【正文】 信貸風險, 也能獲得可觀的手續(xù)費等中間業(yè)務(wù)收入。一方面可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴，有助于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風險的作用。諸如此類的約束使得我國房地產(chǎn)發(fā)債融資的門檻較高而不易進入, 且發(fā)行成本較高, 對于一些民營企業(yè)來說是可望而不可及的融資方式。 風險分析（任何投資都存在風險，所以應(yīng)該說明項目存在的主要風險是什么，如何克服這些風險。 而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。 不確定性因素變化的幅度（%） 對于銷售單價的平均敏感度 =（73 9 ）247。b. 前期工作階段的風險在前期工作階段，結(jié)合土地獲取、項目規(guī)劃設(shè)計，拆遷安置補償及資金籌集等工作，應(yīng)重點關(guān)注開發(fā)成本確定、市場風險、土地與拆遷安置風險和籌資風險。 ：在租售管理階段，為預防風險，開發(fā)商應(yīng)做好如下幾點：房地產(chǎn)租售合同應(yīng)由房地產(chǎn)專業(yè)人士起草，并經(jīng)律師或法律工作者審查，做到合同條款明確、詳盡、合法。 1) 按房地產(chǎn)的壽命周期劃分房地產(chǎn)壽命周期可劃分為投資決策階段、前期工作階段、項目建設(shè)和租售階段四個階段。 (1 %) = 11286(萬元) 達到盈虧平衡點的銷售率為= 11286247。B、債權(quán)方式融資退出B、簽訂風險投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。對夾層融資的提供者而言, 還款方式靈活, 投資風險比股權(quán)小。在售后回租過程中，擁有某項物業(yè)的開發(fā)商可獲利二次：他先出讓了該物業(yè)的所有權(quán)，使開發(fā)資金即時變現(xiàn)回籠，以達到減少資金占用和獲得銷售利潤的目的；同時，又保留了對該物業(yè)的使用權(quán)，以在今后的租賃中長期獲得經(jīng)營收益。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)過來的, 對商業(yè)特性和商業(yè)規(guī)律的把握存在著偏差, 套用住宅開發(fā)的模式開發(fā), 不能將地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者有機地結(jié)合起來, 這就會帶來巨大的投資風險。相對銀行貸款而言, 房地產(chǎn)信托計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢。121號文件規(guī)定，自有資金比例必須超過30%。 組織結(jié)構(gòu)3． 三期以百花為主推賣點，利用普通民眾（工薪階層）的“趨同和趨高”心理，同時糅合現(xiàn)代時尚元素，塑造一個“都市花園”理想生活空間。為了小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，日照充足，應(yīng)適當降低建筑密度，—，高層住宅不宜開發(fā)過多，宜主要集中在北部和后期開發(fā)的地塊東部，充分利用日照間距有利條件，但相對會增加銷售的難度。合理規(guī)劃商業(yè)、會所、幼兒園、居住等功能區(qū)，各功能分區(qū)明確，互不干擾，平面組織科學，結(jié)構(gòu)造型經(jīng)濟合理，使用方便。以點狀的組團綠地、帶狀的林蔭步行道和局部集中塊狀的綠地為主的居住區(qū)綠化系統(tǒng)，最大限度地發(fā)揮了綠地的均好性功效，滿足不同層次的居民活動的需求，將住宅群與綠色和水活動空間融為一體，貫穿可持續(xù)發(fā)展原則。三 產(chǎn)品策略1, 目標消費群需求分析策劃思路 公務(wù)員階層：90～120二房、三房工薪階層：90～120二房、三房返鄉(xiāng)置業(yè)者：90～120和130以上，復式富裕階層：90～120二房、三房、和130以上四房復式主力：90～120m2二房、三房；部分130以上的四房、復式通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前曹縣城已經(jīng)面市的住宅產(chǎn)品尚在發(fā)展階段（特別是中高檔產(chǎn)品、大型住宅社區(qū)），另外消費者的消費理念相對不是很成熟，大部分居民認為“小區(qū)的綠化、景觀、環(huán)境是一個中高檔小區(qū)必須具備的基本硬件條件”。 單身人群：由于家庭人口單一以及購買力約束的問題，相應(yīng)的對戶型及面積要求相對較小，主要集中在二房戶型，面積需求主要集中在90平方米左右區(qū)間。