【正文】 激烈的競爭關(guān)系為房地產(chǎn)公司注入了“走出去”異地發(fā)展的動力；而中國經(jīng)濟發(fā)展的階梯性特征，為地域性中小房地產(chǎn)公司的異地發(fā)展提供了客觀條件。地產(chǎn)咨詢公司將以******管理顧問有限公司的咨詢經(jīng)驗和人才實力為依托，和房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略伙伴緊密合作，將東方智業(yè)的管理咨詢經(jīng)驗、人才與品牌優(yōu)勢和合作伙伴的行業(yè)經(jīng)驗進行有效整合，最終將地產(chǎn)咨詢公司建成房地產(chǎn)咨詢業(yè)的第一品牌，同時地產(chǎn)咨詢公司也將成為戰(zhàn)略合作伙伴的人才與智力基地。地產(chǎn)咨詢公司的最新研究成果、獲取的信息與經(jīng)驗將為投資者的發(fā)展提供極大的推動力，除此之外，地產(chǎn)咨詢公司作為強大的人員培訓(xùn)基地，也將為投資者帶來不可多得的價值。二、贏利模式我們希望通過與客戶的長期穩(wěn)定合作，我們希望將地產(chǎn)咨詢公司最終建設(shè)成為地產(chǎn)經(jīng)營平臺、流通平臺和人才平臺，并通過三者之間的相互支撐與促進，與客戶形成穩(wěn)定的、強有力的合作關(guān)系，合作關(guān)系的加強將為地產(chǎn)咨詢公司的業(yè)務(wù)拓展和能力提升提供基礎(chǔ)與舞臺。2. 項目評估與選擇：以區(qū)域市場研究為背景和依托，在某地域市場中對候選項目進行自然、社會環(huán)境的全面調(diào)查，并選擇可比的項目作參照，進行價值評估，提供選擇建議和競標策略，并對未來開發(fā)和經(jīng)營提供初步建議。3. 項目定位與營銷策劃：在對項目進行價值評估的基礎(chǔ)上，就項目的目標客戶、競爭地位和產(chǎn)品特性等進行調(diào)查研究，提供定位建議，并根據(jù)定位建議提出營銷策劃方案，必要時可以參與客戶的營銷實踐，直接為客戶的價值創(chuàng)造服務(wù)。地產(chǎn)咨詢公司的主要收入來自以下幾個方面：l 為客戶提供項目型咨詢服務(wù)，包括區(qū)域市場研究、項目評估與選擇、項目定位與策劃等業(yè)務(wù)，獲取項目咨詢費用；l 提供常年管理顧問服務(wù)，定期就客戶關(guān)系的市場、內(nèi)部管理、行業(yè)發(fā)展趨勢等提供信息與建議，收取相應(yīng)費用； 提供銷售代理服務(wù)，收取代理費用；ll 地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)服務(wù)，收取相應(yīng)的培訓(xùn)費用。四、對投資者的基本要求除了南京東方智業(yè)管理顧問有限公司以外，我們希望再選擇兩個投資者，我們對投資者的基本要求是：l 必須是房地產(chǎn)企業(yè)； 能夠與地產(chǎn)咨詢公司共享經(jīng)驗與信息（雙方各自承擔保密義務(wù)）；l 愿意在地產(chǎn)咨詢公司的發(fā)展初期提供咨詢項目；ll 投資金額要求在30萬元之間。地產(chǎn)咨詢公司一方面將與各戰(zhàn)略投資方展開緊密合作，另一方面將以獨立的公司化方式來運作，接受投資方的全面監(jiān)督。房地產(chǎn)公司的異地發(fā)展當然需要對擬進入市場進行研究，而對于中小型房地產(chǎn)公司來說，單憑自己來完成這樣的市場研究，既不能保證質(zhì)量，又帶來較高的成本。252。 家庭結(jié)構(gòu)及宜婚人口252。日常研究的主要目的在于：了解各區(qū)域和城市房地產(chǎn)發(fā)展狀況，為未來的項目研究提供基本背景資料，有利于項目研究的迅速展開和準確切入；為合作伙伴提供行業(yè)參考，鞏固合作關(guān)系，同時拓展?jié)撛诘淖稍冺椖俊?) 市場環(huán)境分析主要包括所研究區(qū)域市場的地理氣候等自然條件、風(fēng)俗和居住習(xí)慣等人文環(huán)境、人口和家庭結(jié)構(gòu)等社會環(huán)境、收入及其分布結(jié)構(gòu)等經(jīng)濟環(huán)境、政策法規(guī)等法律環(huán)境，等等。