【正文】 專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起規(guī)避措施：：在租售管理階段，為回避企業(yè)自身營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)不足、營(yíng)銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，可采用營(yíng)銷代理，以充分利用代理人豐富的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)。例如:承包方式風(fēng)險(xiǎn)、按時(shí)完工風(fēng)險(xiǎn)、成本控制風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。劃分房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)類型方法很多，按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可分為不同的類型。 19 / （20 0）= 顯然，銷售單價(jià)是敏感因素。 盈虧平衡分析設(shè)本項(xiàng)目的總銷售收入為P，開發(fā)總成本為W,假定本項(xiàng)目的開發(fā)總成本不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，%，則達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的銷售收入P*可用下式表示：P (1 %) W = O則 P* = W247。 項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息；風(fēng)險(xiǎn)化解方案C、 融資者對(duì)投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購(gòu)的險(xiǎn) 融資期限和價(jià)格A ,對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)這種方式具有一次性融資金額大、項(xiàng)目建設(shè)期和回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等特點(diǎn), 因此對(duì)于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮采用項(xiàng)目融資的方式, 來實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的作用。對(duì)于房地產(chǎn)商來說, 可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整, 股權(quán)進(jìn)去后還可以向銀行申請(qǐng)貸款, 資金回報(bào)的要求適中。根據(jù)《合同法》的規(guī)定, 房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后, 由出租人向房地產(chǎn)銷售一方購(gòu)買該房屋, 并交給承租人使用, 承租人交付租金。但在售后回買過程中會(huì)發(fā)生兩次交易稅費(fèi)，還要付給貸款機(jī)構(gòu)一筆不小的銷售價(jià)差，以作貸款利息，因而資金成本相對(duì)較高，在操作前要縝密分析經(jīng)濟(jì)可行性。回籠的資金既可作為銷售利潤(rùn)歸入自有資金, 也可直接投入工程建設(shè), 還能夠更好地解決35%的開發(fā)商的自有資金短缺難題, 使他們更容易得到商業(yè)銀行的開發(fā)貸款。目前我國(guó)對(duì)開發(fā)商取得貸款的條件有明確規(guī)定, 即房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的自有資本金必須在 35%及以上。從企業(yè)規(guī)模上看, 由于上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規(guī)模大、信譽(yù)好的大型房地產(chǎn)企業(yè), 一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金實(shí)力的有發(fā)展?jié)摿Φ闹行推髽I(yè)還可以考慮買 (借) 殼上市進(jìn)行融資，從而達(dá)到增發(fā)和配股的要求，實(shí)現(xiàn)從證券市場(chǎng)融資的目的。但由于銀行貸款門檻被大大抬高，面對(duì)資金瓶頸，開發(fā)商亟待開拓新的融資渠道。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)拖欠建設(shè)工程款約占年度房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。例如關(guān)聯(lián)公司借款，以此來支持項(xiàng)目開發(fā)。