【正文】 66 房 2 廳 1 衛(wèi) 278 % % 高層合計 % % 二商業(yè) % % 三其他公建 1176 % % 合計 　 　 注：小高層的面積差是因為房產(chǎn)局和規(guī)劃局的面積計算方式不一致所造成，半地下室規(guī)劃局不計容，但房產(chǎn)局計入產(chǎn)權(quán)面積， （按測算，總銷售額不變，小高層增加 4000 平米，拉低小高層均價約 100 元/平米。復(fù)式花園院墅小結(jié)：從一期“某市北區(qū)首席 項目市場定位評估. 檔次定位情況評估階段 項目定位 主訴求一期入市及強銷期某市北區(qū)首席 設(shè)計和報建階段重要節(jié)點完成情況 該項目一期：工作任務(wù) 開發(fā)目標值 節(jié)點計劃（定稿） 實際值延誤天數(shù)（開發(fā)目標/節(jié)點計劃）備注總體規(guī)劃方案設(shè)計 2022630 2022630 2022630 0總體規(guī)劃方案報建 2022629 2022629 0建筑單體方案設(shè)計單體方案設(shè)計報建擴初設(shè)計 2022815 2022815 2022815 0擴初報建 2022915 2022915 2022911 4園林景觀設(shè)計 2022210 2022430 2022419 68/11 15 / 61樁基礎(chǔ)施工圖設(shè)計 2022830 20221022 20221022 53/0樁基礎(chǔ)施工圖報建 2022930《樁基礎(chǔ)提前開工許可證》辦理 20221023施工圖設(shè)計 2022915 2022915 202292 13施工圖報建（含審圖）及建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理20221025（開發(fā)建議書中無規(guī)劃許可證辦證節(jié)點）2022111 2022111 78/0樣板房、售樓處（會所）、大堂裝修設(shè)計2022331 2022331 0《建筑工程施工許可證》辦理 2022115 2022210 2022210 5/0該項目二期：工作任務(wù)開發(fā)目標值 節(jié)點計劃值 （定稿） 實際值延誤天數(shù)（開發(fā)目標/節(jié)點計劃）總體規(guī)劃方案設(shè)計總體規(guī)劃方案報建建筑單體方案設(shè)計單體方案設(shè)計報建擴初設(shè)計擴初報建 2022911園林景觀設(shè)計 20221015 2022101520221015（第一版施工圖）2022310（優(yōu)化圖）229 非關(guān)鍵線路樁基礎(chǔ)施工圖設(shè)計樁基礎(chǔ)施工圖報建《樁基礎(chǔ)提前開工許可證》辦理 2022312施工圖設(shè)計 2022915 20221231 2022128 135/28 消防前室調(diào)整 16 / 61施工圖報建（含審圖）及建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理20221230 20221230 20221224 6樣板房、售樓處（會所）、大堂裝修設(shè)計無 無《建筑工程施工許可證》辦理 2022228 2022325 2022519 55 總包備案延遲項目設(shè)計工作總結(jié)1）某市公司一直沒有專職設(shè)計人員，建筑規(guī)劃設(shè)計、各分項設(shè)計缺乏統(tǒng)籌，專業(yè)設(shè)計銜接不到位，各專業(yè)的“錯、漏、碰、缺”較多。主線穿放至戶內(nèi)多媒體箱。但可縮短承臺土方開挖、磚胎模砌筑、保護層和防水施工的工期；而且，取消承臺、增加底板厚度，提高了地下室底板抗?jié)B能力，同時基礎(chǔ)整體性提高，利于基礎(chǔ)的不均勻沉降。