【正文】 在銷售配合施工過程中，塑鋼單位基本能落實執(zhí)行，按照要求交付作業(yè)面，配合銷售展示，確保本項目售樓處、樣板房于 2022 年 9 月 19 日銷售展示區(qū)全面移交。在銷售配合施工過程中，總包單位基本能落實執(zhí)行，按照要求交付作業(yè)面，配合銷售展示，確保本項目售樓處、樣板房于 2022 年9 月 19 日銷售展示區(qū)全面移交。 以下結(jié)構(gòu)施工 2022619 2022821 2022628 9/5427177。值得推廣和借鑒的部分：本案在歷年的銷售進程中，因市場不斷變化，始終秉承順應(yīng)市場的原則，積極主動采取措施，如堅持震撼起價快速吸引以剛需客群為絕對主打的本區(qū)域客戶，幫助項目快速有效攔截客戶；最大化降低客戶置業(yè)門檻，采取墊首付等措施，在當前現(xiàn)房條件下仍采取晚交房形式實現(xiàn)墊付促銷條件，目的都在于最大化降低因政策、市場因素導(dǎo)致的項目滯銷壓力。2） 針對復(fù)式產(chǎn)品：重新包裝推介的同時，大力度折扣促銷，拉低與現(xiàn)有大戶型之間的價差，引導(dǎo)實力派大戶型客戶購買復(fù)式產(chǎn)品A、重新整修更換樣板房設(shè)施與軟裝，放大樣板展示功能：由于本案復(fù)式產(chǎn)品樣板房位于一樓，帶有地下室空間，因受潮已局部受損，修復(fù)效果不佳，復(fù)式產(chǎn)品的優(yōu)勢難以直觀體現(xiàn)，建議翻新整改現(xiàn)有樣板房，修復(fù)樣板房受損部分，跟換更有生活氛圍的軟裝，突出空間展示功能。④建議增設(shè)北側(cè)小區(qū)入門通道：確保早上 6 點晚上 9 點北側(cè)入口開放，以此加強小區(qū)業(yè)主與北側(cè)商鋪之間的聯(lián)系，為北側(cè)商鋪的經(jīng)營再注入消費群體。A、針對北側(cè)余鋪：突出教育培訓主題，免租優(yōu)租帶租約銷售，加大優(yōu)惠力度①促銷方式：二期北側(cè) 15 間商鋪因價且銷售客源單一而無銷售，建議以三年為限招募商家，即免租一年優(yōu)惠租兩年的形式，先引進商家開店經(jīng)營，在經(jīng)營氛圍成熟營造的前提下再銷售。C、輔助低首付墊付促銷，進一步降低置業(yè)門檻：以晚交房形式實現(xiàn)低首付墊付促銷的延續(xù)，降低置業(yè)門 30 / 61檻吸引客戶關(guān)注的同時，最大意義在于為廣告訴求提供超低震撼首付起價的可能，能有效吸引客戶關(guān)注，提高宣傳效果。 改進及改善措施：根據(jù)大戶型、復(fù)式及商鋪產(chǎn)品特性針對性推廣促銷，同時建議盡快增投專業(yè)派報公司加大派報力度，最大化提高來人量。3）活動配合：前期通過電影巡展及派報活動，為項目蓄積客戶，再以盛大開盤活動高調(diào)引爆項目形成熱銷口碑，后續(xù)再根據(jù)現(xiàn)場銷售需求，舉辦系列小規(guī)模認購輔助暖場 DIY 活動，營造現(xiàn)場熱烈人氣促進成交；利用社區(qū)優(yōu)越配套舉辦籃球賽，贈送游泳券等，放大社區(qū)優(yōu)勢增強項目口碑；針對教師節(jié)、中秋節(jié)、國慶節(jié)等特殊節(jié)日舉辦限時特價促銷活動，形成小規(guī)模認購小高峰。 29 / 61該項目二期目前總貸款金額為 萬元，回款金額為 萬，回款率為 %。合同回款：該項目一期目前總貸款金額為 16635 萬元，回款金額為 萬，回款率為 %。商業(yè)貸款基本無催款期，公積金貸款由于審批較嚴格，在劃款期可能存在補送資料的可能性。待《商品房買賣合同》蓋章落實后，開發(fā)公司將按要求移交辦貸銀行。 （早前與中國銀行八士支行、中國銀行東門支行有過合作）由于工商銀行與項目地較遠，客戶來往不便，同時也為了監(jiān)管客戶是否按期辦理貸款，故凡是簽約客戶，將同時與銀行簽訂《貸款合同》 。