【正文】 2. 預收房款 預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對于開發(fā)商而言，銷售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設(shè)，緩解自有資金壓力，還能將部。 121號文件規(guī)定，自有資金比例必須超過 30%。例如關(guān)聯(lián)公司借款，以此來支持項目開發(fā)。然而房地產(chǎn)開發(fā)的不同項目、不同環(huán)節(jié)或不同的房地產(chǎn)公司有著不同的風險和融資 需求 ,因此必須對房地產(chǎn)的融資途徑進行分析，確定最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)。 一 , 房地產(chǎn)項目開發(fā)融資方法 房地產(chǎn)開發(fā)是一種資本、技術(shù)、管理密集型的投資行為，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開發(fā)商將寸步難行。資金的來源和運用。 五、 財務(wù)計劃 一個好的財務(wù)計劃，對于評估項目所需資金非常關(guān)鍵，如果財務(wù)計劃準備的好，會給投資者以企業(yè)管理者好的 印象和評價?？梢杂蓪ｉT管理顧問公司來評價和說明。 組織結(jié)構(gòu) 企業(yè)內(nèi)部設(shè)置：總公司董事長辦公室常務(wù)辦公二人、財務(wù)部：總會計，常務(wù) 會，出納三人：總公司設(shè)置：分公司、工程部、項目經(jīng)理部、材料商務(wù)部、綜合部投資部等機構(gòu)、公司文化為公司以DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 幫助別人、成就自我為價值觀，以為您，我不懈努力 為服務(wù)理念，秉承同心協(xié)力、務(wù)實求精的企業(yè)精神，為客戶提供公開、公平、公正、熱情、周到、便捷的服務(wù)。 四、管理團隊 人員構(gòu)成 : 公司主要團隊的組成人員為董事長：王忠芳高級工程師，經(jīng)營企業(yè)十五年，其中經(jīng)營房地產(chǎn)行業(yè)五年，具有豐富的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，穩(wěn)健的運營工作特點，項目公司副董事長：李國防，經(jīng)營企業(yè)八年，經(jīng)歷豐厚，成為曹縣著名企業(yè)家，工作特點為精練能干，為人恭敬，人脈豐富。包括項目的物業(yè)類型、檔次、項目的目標客戶群等有相當有品質(zhì) 建造的過程和保證 項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。 ⑷．由于前期的推廣和業(yè)主的入住，四期產(chǎn)品已經(jīng)形成了豐富、飽滿的多層次形象，和濃郁的生活氛圍，此時以精神家園為題，營造強烈的家的氣氛，吸引返鄉(xiāng)置業(yè)人群，使其有充分的自豪感、滿足感和DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 歸屬感。 ⑵．在一期項目形象確定之后，利用官、商之間的微妙聯(lián)系，吸引富裕階層，以文化宅苑的二期形象，即有助于事業(yè)發(fā)展，又滿足其附庸風雅的心理，一舉數(shù)得。 ⑻．配套高起點的配套功能，滿足人們?nèi)粘Ｉ钗镔|(zhì)和精神層面的雙重需求。 ⑹．品牌開發(fā)商，品質(zhì)有保障琳峰公司具有較高知名度，品牌企業(yè)、品牌開發(fā)、品質(zhì)保障，是購房者愿意接受的信息。 ⑶．建筑規(guī)劃設(shè)計交通組織合理，功能分區(qū)明確（商業(yè)配套設(shè)施與住宅相互促進），住宅布置合理， 景觀系統(tǒng)明確，公建配置完善。 賣點梳理 1．賣點提煉 DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 ⑴．曹縣城規(guī)模最大的社區(qū)本項目是曹縣城目前規(guī)模較大的住宅社區(qū)，也將成為曹縣城房產(chǎn)開發(fā)項目的典范。