【正文】 信貸風(fēng)險(xiǎn), 也能獲得可觀的手續(xù)費(fèi)等中間業(yè)務(wù)收入。一方面可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴(lài)，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。諸如此類(lèi)的約束使得我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)債融資的門(mén)檻較高而不易進(jìn)入, 且發(fā)行成本較高, 對(duì)于一些民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)是可望而不可及的融資方式。 風(fēng)險(xiǎn)分析（任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該說(shuō)明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，如何克服這些風(fēng)險(xiǎn)。 而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著的公司的保證。 不確定性因素變化的幅度（%） 對(duì)于銷(xiāo)售單價(jià)的平均敏感度 =（73 9 ）247。b. 前期工作階段的風(fēng)險(xiǎn)在前期工作階段，結(jié)合土地獲取、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，拆遷安置補(bǔ)償及資金籌集等工作，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)成本確定、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、土地與拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)。 ：在租售管理階段，為預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)做好如下幾點(diǎn)：房地產(chǎn)租售合同應(yīng)由房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士起草，并經(jīng)律師或法律工作者審查，做到合同條款明確、詳盡、合法。 1) 按房地產(chǎn)的壽命周期劃分房地產(chǎn)壽命周期可劃分為投資決策階段、前期工作階段、項(xiàng)目建設(shè)和租售階段四個(gè)階段。 (1 %) = 11286(萬(wàn)元) 達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售率為= 11286247。B、債權(quán)方式融資退出B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購(gòu)方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。對(duì)夾層融資的提供者而言, 還款方式靈活, 投資風(fēng)險(xiǎn)比股權(quán)小。在售后回租過(guò)程中，擁有某項(xiàng)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商可獲利二次：他先出讓了該物業(yè)的所有權(quán)，使開(kāi)發(fā)資金即時(shí)變現(xiàn)回籠，以達(dá)到減少資金占用和獲得銷(xiāo)售利潤(rùn)的目的；同時(shí)，又保留了對(duì)該物業(yè)的使用權(quán)，以在今后的租賃中長(zhǎng)期獲得經(jīng)營(yíng)收益。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的, 對(duì)商業(yè)特性和商業(yè)規(guī)律的把握存在著偏差, 套用住宅開(kāi)發(fā)的模式開(kāi)發(fā), 不能將地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者有機(jī)地結(jié)合起來(lái), 這就會(huì)帶來(lái)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)銀行貸款而言, 房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資具有降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢(shì)。121號(hào)文件規(guī)定，自有資金比例必須超過(guò)30%。 組織結(jié)構(gòu)3． 三期以百花為主推賣(mài)點(diǎn)，利用普通民眾（工薪階層）的“趨同和趨高”心理，同時(shí)糅合現(xiàn)代時(shí)尚元素，塑造一個(gè)“都市花園”理想生活空間。為了小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，日照充足，應(yīng)適當(dāng)降低建筑密度，—，高層住宅不宜開(kāi)發(fā)過(guò)多，宜主要集中在北部和后期開(kāi)發(fā)的地塊東部，充分利用日照間距有利條件，但相對(duì)會(huì)增加銷(xiāo)售的難度。合理規(guī)劃商業(yè)、會(huì)所、幼兒園、居住等功能區(qū)，各功能分區(qū)明確，互不干擾，平面組織科學(xué)，結(jié)構(gòu)造型經(jīng)濟(jì)合理，使用方便。以點(diǎn)狀的組團(tuán)綠地、帶狀的林蔭步行道和局部集中塊狀的綠地為主的居住區(qū)綠化系統(tǒng)，最大限度地發(fā)揮了綠地的均好性功效，滿足不同層次的居民活動(dòng)的需求，將住宅群與綠色和水活動(dòng)空間融為一體，貫穿可持續(xù)發(fā)展原則。三 產(chǎn)品策略1, 目標(biāo)消費(fèi)群需求分析策劃思路 公務(wù)員階層：90～120二房、三房工薪階層：90～120二房、三房返鄉(xiāng)置業(yè)者：90～120和130以上，復(fù)式富裕階層：90～120二房、三房、和130以上四房復(fù)式主力：90～120m2二房、三房；部分130以上的四房、復(fù)式通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前曹縣城已經(jīng)面市的住宅產(chǎn)品尚在發(fā)展階段（特別是中高檔產(chǎn)品、大型住宅社區(qū)），另外消費(fèi)者的消費(fèi)理念相對(duì)不是很成熟，大部分居民認(rèn)為“小區(qū)的綠化、景觀、環(huán)境是一個(gè)中高檔小區(qū)必須具備的基本硬件條件”。 