【正文】 一、投資規(guī)模注冊資本設(shè)想為100萬元，設(shè)定為100萬股。3. 第三階段：建成并強化三個平臺，20082010年1) 階段目標 形成獨立開發(fā)房地產(chǎn)項目的能力l 建成并強化三個平臺ll 逐步向其他地區(qū)擴張2) 階段策略 強化與客戶的合作關(guān)系l 加強品牌建設(shè)，形成強勢品牌ll 強化業(yè)務(wù)間的支撐關(guān)系，進一步形成整合優(yōu)勢第三章 競爭性分析豐厚的利潤吸引了很多很多企業(yè)涉足其中，但在所有這些號稱房地產(chǎn)咨詢企業(yè)中，真正能提供全面咨詢服務(wù)的企業(yè)其實比較少，更多的企業(yè)依靠房地產(chǎn)銷售代理而生存。252。 形成5—8個穩(wěn)定的合作伙伴 252。l 已經(jīng)與許多房地產(chǎn)企業(yè)建立了良好的合作關(guān)系，這些合作關(guān)系也將是地產(chǎn)咨詢公司不可多得的資源，與這些客戶發(fā)展新的合作關(guān)系，將不僅有助于開拓業(yè)務(wù)，獲得項目，同時可以迅速建立起公司的品牌與聲勢。 在三項重點業(yè)務(wù)上形成成熟的咨詢思路、流程與方法，并逐步工具化252。2004年 形成2—3個穩(wěn)定的合作伙伴252。3. 房地產(chǎn)人才平臺房地產(chǎn)人才平臺不僅是房地產(chǎn)專業(yè)培訓業(yè)務(wù)的必然發(fā)展結(jié)果，同時也是公司內(nèi)部人員適當流動帶來的必然結(jié)果。二、市場定位(一)產(chǎn)品定位：綜合性服務(wù)地產(chǎn)咨詢公司將為客戶提供綜合性的咨詢服務(wù)，這種綜合性體現(xiàn)在對房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的全程覆蓋，這種綜合性還體現(xiàn)在對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的深度參與，即不僅提供相應(yīng)的方案，而且參與實施。(二)市場介入的時機分析目前是介入地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的最佳時機，理由是現(xiàn)在地產(chǎn)公司已經(jīng)感受到市場壓力，但危機又非迫在眉睫。為房地產(chǎn)企業(yè)培養(yǎng)人才的同時，通過這些人員與房地產(chǎn)公司建立新的聯(lián)系紐帶，建立新的合作基礎(chǔ)。目前，由于整體市場形勢還比較好，客觀上，對房地產(chǎn)公司形成的銷售壓力還不大，對銷售能力的要求也不高，實際的銷售水平也確實有限，但隨著競爭的加劇，未來對銷售能力的要求會越來越高?！督M織手冊》：內(nèi)容是組織結(jié)構(gòu)，部門職責，崗位說明書（包括崗位職責、工作關(guān)系、任職條件、績效指標等）。③. 財務(wù)管理咨詢包括對各項目公司財務(wù)人員與資金的管理與控制、預(yù)算管理和其他財會管理制度的擬訂與優(yōu)化等咨詢服務(wù)。企業(yè)的核心競爭能力將主要來自以下幾個方面：1. 戰(zhàn)略管理能力房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略管理能力也就是對行業(yè)的深刻理解和并據(jù)此作出戰(zhàn)略抉擇的能力，具體表現(xiàn)在對機會的敏銳把握和對風險的及時識別和規(guī)避。7. 媒介策略包括媒體總策略及媒體選擇、軟性新聞主題、媒介組合、投放頻率及規(guī)模、費用估算等。(三)咨詢成果基本成果是《項目定位報告》，內(nèi)容包括：⑩. 項目概述與優(yōu)劣勢評估?. 市場定位?. 客戶定位?. 產(chǎn)品定位與概念設(shè)計?. 既定定位下的基本營銷思路三、營銷策劃：(一)對客戶的意義房地產(chǎn)項目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對未來將要進行的營銷推廣活動進行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。