【正文】 要 3一、 主要業(yè)務(wù) 3二、 贏利模式 4三、 對投資者的價值 4四、 對投資者的基本要求 4第一章 公司/項目介紹 6第一節(jié) 項目宗旨和發(fā)起方介紹 6一、 項目宗旨（任務(wù)） 6二、 公司發(fā)起方—南京東方智業(yè)管理顧問有限公司簡介 6三、 新公司的基本業(yè)務(wù) 7第二節(jié) 地產(chǎn)市場的區(qū)域研究 7一、 對客戶的意義 7二、 研究內(nèi)容 8(一) 區(qū)位特征： 8(二) 行業(yè)特征 8三、 研究步驟與方法 9(一) 研究步驟 9(二) 研究方法 9四、 研究成果 9第三節(jié) 地產(chǎn)項目評估與策劃 10一、 地產(chǎn)項目評估與選擇 11(一) 對客戶的意義 11(二) 咨詢內(nèi)容 11(三) 咨詢方法 13(四) 咨詢成果 14二、 項目定位和概念設(shè)計 15(一) 對客戶的意義 15(二) 咨詢內(nèi)容： 15(三) 咨詢成果 16三、 營銷策劃： 16(一) 對客戶的意義 16(二) 營銷策劃內(nèi)容： 17(三) 咨詢成果 18第四節(jié) 房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理咨詢 18一、 對客戶的價值 18二、 咨詢內(nèi)容 19三、 咨詢方式 20四、 咨詢成果 20第五節(jié) 地產(chǎn)銷售與流通 21一、 對客戶的意義 21二、 基本內(nèi)容 21三、 業(yè)務(wù)成果與目標 22第六節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)培訓及其它 22一、 培訓 22(一) 業(yè)務(wù)的意義與價值 22(二) 培訓內(nèi)容 22(三) 成果 22二、 常年管理顧問服務(wù) 23第二章 市場分析與發(fā)展戰(zhàn)略 24一、 市場分析 24(一) 市場需求分析 24(二) 市場介入的時機分析 24(三) 市場切入點 24二、 市場定位 25(一) 產(chǎn)品定位：綜合性服務(wù) 25(二) 目標客戶：中小型房地產(chǎn)公司 25三、 地產(chǎn)咨詢公司的戰(zhàn)略規(guī)劃 25(一) 戰(zhàn)略目標 25(二) 戰(zhàn)略規(guī)劃 26第三章 競爭性分析 30一、 競爭者分析 30二、 我們的優(yōu)勢 30第四章 初步的合作設(shè)想 32一、 投資規(guī)模 32二、 股權(quán)安排 32三、 經(jīng)營者激勵 32四、 對投資者的基本要求 32 摘 要感謝您百忙中抽空閱讀本計劃書，為便于您迅速了解本計劃書的內(nèi)容，我們將本計劃書的主要內(nèi)容摘錄如下：一、主要業(yè)務(wù)*******地產(chǎn)咨詢有限公司（以下簡稱地產(chǎn)咨詢公司）針對中小型房地產(chǎn)公司提供如下的服務(wù)：1. 區(qū)域市場研究：為客戶進軍異地市場進行前期調(diào)研，搜集該地的各種社會、政治、法律環(huán)境信息，并對市場需求、供應(yīng)和競爭情況等進行分析，對客戶進入該市場的價值、方式、時機和相應(yīng)資源要求提供建議。三、對投資者的價值1. 經(jīng)濟價值本項目的經(jīng)濟價值表現(xiàn)在兩個方面，一是咨詢企業(yè)本身能帶來比較高的收益率，而且投資要求不大，風險相對比較低；二是地產(chǎn)咨詢公司的業(yè)務(wù)將對投資者本身的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將產(chǎn)生極大的促進作用。三、新公司的基本業(yè)務(wù)地產(chǎn)咨詢公司的長遠目標是發(fā)展成為地產(chǎn)開發(fā)的運作平臺、地產(chǎn)流通平臺和地產(chǎn)人才的培養(yǎng)平臺，但前期的基本業(yè)務(wù)包括如下五項：地產(chǎn)市場的區(qū)域研究；地產(chǎn)項目評估與策劃；房地產(chǎn)公司的內(nèi)部管理咨詢；地產(chǎn)銷售與流通；房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)培訓；房地產(chǎn)開發(fā)公司的常年管理顧問；等。 收入水平及收入結(jié)構(gòu)252。2) 項目研究項目研究主要是指在接受客戶委托后進行的特定市場研究。7) 研究結(jié)論主要包括該市場的價值評估、進入條件分析、進入時機和進入策略的初步建議等。6. 土地競價策略研究①. 投標策略②. 聯(lián)盟策略7. 初步開發(fā)建議①. 項目適合開發(fā)的地產(chǎn)業(yè)態(tài)②. 成功關(guān)鍵因素③. 資金需求等(三)咨詢方法1. 類比可實現(xiàn)價值分析法1) 分析步驟①. 選擇可類比項目②. 類比樓盤分析與評價，確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重③. 分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征④. 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值⑤. 根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價⑥. 項目類比價值計算2) 類比可實現(xiàn)價值決定因素：①. 基準因素：類比土地價值②. 項目調(diào)整因素：建筑風格和立面的設(shè)計、材質(zhì)單體戶型設(shè)計建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計小區(qū)配套和物業(yè)管理形象包裝和營銷策劃發(fā)展商品牌和實力③. 微觀環(huán)境調(diào)整因素：市政交通及直入交通的便利性的差異項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異教育和人文景觀的差異各種污染程度的差異社區(qū)素質(zhì)的差異周邊市政配套便利性的差異④. 宏觀環(huán)境調(diào)整因素：住房價格指數(shù)未來需求預(yù)期2. 