單身人群：由于家庭人口單一以及購(gòu)買(mǎi)力約束的問(wèn)題，相應(yīng)的對(duì)戶型及面積要求相對(duì)較小，主要集中在二房戶型，面積需求主要集中在90平方米左右區(qū)間。年齡職業(yè)年收入家庭結(jié)構(gòu)25歲以下公務(wù)員12萬(wàn)獨(dú)身2535歲公務(wù)員13萬(wàn)獨(dú)身或新婚夫婦或未獨(dú)立子女家庭3645歲公務(wù)員24萬(wàn)有未獨(dú)立子女或獨(dú)立子女家庭46歲以上公務(wù)員4萬(wàn)以上有獨(dú)立子女家庭或子女已成家 最需要關(guān)注的人群是3645歲的年齡段群體：這類(lèi)人群事業(yè)已經(jīng)穩(wěn)定，并有較大的發(fā)展，他們已經(jīng)有了較為牢靠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，開(kāi)始打算購(gòu)買(mǎi)商品房以改善目前的居住條件，因而這部分人群是現(xiàn)實(shí)的主流需求者，主力房型需求為三房，面積110120平方米。而購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的客源選擇在濟(jì)南投資購(gòu)房可能性較大。已建成的有5個(gè)小區(qū)，約100萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售價(jià)為230012000元/平方米不等。—三．地塊周邊規(guī)劃項(xiàng)目所處位置為中心城區(qū)與新區(qū)近接，有縣府辦公區(qū)外，還有多所中小學(xué)校、中專(zhuān)院校。 六、融資方案的設(shè)計(jì) 東片區(qū)商業(yè)主體占項(xiàng)目用地土地面積的40%左右。 ⑤． 景 觀：項(xiàng)目向北是新城市規(guī)劃區(qū)。同時(shí)本地居民對(duì)老城區(qū)還有一定的依賴(lài)度，因此目前本項(xiàng)目所在區(qū)域人氣尚顯不足。 年齡職務(wù)年收入家庭結(jié)構(gòu)3045歲企事業(yè)中層干部34萬(wàn)新婚夫婦或有未獨(dú)立子女家庭46歲以上企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)4萬(wàn)以上未獨(dú)立子女家庭或獨(dú)立子女家庭2545歲私營(yíng)主3萬(wàn)以上獨(dú)身、新婚夫婦未獨(dú)立子女家庭4, 投資型: 預(yù)期外來(lái)投資炒房客⑷．吸引客源種類(lèi)①． 以個(gè)體買(mǎi)家為主，集團(tuán)客戶為輔；②． 立足于中高收入階層，爭(zhēng)取吸引工薪階層。 私營(yíng)主家庭年收入3萬(wàn)元以上，由于年齡結(jié)構(gòu)及收入的不等，需求戶型也不盡相同。②．居住現(xiàn)狀：目前外出務(wù)工群體的在六安的居住條件是以原有私房為主，且以農(nóng)村居民為主，居住條件較差?？傮w規(guī)劃構(gòu)思 小區(qū)的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)以創(chuàng)建21世紀(jì)居住水準(zhǔn)為目標(biāo)，充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)造出具有良好居住環(huán)境、配套設(shè)施齊全的“百花匯聚，詩(shī)情畫(huà)意”的住宅社區(qū)（以四季不同的觀賞性花卉和寓意唐詩(shī)宋詞的景觀小品，以及大面積的綠化構(gòu)成景觀體系）。根據(jù)曹縣城市民的生活特點(diǎn)，在項(xiàng)目?jī)?nèi)配備商業(yè)、娛樂(lè)、休閑、文化、養(yǎng)生、餐飲等一系列的功能建筑，為客戶提供舒適、便捷的生活環(huán)境。以及結(jié)合地域氣候特征，注重環(huán)境景觀朝向及通風(fēng)采光朝向與基地合理的結(jié)合，建筑單體布局上使每戶都有一定的日照和景觀要求。⑶．建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)——交通組織合理，功能分區(qū)明確（商業(yè)配套設(shè)施與住宅相互促進(jìn)），住宅布置合理，景觀系統(tǒng)明確，公建配置完善。重大事項(xiàng)在我國(guó)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)對(duì)銀行貸款具有高度的依賴(lài)性，一直以來(lái)銀行貸款都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。2005年12月1日起, 《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》 正式施行, 為房貸證券化提供了政策和法律依據(jù)。這種融資是在銷(xiāo)售過(guò)程中實(shí)現(xiàn)的，安全可靠，但不是所有的開(kāi)發(fā)商都可以嘗試的，因?yàn)橐度胍还P可觀的鋪底資金并在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)分期收回，所以它僅適合那些有實(shí)力、有規(guī)模的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而且開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為高利潤(rùn)、高檔次的精品社區(qū)。盡管租賃的租金相對(duì)較高，但與銀行借款相比，申請(qǐng)過(guò)程更簡(jiǎn)單快捷，另外，租賃條款還可以根據(jù)承租人的現(xiàn)金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點(diǎn)更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)的發(fā)展。這是解決問(wèn)題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，通過(guò)融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。 （4）房地產(chǎn)信托融資 A、 投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。 