小區(qū)綠地分三個層次，即庭院綠地、組團綠地和中心綠地。 2．道路和停車系統(tǒng)：進入小區(qū)后的機動車在小區(qū)主環(huán)道上行駛，分流到支路上進入各組團。建筑的層數(shù)要結(jié)合天際線美觀錯落設(shè)計。 ⑶．形態(tài)定位 開發(fā)多層為主，小高層為輔，多層以 6+躍層為宜，小高層 11+躍層。 都市花園針對工薪階層，迎合普通民眾的趨同、攀高心理，糅合現(xiàn)代、時尚元素，營造都市、花園的新生活空間。 ⑵．形象定位 DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 政務(wù)別苑 針對公務(wù)人員，新政務(wù)中心的后花園，形象正面、高貴，又不失浪漫主意情調(diào)。以及結(jié)合地域氣候特征，注重環(huán)境景觀朝向及通風采光朝向與基地合理的結(jié)合，建筑單體布局上使每戶都有一定的日照和景觀要求。而對自然條件的理解，現(xiàn)在已經(jīng)擴展到對人文、歷史等因素的關(guān)注。人類的外在環(huán)境已不再是過去的自然生態(tài)系統(tǒng)，它是一種復合人工生態(tài)系統(tǒng)。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警紅外線闖入報警系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、24 小時電子巡更系統(tǒng)，利用先進的保衛(wèi)系統(tǒng)，做到安全無誤。 3．安全性 為保證良好的居住環(huán)境，合理地組織人流、車流，正確處理好人流與車流、人流與環(huán)境的關(guān)系，處理好住宅與周圍環(huán)境的關(guān)系。 2．合理性 理性原 則體現(xiàn)在對小區(qū)功能區(qū)塊分析，路網(wǎng)的布置設(shè)計，對戶型的精心調(diào)整，對造型時尚的分析和重新創(chuàng)作等諸多方面，對各項感性及理性指標綜合進行量化的理解貫徹，由理性途徑到達合理性目的。 ⑵．管理公司的提前介入 在項目開發(fā)的前期即選擇一家在區(qū)域內(nèi)或是國內(nèi)有聲譽的物業(yè)管理公司作為管理顧問，提早物業(yè)管理的介入時機，同時也借助其品牌優(yōu)勢，強強聯(lián)合，提升項目的附加值和市場形象。因此，本案的物業(yè)管理分兩步走。根據(jù)曹縣城市民的生活特點，在項目內(nèi)配備商業(yè)、娛樂、休閑、文化、養(yǎng)生、餐飲等一系列的DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 功能建筑，為客戶提供舒適、便捷的生活環(huán)境。此外，在建筑材料的選擇上，選用那些占地少、排污少、安全又環(huán)保的建材， 減少建筑耗能，以及對環(huán)境資源的破壞。 5．科技生活： 強調(diào)高科技在建設(shè)、管理和生活中的運用，以科技為向?qū)Вm應(yīng)時代的發(fā)展和科技的進步， e生活（寬帶等）不僅是一種時尚，且已上升為必需，小區(qū)內(nèi)按照國標進行智能化配備為此提供基礎(chǔ)。唐宋是中國古典文化的全盛時期，這一階段留下的詩詞DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 作品數(shù)量豐富，內(nèi)容包羅萬象，是中華民族文化的瑰寶。 3．經(jīng)濟開發(fā)： 規(guī)劃以滿足開發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強規(guī)劃的彈性與靈活性，使規(guī)劃設(shè)計便于分期實施和房地產(chǎn)的經(jīng)營，形成良性循環(huán)、滾動發(fā)展的機制。貫徹生態(tài)原則、文化原則與效益原則，強調(diào)綠脈與居民生活活動的融合。充分考慮現(xiàn)代人的生活方式，形成一種綠意盎然，自然和諧，經(jīng)典高尚的居住環(huán)境?？紤]區(qū)域?qū)嶋H的消費模式及習慣，根據(jù)區(qū)域的氣候條件，結(jié)合我們對住宅建設(shè)發(fā)展潮流、趨勢的研究與判斷，總結(jié)確立了以下幾條設(shè)計原則： 1．