售 平米，占總可售面積的 34%。、動力照明系統(tǒng) 房間暗盒、插座到位，安裝白熾燈，公共部位：設(shè)備到位，調(diào)試試運(yùn)行完成、防雷接地系統(tǒng) 屋面避雷帶，衛(wèi)生間等電位、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 每戶客廳房間內(nèi)預(yù)留 86 型暗盒。圍墻砌筑時遇到村民阻撓，但在村里協(xié)助下順利解決。3） 2022 某市土地市場招拍掛成交 65 幅，同比減少 42 幅，成交面積同比 356 萬平米，全年土地市場吸金 138 億元，與 2022 年 226 億元相比嚴(yán)重縮水。某市公司成立 6 年中，工程口的人員流動率最高，工程師，工程經(jīng)理、成本經(jīng)理、工程副總的變動都高于其他部門。其中預(yù)計(jì)一期需貸款 15000 億元，二期需貸款 15000 億元。規(guī)劃設(shè)計(jì)方面：本地塊原為農(nóng)田，地塊呈 M 狀，北面已建成幼兒園，東北面緊鄰京滬高鐵線和100KV 高壓線，南面為市政道路，設(shè)計(jì)上硬性約束條件較多。項(xiàng)目于 2022 年 11 月取得土地， 一期 2022 年 3 月 3 日開工，二期 2022 年 4 月 1 日開工，一期2022 年 3 月 23 日入伙，二期 2022 年 10 月 31 日入伙，開發(fā)周期 44 個月。 項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)完成情況3．1 經(jīng)濟(jì)效益方面（單位：萬元）某房地產(chǎn)整體經(jīng)濟(jì)效益情況 （萬元）項(xiàng)目 開發(fā)目標(biāo)值 實(shí)際完成值（預(yù)估） 偏差率 偏差原因銷售總收入 61446 % 售價提升、面積增多開發(fā)總成本 58276 %規(guī)費(fèi)、人工、材料、融資成本上升凈利潤 %銷售凈利率 % % %銷售凈利率（扣除占用集團(tuán)資金成本后）% % %占用資金成本共計(jì)6465 萬元項(xiàng)目內(nèi)部收益率項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期某房地產(chǎn)一期經(jīng)濟(jì)效益情況 （萬元）項(xiàng)目 開發(fā)目標(biāo)值 實(shí)際完成值（預(yù)估） 偏差率 偏差原因說明銷售總收入 %實(shí)際可售面積比目標(biāo)可售面積增加3100 平米左右（半地下室計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積）；實(shí)際銷售均價比目標(biāo)均價高 800 元/平米。剩余大戶型產(chǎn)品由于總價高，缺少目標(biāo)客戶，銷售非常吃力。其中一期結(jié)余 萬元，二期結(jié)余 萬元。近幾年中國幾乎所有的大牌開放商都進(jìn)入了某市，有盈利的，也有嚴(yán)重虧損的，典型的比如長甲地產(chǎn)開發(fā)的長泰國際花園社區(qū)，按15000 元/平米售價設(shè)計(jì)的，產(chǎn)品很漂亮，現(xiàn)房，但在某市北區(qū) 8000 元/平米還賣不動！ 8 / 61 對于某市這樣的高地價、低房價的地區(qū)，拿地和開發(fā)模式都應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。小結(jié)：房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境愈趨嚴(yán)從緊，市場改善和投資需求持續(xù)嚴(yán)重受抑。但可縮短承臺土方開挖、磚胎模砌筑、保護(hù)層和防水施工的工期；而且，取消承臺、增加底板厚度，提高了地下室底板抗?jié)B能力，同時基礎(chǔ)整體性提高，利于基礎(chǔ)的不均勻沉降。 設(shè)計(jì)和報(bào)建階段重要節(jié)點(diǎn)完成情況 該項(xiàng)目一期：工作任務(wù) 開發(fā)目標(biāo)值 節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（定稿） 實(shí)際值延誤天數(shù)（開發(fā)目標(biāo)/節(jié)點(diǎn)計(jì)劃）備注總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 2022630 2022630 2022630 0總體規(guī)劃方案報(bào)建 2022629 2022629 0建筑單體方案設(shè)計(jì)單體方案設(shè)計(jì)報(bào)建擴(kuò)初設(shè)計(jì) 2022815 2022815 2022815 0擴(kuò)初報(bào)建 2022915 2022915 2022911 4園林景觀設(shè)計(jì) 2022210 2022430 2022419 68/11 15 / 61樁基礎(chǔ)施工圖設(shè)計(jì) 2022830 20221022 20221022 