【正文】 XX房地產(chǎn)企業(yè)融資商業(yè)計(jì)劃書 目錄 一、公司介紹 二、項(xiàng)目分析 三、市場(chǎng)分析 四、管理團(tuán)隊(duì) 五、財(cái)務(wù)計(jì)劃 六、融資方案的設(shè)計(jì) 七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估及融資方案一、公司介紹 公司注冊(cè) 資本金：浙江奉化市琳峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2001年，注冊(cè)資本金2000萬(wàn)元。公司專業(yè)經(jīng)營(yíng)：房地產(chǎn)樓盤開(kāi)發(fā)、房屋買賣、房屋租賃、代理、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃評(píng)估，本著誠(chéng)信快捷為原則，辦理裝修貸款、住房抵押貸款、公積金（組合）貸款、個(gè)人住房按揭貸款、增貸還貸、等。公司宗旨與戰(zhàn)略：房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)服務(wù)商。公司以“幫助別人、成就自我”為價(jià)值觀，以“為您，我不懈努力”　為服務(wù)理念，秉承“同心協(xié)力、務(wù)實(shí)求精”的企業(yè)精神，為客戶提供公開(kāi)、公平、公正、熱情、周到、便捷的服務(wù)，公司始終以重視人才的培育及發(fā)展為主，并提供專業(yè)、規(guī)范的為客戶服務(wù)。 公司定位及優(yōu)勢(shì)：琳峰公司現(xiàn)定位為房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)與房產(chǎn)銷售、義烏式商業(yè)廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、租賃、物業(yè)管理并重的市場(chǎng)定位。 公司是一家區(qū)域性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，擁有區(qū)域性優(yōu)勢(shì)，本地政策扶植，融資渠道廣泛，流動(dòng)資金充足等優(yōu)點(diǎn)。 5. 琳峰房產(chǎn)公司擁有品牌價(jià)值： 在本地城市擴(kuò)大基礎(chǔ)建設(shè)、拆遷安置、房地產(chǎn)銷售積累的大量客戶群，建立了琳峰公司良好口碑，這必將為琳峰房產(chǎn)帶來(lái)豐富的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 6. 公司擁有強(qiáng)大的市場(chǎng)化運(yùn)作能力以及獨(dú)特的服務(wù)特點(diǎn)： 公司現(xiàn)擁有專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作項(xiàng)目，對(duì)于各種項(xiàng)目有很強(qiáng)的操作經(jīng)驗(yàn)同時(shí)又累積了過(guò)往以來(lái)的房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，形成系統(tǒng)化的服務(wù)內(nèi)容。7. 項(xiàng)目前期階段：與山東省曹縣政府洽商，開(kāi)發(fā)曹縣城區(qū)溫龍區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)有實(shí)力股東合作開(kāi)發(fā)，其中一股東為當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)界背景良好的投資者投入該項(xiàng)目的8%，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起：公司在董事長(zhǎng)王忠芳主持下,召開(kāi)曹縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要融資的專題會(huì)，經(jīng)過(guò)公司決策層調(diào)研的同意本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資。準(zhǔn)備以項(xiàng)目的土地產(chǎn)權(quán)作為股權(quán)向社會(huì)公開(kāi)招股籌資開(kāi)發(fā)該房地產(chǎn)商住項(xiàng)目. 