【正文】 1 某房地產(chǎn) 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 內(nèi)容目錄 【項(xiàng)目概況及評(píng)估綜述】 ................................................... 1 【項(xiàng)目投資管理評(píng)估】 ................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 【項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)估】 ................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 【項(xiàng)目營(yíng)銷工作評(píng)估】 ................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 【項(xiàng)目進(jìn)度、工程管理評(píng)估】 ............................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 【項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理評(píng)估】 【項(xiàng)目成本管理評(píng)估】 ................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 【項(xiàng)目物業(yè)管理評(píng)估】 【項(xiàng)目人力資源管理評(píng)估】 附件 1：項(xiàng)目大事記 附件 2：項(xiàng)目總平面圖 附件 3：項(xiàng)目實(shí)景照片 3 某房地產(chǎn) 項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 一、 項(xiàng)目概況及綜合評(píng)估 項(xiàng)目概況 某房地產(chǎn) 項(xiàng)目是 某房地產(chǎn) 地產(chǎn)以公開競(jìng)拍方式于 2020 年 1 月 29 日競(jìng)得的。項(xiàng)目位于 某市市 中心 13 公里。用地總面積 89214 平方米，總建筑面積 166734 平方米 ,容積率 ，規(guī)劃用途為住宅用地。 項(xiàng)目于 2020 年 11 月取得土地， 一期 2020 年 3 月 3 日開工，二期 2020 年 4 月 1 日開工，一期 2020年 3 月 23 日入伙， 二期 2020 年 10 月 31日入伙，開發(fā)周期 44 個(gè)月。（以項(xiàng)目首期主體動(dòng)工至項(xiàng)目最后一期入伙之日止）。 該項(xiàng)目 住宅總計(jì) 1233 戶 ，商鋪 51 套 。 截止 2020 年 5 月底，項(xiàng)目 已銷售 住宅 1054 戶 ，商鋪 21 套 。實(shí)際交房 1025 戶（一期 531 戶，二期 494 戶）， 商鋪 20 套。 已入住 788 戶（一期 429 戶，二期 359 戶），商鋪 20 套。 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo) 一期指標(biāo) 二期指標(biāo) 宗地用地面積（㎡） 89214 總建筑面積（㎡） （㎡） 一 .住宅總建筑面積（㎡） 二 .商業(yè)建筑面積（㎡） 三 .公共設(shè)施（㎡） 0 0 0 （配電房、消控等） 容積率 （㎡） 一 .架空層建筑面積（㎡） 二 .半地下室面積（㎡）（可售） 三 .全地下室面積（㎡） （不含另加建 平米） 覆蓋率 % % % 總停車位（個(gè)） 1129 440 685 4 其中地下停車（個(gè)） 506 217 281 地面停車（個(gè)） 623 223 404 總戶數(shù) 1233 589 644 注：上述數(shù)據(jù)為項(xiàng)目竣工查 仗面積。 一期可售面積是 平米（其中計(jì)容住宅 平米，商業(yè) 平米，不計(jì)容半地下室 平米），二期可售面積是 平米（其中計(jì)容住宅 平米，商業(yè) 平米，不計(jì)容半地下室 平米），總的可售面積 平米。二期商業(yè)面積 平米中含 平米作為居委用房，不可售。 項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)完成情況 3． 