房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)計(jì)劃書(已修改)
2025-08-01 01:16 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)計(jì)劃書目 錄一、項(xiàng)目概況 3地理位置 3基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 3土地描述 3二、產(chǎn)品描述 4三、市場介紹 5市場簡述 市場現(xiàn)狀 市場小結(jié) 6租賃市場 臨平中心商業(yè)圈租金水平 專業(yè)市場調(diào)查 1臨平餐飲市場分析 1休閑娛樂業(yè)專項(xiàng)調(diào)查分析 臨平寫字樓專項(xiàng)研究 2地塊周邊租金水平 24銷售市場 25商業(yè)面積租賃、銷售價(jià)格建議表（非沃爾瑪租用面積） 26商業(yè)輻射半徑及人口預(yù)計(jì) 26四、項(xiàng)目開發(fā)與營銷計(jì)劃 27項(xiàng)目工程施工主要節(jié)點(diǎn) 27招商、銷售與施工節(jié)點(diǎn)關(guān)系 2前期招商階段 2正式招商階段 2后期招商及開業(yè)籌備階段 2銷售進(jìn)度節(jié)奏控制 29項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃流程圖 30五、項(xiàng)目成本預(yù)算 31相關(guān)面積表 31成本計(jì)算表 31六、項(xiàng)目收益評估 33價(jià)格建議及銷售、租賃總額 3租賃價(jià)格及年租金 3銷售價(jià)格及總額 3實(shí)際可行銷售、租賃比例及價(jià)格分析 34相關(guān)銷售稅金 34資金平衡點(diǎn)分析 35投資回報(bào)率分析 35一層銷售現(xiàn)金流量表 37總投資資金平衡現(xiàn)金流量表 38一、項(xiàng)目概況地理位置項(xiàng)目處于杭州市余杭區(qū)臨平藕花洲大街與迎賓路交叉口西南面，緊鄰城市主干道藕花洲大街和迎賓路。臨平為余杭區(qū)區(qū)政府所在地，為余杭區(qū)政治、商業(yè)、文化等中心。項(xiàng)目東面、南面、西面均為已有住宅區(qū)，北面隔路為城市休閑景觀帶?；A(chǔ)數(shù)據(jù)l 總占地：（15199㎡）l 容積率：≦l 建筑覆蓋率：≦75%l 綠化率：≧15％l 限高：35米土地描述土地拆遷已完成。土地形狀基本規(guī)則，土地平整，無水系、無起伏。地塊交通便利，緊鄰臨平城市交通主干道：迎賓路與藕花洲大街。二、產(chǎn)品描述本案產(chǎn)品為四層單體建筑，總高度22米，地上建筑面積42615㎡，其中商業(yè)營業(yè)面積37722㎡，車庫面積4116㎡。，地下室6447㎡。設(shè)地下、地上一層及室外停車位，共計(jì)294個(gè)。負(fù)一層面積6447㎡，設(shè)置138個(gè)車位及自行車庫。一層面積10472㎡，其中商場營業(yè)面積6362㎡，車庫4110㎡，可停放126輛汽車。二層面積10966㎡，其中沃爾瑪7264㎡，商場3703㎡。三層面積同樣10966㎡，全部面積都為沃爾瑪租用。四層面積9426㎡，以餐飲與娛樂業(yè)態(tài)為主，具體面積劃分及功能分布根據(jù)后期招商進(jìn)一步細(xì)化。三、市場介紹市場簡述根據(jù)2003～2010年《杭州市余杭區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，臨平規(guī)劃為副城市級商業(yè)副中心，臨平整個(gè)城區(qū)規(guī)劃為四大商圈，分別為北大街－九曲營路商業(yè)街區(qū)、人民路－迎賓大道－世紀(jì)大道商業(yè)街區(qū)、臨丁路－天都城商業(yè)街區(qū)、杭州臨平工業(yè)區(qū)商務(wù)中心組成。目前臨平城區(qū)內(nèi)主要有兩大商圈組成，即北大街－九曲營路商業(yè)街區(qū)和人民路－迎賓大道－世紀(jì)大道商業(yè)街區(qū)（“世紀(jì)商圈”），而臨丁路－天都城商業(yè)街區(qū)和杭州臨平工業(yè)區(qū)商務(wù)中心處于臨平近郊。本項(xiàng)目地處世紀(jì)商圈核心位置。、市場現(xiàn)狀臨平作為杭州余杭區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，水陸交通發(fā)達(dá)，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全?，F(xiàn)有人口約20萬。規(guī)劃中臨平以老城區(qū)為中心，南苑商貿(mào)城和余杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為發(fā)展兩翼，加快南部居住娛樂區(qū)、中部商業(yè)貿(mào)易區(qū)、北部工業(yè)科技區(qū)開發(fā)建設(shè)。