對(duì)投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)設(shè)置合理的規(guī)劃，以及對(duì)未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測(cè)?？梢杂蓪ｉT管理顧問公司來評(píng)價(jià)和說明。公司副總理：王雪意，高級(jí)會(huì)計(jì)師，理財(cái)能手，公司專設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理部有經(jīng)營(yíng)人才：張國(guó)明，陸昌安，中級(jí)工程師，經(jīng)營(yíng)管團(tuán)隊(duì)有十年的成功經(jīng)驗(yàn)，對(duì)企業(yè)發(fā)展和投資的安全有很大的保障。而不會(huì)耽誤工期，不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按期交付使用。9． 管理——專業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理，為人們的生活提供安全、妥帖、管家式的多樣性服務(wù)，營(yíng)造舒適、寧?kù)o又不失私密的生活空間2．賣點(diǎn)營(yíng)造：客戶聚焦針對(duì)四大階層的不同心理需求，結(jié)合每期推出的迎合某一特定階層心理需求的不同產(chǎn)品；1． 考慮到小城鎮(zhèn)大眾的心理趨向（對(duì)政府服務(wù)人員的先天好感），一期推廣以公務(wù)員為核心人群，塑造“政務(wù)別苑（新政務(wù)中心后花園）”的項(xiàng)目形象，即氣質(zhì)高貴，又不失浪漫主意情調(diào)。4．社區(qū)生活理念：“文化、陽(yáng)光、自然、金色生活”與開發(fā)商企業(yè)文化和開發(fā)理念高度契合：營(yíng)造都市中的純自然空間，現(xiàn)代化舒適家園，人與自然和諧相處，人與人之間禮貌關(guān)懷，人與自我協(xié)調(diào)統(tǒng)一的有著濃郁文化氣息的高品質(zhì)社區(qū)(詳見產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書)。精神家園——針對(duì)勞務(wù)輸出階層，在前期產(chǎn)品形象飽滿、豐富的基礎(chǔ)上，利用已 經(jīng)形成的家園氛圍，為其帶來強(qiáng)烈的“自豪感、滿足感和歸屬感”。自然形態(tài)與建成形態(tài)之間的界線變得日益模糊，自然要素透入建筑，建筑構(gòu)成景觀的框架。同時(shí)兼顧1．多樣性在小區(qū)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中貫穿多樣性原則：小區(qū)品質(zhì)體現(xiàn)文化多元化；住宅類型多樣化；住宅形式多樣性；小區(qū)功能多樣化，包括圍繞居住生活的娛樂、休閑等系列化的功能；環(huán)境設(shè)計(jì)多媒體化，包括建筑媒體、綠化媒體、水域媒體、音樂媒體、光媒體等。6．安全節(jié)能：為居民提供健康、舒適、安全的居住和活動(dòng)空間，同時(shí)在建筑全壽命周期中高效的利用資源，最低限度地影響環(huán)境。2．尊重自然：貫徹“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展”的思想。但現(xiàn)在區(qū)域的樓盤基本沒有在這方面做的比較好的，導(dǎo)致區(qū)域居民不知道什么是好的人文環(huán)境，我們要做的就是告訴我們居民：什么是“好的生活”，什么是“高品質(zhì)生活”?，F(xiàn)將著重分析他們對(duì)住宅產(chǎn)品的購(gòu)買心理及行為。 子女已成家的家庭：由于子女已經(jīng)成年并獨(dú)立成家，原有之家庭進(jìn)入了空巢期，多數(shù)家庭的人口又回復(fù)至兩人，因此受居住人口減少及退休后收入減少的影響，該類家庭戶型需求主要集中在110130平方米區(qū)間。先后改造地塊3個(gè)，拆除各類舊房屋面積61萬(wàn)平方米，工薪階層商品房的需求較強(qiáng)。③．未來居住需求： 企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)家庭年收入一般在4萬(wàn)元以上，二次甚至多次置業(yè)購(gòu)買商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強(qiáng)烈，主力房型需求為三房以上，面積130平方米以上及別墅產(chǎn)品。 25－35歲人群：一般是事業(yè)處于發(fā)展和穩(wěn)定階段，在父母經(jīng)濟(jì)支持的情況下，打算購(gòu)買商品房作婚房使用或從原父母家中分離，獨(dú)自生活。介于本項(xiàng)目為大盤屬性，市場(chǎng)客戶定位方面應(yīng)盡可能擴(kuò)大客源，故此，客源基本上以中等，中高等階層客戶為主，一網(wǎng)打盡式客戶定位，現(xiàn)從區(qū)域上作逐一分析：專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起⑴．客源區(qū)域①．一級(jí)區(qū)域: 曹縣主城區(qū)內(nèi)；②．二級(jí)區(qū)域：曹縣主城區(qū)以外的其它縣鄉(xiāng)及車程在1小時(shí)內(nèi)的周邊城鎮(zhèn)。