6) 風(fēng)險分析分析進入該市場的主要風(fēng)險，及可能的規(guī)避策略。因此，我們將地產(chǎn)項目評估與策劃作為一個業(yè)務(wù)單元來運作。咨詢內(nèi)容將主要包括：1. 項目本身因素的研究①. 地理位置②. 地質(zhì)地貌狀況③. 土地面積及紅線圖④. 土地規(guī)劃使用性質(zhì)⑤. 七通一平現(xiàn)狀⑥. 地塊的規(guī)則性2. 項目周邊環(huán)境的研究1) 自然景觀環(huán)境調(diào)查①. 地塊周邊的建筑物②. 綠化景觀③. 自然景觀④. 歷史人文景觀⑤. 環(huán)境污染狀況2) 地塊交通條件調(diào)查①. .地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃②. .項目的水、路、空交通狀況③. .地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀3) 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查①. 購物場所②. 文化教育③. 醫(yī)療衛(wèi)生④. 金融服務(wù)⑤. 郵政服務(wù)⑥. 娛樂、餐飲、運動⑦. 生活服務(wù)⑧. 娛樂休息設(shè)施⑨. 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素⑩. 歷史人文區(qū)位影響3. 項目特色和優(yōu)劣勢分析4. 項目價值分析①. 項目建設(shè)成本估算分析②. 類比可實現(xiàn)收益分析③. 投資回報分析5. 土地競標的價格區(qū)間研究在預(yù)計成本、收益和既定投資目標條件下，土地競標時所能承受的最大成本（即投標價格）、最可能價格預(yù)測。⑤. 經(jīng)濟分析以建筑量的預(yù)測為基礎(chǔ)估算建設(shè)成本，用類比可實現(xiàn)價值分析法、有效需求成本加價法測算預(yù)期收益，在此基礎(chǔ)上測算可接受的土地成本。⑨. 開發(fā)建議在以上的分析基礎(chǔ)上，對項目開發(fā)提出初步建議，項目適合開發(fā)的地產(chǎn)業(yè)態(tài)、成功關(guān)鍵因素、資金需求、開發(fā)節(jié)奏等。3. 客戶定位包括對項目所在地家庭結(jié)構(gòu)、收入情況和人口狀況的分析，目標客戶區(qū)域范圍的界定，目標客戶特征描述，目標客戶細分，目標客戶群測量等。④. 室內(nèi)空間布局裝修概念提示包括室內(nèi)空間布局提示、公共空間主題選擇、庭院景觀提示等。⑨. 小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)包括對住戶特征描述、社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計等。(二)營銷策劃內(nèi)容：1. 項目營銷態(tài)勢分析1) 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀2) 項目周邊競爭性樓盤調(diào)查包括對周邊競爭性樓盤的基本特性描述，并分析其市場定位、銷售價格、銷售政策措施、廣告推廣手法、主要媒體應(yīng)用及投入頻率、公關(guān)促銷活動和其他特殊賣點和銷售手段等。6. 廣告策略包括廣告總體策略及廣告的階段性劃分、廣告主題、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控、評估和修正措施，入市前印刷品的設(shè)計、制作等。(三)咨詢成果主要是《營銷策劃報告》，通過對項目所面臨的營銷態(tài)勢的分析，提煉項目的賣點，了解并規(guī)避項目的弱點，制定定價策略和品牌策略，并通過廣告策略、廣告策略和推廣計劃的實施使價格策略和品牌策略得到實施，最終實現(xiàn)銷售目標。