二、項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目的基本情況 A、開(kāi)發(fā)范圍： 東片區(qū)東至　青荷　路，西至約石香爐街　，南至 新安江　路，北至閩江　路。出讓面積約為111 畝（以實(shí)際測(cè)繪面積為準(zhǔn)），出讓土地性質(zhì)為商住用地。西片區(qū)東至石香爐街 ，西至黃山 路，南至新安江　路，北至 閩江　路，出讓面積約為130畝，鼓樓家園除外（以實(shí)際測(cè)繪面積為準(zhǔn)）。出讓土地性質(zhì)為商住用地。B、 規(guī)劃要求及有關(guān)約定該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)應(yīng)合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，按規(guī)范要求配置足額的物業(yè)管理所、衛(wèi)生室、幼兒園、文化活動(dòng)室和公共停車場(chǎng)、垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁等市政公用配套設(shè)施，建設(shè)應(yīng)符合曹縣城市總體規(guī)劃，道路退線、遮光洗漱、公共服務(wù)設(shè)施配建等指標(biāo)要達(dá)到現(xiàn)行國(guó)家規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范要求和規(guī)劃部門的要求。西片區(qū)住宅高層、小高層占項(xiàng)目用地土地面積的60%左右。容積率≥≤，以確保安置回遷，建筑面積≥18萬(wàn)平方。東片區(qū)商業(yè)主體占項(xiàng)目用地土地面積的40%左右。容積率≥≤，建筑面積≥13萬(wàn)平方。 該項(xiàng)目經(jīng)當(dāng)?shù)毓ど探缑伺c山東省和當(dāng)?shù)厥?、縣政府所屬的資產(chǎn)中心洽談，在合法、平等、互惠互利的基礎(chǔ)上正在洽商優(yōu)惠政策事宜之中。項(xiàng)目的土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開(kāi)工證和銷售許可證等五證在摘牌后辦理。 資金投入概況：一、首先開(kāi)發(fā)西片區(qū)的130畝的商住用地，住宅樓建筑面積18萬(wàn)平方，造價(jià)大概1100元/平方。房產(chǎn)公司自有資金27000萬(wàn)，融資一部分，考慮建筑公司墊資30%（），177。，可回收部分資金。二、然后再開(kāi)發(fā)東片區(qū)的111畝的商住用地，酒店公寓及商業(yè)廣場(chǎng)，建筑面積13萬(wàn)平方，造價(jià)大概700元/平方。房產(chǎn)公司融資一部分，考慮建筑公司墊資30%（），177。，可回收部分資金。 自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來(lái)源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。 130畝項(xiàng)目評(píng)估投資與產(chǎn)出構(gòu)成比例表序號(hào)名稱數(shù)額占總銷售收入比例單位:元/平方米地上建筑面積一土地取得成本22,854 2% 二前期費(fèi)用1,984 0% 三建安成本\基礎(chǔ)設(shè)施\配套設(shè)施37,774 4% 四銷售費(fèi)用19,277 2% 五管理費(fèi)用1,878 0% 六財(cái)務(wù)費(fèi)用8,129 1% 七應(yīng)交稅金259,313 27% 八稅后凈利潤(rùn)598,64163% 合計(jì)銷售收入949,849 100% 111畝項(xiàng)目評(píng)估投資與產(chǎn)出構(gòu)成比例表序號(hào)名稱數(shù)額占總銷售收入比例　單位:元/平方米地上建筑面積一土地取得成本22,302 0%　 二前期費(fèi)用1,796 0%　 三建安成本\基礎(chǔ)設(shè)施\配套設(shè)施14,148 0%　 四銷售費(fèi)用25,317,887 2%　 五管理費(fèi)用1,147 0%　 六財(cái)務(wù)費(fèi)用6,469 0%　 七應(yīng)交稅金399,756,467 32%　 八稅后凈利潤(rùn)840,760,121 66%　 合計(jì)銷售收入1,265,880,337 100%　 二．主要規(guī)劃指標(biāo)土地面積：241畝,建筑面積:39,。用地性質(zhì)：商住宅用地。容 積 率：—?！貕K周邊規(guī)劃項(xiàng)目所處位置為中心城區(qū)與新區(qū)近接，有縣府辦公區(qū)外，還有多所中小學(xué)校、中專院校。