4．弱點(diǎn)（threaten）專業(yè)商業(yè)計(jì)劃書代寫，聊邱邱：意義私企領(lǐng)久久起以起1． 曹縣城本身對(duì)周邊地區(qū)輻射力較小，客源局限性較大，尤其臨近濟(jì)南， 削弱其作為區(qū)域中心城市的輻射力。大規(guī)模社區(qū)有其集約優(yōu)勢(shì)，規(guī)模推廣優(yōu)勢(shì)，各種配套諸如商場(chǎng)、幼兒園等在社區(qū)內(nèi)部就可實(shí)現(xiàn)，滿足區(qū)內(nèi)居民各種生活需求。（5） 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：作為居住高級(jí)區(qū)，規(guī)劃建造一批品級(jí)高體量較大的住宅項(xiàng)目，后期市場(chǎng)較激烈競(jìng)爭(zhēng)中有優(yōu)勢(shì)。②． 教 育：項(xiàng)目北面澳洲灑店，環(huán)球花園，中央財(cái)富廣場(chǎng)。用地性質(zhì)：商住宅用地。二、然后再開發(fā)東片區(qū)的111畝的商住用地，酒店公寓及商業(yè)廣場(chǎng)，建筑面積13萬(wàn)平方，造價(jià)大概700元/平方。項(xiàng)目的土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證在摘牌后辦理。B、 規(guī)劃要求及有關(guān)約定該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)應(yīng)合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，按規(guī)范要求配置足額的物業(yè)管理所、衛(wèi)生室、幼兒園、文化活動(dòng)室和公共停車場(chǎng)、垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁等市政公用配套設(shè)施，建設(shè)應(yīng)符合曹縣城市總體規(guī)劃，道路退線、遮光洗漱、公共服務(wù)設(shè)施配建等指標(biāo)要達(dá)到現(xiàn)行國(guó)家規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范要求和規(guī)劃部門的要求。公司在董事長(zhǎng)王忠芳主持下,召開曹縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要融資的專題會(huì)，經(jīng)過公司決策層調(diào)研的同意本項(xiàng)目開發(fā)融資。 5. 琳峰房產(chǎn)公司擁有品牌價(jià)值： 在本地城市擴(kuò)大基礎(chǔ)建設(shè)、拆遷安置、房地產(chǎn)銷售積累的大量客戶群，建立了琳峰公司良好口碑，這必將為琳峰房產(chǎn)帶來豐富的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 公司定位及優(yōu)勢(shì)：公司專業(yè)經(jīng)營(yíng)：房地產(chǎn)樓盤開發(fā)、房屋買賣、房屋租賃、代理、房產(chǎn)開發(fā)策劃評(píng)估，本著誠(chéng)信快捷為原則，辦理裝修貸款、住房抵押貸款、公積金（組合）貸款、個(gè)人住房按揭貸款、增貸還貸、等。四、管理團(tuán)隊(duì) 五、財(cái)務(wù)計(jì)劃 七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估及融資方案一、公司介紹出讓面積約為111 畝（以實(shí)際測(cè)繪面積為準(zhǔn)），出讓土地性質(zhì)為商住用地。：一、首先開發(fā)西片區(qū)的130畝的商住用地，住宅樓建筑面積18萬(wàn)平方，造價(jià)大概1100元/平方。項(xiàng)目的外部交通優(yōu)勢(shì)很明顯，緊靠10220國(guó)道，向東可達(dá)濟(jì)南，向西可通徐州，向北直達(dá)鄭州。（2） 居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域?yàn)橹行某菂^(qū)與新區(qū)近接，交通條件十分便利通達(dá)，但生活配套完善，臨近花園廣場(chǎng)對(duì)居住條件十分好。⑵．交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊緊鄰火車站和10220國(guó)道，火車站客運(yùn)業(yè)務(wù)將于近期運(yùn)營(yíng)，對(duì)外交通便捷。3．機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity）⑴．社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，外出務(wù)工者多，而且收入也在逐年提高，使城區(qū)市民購(gòu)買力得到了有效的提高。4． 