【正文】 某房地產(chǎn)咨詢公司商業(yè)計(jì)劃書目 錄摘 要 3一、 主要業(yè)務(wù) 3二、 贏利模式 4三、 對(duì)投資者的價(jià)值 4四、 對(duì)投資者的基本要求 4第一章 公司/項(xiàng)目介紹 6第一節(jié) 項(xiàng)目宗旨和發(fā)起方介紹 6一、 項(xiàng)目宗旨（任務(wù)） 6二、 公司發(fā)起方—南京東方智業(yè)管理顧問有限公司簡(jiǎn)介 6三、 新公司的基本業(yè)務(wù) 7第二節(jié) 地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域研究 7一、 對(duì)客戶的意義 7二、 研究?jī)?nèi)容 8(一) 區(qū)位特征： 8(二) 行業(yè)特征 8三、 研究步驟與方法 9(一) 研究步驟 9(二) 研究方法 9四、 研究成果 9第三節(jié) 地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估與策劃 10一、 地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估與選擇 11(一) 對(duì)客戶的意義 11(二) 咨詢內(nèi)容 11(三) 咨詢方法 13(四) 咨詢成果 14二、 項(xiàng)目定位和概念設(shè)計(jì) 15(一) 對(duì)客戶的意義 15(二) 咨詢內(nèi)容： 15(三) 咨詢成果 16三、 營銷策劃： 16(一) 對(duì)客戶的意義 16(二) 營銷策劃內(nèi)容： 17(三) 咨詢成果 18第四節(jié) 房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理咨詢 18一、 對(duì)客戶的價(jià)值 18二、 咨詢內(nèi)容 19三、 咨詢方式 20四、 咨詢成果 20第五節(jié) 地產(chǎn)銷售與流通 21一、 對(duì)客戶的意義 21二、 基本內(nèi)容 21三、 業(yè)務(wù)成果與目標(biāo) 22第六節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)培訓(xùn)及其它 22一、 培訓(xùn) 22(一) 業(yè)務(wù)的意義與價(jià)值 22(二) 培訓(xùn)內(nèi)容 22(三) 成果 22二、 常年管理顧問服務(wù) 23第二章 市場(chǎng)分析與發(fā)展戰(zhàn)略 24一、 市場(chǎng)分析 24(一) 市場(chǎng)需求分析 24(二) 市場(chǎng)介入的時(shí)機(jī)分析 24(三) 市場(chǎng)切入點(diǎn) 24二、 市場(chǎng)定位 25(一) 產(chǎn)品定位：綜合性服務(wù) 25(二) 目標(biāo)客戶：中小型房地產(chǎn)公司 25三、 地產(chǎn)咨詢公司的戰(zhàn)略規(guī)劃 25(一) 戰(zhàn)略目標(biāo) 25(二) 戰(zhàn)略規(guī)劃 26第三章 競(jìng)爭(zhēng)性分析 30一、 競(jìng)爭(zhēng)者分析 30二、 我們的優(yōu)勢(shì) 30第四章 初步的合作設(shè)想 32一、 投資規(guī)模 32二、 股權(quán)安排 32三、 經(jīng)營者激勵(lì) 32四、 對(duì)投資者的基本要求 32 摘 要感謝您百忙中抽空閱讀本計(jì)劃書，為便于您迅速了解本計(jì)劃書的內(nèi)容，我們將本計(jì)劃書的主要內(nèi)容摘錄如下：一、主要業(yè)務(wù)*******地產(chǎn)咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱地產(chǎn)咨詢公司）針對(duì)中小型房地產(chǎn)公司提供如下的服務(wù)：1. 區(qū)域市場(chǎng)研究：為客戶進(jìn)軍異地市場(chǎng)進(jìn)行前期調(diào)研，搜集該地的各種社會(huì)、政治、法律環(huán)境信息，并對(duì)市場(chǎng)需求、供應(yīng)和競(jìng)爭(zhēng)情況等進(jìn)行分析，對(duì)客戶進(jìn)入該市場(chǎng)的價(jià)值、方式、時(shí)機(jī)和相應(yīng)資源要求提供建議。2. 項(xiàng)目評(píng)估與選擇：以區(qū)域市場(chǎng)研究為背景和依托，在某地域市場(chǎng)中對(duì)候選項(xiàng)目進(jìn)行自然、社會(huì)環(huán)境的全面調(diào)查，并選擇可比的項(xiàng)目作參照，進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，提供選擇建議和競(jìng)標(biāo)策略，并對(duì)未來開發(fā)和經(jīng)營提供初步建議。3. 項(xiàng)目定位與營銷策劃：在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)上，就項(xiàng)目的目標(biāo)客戶、競(jìng)爭(zhēng)地位和產(chǎn)品特性等進(jìn)行調(diào)查研究，提供定位建議，并根據(jù)定位建議提出營銷策劃方案，必要時(shí)可以參與客戶的營銷實(shí)踐，直接為客戶的價(jià)值創(chuàng)造服務(wù)。