【正文】 家庭結(jié)構(gòu)25歲以下公務(wù)員12萬獨身2535歲公務(wù)員13萬獨身或新婚夫婦或未獨立子女家庭3645歲公務(wù)員24萬有未獨立子女或獨立子女家庭46歲以上公務(wù)員4萬以上有獨立子女家庭或子女已成家 最需要關(guān)注的人群是3645歲的年齡段群體：這類人群事業(yè)已經(jīng)穩(wěn)定，并有較大的發(fā)展，他們已經(jīng)有了較為牢靠的經(jīng)濟基礎(chǔ)，開始打算購買商品房以改善目前的居住條件，因而這部分人群是現(xiàn)實的主流需求者，主力房型需求為三房，面積110120平方米。其中由于家庭人口的要求該類家庭對三房需求比重稍大，面積100130平方米。 單身人群：由于家庭人口單一以及購買力約束的問題，相應(yīng)的對戶型及面積要求相對較小，主要集中在二房戶型，面積需求主要集中在90平方米左右區(qū)間。外出務(wù)工人員以體力勞動為主，決定了這個階層主導(dǎo)是中低收入階層，但從中分化出來的置業(yè)者，其外來收入高于一般曹縣人均收入，相對曹縣的房價水平，具備較強的購買力，同時處于對外出城市的向往和生活的習(xí)慣，往往會選擇在城市安居。三 產(chǎn)品策略1, 目標(biāo)消費群需求分析策劃思路 公務(wù)員階層：90～120二房、三房工薪階層：90～120二房、三房返鄉(xiāng)置業(yè)者：90～120和130以上，復(fù)式富裕階層：90～120二房、三房、和130以上四房復(fù)式主力：90～120m2二房、三房；部分130以上的四房、復(fù)式通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前曹縣城已經(jīng)面市的住宅產(chǎn)品尚在發(fā)展階段（特別是中高檔產(chǎn)品、大型住宅社區(qū)），另外消費者的消費理念相對不是很成熟，大部分居民認為“小區(qū)的綠化、景觀、環(huán)境是一個中高檔小區(qū)必須具備的基本硬件條件”。3．提供大眾運動空間、創(chuàng)造健康生活社區(qū)居民提供開放的運動場地，把健康的群眾體育、運動、休閑開展在自家庭院，倡導(dǎo)現(xiàn)代人健康文明的新生活。以點狀的組團綠地、帶狀的林蔭步行道和局部集中塊狀的綠地為主的居住區(qū)綠化系統(tǒng)，最大限度地發(fā)揮了綠地的均好性功效，滿足不同層次的居民活動的需求，將住宅群與綠色和水活動空間融為一體，貫穿可持續(xù)發(fā)展原則。7．配套完善： 項目所在區(qū)域目前的配套設(shè)施較少，因此功能齊全、高起點的配套設(shè)施將成為我們打敗競爭對手的王牌之一。合理規(guī)劃商業(yè)、會所、幼兒園、居住等功能區(qū)，各功能分區(qū)明確，互不干擾，平面組織科學(xué)，結(jié)構(gòu)造型經(jīng)濟合理，使用方便。應(yīng)充分考慮區(qū)域氣候特點和項目地形地貌的特點，利用低洼水塘，挖掘水景資源，創(chuàng)造出優(yōu)美舒適的現(xiàn)代居住環(huán)境景觀。為了小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，日照充足，應(yīng)適當(dāng)降低建筑密度，—，高層住宅不宜開發(fā)過多，宜主要集中在北部和后期開發(fā)的地塊東部，充分利用日照間距有利條件，但相對會增加銷售的難度。⑵．區(qū)位——位于政務(wù)區(qū)住宅板塊的核心地段，未來的城市核心，市政規(guī)劃的重點，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ笄揖哂休^高的投資價值，市場前景看好。3． 三期以百花為主推賣點，利用普通民眾（工薪階層）的“趨同和趨高”心理，同時糅合現(xiàn)代時尚元素，塑造一個“都市花園”理想生活空間。 組織結(jié)構(gòu) 其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動性要求較高。121號文件規(guī)定，自有資金比例必須超過30%。2004年起國家大力清欠農(nóng)民工工資，繼而引發(fā)大力清欠工程款，使得開發(fā)商業(yè)利用建設(shè)單位墊資籌集到的資金會更有限。相對銀行貸款而言, 房地產(chǎn)信托計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢。資產(chǎn)證券化的有利之處是開發(fā)商在吸納了投資基金后，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目；它還有助于房地產(chǎn)投資與消費兩方面的實現(xiàn)，依托有價證券作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移載體，能吸引更多的資金進入這一領(lǐng)域； 同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預(yù)期，這種變動有助于集聚房地產(chǎn)購買力和市場價格發(fā)現(xiàn)。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)過來的, 對商業(yè)特性和商業(yè)規(guī)律的把握存在著偏差, 套用住宅開發(fā)的模式開發(fā), 不能將地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者有機地結(jié)合起來, 這就會帶來巨大的投資風(fēng)險。