體育運(yùn)動(dòng)中心、縣人民醫(yī)院，生活菜藍(lán)子綜合城、汽車總站，火車站及國(guó)道，省道，環(huán)球公園，人民廣場(chǎng)，四季河公園等公共設(shè)施，項(xiàng)目旁誠(chéng)鵬公司投資開(kāi)發(fā)的110萬(wàn)方住宅和現(xiàn)代國(guó)際星級(jí)酒店的和國(guó)際商業(yè)中心。專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起四．周邊配套設(shè)施檔次與項(xiàng)目檔次存在差異，有待提高1． 目前地塊周邊商業(yè)沒(méi)有大型市場(chǎng)和超市和商業(yè)經(jīng)營(yíng)，無(wú)法滿足項(xiàng)目住宅中高檔品位的需求，需要全面提升；2． 項(xiàng)目距城市中心0公里，路和路及路公交車將本項(xiàng)目和市區(qū)相連。項(xiàng)目的外部交通優(yōu)勢(shì)很明顯，緊靠10220國(guó)道，向東可達(dá)濟(jì)南，向西可通徐州，向北直達(dá)鄭州。項(xiàng)目緊鄰火車站，而且汽車總站客運(yùn)將大大帶動(dòng)本項(xiàng)目周邊的人氣；3． 教育、醫(yī)療等社會(huì)配套有所不足。4． 其他配套設(shè)施現(xiàn)狀；①． 政府機(jī)構(gòu)：項(xiàng)目南面臨近縣政府行政服務(wù)中心和市委市政府新辦公大樓。②． 教 育：項(xiàng)目北面澳洲灑店，環(huán)球花園，中央財(cái)富廣場(chǎng)。③． 醫(yī) 院：項(xiàng)目向西有縣立中學(xué)，縣人民醫(yī)院。④． 娛 樂(lè)：項(xiàng)目東面是火車站及國(guó)道，省道，國(guó)際商業(yè)中心，現(xiàn)代國(guó)際廣場(chǎng)。⑤． 景 觀：項(xiàng)目向北是新城市規(guī)劃區(qū)。 五．環(huán)境分析：（1）區(qū)域環(huán)境：地塊位于政務(wù)區(qū)，汽車站，火車站廣場(chǎng)附近，是規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向，周邊新建住宅項(xiàng)目漸趨增多，區(qū)域整體形象看好。（2） 居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域?yàn)橹行某菂^(qū)與新區(qū)近接，交通條件十分便利通達(dá)，但生活配套完善，臨近花園廣場(chǎng)對(duì)居住條件十分好。（3） 景觀環(huán)境：項(xiàng)目北邊有二個(gè)公園，享有景觀優(yōu)勢(shì)。（4） 商業(yè)環(huán)境：火車站的客運(yùn)開(kāi)通將為本項(xiàng)目制造一定的商業(yè)氣氛，尤其是住宿、餐飲產(chǎn)業(yè)等。（5） 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：作為居住高級(jí)區(qū)，規(guī)劃建造一批品級(jí)高體量較大的住宅項(xiàng)目，后期市場(chǎng)較激烈競(jìng)爭(zhēng)中有優(yōu)勢(shì)。（6） 類比環(huán)境：目前區(qū)域市場(chǎng)新增樓盤定位均為中檔住宅，有8個(gè)在建住宅區(qū)項(xiàng)目，約300萬(wàn)平方米。已建成的有5個(gè)小區(qū)，約100萬(wàn)平方米，銷售價(jià)為230012000元/平方米不等。三、市場(chǎng)分析一、SWOT分析 1．優(yōu)勢(shì)⑴．地段優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊位于城中老區(qū)，近接火車站，該區(qū)域?yàn)槲磥?lái)建設(shè)重點(diǎn)，尤其是縣政府遷在本區(qū)域，各種新建項(xiàng)目和配套設(shè)施將逐步提高、完善、成熟。⑵．交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊緊鄰火車站和10220國(guó)道，火車站客運(yùn)業(yè)務(wù)將于近期運(yùn)營(yíng)，對(duì)外交通便捷。 ⑶．后發(fā)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樘嵘h城區(qū)，各種市政配套和規(guī)劃可以從一個(gè)較高的起點(diǎn)進(jìn)行，而無(wú)任何歷史遺留的負(fù)擔(dān)，這樣可以使設(shè)計(jì)、規(guī)劃從一個(gè)科學(xué)合理的角度出發(fā)。