根據(jù)某市市現(xiàn)行政策， 《商品房買賣合同》實行網(wǎng)上統(tǒng)一簽訂， 《商品房買賣合同》簽訂同時在房地產(chǎn)市場網(wǎng)上備案。6. 客戶服務(wù)工作評估 28 / 61合同簽訂：該項目一期房源起初銷售時無抵押，簽約周期為 7 日，后因在建工程抵押，簽約周期延期為 15 日，后調(diào)整為 30 日。此外，在重要節(jié)點配合的報廣，也為本案帶來 6 組直接成交；樓市因受眾局限性，為項目帶來 1 組直接成交。5） 媒體策略：小眾媒體的精準營銷為主導(dǎo)，輔助少量形象性的大眾媒體支持。二期隨著市場宏觀環(huán)境的進一步惡化，更是化“盛大公開推盤”為“小步快跑落袋為安”的高頻內(nèi)部認購策略，即以更短、更頻、更快，更果斷出擊的方式小步快跑定座客戶，以適應(yīng)整體宏觀大環(huán)境。雙學府5. 項目營銷推廣策略評估 銷售環(huán)境與地盤包裝1）售樓中心、樣板房及景觀示范區(qū)為區(qū)域內(nèi)品質(zhì)示范,為項目一期銷售起著至關(guān)重要的展示功能：本案售樓中心為某市北區(qū)鎮(zhèn)各競品項目中最氣派最具品質(zhì)感的展示中心，加上 7 套大手筆樣板房以及別具情調(diào)的景觀示范區(qū)，為奠定客戶購買信心起著不可替代的積極心理暗示作用。4. 營銷費用使用效果評估1）根據(jù)集團下發(fā)的某房地產(chǎn)項目 20222022 年營銷預(yù)算合計 萬元，其中 2022 年 322 萬元，2022年 528 萬元，2022 年為 （一期 210 萬元，二期 萬元） ，2022 年 萬元（一期 萬元，二期 萬元） ，2022 年 萬元（一期 萬元，二期 萬元） 。4. 20222022 年銷售價格走勢分析年度 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 小計面積 11814 總銷 78186109 18934028 64665784 30202591 191988512多層均價 4835 5715 5474 5740 5251面積 14678 總銷 15077834 42350734 79508239 33426250 170363057小戶型均價 4309 5536 5417 5792 5392面積 總銷 18353768 49361525 63163740 55298701 31752720 217930454大戶型均價 4206 4914 4916 5084 5070 4909面積 總銷 111617711 110646287 207337763 118927542 31752720 580282023成交均價小計均價 4644 5267 5270 5428 5070 5156小結(jié)：該項目項目實際銷售均價從 2022 年 10 月 26 日首次開盤當年年均均價 4644 元/平米，穩(wěn)步上升到2022 年年均成交均價 5428 元/平米；2022 年因項目多層產(chǎn)品和小戶型產(chǎn)品售罄，現(xiàn)場僅大戶型在售，加上特價促銷，成交均價約 5070 元/平米。3. 項目銷售情況評估 項目各樓棟號產(chǎn)品去化概況 23 / 61? 