開發(fā)商還可根據(jù)情況，將今后固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行， 獲得一定比例的現(xiàn)實貸款， 來解決臨時性資金需求。在售后回租過程中，擁有某項物業(yè)的開發(fā)商可獲利二次：他先出讓了該物業(yè)的所有權(quán)，使開發(fā)資金即時變現(xiàn)回籠，以達到減少資金占用和獲得銷售利潤的目的；同時，又保留了對該物業(yè)的使用權(quán)，以在今后的租賃中長期獲得經(jīng)營收益。房地產(chǎn)融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優(yōu)勢。對夾層融資的提供者而言, 還款方式靈活, 投資風(fēng)險比股權(quán)小。: （1）股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。B、簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。B、債權(quán)方式融資退出 對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細節(jié)，即如何保證投資項目是可行的。 (1 %) = 11286(萬元) 達到盈虧平衡點的銷售率為= 11286247。因此，做好營銷，降低工程成本是獲得利潤的有效手段。 1) 按房地產(chǎn)的壽命周期劃分房地產(chǎn)壽命周期可劃分為投資決策階段、前期工作階段、項目建設(shè)和租售階段四個階段。② 該項目的主要風(fēng)險和規(guī)避措施 結(jié)合上面房地產(chǎn)投資風(fēng)險類型的識別和當(dāng)前國家宏觀政策對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，該項目的主要風(fēng)險是在開發(fā)周期中的租售階段的風(fēng)險。 ：在租售管理階段，為預(yù)防風(fēng)險，開發(fā)商應(yīng)做好如下幾點：房地產(chǎn)租售合同應(yīng)由房地產(chǎn)專業(yè)人士起草，并經(jīng)律師或法律工作者審查，做到合同條款明確、詳盡、合法。另一個方面，國家加大對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，新出臺的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》規(guī)定從自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。b. 前期工作階段的風(fēng)險在前期工作階段，結(jié)合土地獲取、項目規(guī)劃設(shè)計，拆遷安置補償及資金籌集等工作，應(yīng)重點關(guān)注開發(fā)成本確定、市場風(fēng)險、土地與拆遷安置風(fēng)險和籌資風(fēng)險。在降低成本方面，對建設(shè)項目的全過程進行計劃和控制，建立科學(xué)的管理體系，實現(xiàn)盡可能低的工程造價，以獲取盡可能大的經(jīng)濟效益。 不確定性因素變化的幅度（%） 對于銷售單價的平均敏感度 =（73 9 ）247。總之，參與房地產(chǎn)建設(shè)或與房地產(chǎn)相關(guān)的各個領(lǐng)域的變化都可能會增加項目的風(fēng)險，影響項目的經(jīng)濟效益，甚至導(dǎo)致項目根本行不通。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。 風(fēng)險分析（任何投資都存在風(fēng)險，所以應(yīng)該說明項目存在的主要風(fēng)險是什么，如何克服這些風(fēng)險。在不同的時間階段用不同的融資方式。 這種投資方式是指投資人將風(fēng)險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。諸如此類的約束使得我國房地產(chǎn)發(fā)債融資的門檻較高而不易進入, 且發(fā)行成本較高, 對于一些民營企業(yè)來說是可望而不可及的融資方式。14. 夾層融資夾層融資是一種介乎股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品, 在房地產(chǎn)領(lǐng)域, 常常是對不同債權(quán)和股權(quán)的組合, 處于公司資本結(jié)構(gòu)的中層, 具有靈活性高、門檻低的優(yōu)勢。一方面可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的過度依賴，有助于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風(fēng)險的作用。售后回買不僅使開發(fā)商可以獲得高比例的融資，用于連續(xù)開發(fā)其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業(yè)后還能得到產(chǎn)權(quán)， 再次銷售。