【正文】 （二）、銷售控制 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 。可能因素如下： 市場有效需求不足 區(qū)位遠(yuǎn) ，交通成本高 宣傳不到位 產(chǎn)品設(shè)計(jì)發(fā)生偏差 針對(duì)不同原因，對(duì)策也有所不同。 二、銷售策略 （一）、滯銷對(duì)策 在 5 月 1日（或 6 月 10 日）開始內(nèi)部認(rèn)購 1 5樓至 6 月底，其間有 5 月 10日的 13樓開工觸銷活動(dòng)，如只售出不到 30 套，說明市場對(duì)盛世康城的產(chǎn)品反應(yīng)極其平淡，今年銷售前景不容樂觀。 第 四 部 分 營 銷 實(shí) 戰(zhàn) 篇 一、項(xiàng)目規(guī)模及開發(fā)進(jìn)度 項(xiàng)目總建筑規(guī)模 72021平米，住宅面積： 68600 平方米商業(yè)：精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 47 / 123 2100 平方米，辦公： 1300 平方米（會(huì)館），建筑密度： %。 保持優(yōu)越的性價(jià)比是制勝的法寶。所以尋找需要金谷房的人，發(fā)揮整體銷售的優(yōu)勢，下一番整合營銷功夫，相信可以達(dá)到我 們的既定目標(biāo)。但由于房地產(chǎn)商品的特殊性（大宗奢侈品、市場上信息不對(duì)稱）和房地產(chǎn)市場較為混亂的現(xiàn)狀，價(jià)格策略對(duì)銷售影響并不大。同時(shí)，隨著銷售不斷進(jìn)展和入住期的接近，價(jià)格應(yīng)應(yīng)保持一個(gè)逐步上升的趨精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 46 / 123 勢。 3）、景觀及配套： 小區(qū)景觀打造耗費(fèi)千萬元，園區(qū)內(nèi)環(huán)境一帶弧形水系，并以此為骨架串聯(lián)各中心綠地，設(shè)有老年健身廣場，兒童活動(dòng)樂園、漫步道，旱噴，嬉水池等休閑空間，盡可能實(shí)現(xiàn)最大多數(shù)的住宅傍水而居，充分體現(xiàn)景觀的均好性。 小區(qū)管線主要有自來水管、雨水管、污水管、電力 電纜線、通訊電纜線、煤氣管道及消火栓管線等。消防車道主要利用外環(huán)道路及內(nèi)部景觀道路應(yīng)急組成。小區(qū)主要車行道為 6 米寬的外環(huán)車道，可直接駛?cè)氲叵萝噹臁? 小區(qū)的主入口位于張莊路上，面朝國土廣場，為人行入口。 商鋪沿黃河北路布 置，為整個(gè)小區(qū)提供生活便利。 2）、功能區(qū)劃分合理： 小區(qū)共有十三棟住宅和一棟商鋪及會(huì)所。周邊醫(yī)院、銀行、菜場、學(xué)校等市政配套設(shè)施劉全，最遠(yuǎn)路程步行不過十五分釧。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)的前瞻性和多樣性決定了產(chǎn)品適應(yīng)面廣，開發(fā)的分期性決定了產(chǎn)品的可塑性強(qiáng)，精確的項(xiàng)目定位決定了產(chǎn)品的價(jià)值最大化。該項(xiàng)目由浙江省建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，規(guī)劃理念先進(jìn)，產(chǎn)品有特色，加之景觀和智能化的設(shè)計(jì)配套，是XX 市智能園林化高檔社區(qū)。以下因素和假設(shè)是定價(jià)的主要依據(jù)： ● 多層較小高層容易銷售 ● 樓層、位置 ● 入住時(shí)間 ● 折扣 ● 老客戶購房比例 ● 按揭付款比例 ● 目標(biāo)客戶群 ● 社區(qū)配套進(jìn)度 （二）、價(jià)格策略 “金谷 盛世康城”是我公司致務(wù)打造的首座園林式高檔住宅小區(qū)，環(huán)境典雅優(yōu)美，配套智通完善，戶型合理時(shí)尚，物管服務(wù)先進(jìn)。 ● 生活戌套有暖氣，熱水，紅外線監(jiān)控，預(yù)留煤氣管道，安全環(huán)保的人車分流。 ● 設(shè)備系統(tǒng)，以中央計(jì)算機(jī)為核心，園區(qū)內(nèi)所有機(jī)電及能源設(shè)備得運(yùn)行情況進(jìn)行集中監(jiān)控和科學(xué)管理，為業(yè)營造高效、節(jié)能、安全、便利的辦公環(huán)境。 ● 音樂及公共廣播 系統(tǒng)，充分與消防廣播系統(tǒng)和熱為宜，平時(shí)提供高品質(zhì)的音樂節(jié)目服務(wù)和通知。 智能化配套： ● 公共部分、商鋪配電、動(dòng)力、照明法分別設(shè)計(jì)。消防道主要利用外環(huán)道路及內(nèi)部景觀道路應(yīng)急組成。小區(qū)主要車行道不 6 米寬的外環(huán)車道，可直接駛?cè)氲叵萝噹臁? 車位： 車庫建筑面積： 3200平米 。 公司現(xiàn)有各類專業(yè)服務(wù)人員 40 余名，本著“寧可自己多流汗，不讓業(yè)主一時(shí)難”的宗旨，為住戶提供房屋維修、安全保障、環(huán)境治理等全方位服務(wù)，并致力于社會(huì)文化建設(shè)，推廣現(xiàn)代居住理念和生活方式。 物業(yè)管理： XX 金谷物業(yè)管理有限公司，成立于 2021 年 4 月，注冊資金為伍拾萬元整，系三級(jí)資 質(zhì)，主要從事住宅小區(qū)和商業(yè)樓宇等管理與服務(wù)。 盛世康城專設(shè) VIP 尊貴私家會(huì)所，內(nèi)設(shè)健身房、酒吧、桌球室、咖啡屋、棋牌室、茶館、網(wǎng)吧等娛樂場所。 會(huì)所配套： 會(huì)所是供社區(qū)業(yè)主活、休閑、娛樂、交友的綜合所。住宅主要為多層住宅，分西部和中部兩大組團(tuán)，位于中心水帶兩側(cè)，戶戶朝南，并且擁有良好景觀及活動(dòng)空間。中心會(huì)館區(qū)位于地塊東北角，黃河北路和張莊路交叉口，內(nèi)部功能包括物管辦公室及適量高檔經(jīng)營用房，并結(jié)合戲水池、鋪裝廣場等營造了一個(gè)提升小區(qū)自身品味的休閑空間，同時(shí)也為小區(qū)與國土廣場提供了一個(gè)景觀過渡空間。 景觀及配套：小區(qū)景觀打造耗費(fèi)千萬元，園區(qū)內(nèi)環(huán)繞一帶弧形水系，并以此為骨架串聯(lián)各中心綠地，設(shè)有老年健身廣場，兒童活動(dòng)樂園、漫步道，旱噴，嬉水池等休閑空間，盡可能實(shí)現(xiàn)最大多數(shù)的住 宅傍水而居，充分體現(xiàn)景觀的均好性。體現(xiàn)人與自然的關(guān)系，將宅間綠地與戶內(nèi)綠地有機(jī)的結(jié)合在一起，形成綠地的均好性。 園林景觀： 康城秉承“以人為本”的園林設(shè)計(jì)理念，以“自然、綠色、健康”三大塊為主題定位 園林景觀規(guī)劃主旨是將社區(qū)規(guī)劃與建筑風(fēng)格融為一體，互為景觀設(shè)計(jì)，讓人一步入社區(qū)就會(huì)產(chǎn)生一種 身臨其境的感覺。 ★多層戶型主要特點(diǎn)如下： ①頂層帶有屋頂平臺(tái)； ②每戶功能分區(qū)明確，保障私密性； ③戶內(nèi)采用錯(cuò)層，即有三個(gè)樓梯的高差，流動(dòng)空間設(shè)計(jì)，極精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 39 / 123 具情調(diào)與變化； ④大開間靈活分隔，戶型具有可塑性； ⑤每戶送集中空調(diào)系統(tǒng)，可以自 由調(diào)整室內(nèi)溫度，節(jié)省能源，使用方便，室外貼高檔面磚，既保證了建筑外型美觀，又提高了社區(qū)檔次。 戶型： 金谷房地產(chǎn)開發(fā)已歷 8年，曾經(jīng)研究并設(shè)計(jì)十余種基本戶型，銷售近 500 套，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。使傳統(tǒng)與現(xiàn)代、繼承與創(chuàng)新在這里相映成輝，為廣大住戶營造一個(gè)悠閑恬靜，舒適優(yōu)雅的理想居住環(huán)境。 