1 經(jīng)濟(jì)效益方面（單位：萬元） 某房地產(chǎn) 整體經(jīng)濟(jì)效益情況 （萬元） 項(xiàng)目 開發(fā)目標(biāo)值 實(shí)際完成值（預(yù)估） 偏差率 偏差原因 銷售總收入 61446 % 售價(jià)提升、面積增多 開發(fā)總成本 58276 % 規(guī)費(fèi)、人工、 材料 、融資 成本上升 凈利潤(rùn) % 銷售凈利率 % % % 銷售凈利率（扣除占用集團(tuán)資金成本后） % % % 占用資金成本共計(jì)6465 萬元 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率 項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期 某房地產(chǎn) 一期經(jīng)濟(jì)效益情況 （萬元） 項(xiàng)目 開發(fā)目標(biāo)值 實(shí)際完成值（預(yù)估） 偏差率 偏差原因說明 銷售總收入 % 實(shí)際可售面積比目標(biāo)可售面積增加3100 平米左右（半地下室計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積）；實(shí)際銷售均價(jià)比目標(biāo)均價(jià)高 800 元 /平米。 開發(fā)總成本 % 5 凈利潤(rùn) % 銷售凈利率 % % % 銷售凈利率（扣除占用集團(tuán)資金成本后） % % % 占用集團(tuán)資金成本 萬元 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率 項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期 4 某房地產(chǎn) 二期經(jīng)濟(jì)效益情況 （萬元） 項(xiàng)目 開發(fā)目標(biāo)值 實(shí)際完成值（預(yù)估） 偏差率 偏差原因說明 銷售總收入 33943 % 實(shí)際可售面積比目標(biāo)可售面積增加 平米左右（半地下室計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積）； 實(shí)際銷售均價(jià)比目標(biāo)均價(jià)高 元 /平米。 開發(fā)總成本 33549 % 凈利潤(rùn) % 銷售凈利率 % % % 銷售凈利率（扣除占用集團(tuán)資金成本后） % % 831% 占用集團(tuán)資金成本 萬元 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率 項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期 5 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成情況 某房地產(chǎn) 一期關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成情況 項(xiàng)目 開發(fā)目標(biāo)節(jié)點(diǎn) 實(shí)際節(jié)點(diǎn) 偏差率 偏差原因說明 土地獲取時(shí)間 20201230 2020113 300 天 政府拆遷未完成 《土地證》取得時(shí)間 2020119 6 《 施工許可證》取得時(shí)間 202015 2020210 36 天 主體開工時(shí)間 2020121 202033 92 天 時(shí)間調(diào)整 公開銷售時(shí)間 2020928 20201023 25 天 銷售率達(dá)到 95%時(shí)間 20201220 竣工時(shí)間 20201128 2020118 51 天 入伙時(shí)間 20201215 2020323 99 天 時(shí)間調(diào)整 某房地產(chǎn) 二期關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成情況 項(xiàng)目 開發(fā)目標(biāo)節(jié)點(diǎn) 實(shí)際節(jié)點(diǎn) 偏差率 偏差原因說明 《施工許可證》取得時(shí)間 2020228 2020519 80 天 總包備案延遲 主體開工時(shí)間 202041 202041 0 公開銷售時(shí)間 2020410 2020526 46 天 銷售率達(dá)到 95%時(shí)間 2020930 竣工時(shí)間 2020530 20201029 152 天 施工及驗(yàn)收延遲 入伙時(shí)間 2020628 20201031 125 天 項(xiàng)目后評(píng)估綜述 投資發(fā)展方面 ： 2020 年初，為了配合集團(tuán)上市，拓展全國市場(chǎng)，在 某市 投石問路，以 億元競(jìng)得該項(xiàng)目 134 畝土地 。