53/0樁基礎(chǔ)施工圖報(bào)建 2022930《樁基礎(chǔ)提前開工許可證》辦理 20221023施工圖設(shè)計(jì) 2022915 2022915 202292 13施工圖報(bào)建（含審圖）及建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理20221025（開發(fā)建議書中無規(guī)劃許可證辦證節(jié)點(diǎn)）2022111 2022111 78/0樣板房、售樓處（會所）、大堂裝修設(shè)計(jì)2022331 2022331 0《建筑工程施工許可證》辦理 2022115 2022210 2022210 5/0該項(xiàng)目二期：工作任務(wù)開發(fā)目標(biāo)值 節(jié)點(diǎn)計(jì)劃值 （定稿） 實(shí)際值延誤天數(shù)（開發(fā)目標(biāo)/節(jié)點(diǎn)計(jì)劃）總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)總體規(guī)劃方案報(bào)建建筑單體方案設(shè)計(jì)單體方案設(shè)計(jì)報(bào)建擴(kuò)初設(shè)計(jì)擴(kuò)初報(bào)建 2022911園林景觀設(shè)計(jì) 20221015 2022101520221015（第一版施工圖）2022310（優(yōu)化圖）229 非關(guān)鍵線路樁基礎(chǔ)施工圖設(shè)計(jì)樁基礎(chǔ)施工圖報(bào)建《樁基礎(chǔ)提前開工許可證》辦理 2022312施工圖設(shè)計(jì) 2022915 20221231 2022128 135/28 消防前室調(diào)整 16 / 61施工圖報(bào)建（含審圖）及建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理20221230 20221230 20221224 6樣板房、售樓處（會所）、大堂裝修設(shè)計(jì)無 無《建筑工程施工許可證》辦理 2022228 2022325 2022519 55 總包備案延遲項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作總結(jié)1）某市公司一直沒有專職設(shè)計(jì)人員，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、各分項(xiàng)設(shè)計(jì)缺乏統(tǒng)籌，專業(yè)設(shè)計(jì)銜接不到位，各專業(yè)的“錯、漏、碰、缺”較多。復(fù)式花園院墅小結(jié)：從一期“某市北區(qū)首席. 價格定位方面評估該項(xiàng)目一期 開發(fā)目標(biāo)值產(chǎn)品形態(tài) 目標(biāo)均價（元/㎡） 實(shí)際均價（預(yù)計(jì)） （元/㎡） 偏差值（元/㎡） 偏差說明多層 4975 4985 10小高層5196 5192 4小高層復(fù)式戶型滯銷，價格偏低高層 4900 4900 0住宅小計(jì) 5031 5014 17商業(yè) 10000 12605 2605注：該目標(biāo)均價為開發(fā)經(jīng)營指標(biāo)定稿的目標(biāo)均價（2022 年 4 月下發(fā)）開發(fā)建議書銷售均價為 多層 4100 元/㎡，小高層 4300 元/㎡，高層 4200 元/㎡，商業(yè) 5500 元/㎡該項(xiàng)目二期 22 / 61產(chǎn)品形態(tài) 目標(biāo)均價（元/㎡） 實(shí)際均價（預(yù)計(jì)） （元/㎡） 偏差值（元/㎡） 偏差說明多層 5556 5559 3小高層 5350 5604 254小高層小戶型售罄，單價較高，大戶型滯銷，復(fù)式滯銷，銷售后將拉低均價高層 5153 5107 46 大戶型滯銷，降價出貨后拉 低價格。2）截止 2022 年 3 月底，實(shí)際發(fā)生營銷費(fèi)用共計(jì) 萬元，營銷費(fèi)用使用率為 %，其中該項(xiàng)目一期發(fā)生 萬元，該項(xiàng)目二期發(fā)生 萬元。 小眾媒體精準(zhǔn)營銷為主一直貫穿項(xiàng)目的重要推廣策略，在項(xiàng)目住宅 1049 組成交客戶中，小眾媒體精準(zhǔn)營銷中本案投入力度最大的派報(bào)、短信、外展三項(xiàng)為項(xiàng)目帶來 139 組直接成交，約占 %。銀行在辦理貸款時，將同時收取客戶辦理貸款所需的個人資料，并告知客戶需要補(bǔ)交資料清單。7. 經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 值得推廣和借鑒的部分1）推廣主題：始終強(qiáng)化客戶最為關(guān)心的震撼價格，以高品質(zhì)與易得性突出高性價比直接而有效的打動目標(biāo)客群。②包裝建議：根據(jù)主流客源組成特點(diǎn)，建議主打教育培訓(xùn)主題，免租優(yōu)惠優(yōu)先考慮針對小學(xué)及幼兒的各類教育培訓(xùn)、早教等意向商家，洽談免租一年優(yōu)租兩年刺激誘惑教育培訓(xùn)商家進(jìn)駐。 