有效需求成本加價法1) 分析有效市場價格范圍2) 確保合理利潤率，追加有效需求價格(四)咨詢成果主要的成果是《項目選址與評估報告》，內(nèi)容包括：①. 項目描述②. 項目自然環(huán)境評述描述項目本身及周邊自然環(huán)境，并與可類比項目進行對比分析，尋找其特色。二、項目定位和概念設(shè)計(一)對客戶的意義項目定位是整個項目策劃的核心環(huán)節(jié)，是項目評估的結(jié)果，也是營銷策劃的起點和依據(jù)，定位準確與否直接影響項目的成敗。⑤. 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風格提示包括項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風格構(gòu)想、項目各組團環(huán)境概念設(shè)計和項目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計等。2. 項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策3. 定價方式及策略包括對項目單方成本、項目利潤目標、可類比項目市場價格的描述與分析，提出價格制定策略（定價方法、均價、付款方式和進度、優(yōu)惠條款、樓層和方位差價、綜合計價公式等）和價格分期策略（內(nèi)部認購價格、入市價格、價格升幅周期、價格升幅比例、價格技術(shù)調(diào)整、價格變化市場反映及控制、項目價格、銷售額配比等）。同時，就入市時機和建筑質(zhì)量、進度提出建議與要求。房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的暴利削弱了企業(yè)提升管理能力的外在壓力，而事實上大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理相當薄弱和混亂。③. 設(shè)計管理包括：概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計的招投標和設(shè)計方案的審批，通過設(shè)計管理流程的控制可以達到事前提高產(chǎn)品質(zhì)量、降低產(chǎn)品成本的目的?！稑I(yè)務(wù)運作手冊》：內(nèi)容涉及業(yè)務(wù)運作各環(huán)節(jié)的工作流程等。1) 進行銷售周期劃分，制定銷售策略，形成銷售計劃，并擬訂銷售過程中的控制方案2) 培養(yǎng)與相關(guān)各方（包括銀行、廣告公司、媒體、物業(yè)公司等）的合作關(guān)系3) 進行銷售前的資料準備，包括營業(yè)執(zhí)照、銷售許可證、樓宇說明書、項目統(tǒng)一說辭、價格體系、銷售合同、相關(guān)承諾等等4) 團隊組建與培訓，配備相應(yīng)人員并明確各自職責、工作規(guī)范5) 銷售人員培訓：培訓內(nèi)容包括公司背景及項目知識、銷售人員的行為準則、內(nèi)部分工、工作流程、個人收入目標，以及國家政策、基本術(shù)語等業(yè)務(wù)基礎(chǔ)知識、銷售技巧等。第二章 市場分析與發(fā)展戰(zhàn)略一、市場分析(一)市場需求分析房地產(chǎn)公司的迅猛發(fā)展更多的是得益于計劃經(jīng)濟體制下長期形成的市場饑渴，即特定的市場機遇導(dǎo)致了中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，而不是房地產(chǎn)企業(yè)自身的高質(zhì)量運行，相反，由于對資源（主要是土地）的占有是企業(yè)發(fā)展和獲利的最主要因素，過于豐厚利潤抑制了對高運作效率的追求，對管理的重視程度不夠，是多數(shù)中小型房地產(chǎn)公司的普遍現(xiàn)象。(三)市場切入點在第一章羅列的基本業(yè)務(wù)，從時間上看遵循房地產(chǎn)開發(fā)的一般順序，即從市場研究——項目評估與選擇——項目定位——營銷策劃——項目開發(fā)管理（房地產(chǎn)公司的內(nèi)部管理）——地產(chǎn)銷售等。地產(chǎn)咨詢公司成為房地產(chǎn)經(jīng)營平臺的關(guān)鍵是提供市場研究、項目評估和項目管理等各項服務(wù)時的質(zhì)量與效率，當我們的質(zhì)量與效率高于相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時，房地產(chǎn)經(jīng)營的平臺即可以形成。(二)戰(zhàn)略規(guī)劃建設(shè)三個平臺，獲得行業(yè)內(nèi)的應(yīng)有地位是我們的目標，我們將分三個階段來實現(xiàn)此目標。252。252。2. 第二階段：五項業(yè)務(wù)全面展開，并確立行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先地位，20062007年在當前房地產(chǎn)市場還處于上升階段時，地產(chǎn)咨詢公司的五項業(yè)務(wù)還沒有獲得房地產(chǎn)公司的普遍重視，但隨著競爭的加劇，相應(yīng)的咨詢需求勢必增加，留給地產(chǎn)咨詢公司成長的時間已經(jīng)不多了。252。作為企業(yè)實力的象征，地產(chǎn)咨詢公司的品牌將在本階段突破投資方的影響，突出自身的特點。3. 地產(chǎn)開發(fā)與中介服務(wù)相結(jié)合的公司這類企業(yè)以順馳為代表，集地產(chǎn)開發(fā)、地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)為一體，并將連鎖經(jīng)營理念與方法應(yīng)用于地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，在各地開設(shè)連鎖店，以蘇果的方式形成自身的銷售網(wǎng)絡(luò)，并以此網(wǎng)絡(luò)為地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)和地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的渠道支撐。31 / 31