區(qū)域住宅三級(jí)市場(chǎng)并不活躍，購(gòu)房自用仍然是曹縣城市民的主要購(gòu)房目的，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)的增值保值作用無(wú)明確認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)投資意識(shí)薄弱。一期確定以公務(wù)員階層為客源群體的引導(dǎo)者，以吸引帶動(dòng)主力群體和其他購(gòu)買力群體的購(gòu)買，從而達(dá)到提升本案品質(zhì)形象和順利去化目的；⑴．公務(wù)員階層收入狀況：公務(wù)員階層在當(dāng)?shù)貙儆谥懈呤杖肴巳海晔杖肴鐖D。年收入如圖。少數(shù)私營(yíng)主會(huì)考慮購(gòu)買別墅。 子女未獨(dú)立家庭：該類家庭由于主要家庭成員工作及收入相對(duì)穩(wěn)定，但同時(shí)存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負(fù)擔(dān)一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導(dǎo)致該類家庭在對(duì)購(gòu)買商品房面積及戶型需求上相對(duì)均勻分布。③．未來需求：外出務(wù)工家庭，需求商品房主力戶型以二房、三房及帶閣樓的大面積住房為主90120平方米，部分面積在130平方米以上。贏得消費(fèi)者認(rèn)同借品牌與地域規(guī)劃之勢(shì)而上，撬動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目自身勝出同時(shí)通過行為主張，產(chǎn)品、景觀差異性跳出周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤品牌認(rèn)同我們的品牌在曹縣乃至濟(jì)南市場(chǎng)三級(jí)跳一,精神感受：（生活） 地段價(jià)值 社區(qū)品質(zhì)二,行為主張：（領(lǐng)導(dǎo)品牌）生活品位增值空間三,物理感受：（建筑）1．“陽(yáng)光化”的生活由于氣候的原因，區(qū)域居民對(duì)住宅的朝向要求較高，因此我們?cè)诋a(chǎn)品概念中，應(yīng)該營(yíng)造出一種“陽(yáng)光化”的生活，在建筑單體設(shè)計(jì)時(shí)，可以設(shè)置一些公共陽(yáng)光會(huì)客室、陽(yáng)光書房等設(shè)置，另外在底層（一層）部分與宅前綠化結(jié)合，營(yíng)造陽(yáng)光花園環(huán)境；頂層（閣樓）適當(dāng)面積設(shè)置露臺(tái)，讓住戶享受更多陽(yáng)光，打造空中花園概念。考慮區(qū)域?qū)嶋H的消費(fèi)模式及習(xí)慣，根據(jù)區(qū)域的氣候條件，結(jié)合我們對(duì)住宅建設(shè)發(fā)展潮流、趨勢(shì)的研究與判斷，總結(jié)確立了以下幾條設(shè)計(jì)原則：1．以人為本：貫徹“以人為本”的思想，以建設(shè)生態(tài)型居住環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內(nèi)涵的住區(qū)。唐宋是中國(guó)古典文化的全盛時(shí)期，這一階段留下的詩(shī)詞作品數(shù)量豐富，內(nèi)容包羅萬(wàn)象，是中華民族文化的瑰寶。因此，本案的物業(yè)管理分兩步走。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警紅外線闖入報(bào)警系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)，利用先進(jìn)的保衛(wèi)系統(tǒng)，做到安全無(wú)誤。⑵．形象定位政務(wù)別苑—針對(duì)公務(wù)人員，新政務(wù)中心的后花園，形象正面、高貴，又不失浪漫主意情調(diào)。2．道路和停車系統(tǒng)：進(jìn)入小區(qū)后的機(jī)動(dòng)車在小區(qū)主環(huán)道上行駛，分流到支路上進(jìn)入各組團(tuán)。6． 品牌開發(fā)商，品質(zhì)有保障——琳峰公司具有較高知名度，品牌企業(yè)、品牌開發(fā)、品質(zhì)保障，是購(gòu)房者愿意接受的信息。 中高檔商住區(qū)。 管理規(guī)范性對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項(xiàng)。五、 財(cái)務(wù)計(jì)劃同時(shí)，融資渠道作為產(chǎn)業(yè)鏈中的首環(huán)，一直以來便是房地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸，需要金融業(yè)和健全的資金市場(chǎng)作為后盾。121號(hào)文件規(guī)定，商品房必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個(gè)人購(gòu)房按揭貸款，而中國(guó)目前絕大部分購(gòu)房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商很難把房子預(yù)售出去，也就很難獲得預(yù)收房款。而近年來，國(guó)家出臺(tái)的一系