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 38 / 123 盛世康城小區(qū)主要為多層住宅，分西部和中部兩大組團(tuán)，其規(guī)劃建筑延續(xù)現(xiàn)代風(fēng)格，蘊(yùn)涵端莊，典雅和尊貴的時(shí)尚主義精髓，使屋頂立面清新、自然、和諧、線條簡潔明快。分類：私企業(yè)主、國有企事業(yè)單位管理人員、自由職業(yè)者（律師等）。從認(rèn)知途徑上看，以周邊居民和老業(yè)主介紹為主。在他們置業(yè)過程中，一般到訪 2— 4 次，約一個(gè)月內(nèi)，即簽定預(yù)書，并大多選擇按揭付款。多層商品房面積偏大，（ 120 ㎡以上，總價(jià)在 25 萬以上）板精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 34 / 123 式小高層主要用于安置磷肥廠宿舍職工，面積自 50 平米與90 平米不等，價(jià)格極為優(yōu)惠，也可以向社會(huì)主推部分小戶型，所以主要將多層商品房的客戶分析如下： ●年齡 3034歲： 3 3539歲： 5 4044歲： 6 50 歲發(fā)上： 2 ●職業(yè)構(gòu)成： 私企業(yè)主： 3 人 國有企事業(yè)單位： 5人 自由職業(yè)者： 8 人 其他： 5 人 ●家庭構(gòu)成： 單身： 3 夫婦： 5 三口之家： 10 與父母同?。?3 其 他： ●付款方式：（樣本數(shù) 21 個(gè)） 按揭： 68% 一次性： 30% 精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 35 / 123 ●認(rèn)知途徑： 業(yè)主介紹： 4 朋友介紹： 6 老 業(yè) 主： 2 報(bào)紙廣告： 2 其 他： 7 ● 用途 “金谷 盛世康城”的地理位置于城北板塊（馬陵路以北、黃河與運(yùn)河圍合區(qū)域），黃河公園、國土 廣場、雪峰公園、馬陵公園近在咫尺，自住是其主要用途。 ②如果有個(gè)地方可以俯瞰 XX 城的全景，那會(huì)是??？所以，康城從外觀上講可以用“壯麗而不失婉約”來形容了。 ③樓座正南正北的布局，保證采光與通透兼得。 ②沿區(qū)內(nèi)交通干線，在園區(qū)外圍布置停車位及地下停車場。 ★平面設(shè)計(jì) ①采用“區(qū)內(nèi)組團(tuán)”設(shè)計(jì)，圍合出多塊小塊的公共綠地（花園），為鄰里間的交流提供了充足的空間和優(yōu)雅的環(huán)境。 （二）、產(chǎn)品設(shè)計(jì) “金谷 盛世康城”規(guī)范本著“以人為本、回歸自然”精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 33 / 123 的基本設(shè)計(jì)思想，并 結(jié)合其自身在 XX 城市中所處的位置而作，統(tǒng)一中不乏個(gè)性。小區(qū)內(nèi)設(shè)有健身廣場，網(wǎng)球場，漫步道，旱噴，嬉水池等休閑空間，可謂無一處不用心，無一處不怡情。 規(guī)劃中重點(diǎn)突出和市政府城市整體規(guī)范的協(xié)調(diào)一致，同時(shí)兼顧開發(fā)效益和社會(huì)效益，力求締造一個(gè)宿城北區(qū)具有代表性的高品質(zhì)精品住宅樓盤。做成休閑型園林式高檔住宅小區(qū)，將物質(zhì)繁華和精神文明有機(jī)結(jié)合。 終上，產(chǎn)品綜合力，將是宣傳的強(qiáng)勢所在，優(yōu)越的性能價(jià)格比將是獲勝的法寶。 對(duì)于本案“盛世康城”來講，周邊的項(xiàng)目樓盤不多，市場的競爭也是 XX 整體市場的考驗(yàn)，可謂此一時(shí)，彼一時(shí)，要 想在眾多個(gè)案中脫穎而出，必須探求出市場需求的真諦。其目的精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 31 / 123 是鞏固已有的 市場份額的基礎(chǔ)上，再進(jìn)一步擴(kuò)大市場占有率。 最終，我們倡導(dǎo)的品牌意識(shí)不但包括項(xiàng)目的品牌形象，其目的在于通過樹立項(xiàng)目的品牌形象從而樹立發(fā)展商的整體品牌形象。 例如通過發(fā)展商與業(yè)主的聯(lián)誼活動(dòng)，從物業(yè)管理、工程質(zhì)量等方面建立友好關(guān)系，塑造好和入住氛圍。 