項(xiàng)目完成投資方退出第一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購(gòu)股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購(gòu)股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅； 七 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估及融資方案 投資與成本費(fèi)用估算說(shuō)明 投資估算依據(jù)2中華人民共和國(guó)建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》、設(shè)備價(jià)格參考濟(jì)南現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià) 投資估算內(nèi)容 投資估算費(fèi)用范圍主要包括土地費(fèi)用、項(xiàng)目前期工程費(fèi)用、房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)(建安工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)以及與小區(qū)配套的公建、環(huán)境、綠化、智能化等相關(guān)設(shè)備、設(shè)備的費(fèi)用) 、開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。 但應(yīng)該看到，在實(shí)際的操作中，樓盤(pán)定價(jià)看似簡(jiǎn)單，實(shí)際上卻是一個(gè)非常重要同時(shí)也非常復(fù)雜的市場(chǎng)決策。租售階段的風(fēng)險(xiǎn)目前，進(jìn)行商品房預(yù)售（預(yù)租）并回收建設(shè)資金，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌集開(kāi)發(fā)資金的一種重要方式，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，這樣可以降低開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最大累計(jì)資金需求量，有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司滾動(dòng)發(fā)展項(xiàng)目。%，所占分額較大，預(yù)售款的回款情況直接影響到項(xiàng)目資金鏈的完整。只有一通過(guò)真實(shí)客觀的了解市場(chǎng)與項(xiàng)目，全面真實(shí)的建立價(jià)格體系，才一有可能把項(xiàng)目賣(mài)到最合適的價(jià)格，達(dá)到項(xiàng)目贏利的目的。這些因素可能會(huì)受到上游市場(chǎng)，如受鋼材，水泥的價(jià)格波動(dòng)的影響；也可能會(huì)受到金融市場(chǎng)，如升息的影響，使項(xiàng)目資金成本增高；還有可能受到來(lái)自政府政策，法律法規(guī)方面的限制。A、股權(quán)方式融資的退出B、 投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。 在這種情況下，恒大地產(chǎn)選擇了非上市增資擴(kuò)股，其中，%；，%；德意志銀行、。這里所稱(chēng)的貸款機(jī)構(gòu)可以是銀行、投資公司、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)，也可以是資金雄厚的實(shí)業(yè)公司。專(zhuān)業(yè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)代寫(xiě)，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起聯(lián)合開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商以合作方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的一種融資方式。而近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要是針對(duì)銀行信貸方面， 房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。同時(shí)，融資渠道作為產(chǎn)業(yè)鏈中的首環(huán)，一直以來(lái)便是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的瓶頸，需要金融業(yè)和健全的資金市場(chǎng)作為后盾。對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說(shuō)明的事項(xiàng)。 6． 品牌開(kāi)發(fā)商，品質(zhì)有保障——琳峰公司具有較高知名度，品牌企業(yè)、品牌開(kāi)發(fā)、品質(zhì)保障，是購(gòu)房者愿意接受的信息。⑵．形象定位政務(wù)別苑—針對(duì)公務(wù)人員，新政務(wù)中心的后花園，形象正面、高貴，又不失浪漫主意情調(diào)。因此，本案的物業(yè)管理分兩步走?？紤]區(qū)域?qū)嶋H的消費(fèi)模式及習(xí)慣，根據(jù)區(qū)域的氣候條件，結(jié)合我們對(duì)住宅建設(shè)發(fā)展潮流、趨勢(shì)的研究與判斷，總結(jié)確立了以下幾條設(shè)計(jì)原則：1．以人為本：貫徹“以人為本”的思想，以建設(shè)生態(tài)型居住環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內(nèi)涵的住區(qū)。③．未來(lái)需求：外出務(wù)工家庭，需求商品房主力戶型以二房、三房及帶閣樓的大面積住房為主90120平方米，部分面積在130平方米以上。少數(shù)私營(yíng)主會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)別墅。一期確定以公務(wù)員階層為客源群體的引導(dǎo)者，以吸引帶動(dòng)主力群體和其他購(gòu)買(mǎi)力群體的購(gòu)買(mǎi)，從而達(dá)到提升本案品質(zhì)形象和順利去化目的；⑴．公務(wù)員階層收入狀況：公務(wù)員階層在當(dāng)?shù)貙儆谥懈呤杖肴巳?，年收入如圖。3．機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity）⑴．社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，外出務(wù)工者多，而且收入也在逐年提高，使城區(qū)市民購(gòu)買(mǎi)力得到了有效的提高。（2） 居住環(huán)境：