4. 地產(chǎn)銷售與流通：作為營銷實(shí)踐的一個(gè)環(huán)節(jié)，在全程或部分參與客戶的市場(chǎng)研究、項(xiàng)目評(píng)估與選擇、項(xiàng)目定位與策劃等環(huán)節(jié)以后，我們對(duì)項(xiàng)目就會(huì)有更深的了解，從事地產(chǎn)銷售也就水到渠成了。5. 房地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)：鑒于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)人才的極大需求，房地產(chǎn)的專業(yè)培訓(xùn)有極大的市場(chǎng)，而且這種培訓(xùn)除了經(jīng)濟(jì)利益以外，對(duì)建立與合作伙伴的穩(wěn)固關(guān)系具有極大的作用。二、贏利模式我們希望通過與客戶的長期穩(wěn)定合作，我們希望將地產(chǎn)咨詢公司最終建設(shè)成為地產(chǎn)經(jīng)營平臺(tái)、流通平臺(tái)和人才平臺(tái)，并通過三者之間的相互支撐與促進(jìn)，與客戶形成穩(wěn)定的、強(qiáng)有力的合作關(guān)系，合作關(guān)系的加強(qiáng)將為地產(chǎn)咨詢公司的業(yè)務(wù)拓展和能力提升提供基礎(chǔ)與舞臺(tái)。地產(chǎn)咨詢公司的主要收入來自以下幾個(gè)方面：l 為客戶提供項(xiàng)目型咨詢服務(wù)，包括區(qū)域市場(chǎng)研究、項(xiàng)目評(píng)估與選擇、項(xiàng)目定位與策劃等業(yè)務(wù)，獲取項(xiàng)目咨詢費(fèi)用；l 提供常年管理顧問服務(wù)，定期就客戶關(guān)系的市場(chǎng)、內(nèi)部管理、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)等提供信息與建議，收取相應(yīng)費(fèi)用； 提供銷售代理服務(wù)，收取代理費(fèi)用；ll 地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)服務(wù)，收取相應(yīng)的培訓(xùn)費(fèi)用。三、對(duì)投資者的價(jià)值1. 經(jīng)濟(jì)價(jià)值本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是咨詢企業(yè)本身能帶來比較高的收益率，而且投資要求不大，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較低；二是地產(chǎn)咨詢公司的業(yè)務(wù)將對(duì)投資者本身的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用。2. 社會(huì)價(jià)值地產(chǎn)咨詢公司除了直接的經(jīng)濟(jì)利益以外，對(duì)投資者的更大價(jià)值體現(xiàn)在對(duì)投資者自身的能力與運(yùn)作效率上。地產(chǎn)咨詢公司的最新研究成果、獲取的信息與經(jīng)驗(yàn)將為投資者的發(fā)展提供極大的推動(dòng)力，除此之外，地產(chǎn)咨詢公司作為強(qiáng)大的人員培訓(xùn)基地，也將為投資者帶來不可多得的價(jià)值。四、對(duì)投資者的基本要求除了南京東方智業(yè)管理顧問有限公司以外，我們希望再選擇兩個(gè)投資者，我們對(duì)投資者的基本要求是：l 必須是房地產(chǎn)企業(yè)； 能夠與地產(chǎn)咨詢公司共享經(jīng)驗(yàn)與信息（雙方各自承擔(dān)保密義務(wù)）；l 愿意在地產(chǎn)咨詢公司的發(fā)展初期提供咨詢項(xiàng)目；ll 投資金額要求在30萬元之間。第一章 公司/項(xiàng)目介紹第一節(jié) 項(xiàng)目宗旨和發(fā)起方介紹一、項(xiàng)目宗旨（任務(wù)）我們組建******地產(chǎn)咨詢有限公司的短期目標(biāo)是將公司變成地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)咨詢公司，為房地產(chǎn)公司提供市場(chǎng)研究、項(xiàng)目評(píng)估與策劃、內(nèi)部管理、銷售代理、人員培訓(xùn)等全方位服務(wù)；遠(yuǎn)期目標(biāo)一是將公司培養(yǎng)成房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營平臺(tái)，這是針對(duì)房地產(chǎn)公司或房地產(chǎn)投資公司來說的，即利用更低的價(jià)格和更高的工作效率為客戶提供專業(yè)化外包服務(wù)；二是將公司建成房地產(chǎn)流通平臺(tái)，在參與房地產(chǎn)經(jīng)營的同時(shí)，為其他房地產(chǎn)公司和個(gè)人的房產(chǎn)和地產(chǎn)提供展示和銷售服務(wù)，為消費(fèi)者提供更大的選擇余地；三是將公司建成房地產(chǎn)行業(yè)的人才平臺(tái)，在為房地產(chǎn)投資公司和房地產(chǎn)消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，努力將員工培養(yǎng)成房地產(chǎn)行業(yè)的精英，并通過與房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)投資企業(yè)的人員交流強(qiáng)化相互間的合作關(guān)系。