隨后經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)的大起大落， 2020 年全球金融危機(jī)、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)快速跌落，2020 年的恢復(fù)， 2020 年的國十條出臺(tái)、 某市 實(shí)行雙限政策， 2020 年國八條出臺(tái)，抑制房?jī)r(jià)快速上漲， 2020年、 2020 年百強(qiáng)房企紛紛涌入 某市 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重供大于求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。 某市 是個(gè)三線城市，加上本項(xiàng)目處于兩鎮(zhèn)中間，位置較偏，周圍缺乏商業(yè)配套，房?jī)r(jià)較低，使整個(gè)項(xiàng)目投資回收期長(zhǎng)，投資回報(bào)率低。 項(xiàng)目總投資 萬元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 萬元，稅后銷售利潤(rùn)率 %，投資收益低。 （后續(xù)未售物業(yè)存在不確定性）。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方面 ：本地塊原為農(nóng)田，地塊呈 M 狀，北面已建成幼兒園，東北面緊鄰京滬高鐵線和 100KV高壓線，南面為 市政道路 ，設(shè)計(jì)上硬性約束條件較多。最終本項(xiàng)目由 14 棟多層， 5 棟小高層， 7 棟高層組成。多層 356 套，戶型面積 78121 平米，多層可售面積 平米；小高層和高層產(chǎn)品由 8287 平米小戶型、 133140 平米大戶型、 164273 平米復(fù)式三種戶型產(chǎn)品組成，其中小戶型 376 套，小戶型可售面 7 積 平米；大戶型 464 套，大戶型可售面積 平米；復(fù)式 37 套， 復(fù)式可售面積 平米。本項(xiàng)目大戶型套數(shù)多、可售面積比重大 ，在以剛需為絕對(duì)主打的區(qū)域市場(chǎng)和改善備受抑制的大市場(chǎng)環(huán)境下銷售壓力巨大，導(dǎo)致大戶型和復(fù)式產(chǎn)品嚴(yán)重滯銷。小區(qū) 50000 平米綠化園林景觀、 800 平米的社區(qū)泳池、標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)、健身設(shè)施等配套，在區(qū)域內(nèi)奠定了品質(zhì)標(biāo)桿的口碑。 總體而言，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑形態(tài)配比、戶型設(shè)計(jì)、外立面設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境及配套等而言都堪稱區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項(xiàng)目，為 某房地產(chǎn) 地產(chǎn)樹立了良好的品牌形象，但大戶型面積比例過大，導(dǎo)致以剛需為絕對(duì)主打的本區(qū)域內(nèi)大戶型產(chǎn)品嚴(yán)重滯銷。 營(yíng)銷管理方面 ： 該項(xiàng)目 在產(chǎn)品包裝、形象定位、策劃推廣、營(yíng)銷活動(dòng)、開盤組織、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理等方面，在當(dāng)?shù)貥淞⒘藰?biāo)桿的形象。 該項(xiàng)目 的推出，快速拉高了 市 北片區(qū)的房?jī)r(jià)，從 2020 年的均價(jià) 3200 元 /平米，提高到 2020 年均價(jià) 5000 余元 /平米（我司 2020 年銷售均價(jià) 5480 元 /平米 ） ， 該項(xiàng)目 的價(jià)格比周邊樓盤同類產(chǎn)品平均價(jià)格高出 500600 元 /平米，最高一套賣到了 6800 元 /平米的價(jià)格。多層及小戶型在 2020年全部售罄。剩余大戶型產(chǎn)品由于總價(jià)高，缺少目標(biāo)客戶，銷售非常吃力。 工程管理方面： 該項(xiàng)目 施工期內(nèi)正趕上全國范圍的勞動(dòng)力短 缺和勞務(wù)工資快速上漲，一期的混凝土和其他材料價(jià)格也大幅上漲，甲乙雙方對(duì)合同的理解不同，互相指責(zé)，總包不配合不蓋章，我方工程管理上缺乏強(qiáng)制手段，導(dǎo)致二期竣工驗(yàn)收延誤 5 個(gè)月，雖然在最后規(guī)定的入伙日期前完成了綜合竣工驗(yàn)收，但過程也是驚險(xiǎn)的。回頭看， 該項(xiàng)目 工程管理是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程的一個(gè)短板。