住宅產(chǎn)品各樓棟去化統(tǒng)計期數(shù) 類型 樓號 總套數(shù) 已購套數(shù) 可售套數(shù) 銷售率多層 　 196 194 2 %4 81 71 10 %6 81 46 35 %小高層11 27 27 0 %小計 189 144 45 %9 68 62 6 %12 68 68 0 %高層13 68 68 0 %小計 204 198 6 %一期住宅一期合計 589 536 53 %14 24 24 0 %15 20 20 0 %16 20 20 0 %18 30 30 0 %20 30 30 0 %25 20 20 0 %多層23 16 16 0 %小計 160 160 0 %19 54 30 24 %小高層22 54 21 33 %小計 108 51 57 %17 104 83 21 %21 100 69 31 %24 104 84 20 %高層26 68 66 2 %小計 376 302 74 %二期住宅二期合計 644 513 131 %一、二期所推房源總計 1233 1049 184 %小結(jié)：1）余房全部為小高層和高層大戶型產(chǎn)品：主要集中 112224，由 133140 平米大戶型和 164273 平米復(fù)式戶型兩類組成。小結(jié)：多層產(chǎn)品是某市北區(qū)當?shù)乜腿鹤顬榍嗖A的產(chǎn)品，去化速度最快。3）配套設(shè)施規(guī)模：社區(qū)近 800 平米的綠化園林景觀、社區(qū)泳池等配套，在區(qū)域內(nèi)奠定了品質(zhì)標桿的口碑。當?shù)乜腿簩τ诟邔拥男枨笊刑幱诹晳T培育階段，客戶對于高層的抗性較大。3）一方面在于房地產(chǎn)市場持續(xù)深入的調(diào)控，導(dǎo)致投資需求被嚴重擠壓出市場；另一方面本案所屬區(qū)域因大量安置房投入使用，當?shù)乜腿簠T乏，基本以滿足剛需的自住置業(yè)為主。全案推售過程中，在強化高品質(zhì)標桿的前提下，更始終堅持以客戶最為關(guān)心的震撼價格貫穿始末，目的在于有效攔截、吸引客戶。約 80135M2 純一層現(xiàn)鋪發(fā)售總價 72 萬起，泳池生態(tài)社區(qū)雙學府三、 項目營銷管理評估截至 2022 年 4 月 30 日，該項目住宅已售 平米，占總可售面積的 80%，其中多層和小戶型全部售罄，剩余房源全部為大戶型；商業(yè)可售部分已售 平米，占總可售面積的 34%。3）審圖的質(zhì)量還有待提高，集團應(yīng)建立內(nèi)部審圖規(guī)范與細則。二期無樣板房1售樓處 位于一期 2樓商鋪，266 平米，硬裝費用 萬元，硬裝單方造價 萬元。與一期共用消防泵房，消防水泵房部分：泵房內(nèi)設(shè)兩臺高區(qū)消防泵、兩臺噴淋泵、兩臺水幕泵，設(shè)室內(nèi)消 14 / 61火栓系統(tǒng)；地下車庫設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。、動力照明系統(tǒng) 房間暗盒、插座到位，安裝白熾燈，公共部位：設(shè)備到位，調(diào)試試運行完成、防雷接地系統(tǒng) 屋面避雷帶，衛(wèi)生間等電位、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 每戶客廳房間內(nèi)預(yù)留 86 型暗盒。外墻涂料顏色：米黃色、黑色、紅褐色；空調(diào)板底兩遍外墻膩子；條磚顏色：紅色、灰色公共部分 白色乳膠漆、地磚；一期高層、小高層樓道為水泥地面，多層樓道地面為石材；二期多層小高層地面為?；u，高層為水泥地面、電梯廳 墻面白色乳膠漆、地面玻化磚，大理石門套、大堂 高層、小高層?；瘔Φ卮u；多層?；卮u，天棚白色防霉防潮內(nèi)墻涂料不銹鋼信報箱安裝在大堂內(nèi)、屋面 瀝青卷材，層采用擠塑板，細石砼保護層，女兒墻（防護墻）內(nèi)外側(cè)均為外墻涂料、女兒墻空間采用組裝式欄桿防護，多層檐口地下車庫 一期：框架結(jié)構(gòu)、無梁樓板；水泥地面、墻面為白色 一期出入口貼灰色條形 PK 磚，出入口頂采用鋼架結(jié)構(gòu)；二期出入口為 13 / 61內(nèi)墻涂料。采用樁筏基礎(chǔ)，較原設(shè)計的承臺樁基礎(chǔ)施工總成本基本差不多。會議由某市審圖中心結(jié)構(gòu)專家、深圳機械院建筑設(shè)計有限公司和某房地產(chǎn)公司相關(guān)人員參加。