以上主體施工 2022815 2022111520221124 101/928售樓及展示區(qū)工程施工（含售樓處、樣板房、大堂、電梯廳裝修，看樓通道、售樓展示區(qū)園林景觀）2022915 2022420 2022930 15/20229《預(yù)售許可證》辦理 202291 20221015 4430外腳手架拆除 2022414 2022520 202258 24/1231室外工程施工（含道路管網(wǎng)、園林景觀工程） 202291520221120 2022215 153/8732項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案（深圳）或綜合驗(yàn)收（異地） 20221128 2022310 2022118 51/5233項(xiàng)目工程與合同結(jié)算 20221230 2022630 2022121 387/20534項(xiàng)目營銷推廣方案編審（含營銷費(fèi)用預(yù)算） 2022318 202251835項(xiàng)目物業(yè)管理方案編審 2022418 20228302022831（定標(biāo)） 135/136住宅/車位/車庫公開發(fā)售 20229282022102320221023 25/25*4四、營銷/物業(yè)管理38項(xiàng)目入伙 20221215 2022325 2022323 99/239五、售后服務(wù) 房地產(chǎn)初始登記 20221130 2022626 2022626 209/040六、項(xiàng)目總開發(fā)周期851 937主要分項(xiàng)工期延誤情況說明主要進(jìn)度節(jié)點(diǎn)基本符合審定的及調(diào)整的節(jié)點(diǎn)計(jì)劃要求。導(dǎo)致現(xiàn)場 34 / 61有些區(qū)域沒能及時移交作業(yè)面給分包施工，經(jīng)過公司領(lǐng)導(dǎo)與總包上海公司領(lǐng)導(dǎo)多次溝通，總包在后期裝飾裝修分部中增加了施工人員，制定了專項(xiàng)趕工措施，后期的形象進(jìn)度有所改進(jìn)。③加大優(yōu)惠：在現(xiàn)實(shí)售價基礎(chǔ)上額外尊享 97 折，提高北側(cè)商鋪性價比，與南側(cè)商鋪進(jìn)一步拉開價差，引導(dǎo)客戶購買。2）媒體配合：鎮(zhèn)區(qū)戶外廣告，發(fā)布促銷信息，攔截區(qū)域客戶；大量高頻派發(fā)海報(bào)及短信群不斷發(fā)布銷售動態(tài)信息；重要促銷節(jié)點(diǎn)，配合網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布吸引區(qū)域外客群。 《商品房買賣合同》因需要申請蓋章，當(dāng)日無法移交銀行。 大眾媒體中以樹立形象攔截區(qū)域客戶的戶外廣告，以及區(qū)域外拓展提高項(xiàng)目知名度的網(wǎng)絡(luò)條廣告為主，兩項(xiàng)為項(xiàng)目帶來 267 組直接成交，約占 %。已發(fā)生費(fèi)用中待支付的有：代理費(fèi) 萬元；廣告費(fèi) 萬元；制作費(fèi) 萬元；老帶新費(fèi)用 萬元；案場管理費(fèi) 萬元，共 萬元。注：該目標(biāo)均價為開發(fā)經(jīng)營指標(biāo)定稿的目標(biāo)均價（2022 年 4 月下發(fā)）開發(fā)建議書銷售均價為：多層 5800 元/㎡，小高層 5300 元/㎡，高層 5200 元/㎡，商業(yè) 9000 元/㎡。生態(tài)社區(qū)” ，到二期“金牌品質(zhì)全面升級” ，既旗幟鮮明的實(shí)現(xiàn)了本案在區(qū)域內(nèi)價值標(biāo)桿的絕對高位站立，又強(qiáng)化了本案某市北區(qū)金牌雙學(xué)府的最大教育公共配套，同時強(qiáng)調(diào)了本案作為生態(tài)高端居住人文社區(qū)的定位。2）圖紙深化設(shè)計(jì)不到位，很多細(xì)節(jié)問題全部依賴現(xiàn)場工程師和工程經(jīng)理的經(jīng)驗(yàn)和能力來解決，簽證變更多，也不利于成本控制。基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級均為乙級，結(jié)構(gòu)安全等級均為二級；外立面材料 二層及以上采用彈性涂料、首層外墻采用外墻條形面磚。本案大戶型、復(fù)式、商鋪等改善及投資產(chǎn)品在一輪又一輪嚴(yán)格調(diào)控中難迎銷售高峰。1）全市 GDP 穩(wěn)定增長，年均增長率為 %；2）全市常駐人口自然增長率增幅呈逐年下降趨勢，年均增長率為 %；2022 年 2022 年 2022 年 2022 年項(xiàng)目數(shù)額 同比 數(shù)額 同比 數(shù)額 同比 數(shù)額 同比全市 GDP（億元） 5758 % 6880 % 7800 % 8070 %全市常住人口（萬人） 2．9% % % %全市房地產(chǎn)投資規(guī)模（億元） 38000 % 41000