【正文】 在銷售環(huán)節(jié)加強(qiáng)宣傳和營(yíng)銷，選擇合適的價(jià)格定位以及最佳的上市時(shí)機(jī)，運(yùn)用恰當(dāng)?shù)拿襟w進(jìn)行推廣，盡最大的努力完成銷售計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)資金回籠，規(guī)避租售階段的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)．通過銷售時(shí)機(jī)的選擇，排除不同時(shí)機(jī)銷售可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。這意味著中小戶型將成為主流，面臨著供過于求的風(fēng)險(xiǎn)。%，所占分額較大，預(yù)售款的回款情況直接影響到項(xiàng)目資金鏈的完整。租售階段的風(fēng)險(xiǎn)目前，進(jìn)行商品房預(yù)售（預(yù)租）并回收建設(shè)資金，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集開發(fā)資金的一種重要方式，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，這樣可以降低開發(fā)項(xiàng)目的最大累計(jì)資金需求量，有助于房地產(chǎn)開發(fā)公司滾動(dòng)發(fā)展項(xiàng)目。d. 租售階段的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要指房地產(chǎn)商品的售價(jià)、租金和空置率的不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)，它是投資者不可避免且難以控制的風(fēng)險(xiǎn)。c. 開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)是指從房地產(chǎn)項(xiàng)目正式動(dòng)工到交付使用這一階段的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)投資自身的特點(diǎn)，這一階段的風(fēng)險(xiǎn)危害特別大，一旦決策失誤，往往會(huì)使項(xiàng)目遭受無法估量的損失。每個(gè)階段的投資內(nèi)容都不同，風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式各異，大小也不一樣。本文按房地產(chǎn)的壽命周期劃分房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型。 風(fēng)險(xiǎn)分析①房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類，可以更加具體地把握房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，并且分析來自各方面風(fēng)險(xiǎn)的可能性大小與程度的高低，以便根據(jù)房地產(chǎn)的特點(diǎn)，區(qū)分輕重緩急，對(duì)癥下藥，從而有效地降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。只有一通過真實(shí)客觀的了解市場(chǎng)與項(xiàng)目，全面真實(shí)的建立價(jià)格體系，才一有可能把項(xiàng)目賣到最合適的價(jià)格，達(dá)到項(xiàng)目贏利的目的。 但應(yīng)該看到，在實(shí)際的操作中，樓盤定價(jià)看似簡(jiǎn)單，實(shí)際上卻是一個(gè)非常重要同時(shí)也非常復(fù)雜的市場(chǎng)決策。由上面分析結(jié)果可知，銷售價(jià)格和建安工程費(fèi)都是影響項(xiàng)目利潤(rùn)的敏感因素，其中銷售價(jià)格更為敏感。 9 /（20 – 0）= 對(duì)于投資額度的平均敏感度 =（63 19）247。 敏感性分析本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的稅前評(píng)價(jià)指標(biāo)：內(nèi)部收益率，分別計(jì)算平均售價(jià)上下波動(dòng)10%，20%和投資額上下波動(dòng)10%，20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，具體分析見下表：不確定因素內(nèi)部收益率變化率20%10%基本方案+10%+20%銷售單價(jià)9%25%41%57%73%投資額度63%57%41%27%19%敏感性分析圖為：計(jì)算項(xiàng)目對(duì)各因素的敏感度 β = 評(píng)價(jià)指標(biāo)變化的幅度（%）247。 = %由計(jì)算可得，%時(shí)，全部投資利潤(rùn)率為零，投資剛能保本。(1 %) = 247。專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起我們就不確定分析常用的兩種方式對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析。這些因素可能會(huì)受到上游市場(chǎng)，如受鋼材，水泥的價(jià)格波動(dòng)的影響；也可能會(huì)受到金融市場(chǎng)，如升息的影響，使項(xiàng)目資金成本增高；還有可能受到來自政府政策，法律法規(guī)方面的限制。 七 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估及融資方案 投資與成本費(fèi)用估算說明 投資估算依據(jù)2中華人民共和國(guó)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》、設(shè)備價(jià)格參考濟(jì)南現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià) 投資估算內(nèi)容 投資估算費(fèi)用范圍主要包括土地費(fèi)用、項(xiàng)目前期工程費(fèi)用、房屋開發(fā)建設(shè)費(fèi)(建安工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)以及與小區(qū)配套的公建、環(huán)境、綠化、智能化等相關(guān)設(shè)備、設(shè)備的費(fèi)用) 、開發(fā)規(guī)費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)。在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。抵押和保證 項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制； 項(xiàng)目完成投資方退出第一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購(gòu)股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購(gòu)股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅； A、股權(quán)方式融資的退出 ） E、 資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。