圍墻砌筑時遇到村民阻撓，但在村里協(xié)助下順利解決。 某市新政中更注重對剛需的保護，如不斷降低落戶門檻，由原來 100 平米降低到 70 平米，再到2022 年進一步降低到 60 平米，足見對剛需的政策利好支持。202251某市購房落戶政策降為 60平米，放寬 5 項限制持續(xù)深入的抑制改善與投資導(dǎo)致本案大戶型銷售緩慢；復(fù)式與商鋪嚴重滯銷根據(jù)產(chǎn)品屬性針對性制定促銷政策：大戶型分批特價促銷；復(fù)式與商鋪進一步調(diào)整價差，重新包裝推廣。 全國及某市重大政策盤點時間 重大政策主要內(nèi)容 對本項目的重大影響 公司應(yīng)對措施 10 / 612022610企業(yè)為個人購買房需征收個人所得稅 / /20221012 對個人首次購買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。3） 2022 某市土地市場招拍掛成交 65 幅，同比減少 42 幅，成交面積同比 356 萬平米，全年土地市場吸金 138 億元，與 2022 年 226 億元相比嚴重縮水。? 20222022 年某市各區(qū)土地交易概況小結(jié)：某市土地交易的形式主要以“國有建設(shè)用地掛牌出讓”為主，年均交易金額達 251 億元，年均交易面積達 451 萬平方，土地交易均價 2219 元/平米。地價高、建造標準高、房價低，去化率慢導(dǎo)致項目難以盈利。綜合方面：該項目項目從簽約拿地到二期入伙歷經(jīng) 5 年時間，有喜有憂。某市公司成立 6 年中，工程口的人員流動率最高，工程師，工程經(jīng)理、成本經(jīng)理、工程副總的變動都高于其他部門。成本和合同管理方面也出現(xiàn)過較大問題：一期總包保函到期未預(yù)警，二期總包室外工程合同追索不及時就付款等大問題。動態(tài)成本較過程目標成本結(jié)余 萬元，結(jié)余率 %。本次項目后評估實際測算總體銷售收入為 萬元，開發(fā)成本 萬元，凈利潤 萬元，銷售凈利潤率 %。其中預(yù)計一期需貸款 15000 億元，二期需貸款 15000 億元。由于管理的不到位，工程上出現(xiàn)了較多的質(zhì)量通病問題，主要集中在內(nèi)墻開裂和滲漏上。多層及小戶型在 2022 年全部售罄。小區(qū) 50000 平米綠化園林景觀、800 平米的社區(qū)泳池、標準籃球場、健身設(shè)施等配套，在區(qū)域內(nèi)奠定了品質(zhì)標桿的口碑。規(guī)劃設(shè)計方面：本地塊原為農(nóng)田，地塊呈 M 狀，北面已建成幼兒園，東北面緊鄰京滬高鐵線和100KV 高壓線，南面為市政道路，設(shè)計上硬性約束條件較多。隨后經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)的大起大落，2022 年全球金融危機、中國房地產(chǎn)市場快速跌落，2022 年的恢復(fù)，2022 年的國十條出臺、某市實行雙限政策，2022 年國八條出臺，抑制房價快速上漲，2022 年、2022 年百強房企紛紛涌入某市，房地產(chǎn)市場嚴重供大于求，市場競爭加劇。二期商業(yè)面積 平米中含 平米作為居委用房，不可售。實際交房 1025 戶（一期 531 戶，二期 494 戶） ，商鋪 20 套。項目于 2022 年 11 月取得土地， 一期 2022 年 3 月 3 日開工，二期 2022 年 4 月 1 日開工，一期2022 年 3 月 23 日入伙，二期 2022 年 10 月 31 日入伙，開發(fā)周期 44 個月。 1 / 61 XX 地產(chǎn)項目后評估報告內(nèi)容目錄【項目概況 及評估綜述】 ..........................