⑷．規(guī)模優(yōu)勢(shì)專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起本項(xiàng)目用地面積241畝，社區(qū)規(guī)模在曹縣本地屬前列。大規(guī)模社區(qū)有其集約優(yōu)勢(shì)，規(guī)模推廣優(yōu)勢(shì)，各種配套諸如商場(chǎng)、幼兒園等在社區(qū)內(nèi)部就可實(shí)現(xiàn)，滿足區(qū)內(nèi)居民各種生活需求。同時(shí)大型居住社區(qū)也為區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施帶來(lái)了大量的終端消費(fèi)者。2．劣勢(shì)（WEAKNESS）⑴．項(xiàng)目所在區(qū)域尚處于開(kāi)發(fā)初期，目前各種配套設(shè)施并不齊全，特別缺乏商業(yè)及娛樂(lè)餐飲設(shè)施及居民日常生活配套設(shè)施。同時(shí)本地居民對(duì)老城區(qū)還有一定的依賴度，因此目前本項(xiàng)目所在區(qū)域人氣尚顯不足。⑵．毗鄰商業(yè)街道，對(duì)居住區(qū)產(chǎn)生噪聲影響較大。3．機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity）⑴．社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，外出務(wù)工者多，而且收入也在逐年提高，使城區(qū)市民購(gòu)買力得到了有效的提高。⑵．目前當(dāng)?shù)刈≌⑸虡I(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品較為單一，雷同性大，這就為本案細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)，提供差異化產(chǎn)品、順利入市提供了較大的契機(jī)。⑶．曹縣城本地家庭代際數(shù)少，年輕人成家多會(huì)另購(gòu)新房，為市場(chǎng)提供了有效的客源.⑷．本地政府舊城改造的力度逐步較大，為房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有力的支撐。4．弱點(diǎn)（threaten）專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起1． 曹縣城本身對(duì)周邊地區(qū)輻射力較小，客源局限性較大，尤其臨近濟(jì)南， 削弱其作為區(qū)域中心城市的輻射力。2． 近年來(lái)曹縣城經(jīng)濟(jì)有了很大的發(fā)展，但相對(duì)而言曹縣城本地居民對(duì)房?jī)r(jià) 的承受力還相當(dāng)受限。而購(gòu)買力較強(qiáng)的客源選擇在濟(jì)南投資購(gòu)房可能性較大。3． 2010年為曹縣城大盤開(kāi)發(fā)上市最集中的一年，同時(shí)也是市場(chǎng)供應(yīng)量放大關(guān)鍵時(shí)期，市場(chǎng)供給方將會(huì)重視對(duì)客戶的爭(zhēng)奪，稀缺的客戶資源將會(huì)加劇市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面，將使本項(xiàng)目面臨較大的市場(chǎng)壓力。本案附近天錦繡江南已經(jīng)先期入市，且預(yù)計(jì)在本案開(kāi)盤時(shí)該案恰好已經(jīng)全部竣工，濟(jì)南水利開(kāi)發(fā)和曹縣城四季河水利自然風(fēng)景的開(kāi)發(fā)有利本案的開(kāi)發(fā),但也有個(gè)案將會(huì)對(duì)本案的銷售會(huì)產(chǎn)生一定影響。4． 區(qū)域住宅三級(jí)市場(chǎng)并不活躍，購(gòu)房自用仍然是曹縣城市民的主要購(gòu)房目的，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)的增值保值作用無(wú)明確認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)投資意識(shí)薄弱。5． 宏觀調(diào)控政策的影響：隨著政府通過(guò)金融手段與政策控制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的加大，市場(chǎng)操作不成熟的地區(qū)受到較大沖擊，居民形成房?jī)r(jià)遲早要降的判斷，加劇了持幣觀望心態(tài)6． 曹縣有撤縣設(shè)市預(yù)期,成為山東省西南部是最大的期望.