以人為本： 貫徹以人 為本的思想，以建設(shè)生態(tài)型居住環(huán)境為規(guī)劃目標，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內(nèi)涵的住區(qū)。 總體規(guī)劃構(gòu)思 小區(qū)的規(guī)劃及建筑設(shè)計以創(chuàng)建 21 世紀居住水準為目標，充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計理念，創(chuàng)造出具有良好居住環(huán)境、配套設(shè)施齊全的百花匯聚，詩情畫意的住宅社區(qū)（以四季不同的觀賞性花卉和寓意唐詩宋詞的景觀小品，以及大面積的綠化構(gòu)成景觀體系）。我們在小區(qū)的環(huán)境建設(shè)時，應(yīng)重點提倡社區(qū)的文化營造，給居民足夠的活動空間和交流空間，用大面積的綠化、清新的空氣、充足的陽光、鄰里之間濃濃的友誼，打造一種好生活、好文化的理想居家環(huán)境，提供住DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 戶一種高品質(zhì)的生活。 在我們的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查中了解到 (不成熟的 )，區(qū)域居民對小區(qū)的人文環(huán)境要求較高，大家認為小區(qū)居民的層次要大致相同， 小區(qū)的環(huán)境、配套都要滿足居民人性化的要求。 贏得消費者認同 借品牌與地域規(guī)劃之勢而上，撬動區(qū)域市場 項目自身勝出 同時通過行為主張，產(chǎn)品、景觀差異性跳出周邊競爭樓盤 我們的品牌在曹縣乃至濟南市場三級跳 一 ,精神感受：（生活） 二 ,行為主張：（領(lǐng)導品牌）生活品位增值空間 DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 三 ,物理感受：（ 建筑） 1．陽光化的生活 由于氣候的原因，區(qū)域居民對住宅的朝向要求較高，因此我們在產(chǎn)品概念中，應(yīng)該營造出一種陽光化的生活，在建筑單體設(shè)計時，可以設(shè)置一些公共陽光會客室、陽光書房等設(shè)置，另外在底層（一層）部分與宅前綠化結(jié)合，營造陽光花園環(huán)境；頂層（閣樓）適當面積設(shè)置露臺，讓住戶享受更多陽光，打造空中花園概念。我們的項目地塊地處曹縣城郊區(qū)，空氣清新，舒適安靜，結(jié)合我們項目特點，項目概念定位為： 人文品質(zhì) 清新健康 結(jié)合區(qū)域的市場環(huán)境分析，針對本項目周邊尚有規(guī) 劃和在建的大面積的競爭體量（接近 100 萬方），因此確定本項目的產(chǎn)品定位為： DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 中高端的品牌社區(qū)路線 據(jù)此 我們的目標：提升地段價值、創(chuàng)新生活理念。 1．寬敞舒適的房型； 2．高質(zhì)量的居住環(huán)境； 3．有一定規(guī)模的小區(qū)； DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 4．高標準的社區(qū)文化需求； 5．追求自由個性和實際效用的統(tǒng)一。 目標消費群購買心理及行為分析 本案的中等及中高等階層目標消費群應(yīng)當定位于改善住房的再次購房消費群或多次置業(yè)者中，他們的消費需求不低，對房型、小區(qū)的生態(tài)、文化環(huán)境的有一定的要求，但在房價方面卻表現(xiàn)出相當?shù)闹斏?，因為目前曹縣城的不同的樓盤和地段的選擇具有一定的差異性。 ③．未來需求：外出務(wù)工家庭，需求商品房主力戶型以二房、三房及帶閣樓的大面積住房為主 90120 平方米，部分面積在 130 平方米以上。 ②．居住現(xiàn)狀 ：目前外出務(wù)工群體的在六安的居住條件是以原有私房為主，且以農(nóng)村居民為主，居住條件較差。 ⑷．返鄉(xiāng)置業(yè)者 ①．收入狀況：曹縣是一個勞務(wù)輸出大市，全市外出務(wù)工人員達到70 萬人，返鄉(xiāng)置業(yè)者為一潛在的有效需求群體。