C、投資方對(duì)融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力。 B、投資方對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專款專用。 A、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算。 D、 融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購(gòu)時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。B、 投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。 A、 投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。對(duì)投資融資雙方有可能的風(fēng)險(xiǎn)存在作出判斷。） 融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。在項(xiàng)目的初級(jí)階段主要以股權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷?duì)融資方來說這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力；在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。 （4）房地產(chǎn)信托融資（3）債轉(zhuǎn)股的融資方式：投融資雙方開始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)份。方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。 （2）債權(quán)融資方式 操作步驟：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書 這是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。 融資方式 項(xiàng)目融資，指以項(xiàng)目的資產(chǎn)、收益作抵押來融資。監(jiān)管部門為規(guī)范債券市場(chǎng),采取了嚴(yán)格債券審批程序、尤其是嚴(yán)控房地產(chǎn)項(xiàng)目債券審批的措施。 退出的確定性較大, 比傳統(tǒng)的私有股權(quán)投資更具流動(dòng)性。 對(duì)于項(xiàng)目要求較低, 不要求“ 四證”齊全, 投資方對(duì)控制權(quán)的要求較低。近年來, 歐美的抵押貸款渠道變窄, 房地產(chǎn)開發(fā)商融資的 15% 至 0% ,是靠夾層融資來補(bǔ)足的。在這種情況下，恒大地產(chǎn)選擇了非上市增資擴(kuò)股，其中，%；，%；德意志銀行、。盡管租賃的租金相對(duì)較高，但與銀行借款相比，申請(qǐng)過程更簡(jiǎn)單快捷，另外，租賃條款還可以根據(jù)承租人的現(xiàn)金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點(diǎn)更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)的發(fā)展。出租人通過收取租金獲得收益, 在存款利率不斷下降的情況下, 出租人更愿意以這種無風(fēng)險(xiǎn)的方式獲得比利息更高的回報(bào)。但由于目前我國(guó)尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，海外地產(chǎn)基金在中國(guó)投資還存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)外房地產(chǎn)投資基金對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的本身要求很高，投入項(xiàng)目后在運(yùn)作過程中要求規(guī)范而透明，而國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范，所以海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的發(fā)展還存在著一些障礙。專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的。 整個(gè)操作的關(guān)鍵在于后期的經(jīng)營(yíng)能否兌現(xiàn)售時(shí)承諾的投資回報(bào)，也就是經(jīng)營(yíng)能否達(dá)到預(yù)先計(jì)劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細(xì)致、切實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，有值得信賴的委托經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，否則就有銷售欺詐之嫌。售后回租指開發(fā)商將自己開發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來自營(yíng)或委托他人經(jīng)營(yíng)。這種融資方式特別適合那些因?yàn)槭种写罅砍钟虚L(zhǎng)時(shí)間內(nèi)難以銷售出去的存量房產(chǎn)而使資金周轉(zhuǎn)不暢的開發(fā)商，對(duì)于盤活資產(chǎn)、啟動(dòng)再投資有著極其重要的作用。這里所稱的貸款機(jī)構(gòu)可以是銀行、投資公司、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)，也可以是資金雄厚的實(shí)業(yè)公司。這種融資是在銷售過程中實(shí)現(xiàn)的，安全可靠，但不是所有的開發(fā)商都可以嘗試的，因?yàn)橐度胍还P可觀的鋪底資金并在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)分期收回，所以它僅適合那些有實(shí)力、有規(guī)模的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而且開發(fā)的項(xiàng)目為高利潤(rùn)、高檔次的精品社區(qū)。同時(shí)，商家貼息提供了極具誘惑力的市場(chǎng)營(yíng)銷題材， 購(gòu)房者感覺更有保證，也刺激了房產(chǎn)的銷售。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來講, 委托貸款業(yè)務(wù)有利于解決在銷售階段的資金回籠問題, 實(shí)現(xiàn)提前銷售。