年齡職業(yè)年收入家庭結(jié)構(gòu)25歲以下公務(wù)員12萬獨身2535歲公務(wù)員13萬獨身或新婚夫婦或未獨立子女家庭3645歲公務(wù)員24萬有未獨立子女或獨立子女家庭46歲以上公務(wù)員4萬以上有獨立子女家庭或子女已成家 最需要關(guān)注的人群是3645歲的年齡段群體：這類人群事業(yè)已經(jīng)穩(wěn)定，并有較大的發(fā)展，他們已經(jīng)有了較為牢靠的經(jīng)濟基礎(chǔ)，開始打算購買商品房以改善目前的居住條件，因而這部分人群是現(xiàn)實的主流需求者，主力房型需求為三房，面積110120平方米。而購買力較強的客源選擇在濟南投資購房可能性較大。已建成的有5個小區(qū)，約100萬平方米，銷售價為230012000元/平方米不等。—三．地塊周邊規(guī)劃項目所處位置為中心城區(qū)與新區(qū)近接，有縣府辦公區(qū)外，還有多所中小學校、中專院校。 六、融資方案的設(shè)計 東片區(qū)商業(yè)主體占項目用地土地面積的40%左右。 ⑤． 景 觀：項目向北是新城市規(guī)劃區(qū)。同時本地居民對老城區(qū)還有一定的依賴度，因此目前本項目所在區(qū)域人氣尚顯不足。 年齡職務(wù)年收入家庭結(jié)構(gòu)3045歲企事業(yè)中層干部34萬新婚夫婦或有未獨立子女家庭46歲以上企事業(yè)領(lǐng)導4萬以上未獨立子女家庭或獨立子女家庭2545歲私營主3萬以上獨身、新婚夫婦未獨立子女家庭4, 投資型: 預期外來投資炒房客⑷．吸引客源種類①． 以個體買家為主，集團客戶為輔；②． 立足于中高收入階層，爭取吸引工薪階層。 私營主家庭年收入3萬元以上，由于年齡結(jié)構(gòu)及收入的不等，需求戶型也不盡相同。②．居住現(xiàn)狀：目前外出務(wù)工群體的在六安的居住條件是以原有私房為主，且以農(nóng)村居民為主，居住條件較差。總體規(guī)劃構(gòu)思 小區(qū)的規(guī)劃及建筑設(shè)計以創(chuàng)建21世紀居住水準為目標，充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念，創(chuàng)造出具有良好居住環(huán)境、配套設(shè)施齊全的“百花匯聚，詩情畫意”的住宅社區(qū)（以四季不同的觀賞性花卉和寓意唐詩宋詞的景觀小品，以及大面積的綠化構(gòu)成景觀體系）。根據(jù)曹縣城市民的生活特點，在項目內(nèi)配備商業(yè)、娛樂、休閑、文化、養(yǎng)生、餐飲等一系列的功能建筑，為客戶提供舒適、便捷的生活環(huán)境。以及結(jié)合地域氣候特征，注重環(huán)境景觀朝向及通風采光朝向與基地合理的結(jié)合，建筑單體布局上使每戶都有一定的日照和景觀要求。⑶．建筑規(guī)劃設(shè)計——交通組織合理，功能分區(qū)明確（商業(yè)配套設(shè)施與住宅相互促進），住宅布置合理，景觀系統(tǒng)明確，公建配置完善。重大事項在我國，房地產(chǎn)項目的開發(fā)對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。2005年12月1日起, 《金融機構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》 正式施行, 為房貸證券化提供了政策和法律依據(jù)。這種融資是在銷售過程中實現(xiàn)的，安全可靠，但不是所有的開發(fā)商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金并在長時間內(nèi)分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規(guī)模的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而且開發(fā)的項目為高利潤、高檔次的精品社區(qū)。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據(jù)承租人的現(xiàn)金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)的發(fā)展。這是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。 （4）房地產(chǎn)信托融資 A、 投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。 