其中由于家庭人口的要求該類家庭對三房需求比重稍大。另一部分家庭由于家庭成員年紀較輕總體收入不高，受總價約束，在戶型面積需求 上也存在向下縮小的空間，綜合而言，該類家庭對面積的需求主要集中在 90110平方米這個需求空間，戶型主要需求為二房或小三房，但受今后家庭發(fā)展空間的影響在 110130平方米這個面積范圍內(nèi)也存在一定需求。 DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 單身人群：由于家庭人口單一以及購買力約束的問題，相應(yīng)的對戶型及面積要求相對較小，主要集中在二房戶型，面積需求主要集中在90 平方米左右區(qū)間。政府開始對 ，首期啟動老城改造面積 平方公里，先后改造地塊 3 個，拆除各類舊房屋面積 61 萬平方米，工薪階層商品房的需求較強。 ⑶．工薪階層 ①．收入狀況：工薪階層年收入 13 萬元，包括企事業(yè)單位基層員工、教師、退 休職工等。 2535 歲區(qū)間相對需求戶型以三房為主，面積 110平方米左右； 3645 歲區(qū)間相對需求戶型以三房及以上為主，面積DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 110120 平方米及以上。其中由于家庭人口的要求該類家庭對三房需求比重稍大，面積 100130 平方米。 ③．未來居住需求： 企事業(yè)領(lǐng)導家庭年收入一般在 4萬元以上，二次甚至多次置業(yè)購買商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強烈，主力房型需求為三房以上，面積 130 平方米以上及別墅產(chǎn)品。 ②．居住現(xiàn)狀：企事業(yè)領(lǐng)導及中層干部居住環(huán)境以單位自建房為主，為改善居住環(huán)境，現(xiàn)已有相當數(shù)量的企事業(yè)領(lǐng)導及中層干部購買了商品房。 ⑵．富裕階層： ①．收入狀況：富裕階層包括私營主、事業(yè)單位領(lǐng)導、中層干部和DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 效益好企業(yè)的領(lǐng)導、中層干部等。 最需要關(guān)注的人群是 3645 歲的年齡段群體：這類人群事業(yè)已經(jīng)穩(wěn)定，并有較大的發(fā)展，他們已經(jīng)有了較為牢靠的經(jīng)濟基礎(chǔ)，開始打算購買商品房以改善目前的居住條件，因而這部分人群是現(xiàn)實的主流需求者，主力房型需求為三房，面積 110120平方米。 25－ 35 歲人群：一般是事業(yè)處于發(fā)展和穩(wěn)定階段，在父母經(jīng)濟支持的情況下，打算購買商品房作婚房使用或從原父母家中分離，獨自生活。 ②．居住現(xiàn)狀：目前公務(wù)員居住環(huán)境以單位自建經(jīng)濟適用房和定向公務(wù)員商品房為主，中心區(qū)域內(nèi) 集團開發(fā)國貿(mào)中心住宅客源定向公務(wù)員，住宅體量 2萬平方米左右，不對外發(fā)售，公務(wù)員購買享有政府補貼政策，現(xiàn)已結(jié)構(gòu)封頂，二次交易價格 21802350元 /平方米。 2．主力客源分析 本案體量 ，客源定位為公務(wù)員階層、當?shù)馗辉ｋA層、工薪階層、返鄉(xiāng)置業(yè)者四大主力群體。 ⑧．外來投資者 ⑨．預期潛能炒房客 ⑶．客源購房目的 ：新婚或分家的購房，拆遷購房，外出務(wù)工返鄉(xiāng)購房； 2, 改善型：改善原有住宅環(huán)境和居住層次的； 3, 工作型：因為工 作原因來曹城，為了工作方便的人群。介于本項目為大盤屬性，DOC 格式，方便您 的復制修改刪減 市場客戶定位方面應(yīng)盡可能擴大客源，故此，客源基本上以中等，中高等階層客戶為主，一網(wǎng)打盡式客戶定位，現(xiàn)從區(qū)域上作逐一分析： ⑴．客源區(qū)域 ①．一級區(qū)域 : 曹縣主城區(qū)內(nèi)； ②．二級區(qū)域：曹縣主城區(qū)以外 的其它縣鄉(xiāng)及車程在 1 小時內(nèi)的周邊城鎮(zhèn)。 ⑸．宏