二、 項目規(guī)劃設(shè)計評估該項目項目的規(guī)劃設(shè)計經(jīng)歷了一些波折，耽誤了數(shù)月時間。小結(jié)：房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境愈趨嚴從緊，市場改善和投資需求持續(xù)嚴重受抑。4） 2022 年某市市共有 81 幅地塊掛牌進行土拍，其中 65 幅出讓成功。近幾年中國幾乎所有的大牌開放商都進入了某市，有盈利的，也有嚴重虧損的，典型的比如長甲地產(chǎn)開發(fā)的長泰國際花園社區(qū)，按15000 元/平米售價設(shè)計的，產(chǎn)品很漂亮，現(xiàn)房，但在某市北區(qū) 8000 元/平米還賣不動！ 8 / 61 對于某市這樣的高地價、低房價的地區(qū)，拿地和開發(fā)模式都應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。前 3 年營銷經(jīng)理一直缺位，報批報建崗位人員也多次被挖走。其中一期結(jié)余 萬元，二期結(jié)余 萬元。實際自籌資金 18700 萬元，銷售回籠 9853 萬元。剩余大戶型產(chǎn)品由于總價高，缺少目標客戶，銷售非常吃力。最終本項目由 14 棟多層，5 棟小高層，7 棟高層組成。 項目關(guān)鍵指標完成情況3．1 經(jīng)濟效益方面（單位：萬元）某房地產(chǎn)整體經(jīng)濟效益情況 （萬元）項目 開發(fā)目標值 實際完成值（預(yù)估） 偏差率 偏差原因銷售總收入 61446 % 售價提升、面積增多開發(fā)總成本 58276 %規(guī)費、人工、材料、融資成本上升凈利潤 %銷售凈利率 % % %銷售凈利率（扣除占用集團資金成本后）% % %占用資金成本共計6465 萬元項目內(nèi)部收益率項目靜態(tài)投資回收期某房地產(chǎn)一期經(jīng)濟效益情況 （萬元）項目 開發(fā)目標值 實際完成值（預(yù)估） 偏差率 偏差原因說明銷售總收入 %實際可售面積比目標可售面積增加3100 平米左右（半地下室計入產(chǎn)權(quán)面積）；實際銷售均價比目標均價高 800 元/平米。 （以項目首期主體動工至項目最后一期入伙之日止） 。項目于 2022 年 11 月取得土地， 一期 2022 年 3 月 3 日開工，二期 2022 年 4 月 1 日開工，一期2022 年 3 月 23 日入伙，二期 2022 年 10 月 31 日入伙，開發(fā)周期 44 個月。二期商業(yè)面積 平米中含 平米作為居委用房，不可售。規(guī)劃設(shè)計方面：本地塊原為農(nóng)田，地塊呈 M 狀，北面已建成幼兒園，東北面緊鄰京滬高鐵線和100KV 高壓線，南面為市政道路，設(shè)計上硬性約束條件較多。多層及小戶型在 2022 年全部售罄。其中預(yù)計一期需貸款 15000 億元，二期需貸款 15000 億元。動態(tài)成本較過程目標成本結(jié)余 萬元，結(jié)余率 %。某市公司成立 6 年中，工程口的人員流動率最高，工程師，工程經(jīng)理、成本經(jīng)理、工程副總的變動都高于其他部門。地價高、建造標準高、房價低，去化率慢導致項目難以盈利。3） 2022 某市土地市場招拍掛成交 65 幅，同比減少 42 幅，成交面積同比 356 萬平米，全年土地市場吸金 138 億元，與 2022 年 226 億元相比嚴重縮水。202251某市購房落戶政策降為 60平米，放寬 5 項限制持續(xù)深入的抑制改善與投資導致本案大戶型銷售緩慢；復(fù)式與商鋪嚴重滯銷根據(jù)產(chǎn)品屬性針對性制定促銷政策：大戶型分批特價促銷；復(fù)式與商鋪進一步調(diào)整價差，重新包裝推廣。圍墻砌筑時遇到村民阻撓，但在村里協(xié)助下順利解決。