項目完成投資方退出第一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行現(xiàn)金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅； 七 項目技術(shù)經(jīng)濟效益評估及融資方案 投資與成本費用估算說明 投資估算依據(jù)2中華人民共和國建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》、設(shè)備價格參考濟南現(xiàn)行市場價 投資估算內(nèi)容 投資估算費用范圍主要包括土地費用、項目前期工程費用、房屋開發(fā)建設(shè)費(建安工程費、設(shè)備購置費以及與小區(qū)配套的公建、環(huán)境、綠化、智能化等相關(guān)設(shè)備、設(shè)備的費用) 、開發(fā)規(guī)費、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、銷售稅費和不可預見費。 但應(yīng)該看到，在實際的操作中，樓盤定價看似簡單，實際上卻是一個非常重要同時也非常復雜的市場決策。租售階段的風險目前，進行商品房預售（預租）并回收建設(shè)資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集開發(fā)資金的一種重要方式，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行項目開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，這樣可以降低開發(fā)項目的最大累計資金需求量，有助于房地產(chǎn)開發(fā)公司滾動發(fā)展項目。%，所占分額較大，預售款的回款情況直接影響到項目資金鏈的完整。只有一通過真實客觀的了解市場與項目，全面真實的建立價格體系，才一有可能把項目賣到最合適的價格，達到項目贏利的目的。這些因素可能會受到上游市場，如受鋼材，水泥的價格波動的影響；也可能會受到金融市場，如升息的影響，使項目資金成本增高；還有可能受到來自政府政策，法律法規(guī)方面的限制。A、股權(quán)方式融資的退出B、 投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風險。 在這種情況下，恒大地產(chǎn)選擇了非上市增資擴股，其中，%；，%；德意志銀行、。這里所稱的貸款機構(gòu)可以是銀行、投資公司、財務(wù)公司、信托公司等金融機構(gòu)，也可以是資金雄厚的實業(yè)公司。專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商以合作方式對房地產(chǎn)項目進行開發(fā)的一種融資方式。而近年來，國家出臺的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要是針對銀行信貸方面， 房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。同時，融資渠道作為產(chǎn)業(yè)鏈中的首環(huán)，一直以來便是房地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸，需要金融業(yè)和健全的資金市場作為后盾。對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項。 6． 品牌開發(fā)商，品質(zhì)有保障——琳峰公司具有較高知名度，品牌企業(yè)、品牌開發(fā)、品質(zhì)保障，是購房者愿意接受的信息。⑵．形象定位政務(wù)別苑—針對公務(wù)人員，新政務(wù)中心的后花園，形象正面、高貴，又不失浪漫主意情調(diào)。因此，本案的物業(yè)管理分兩步走?？紤]區(qū)域?qū)嶋H的消費模式及習慣，根據(jù)區(qū)域的氣候條件，結(jié)合我們對住宅建設(shè)發(fā)展潮流、趨勢的研究與判斷，總結(jié)確立了以下幾條設(shè)計原則：1．以人為本：貫徹“以人為本”的思想，以建設(shè)生態(tài)型居住環(huán)境為規(guī)劃目標，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內(nèi)涵的住區(qū)。③．未來需求：外出務(wù)工家庭，需求商品房主力戶型以二房、三房及帶閣樓的大面積住房為主90120平方米，部分面積在130平方米以上。少數(shù)私營主會考慮購買別墅。一期確定以公務(wù)員階層為客源群體的引導者，以吸引帶動主力群體和其他購買力群體的購買，從而達到提升本案品質(zhì)形象和順利去化目的；⑴．公務(wù)員階層收入狀況：公務(wù)員階層在當?shù)貙儆谥懈呤杖肴巳海晔杖肴鐖D。3．機會點（opportunity）⑴．社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，外出務(wù)工者多，而且收入也在逐年提高，使城區(qū)市民購買力得到了有效的提高。（2） 居住環(huán)境：