地產(chǎn)咨詢公司的服務(wù)將降低房地產(chǎn)公司的經(jīng)營成本、提高運(yùn)作效率，同時(shí)提高消費(fèi)者的購房滿意度，地產(chǎn)咨詢公司將從房地產(chǎn)公司成本的降低、收益的提高、消費(fèi)者選擇成本的降低和滿意度的提高中獲取應(yīng)得的利益。地產(chǎn)咨詢公司將以******管理顧問有限公司的咨詢經(jīng)驗(yàn)和人才實(shí)力為依托，和房地產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略伙伴緊密合作，將東方智業(yè)的管理咨詢經(jīng)驗(yàn)、人才與品牌優(yōu)勢(shì)和合作伙伴的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行有效整合，最終將地產(chǎn)咨詢公司建成房地產(chǎn)咨詢業(yè)的第一品牌，同時(shí)地產(chǎn)咨詢公司也將成為戰(zhàn)略合作伙伴的人才與智力基地。地產(chǎn)咨詢公司一方面將與各戰(zhàn)略投資方展開緊密合作，另一方面將以獨(dú)立的公司化方式來運(yùn)作，接受投資方的全面監(jiān)督。三、新公司的基本業(yè)務(wù)地產(chǎn)咨詢公司的長遠(yuǎn)目標(biāo)是發(fā)展成為地產(chǎn)開發(fā)的運(yùn)作平臺(tái)、地產(chǎn)流通平臺(tái)和地產(chǎn)人才的培養(yǎng)平臺(tái)，但前期的基本業(yè)務(wù)包括如下五項(xiàng)：地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域研究；地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估與策劃；房地產(chǎn)公司的內(nèi)部管理咨詢；地產(chǎn)銷售與流通；房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)培訓(xùn)；房地產(chǎn)開發(fā)公司的常年管理顧問；等。這些業(yè)務(wù)將在隨后進(jìn)行介紹。第二節(jié) 地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域研究一、對(duì)客戶的意義隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越成熟，地域性房地產(chǎn)公司面臨越來越激烈的競(jìng)爭(zhēng)，這種激烈的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系為房地產(chǎn)公司注入了“走出去”異地發(fā)展的動(dòng)力；而中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階梯性特征，為地域性中小房地產(chǎn)公司的異地發(fā)展提供了客觀條件。房地產(chǎn)公司的異地發(fā)展當(dāng)然需要對(duì)擬進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行研究，而對(duì)于中小型房地產(chǎn)公司來說，單憑自己來完成這樣的市場(chǎng)研究，既不能保證質(zhì)量，又帶來較高的成本。地產(chǎn)咨詢公司作為專業(yè)咨詢公司可以較低的成本為客戶提供專業(yè)的咨詢服務(wù)。二、研究?jī)?nèi)容(一)區(qū)位特征：1. 區(qū)域因素（指以城市為中心所形成的經(jīng)濟(jì)圈或都市圈，包括該中心城市及周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)和農(nóng)村）： 中心城市在區(qū)域中的地位252。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 252。252。 收入水平及收入結(jié)構(gòu)252。城市功能分工 人口流動(dòng)情況252。 總?cè)丝诩叭丝诮Y(jié)構(gòu) 252。 家庭結(jié)構(gòu)及宜婚人口252。 人均居住面積及房產(chǎn)占有結(jié)構(gòu) 252。2. 城市因素（所研究城市的基本情況，包括經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政策法規(guī)、人文、自然環(huán)境、行業(yè)本身狀況等）：1) 經(jīng)濟(jì)因素：人均可支配收入、GDP總量及增長潛力、