采用樁筏基礎(chǔ)，較原設(shè)計的承臺樁基礎(chǔ)施工總成本基本差不多。、動力照明系統(tǒng) 房間暗盒、插座到位，安裝白熾燈，公共部位：設(shè)備到位，調(diào)試試運行完成、防雷接地系統(tǒng) 屋面避雷帶，衛(wèi)生間等電位、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 每戶客廳房間內(nèi)預(yù)留 86 型暗盒。二期無樣板房1售樓處 位于一期 2樓商鋪，266 平米，硬裝費用 萬元，硬裝單方造價 萬元。三、 項目營銷管理評估截至 2022 年 4 月 30 日，該項目住宅已售 平米，占總可售面積的 80%，其中多層和小戶型全部售罄，剩余房源全部為大戶型；商業(yè)可售部分已售 平米，占總可售面積的 34%。約 80135M2 純一層現(xiàn)鋪發(fā)售總價 72 萬起，泳池生態(tài)社區(qū)3）一方面在于房地產(chǎn)市場持續(xù)深入的調(diào)控，導致投資需求被嚴重擠壓出市場；另一方面本案所屬區(qū)域因大量安置房投入使用，當?shù)乜腿簠T乏，基本以滿足剛需的自住置業(yè)為主。3）配套設(shè)施規(guī)模：社區(qū)近 800 平米的綠化園林景觀、社區(qū)泳池等配套，在區(qū)域內(nèi)奠定了品質(zhì)標桿的口碑。3. 項目銷售情況評估 項目各樓棟號產(chǎn)品去化概況 23 / 61? 住宅產(chǎn)品各樓棟去化統(tǒng)計期數(shù) 類型 樓號 總套數(shù) 已購套數(shù) 可售套數(shù) 銷售率多層 　 196 194 2 %4 81 71 10 %6 81 46 35 %小高層11 27 27 0 %小計 189 144 45 %9 68 62 6 %12 68 68 0 %高層13 68 68 0 %小計 204 198 6 %一期住宅一期合計 589 536 53 %14 24 24 0 %15 20 20 0 %16 20 20 0 %18 30 30 0 %20 30 30 0 %25 20 20 0 %多層23 16 16 0 %小計 160 160 0 %19 54 30 24 %小高層22 54 21 33 %小計 108 51 57 %17 104 83 21 %21 100 69 31 %24 104 84 20 %高層26 68 66 2 %小計 376 302 74 %二期住宅二期合計 644 513 131 %一、二期所推房源總計 1233 1049 184 %小結(jié)：1）余房全部為小高層和高層大戶型產(chǎn)品：主要集中 112224，由 133140 平米大戶型和 164273 平米復(fù)式戶型兩類組成。4. 營銷費用使用效果評估1）根據(jù)集團下發(fā)的某房地產(chǎn)項目 20222022 年營銷預(yù)算合計 萬元，其中 2022 年 322 萬元，2022年 528 萬元，2022 年為 （一期 210 萬元，二期 萬元） ，2022 年 萬元（一期 萬元，二期 萬元） ，2022 年 萬元（一期 萬元，二期 萬元） 。雙學府5） 媒體策略：小眾媒體的精準營銷為主導，輔助少量形象性的大眾媒體支持。6. 客戶服務(wù)工作評估 28 / 61合同簽訂：該項目一期房源起初銷售時無抵押，簽約周期為 7 日，后因在建工程抵押，簽約周期延期為 15 日，后調(diào)整為 30 日。 （早前與中國銀行八士支行、中國銀行東門支行有過合作）由于工商銀行與項目地較遠，客戶來往不便，同時也為了監(jiān)管客戶是否按期辦理貸款，故凡是簽約客戶，將同時與銀行簽訂《貸款合同》 。商業(yè)貸款基本無催款期，公積金貸款由于審批較嚴格，在劃款期可能存在補送資料的可能性。 29 / 61該項目二期目前總貸款金額為 萬元，回款金額為 萬，回款率為 %。 