對商業(yè)銀行來講, 通過委托貸款業(yè)務(wù)既可以規(guī)避政策風(fēng)險、信貸風(fēng)險, 也能獲得可觀的手續(xù)費等中間業(yè)務(wù)收入。這種方式能夠有效降低投資風(fēng)險, 實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金, 且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用, 沒有固定的還款期限,因此對于一些規(guī)模較大的開發(fā)項目, 尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產(chǎn)公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。房地產(chǎn)項目從開工建設(shè)，辦得“五證”，到“結(jié)構(gòu)封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預(yù)收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發(fā)難以為繼。然而房地產(chǎn)開發(fā)的不同項目、不同環(huán)節(jié)或不同的房地產(chǎn)公司有著不同的風(fēng)險和融資需求,因此必須對房地產(chǎn)的融資途徑進行分析，確定最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu)。 包括項目的物業(yè)類型、檔次、項目的目標(biāo)客戶群等有相當(dāng)有品質(zhì)建造的過程和保證專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起7． 人文——唐詩宋詞將人們帶入中國傳統(tǒng)文化的鼎盛時期，為人們構(gòu)造一幅華麗、多樣、繁榮、淳厚、雅俗共賞的人文畫卷。3．綠化景觀環(huán)境：原則是努力改善小區(qū)的生態(tài)環(huán)境。文化宅苑—針對富裕階層，利用其對“權(quán)利、文化”的特殊情結(jié)，滿足其“與官親近、附庸風(fēng)雅”的心理需求。專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起4．生態(tài)性對自然條件的關(guān)注成為在設(shè)計中情趣與感性表現(xiàn)的基礎(chǔ)。⑴．硬件在小區(qū)內(nèi)安裝紅外線周界和可視系統(tǒng)；并在每棟樓的入戶口安裝對講系統(tǒng)，確保安全。通過寓意唐詩宋詞的景觀小品，和四季不同的觀賞花卉，塑造風(fēng)花雪月、詩情畫意的意境，使項目的人問內(nèi)涵飽滿，充滿張力。注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質(zhì)量，合理分配和使用各項資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高人居環(huán)境質(zhì)量作為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計的基本出發(fā)點和最終目的。2．優(yōu)美的人文環(huán)境專業(yè)商業(yè)計劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起百花匯聚，唐詩宋詞景觀小品營造古典文化意境。⑸．具體房型的目標(biāo)客戶：①．二居室：新婚夫婦、單身一族、老年夫婦等；②．三居室：經(jīng)濟較好的企事業(yè)職工、私營企業(yè)職員、一般公務(wù)員、兩代同堂家庭；③．四居室：經(jīng)濟收入超高階層、追求家居舒適型及兩代同堂家庭的家庭。其中由于家庭人口的要求該類家庭對三房需求比重稍大。⑶．工薪階層①．收入狀況：工薪階層年收入13萬元，包括企事業(yè)單位基層員工、教師、退休職工等。②．居住現(xiàn)狀：企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及中層干部居住環(huán)境以單位自建房為主，為改善居住環(huán)境，現(xiàn)已有相當(dāng)數(shù)量的企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及中層干部購買了商品房。②．居住現(xiàn)狀：目前公務(wù)員居住環(huán)境以單位自建經(jīng)濟適用房和定向公務(wù)員商品房為主，中心區(qū)域內(nèi)集團開發(fā)國貿(mào)中心住宅客源定向公務(wù)員，住宅體量2萬平方米左右，不對外發(fā)售，公務(wù)員購買享有政府補貼政策，現(xiàn)已結(jié)構(gòu)封頂，二次交易價格21802350元/平方米。5． 宏觀調(diào)控政策的影響：隨著政府通過金融手段與政策控制對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加大，市場操作不成熟的地區(qū)受到較大沖擊，居民形成房價遲早要降的判斷，加劇了持幣觀望心態(tài)6． 曹縣有撤縣設(shè)市預(yù)期,成為山東省西南部是最大的期望. 二、 客戶分析目標(biāo)市場定位與分析