4. 產(chǎn)品定位：1) 樓盤概念風格設(shè)計定位，2) 樓盤特征設(shè)計定位：①. 項目內(nèi)規(guī)劃布局包括建筑空間布局、道路系統(tǒng)布局、綠化系統(tǒng)布局、公共建筑與配套系統(tǒng)、功能分區(qū)設(shè)計、項目分期和分組團開發(fā)強度規(guī)劃等。⑥. 土地成本區(qū)間建議⑦. 投資回報分析在不同的土地成本條件下，分析投資收益狀況。具體包括以下一些業(yè)務(wù)內(nèi)容：一、地產(chǎn)項目評估與選擇(一)對客戶的意義獲取土地選擇項目是整個地產(chǎn)開發(fā)的起點和前提，到底選擇怎樣的項目？對土地的價值如何評估？在房地產(chǎn)實踐中，由于資料有限、時間有限、人才不足、方法欠缺，對這些重要而基礎(chǔ)問題的回答大多依靠企業(yè)家的直覺和經(jīng)驗，這樣的情況在中小型房地產(chǎn)公司中尤為普遍。3) 市場現(xiàn)狀與樓盤價格分布主要包括所研究區(qū)域市場的年土地轉(zhuǎn)讓量、開發(fā)量、竣工量和銷售量，當時的空置率和空置量，二手市場的交易量及其對新開樓盤的影響，樓盤在各個價位的具體分布，并勾勒大致的區(qū)域房地產(chǎn)市場的價格分布地圖。 人均居住面積及房產(chǎn)占有結(jié)構(gòu) 252。地產(chǎn)咨詢公司作為專業(yè)咨詢公司可以較低的成本為客戶提供專業(yè)的咨詢服務(wù)。第一章 公司/項目介紹第一節(jié) 項目宗旨和發(fā)起方介紹一、項目宗旨（任務(wù)）我們組建******地產(chǎn)咨詢有限公司的短期目標是將公司變成地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)咨詢公司，為房地產(chǎn)公司提供市場研究、項目評估與策劃、內(nèi)部管理、銷售代理、人員培訓等全方位服務(wù)；遠期目標一是將公司培養(yǎng)成房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營平臺，這是針對房地產(chǎn)公司或房地產(chǎn)投資公司來說的，即利用更低的價格和更高的工作效率為客戶提供專業(yè)化外包服務(wù)；二是將公司建成房地產(chǎn)流通平臺，在參與房地產(chǎn)經(jīng)營的同時，為其他房地產(chǎn)公司和個人的房產(chǎn)和地產(chǎn)提供展示和銷售服務(wù)，為消費者提供更大的選擇余地；三是將公司建成房地產(chǎn)行業(yè)的人才平臺，在為房地產(chǎn)投資公司和房地產(chǎn)消費者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時，努力將員工培養(yǎng)成房地產(chǎn)行業(yè)的精英，并通過與房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)投資企業(yè)的人員交流強化相互間的合作關(guān)系。4. 地產(chǎn)銷售與流通：作為營銷實踐的一個環(huán)節(jié)，在全程或部分參與客戶的市場研究、項目評估與選擇、項目定位與策劃等環(huán)節(jié)以后，我們對項目就會有更深的了解，從事地產(chǎn)銷售也就水到渠成了。5. 房地產(chǎn)專業(yè)培訓：鑒于房地產(chǎn)企業(yè)對人才的極大需求，房地產(chǎn)的專業(yè)培訓有極大的市場，而且這種培訓除了經(jīng)濟利益以外，對建立與合作伙伴的穩(wěn)固關(guān)系具有極大的作用。地產(chǎn)咨詢公司的服務(wù)將降低房地產(chǎn)公司的經(jīng)營成本、提高運作效率，同時提高消費者的購房滿意度，地產(chǎn)咨詢公司將從房地產(chǎn)公司成本的降低、收益的提高、消費者選擇成本的降低和滿意度的提高中獲取應(yīng)得的利益。二、研究內(nèi)容(一)區(qū)位特征：1. 