由于管理的不到位，工程上出現(xiàn)了較多的質(zhì)量通病問題，主要集中在內(nèi)墻開裂和滲漏上。 此事處理的不到位，也造成了業(yè)主大規(guī)模投訴，給公司造成了不良影響。 一期二期主體工程質(zhì)量做的還比較好，一期高層 1二期高層 被評(píng)為 某市 市優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程 ；一期現(xiàn)場(chǎng)或 某市 市安全文明管理工地，二期獲江蘇省安全文明工地。 財(cái)務(wù)管理方面： 某房地產(chǎn) 項(xiàng)目 計(jì)劃自籌資金 58726 萬元，銀行貸款 30000 萬元。其中預(yù)計(jì)一期需貸款15000 億元，二期需貸款 15000 億元。實(shí)際自籌資金 18700 萬元，銷售回籠 9853 萬元。銀行貸款 億元，其中一期 12020 萬元，二期 13000 萬元。 根據(jù)集團(tuán)下發(fā)的 該項(xiàng)目 項(xiàng)目開發(fā)建議書預(yù)測(cè)，一期二期總體收入為 61446 萬元，開發(fā)成本 58726 萬元，凈利潤(rùn) 2276 萬元，稅前銷售凈利率 %。 本次項(xiàng)目后評(píng)估實(shí)際測(cè)算總體銷售收入為 萬元，開發(fā)成本 萬元，凈利潤(rùn) 萬元，銷售凈利潤(rùn)率 %。 （后續(xù)未售物業(yè)存在不確定性）。 本項(xiàng)目在大家的努力下，利潤(rùn)情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，實(shí)現(xiàn)了本項(xiàng)目不虧損的努力目標(biāo)。 成本管理方面： 總體上項(xiàng)目的成本管理處于可控狀態(tài)，成本變動(dòng)在計(jì)劃控制目標(biāo)之內(nèi)。 動(dòng)態(tài)成本較過程目標(biāo)成本結(jié)余 萬元，結(jié)余率 %。 其中一期結(jié)余 萬元，二期結(jié)余 萬元。較目標(biāo)成本增加的分項(xiàng)主要的是簽證、市場(chǎng)人工及材料價(jià)格的大幅調(diào)差。較目標(biāo)成本減少的分項(xiàng)主要是政府規(guī)費(fèi)、 8 與壟斷行 業(yè)積極談判費(fèi)用降低、施工結(jié)算 成本管控、設(shè)計(jì)優(yōu)化等，如教育設(shè)施附加費(fèi)、室外高壓線路、室外排水排污工程 ，二期園林優(yōu)化等。成本和合同管理方面也出現(xiàn)過較大問題：一期總包保函到期未預(yù)警，二期總包室外工程合同追索不及時(shí)就付款等大問題。 物業(yè)管理方面： 從前期銷售配合、前期物業(yè)形象展示、入伙、裝修管理及日常管理等幾個(gè)階段物業(yè)都表現(xiàn)出了良好的風(fēng)貌，體現(xiàn)了 某房地產(chǎn) 物業(yè)管理的特色，在當(dāng)?shù)貥淞⒘溯^好的口碑和信譽(yù)，為項(xiàng)目的持續(xù)熱銷打下了基礎(chǔ)。由于人力與成本的關(guān)系，物業(yè)管理還有較大的可提升空間。 人力資源方面： 異地項(xiàng)目管理要保證集團(tuán)企 業(yè)文化和規(guī)章制度的落地以及超強(qiáng)的執(zhí)行力，人是最關(guān)鍵因素。 某市 公司成立 6 年中，工程口的人員流動(dòng)率最高，工程師，工程經(jīng)理、成本經(jīng)理、工程副總的變動(dòng)都高于其他部門。前 3 年?duì)I銷經(jīng)理一直缺位，報(bào)批報(bào)建崗位人員也多次被挖走。由于項(xiàng)目連續(xù)開發(fā)及人員招聘難度大，始終未滿編。 人員不到位，也使一些工作不細(xì)致 ，管理跟不上 。 綜合方面： 該項(xiàng)目 項(xiàng)目從簽約拿地到二期入伙歷經(jīng) 5 年時(shí)間，有喜有憂。從項(xiàng)目角度看，基本上完成了開發(fā)建議書的要求，在 某市北區(qū) 樹立了 某房地產(chǎn) 地產(chǎn)的品質(zhì)形象，建立了良好的公共關(guān)系，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)超額完成；從管理角度看，管理經(jīng) 驗(yàn)不足，管理不到位的地方也非常多，尤其是與總包方的管理和斗爭(zhēng)，值得認(rèn)真 反思、 總結(jié)和借鑒。 某市 在江蘇人均 GDP 排名第一，但房?jī)r(jià)不高，不僅排在南京、蘇州之后，甚至排在本省常州、南通之后！江蘇的建造標(biāo)準(zhǔn)在全國可能是最高的：外保溫、外遮陽、太陽能、中水回用等綠色環(huán)保措施都是必備的，燈光工程、綠化工程、公建配套都要經(jīng)過政府審圖和驗(yàn)收，同時(shí) 某市 的壟斷行業(yè)