改進及改善措施：根據(jù)大戶型、復(fù)式及商鋪產(chǎn)品特性針對性推廣促銷，同時建議盡快增投專業(yè)派報公司加大派報力度，最大化提高來人量。A、針對北側(cè)余鋪：突出教育培訓主題，免租優(yōu)租帶租約銷售，加大優(yōu)惠力度①促銷方式：二期北側(cè) 15 間商鋪因價且銷售客源單一而無銷售，建議以三年為限招募商家，即免租一年優(yōu)惠租兩年的形式，先引進商家開店經(jīng)營，在經(jīng)營氛圍成熟營造的前提下再銷售。2） 針對復(fù)式產(chǎn)品：重新包裝推介的同時，大力度折扣促銷，拉低與現(xiàn)有大戶型之間的價差，引導實力派大戶型客戶購買復(fù)式產(chǎn)品A、重新整修更換樣板房設(shè)施與軟裝，放大樣板展示功能：由于本案復(fù)式產(chǎn)品樣板房位于一樓，帶有地下室空間，因受潮已局部受損，修復(fù)效果不佳，復(fù)式產(chǎn)品的優(yōu)勢難以直觀體現(xiàn)，建議翻新整改現(xiàn)有樣板房，修復(fù)樣板房受損部分，跟換更有生活氛圍的軟裝，突出空間展示功能。 以下結(jié)構(gòu)施工 2022619 2022821 2022628 9/5427177。在銷售配合施工過程中，塑鋼單位基本能落實執(zhí)行，按照要求交付作業(yè)面，配合銷售展示，確保本項目售樓處、樣板房于 2022 年 9 月 19 日銷售展示區(qū)全面移交。在銷售配合施工過程中，總包單位基本能落實執(zhí)行，按照要求交付作業(yè)面，配合銷售展示，確保本項目售樓處、樣板房于 2022 年9 月 19 日銷售展示區(qū)全面移交。值得推廣和借鑒的部分：本案在歷年的銷售進程中，因市場不斷變化，始終秉承順應(yīng)市場的原則，積極主動采取措施，如堅持震撼起價快速吸引以剛需客群為絕對主打的本區(qū)域客戶，幫助項目快速有效攔截客戶；最大化降低客戶置業(yè)門檻，采取墊首付等措施，在當前現(xiàn)房條件下仍采取晚交房形式實現(xiàn)墊付促銷條件，目的都在于最大化降低因政策、市場因素導致的項目滯銷壓力。④建議增設(shè)北側(cè)小區(qū)入門通道：確保早上 6 點晚上 9 點北側(cè)入口開放，以此加強小區(qū)業(yè)主與北側(cè)商鋪之間的聯(lián)系，為北側(cè)商鋪的經(jīng)營再注入消費群體。C、輔助低首付墊付促銷，進一步降低置業(yè)門檻：以晚交房形式實現(xiàn)低首付墊付促銷的延續(xù)，降低置業(yè)門 30 / 61檻吸引客戶關(guān)注的同時，最大意義在于為廣告訴求提供超低震撼首付起價的可能，能有效吸引客戶關(guān)注，提高宣傳效果。3）活動配合：前期通過電影巡展及派報活動，為項目蓄積客戶，再以盛大開盤活動高調(diào)引爆項目形成熱銷口碑，后續(xù)再根據(jù)現(xiàn)場銷售需求，舉辦系列小規(guī)模認購輔助暖場 DIY 活動，營造現(xiàn)場熱烈人氣促進成交；利用社區(qū)優(yōu)越配套舉辦籃球賽，贈送游泳券等，放大社區(qū)優(yōu)勢增強項目口碑；針對教師節(jié)、中秋節(jié)、國慶節(jié)等特殊節(jié)日舉辦限時特價促銷活動，形成小規(guī)模認購小高峰。合同回款：該項目一期目前總貸款金額為 16635 萬元，回款金額為 萬，回款率為 %。待《商品房買賣合同》蓋章落實后，開發(fā)公司將按要求移交辦貸銀行。根據(jù)某市市現(xiàn)行政策， 《商品房買賣合同》實行網(wǎng)上統(tǒng)一簽訂， 《商品房買賣合同》簽訂同時在房地產(chǎn)市場網(wǎng)上備案。此外，在重要節(jié)點配合的報廣，也為本案帶來 6 組直接成交；樓市因受眾局限性，為項目帶來 1 組直接成交。二期隨著市場宏觀環(huán)境的進一步惡化，更是化“盛大公開推盤”為“小步快跑落袋為安”的高頻內(nèi)部認購策略，即以更短、更頻、更快，更果斷出擊的方式小步快跑定座客