開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金, 委托商業(yè)銀行向購(gòu)買其商品房者發(fā)放委托貸款, 并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息, 其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”。聯(lián)合開發(fā)可以實(shí)現(xiàn)各開發(fā)環(huán)節(jié)的整合和重新定位, 并且地產(chǎn)商與經(jīng)營(yíng)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合, 可以通過品牌組合產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。因此對(duì)于中型開發(fā)企業(yè)來說, 選擇聯(lián)合開發(fā)這種方式, 可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障, 避免資金鏈條斷裂。地產(chǎn)商和經(jīng)營(yíng)商實(shí)現(xiàn)聯(lián)盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調(diào), 使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流, 有效地控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商以合作方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的一種融資方式。2005年12月1日起, 《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》 正式施行, 為房貸證券化提供了政策和法律依據(jù)。7. 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過程, 從而使得投資者與投資對(duì)象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有, 轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價(jià)證券形式。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要求資金規(guī)模較大, 投資期限較長(zhǎng), 上市可以為其提供穩(wěn)定的資金流, 保證開發(fā)期間的資金需求。上市融資包括國(guó)內(nèi)上市融資和海外上市融資兩種方式。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能, 可以財(cái)產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新, 爾后再與銀行貸款充分結(jié)合起來, 就形成了一種新的組合融資模式, 即信托+銀行。現(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，另一種模式是債權(quán)融資。當(dāng)前形勢(shì)下，銀行信貸，對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，依舊是首選，它便捷，實(shí)際經(jīng)濟(jì)成本較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大，可以通過調(diào)整長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)來規(guī)避還債壓力大等缺點(diǎn)。而近年來，國(guó)家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要是針對(duì)銀行信貸方面， 房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。在我國(guó)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。121號(hào)文件對(duì)建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途作了嚴(yán)格限制，嚴(yán)禁建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。3. 建設(shè)單位墊資一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一種是延期支付工程款。121號(hào)文件規(guī)定，商品房必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個(gè)人購(gòu)房按揭貸款，而中國(guó)目前絕大部分購(gòu)房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商很難把房子預(yù)售出去，也就很難獲得預(yù)收房款。全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實(shí)力的企業(yè)少，隨著投資規(guī)模的不斷加大，對(duì)自有資金的需求也會(huì)變得越來越大，眾多實(shí)力不足的中小房地產(chǎn)商將會(huì)被排除出局。通過這種渠道籌措的資金開發(fā)商能長(zhǎng)期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國(guó)家對(duì)開發(fā)商設(shè)定的硬性“門檻”。1．自有資金利用企業(yè)自有資本金，或通過多種途徑來擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。同時(shí)，融資渠道作為產(chǎn)業(yè)鏈中的首環(huán)，一直以來便是房地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸，需要金融業(yè)和健全的資金市場(chǎng)作為后盾。資金的來源和運(yùn)用。一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)于評(píng)估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵，如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的好，會(huì)給投資者以企業(yè)管理者好的印象和評(píng)價(jià)。五、 財(cái)務(wù)計(jì)劃 對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項(xiàng)。重大事項(xiàng)公司經(jīng)營(yíng)管理結(jié)構(gòu)。 管理規(guī)范性 企業(yè)內(nèi)部設(shè)置：總公司董事長(zhǎng)辦公室常務(wù)辦公二人、財(cái)務(wù)部：總會(huì)計(jì)，常務(wù)會(huì)，出納三人：總公司設(shè)置：分公司、工程部、項(xiàng)目經(jīng)理部、材料商務(wù)部、綜合部投資部等機(jī)構(gòu)、公司文化為公司以“幫助別人、成就自我