臨平商業(yè)一直以自我發(fā)展為主，從中心城區(qū)的商業(yè)改造逐漸走向外城商業(yè)拓展的過程，形成了以老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)為主，城南為新型特色商業(yè)為為主的發(fā)展格局。、市場小結(jié)l 臨平地處杭州以北，與杭州市區(qū)相距20多分鐘車程，部分高端及特色商業(yè)消費(fèi)外流，為本案提供市場機(jī)會(huì)點(diǎn)；l 臨平城區(qū)人口20萬左右，對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)吸引力大，亦為本案市場機(jī)會(huì)點(diǎn)；l 城市整體商業(yè)檔次與杭州市區(qū)、蕭山城區(qū)相比較低，對高端、特色商業(yè)存在較大需求，為本案市場機(jī)會(huì)點(diǎn)；l 商業(yè)品牌以國內(nèi)三線品牌為代表，與杭州市區(qū)、蕭山城區(qū)相比亦差距較大，對中高端、特色品牌存在市場需求，存在市場機(jī)會(huì)點(diǎn)。l 臨平城市業(yè)態(tài)組成l 臨平商鋪經(jīng)營面積組成租賃市場臨平商業(yè)中心圈集中，租賃價(jià)格與非商業(yè)中心圈差距大。商業(yè)中心圈商鋪出租率高，非商業(yè)中心圈部分區(qū)域出租率較低。、臨平中心商業(yè)圈租金水平l 北大街總體上從西大街路口至九曲營路口呈逐漸升高的趨勢，而在中都廣場、利群購物中心、大紅鷹超市等人流集中區(qū)域周邊商鋪相對租金亦比較高。區(qū)域：商業(yè)集中區(qū)域?yàn)槲鞔蠼致房谥辆徘鸂I路口這一段。租賃價(jià)格：均價(jià)78元/㎡天，根據(jù)店鋪面積變化，租金單價(jià)不同，在一般情況下，單鋪面積越小，租金單價(jià)越高。主力面積：單間店鋪商家面積3060㎡為主，雙間店鋪商家面積60120㎡為主。層數(shù)：基本以一層為主，部分2層。l 九曲營步行街九曲營步行街包括沿街商鋪及新大地小商品市場組成，其中新大地小商品市場位于九曲營步行街兩側(cè)，2層市場。九曲營步行街全長約400米左右。區(qū)域：北大街路口至保健路路口。租賃價(jià)格：九曲營步行街均價(jià)7元/㎡天左右，㎡天區(qū)間。主力面積：九曲營步行街主力面積30120㎡為主，新大地小商品市場主力面積1025㎡。層數(shù)：步行街一層商鋪，小商鋪市場獨(dú)立二層商鋪。九曲營路商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局：分類商店類型數(shù)量分類商店類型數(shù)量零售商店大型百貨商廈餐飲娛樂賓館超市1中型飯店1家具店小型飯店3服飾專賣店19快餐9紡織品專賣店4西點(diǎn)3鞋類專賣店酒吧咖啡館化妝品專賣店6夜總會(huì) 俱樂部小型百貨店3電影院鐘表眼鏡1休閑浴池文化用品4小型浴池書店1冷飲店1音像專賣店4棋牌 臺(tái)球室6藥房6通信器材1糧油店2個(gè)體日雜店14家電專賣店1副食品店10合計(jì)77合計(jì)23分類商店類型數(shù)量分類商店類型數(shù)量服務(wù)業(yè)房產(chǎn)中介5其他商業(yè)綜合貿(mào)易市場譽(yù)印社1機(jī)電商店2照相沖印6物資商店1廣告1汽配商店報(bào)亭 建材超市建材商店4修理3干洗4美容美發(fā)24其他服務(wù)業(yè)8合計(jì)52合計(jì)741l 中都廣場步行街：已經(jīng)經(jīng)營的主街：大部分為2層商鋪，㎡天；㎡天，其中單層主力面積為3570㎡之間。未經(jīng)營的后街：為1層商鋪，――㎡天。購物中心：，20％的扣點(diǎn)、2％的廣告費(fèi)用，根據(jù)購物中心的單位面積營業(yè)額（根據(jù)年總營業(yè)額與總營業(yè)面積的比值計(jì)算），可計(jì)算租金水平相當(dāng)于9元/㎡天。2樓超市出口：出口內(nèi)：約17元/㎡天，經(jīng)營面積110㎡之間。出口外：約30元/㎡天，經(jīng)營面積120㎡之間。l 利群購物中心購物中心：同樣20％的扣點(diǎn)、2％的廣告費(fèi)用，根據(jù)利群購物中心的單位面積營業(yè)額，可計(jì)算租金水平相當(dāng)于5元/㎡天。、專業(yè)市場調(diào)查臨平地區(qū)現(xiàn)已形成以江南家居商貿(mào)基地等為龍頭的專業(yè)市場，但由于開發(fā)時(shí)間較晚，大多數(shù)項(xiàng)目的建設(shè)及配套設(shè)施還并不完善，檔次有待提升。部分專業(yè)市場分布圖資料來源：《杭州市余杭區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)
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