日趨激烈的競爭使暴利離房地產(chǎn)行業(yè)越來越遠，企業(yè)發(fā)展正逐漸由機會導(dǎo)向轉(zhuǎn)向依靠自身的核心競爭能力。這些方面同樣需要明確的職責(zé)、合理的流程來支撐，同時還需要營造良好的企業(yè)文化、合理的薪酬體系、公平積極的績效管理體系等。②. 組織與人力資源咨詢包括：工作分析、職能歸集、薪酬調(diào)查與設(shè)計、績效管理等。②. 項目策劃管理包括：對策劃公司的招標和策劃報告的審核，從多種方案中綜合比較選擇最優(yōu)的方案，通過策劃手段形成樓盤的全新優(yōu)勢，達到企業(yè)利潤做大化的目的。⑤. 項目工程管理a) 招投標管理（工程、材料招投標管理）b) 工程前期管理c) 預(yù)（決）算管理、d) 施工管理三、咨詢方式1) 問卷調(diào)查、實地考察等方式進行市場調(diào)研2) 收集和分析行業(yè)資料、企業(yè)內(nèi)部資料，研究企業(yè)的優(yōu)勢與劣勢3) 公司內(nèi)部管理層訪談專家訪談4) 標桿企業(yè)成功經(jīng)驗5) 流程梳理與優(yōu)化四、咨詢成果針對不能的咨詢內(nèi)容，形成相應(yīng)的咨詢成果，包括：《公司戰(zhàn)略發(fā)展方案》：包括對公司面臨的機遇、威脅和公司擁有優(yōu)勢、劣勢分析，戰(zhàn)略定位與戰(zhàn)略發(fā)展方向，戰(zhàn)略目標、戰(zhàn)略步驟與戰(zhàn)略規(guī)劃，發(fā)展策略與實施計劃、實施建議、評估措施與方法，等。《財務(wù)管理方案》：內(nèi)容包括對財務(wù)人員的管理和激勵方案、對資金的管理方案、對費用和成本的管理方案、對業(yè)務(wù)的支持和監(jiān)督方案（分析、匯報機制）等。較高銷售能力的合作伙伴對房地產(chǎn)公司的開發(fā)能力是極大的支持。二、基本內(nèi)容通過以下工作完成銷售任務(wù)，并在銷售中提升客戶的品牌形象。地產(chǎn)咨詢公司將以東方智業(yè)培訓(xùn)學(xué)院為依托，開展房地產(chǎn)人員的相關(guān)培訓(xùn)工作。具體內(nèi)容包括：就客戶遇到的日常管理問題提供解決建議；就地產(chǎn)咨詢公司的最新研究成果與企業(yè)進行交流與溝通，將最新發(fā)展思路與理念灌輸給客戶；為房地產(chǎn)行業(yè)和相關(guān)行業(yè)信息，為客戶提供信息簡報，幫助企業(yè)及時了解行業(yè)動態(tài)；定期向客戶提供市場和行業(yè)研究報告，幫助企業(yè)加深對行業(yè)和市場的理解；等。正在迅速產(chǎn)生并不長期忽視的房地產(chǎn)公司的咨詢需求，將成為地產(chǎn)咨詢公司的長期穩(wěn)定的業(yè)務(wù)來源，為地產(chǎn)咨詢公司的生存發(fā)展提供巨大的市場空間。這種成長的時間對于新成立的地產(chǎn)咨詢公司將是非常寶貴的。因此，地產(chǎn)咨詢公司的市場切入點將主要選擇市場研究、項目評估與選擇、項目定位、營銷策劃、內(nèi)部管理咨詢等對智力要求更大的內(nèi)容上，通過在這些方面給客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，展現(xiàn)能力，鞏固合作，獲取地產(chǎn)銷售代理權(quán)和人員培訓(xùn)業(yè)務(wù)。三、地產(chǎn)咨詢公司的戰(zhàn)略規(guī)劃(一)戰(zhàn)略目標1. 房地產(chǎn)經(jīng)營平臺通過區(qū)域市場的研究、地產(chǎn)項目的評估與選擇、地產(chǎn)公司內(nèi)部管理咨詢等業(yè)務(wù)的拓展與深化，將逐步形成房地產(chǎn)經(jīng)營所必須的全部能力，通過對房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)經(jīng)營過程中各項職能的部分或全部承擔，最終成為房地產(chǎn)的經(jīng)營平臺，部分或全部地接