提 高銷售質(zhì)量，做為一具提供人性化設(shè)計(jì)的發(fā)展商，應(yīng)讓客戶享受到我們所提供全面優(yōu)質(zhì)的品牌服務(wù)。 在消費(fèi)者立場盾，力求產(chǎn)品設(shè)計(jì)精細(xì)，平面布局合理，配套方便實(shí)惠，充他體現(xiàn)文化，體現(xiàn)品味。同時(shí)針對(duì)不同戶型設(shè)計(jì)出不同風(fēng)格的房子，典雅浪漫、高貴卓然、淡雅溫馨? ?充分張揚(yáng)家的個(gè)性。所以，我們應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行徹底的、統(tǒng)一的專業(yè)手法操作，使一種嚴(yán)謹(jǐn)、有效、追求精品的專業(yè)態(tài)度和作風(fēng)滲透入每一個(gè)開發(fā)的細(xì)微末節(jié)。 ●人性 塑造以人為本的家園，把家園與自然和環(huán)境做得和諧完美，健全的社區(qū)設(shè)施， 人居理念的人性設(shè)計(jì)即體現(xiàn)了康城居民以“居住”的切身體驗(yàn)，社區(qū)的多種現(xiàn)代設(shè)施：安保系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、三重信息管理系統(tǒng)、消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)滅燈系統(tǒng)都體現(xiàn)了現(xiàn)代的人居為本的住宅理念。我們所闡述的“格調(diào)”，是與建筑外觀相聯(lián)系的，具有不可分割的關(guān)系。所以， 我們應(yīng)不同于時(shí)下的一般項(xiàng)目，我們所要倡導(dǎo)的，是一種高品質(zhì)的生活，我們的創(chuàng)新不僅是一種革命，也將順精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 29 / 123 應(yīng)市場目前的需求，滿足買家對(duì)居住的挑剔。 XX 地產(chǎn)領(lǐng)跑者 —— 金谷地產(chǎn)聯(lián)袂中外地產(chǎn)名門，以氣度非凡的人文思想，傾力打造權(quán)利、禮儀、教養(yǎng)、純粹、現(xiàn)代、自然的高尚的生活。盛世康城站在 2021 年高尚人居理念的高度上，成為了后現(xiàn)代“新城市”經(jīng)典之作。 人居理念的本質(zhì)就在于人與自然，人與環(huán)境的和諧統(tǒng)一，按現(xiàn)時(shí)一般性的說法，就是以人為本的人本精神。品牌標(biāo)志著商品的特殊身份，將自身與其它同類商品區(qū)別開來。產(chǎn)品綜合力，將是宣傳的強(qiáng)勢所在，精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng) 28 / 123 優(yōu)越的性能價(jià)格比將是獲勝的法寶。 我們要?jiǎng)?chuàng)造需求，引導(dǎo)市場，而不是迎合市場；未來的 市場推廣，是用觀念和賣點(diǎn)與消費(fèi)者溝通。 我們推銷產(chǎn)品，靠的是品質(zhì)，更要靠的是思想和文化。 如今， XX 市金谷房地產(chǎn)有限公司正憑借其科學(xué)規(guī)范的內(nèi) 部管理，優(yōu)秀獨(dú)特的企業(yè)文化，精干高效的人才隊(duì)伍，通過“住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化 +企業(yè)管理現(xiàn)代化 +資本運(yùn)營現(xiàn)代化”的新世紀(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，采取以住宅業(yè)為主的主業(yè)精深化、前后向關(guān)聯(lián)化的產(chǎn)業(yè)定位策略，沿著住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的道路不斷前近。所以，把握機(jī)遇，精品文檔 2021 全新精品資料 全新公文范文 全程指導(dǎo)寫作 –獨(dú)家原創(chuàng)