區(qū)域因素（指以城市為中心所形成的經(jīng)濟圈或都市圈，包括該中心城市及周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)和農(nóng)村）： 中心城市在區(qū)域中的地位252。2. 城市因素（所研究城市的基本情況，包括經(jīng)濟、社會、政策法規(guī)、人文、自然環(huán)境、行業(yè)本身狀況等）：1) 經(jīng)濟因素：人均可支配收入、GDP總量及增長潛力、2) 社會因素：人口和家庭結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃及城市化進程3) 政策法規(guī)：金融政策（開發(fā)貸款、購房按揭、抵押貸款）、物業(yè)管理政策、二手房屋交易政策（容許交易范圍、稅費、程序）、拆遷政策（拆遷范圍、安置政策、拆遷補償、拆遷程序）、土地政策（拍賣政策、協(xié)議轉(zhuǎn)讓政策；定價政策、用途轉(zhuǎn)換政策、調(diào)控政策）、工程招投標政策、期房銷售政策、廉租房和經(jīng)濟適用房政策3. 板塊因素：1) 現(xiàn)有物業(yè)規(guī)模、檔次2) 現(xiàn)有居住人口的行業(yè)特征、收入特征、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)3) 現(xiàn)有公共配套設(shè)施，包括交通、學校、銀行、商業(yè)、醫(yī)院、郵局、娛樂等4) 土地市值及增值潛力5) 周邊成熟社區(qū)、籌建或在建物業(yè)(二)行業(yè)特征1. 各類在建或在售物業(yè)的價格水平（起售價、均價、最高價）1) 住宅地產(chǎn)：別墅、多層、高層2) 商業(yè)地產(chǎn)3) 政策性房地產(chǎn)，如廉租房、經(jīng)濟適用房等2. 房地產(chǎn)供需情況1) 土地轉(zhuǎn)讓面積2) 開工面積3) 竣工面積4) 銷售面積5) 當年空置率/空置面積三、研究步驟與方法(一)研究步驟地產(chǎn)市場的區(qū)域研究將通過日常研究和項目研究相結(jié)合的方法來進行。4) 近5年市場走勢分析和未來趨勢分析主要分析近5年年土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、竣工和銷售情況以及價格變化情況，同時分析房產(chǎn)擁有量、購買意愿的變化情況，尋求近5年市場變化規(guī)律，并結(jié)合市場環(huán)境變化等因素分析其內(nèi)在動力，并據(jù)此預(yù)測未來的變化趨勢。在房地產(chǎn)暴利時代，項目評估和選擇的偏差最多只會增加公司的成本或降低公司的收益，但隨著房地產(chǎn)市場競爭形勢的加劇、行業(yè)規(guī)范性的加強，項目評估和選擇的錯誤或偏差，將導致項目的直接失敗。包括成本模擬表及其說明、銷售均價假設(shè)、銷售收入模擬表、利潤模擬表及說明、敏感性分析（包括可變成本變動時對利潤的影響、銷售價格變動時對利潤的影響）等。②. 建筑風格定位項目總體建筑風格及色彩計劃、建筑單體外立面設(shè)計提示。是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運作。8. 推廣計劃包括建設(shè)現(xiàn)場和銷售現(xiàn)場包裝、宣傳資料印刷、媒介投放、公關(guān)活動等，以及對所有這些活動的效果評估與監(jiān)控、修正。2. 高效的業(yè)務(wù)運作能力高效的業(yè)務(wù)運作能力主要體現(xiàn)在地產(chǎn)項目的選擇、規(guī)劃、建設(shè)與營銷等方面，在這些方面企業(yè)各部門各崗位有明確的職責、清晰合理的工作流程，可以迅速有效地配置資源，從而可以最大限度地提高工作效率，降低經(jīng)營成本，提高競爭力。2) 業(yè)務(wù)管理咨詢業(yè)務(wù)管理主要通過房地產(chǎn)開發(fā)流程的管理來控制房地產(chǎn)公司項目的時間、進度、成本和客戶關(guān)系管理等內(nèi)容，從而達到有效地提高企業(yè)的運營效率和效益的根本目的。《人力資