【導(dǎo)讀】據(jù)初步測(cè)算，上半年南昌市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng)%。上半年，第一產(chǎn)業(yè)增加值占南昌市生產(chǎn)總值的比重為%，比上年同期下降了個(gè)百分點(diǎn)；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年同期的：：調(diào)整為今年的4：51：45。上半年，南昌市完成城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資億元，同比增長(zhǎng)%。6月末，南昌市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為億元，比年初增長(zhǎng)%。技能培訓(xùn)人數(shù)達(dá)萬人；城鎮(zhèn)登記失業(yè)人口萬人，登記失業(yè)率為%。上半年，南昌市城市居民人均可支配收入為5570元，同比增長(zhǎng)%，人均消費(fèi)性支出3580元，增長(zhǎng)%。牌企業(yè)、品牌住宅小區(qū)，將南昌市營(yíng)造成中國(guó)最適宜居住的城市之一。日起，按照以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：截至2021年12月25日20時(shí)，客戶貸款不存在欠款的，則貸款利率按2021年1月1日當(dāng)日人民銀。行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行；截至2021年12月25日20時(shí)，客戶仍積欠本金和利息的，則貸款利率

　　

【正文】 觀景、觀天下 南昌居住主題公園 大型整體居住環(huán)境 130 萬㎡夏威夷島居生活 綠地蘭宮 生態(tài)坡地純別墅社區(qū)、贈(zèng)送地 下車庫和儲(chǔ)藏間 綠地山莊國(guó)際升級(jí)版 38 花園洋房 現(xiàn)狀分布 目前，南昌商品房市場(chǎng)上的花園洋房的體量極小，主要存在于香溢花城、萬科四季花城、豐源天域。從銷售情況來看，市場(chǎng)接受度較高。據(jù)已有資料表明，城開國(guó)際學(xué)園、平安象湖風(fēng)情、正榮大湖之都和南昌居住主題公園都有花園洋房，不過現(xiàn)在都還 沒有推出。 產(chǎn)品分析 花園洋房是是對(duì)多層產(chǎn)品的一個(gè)創(chuàng)新，極高的提升居住品質(zhì)，從而實(shí)現(xiàn)了高附加值。目前市場(chǎng)上流行的花園洋房 以四層為主，建筑風(fēng)格明顯，強(qiáng)調(diào)景觀均好，綠化率比較高，一般首層贈(zèng)送花園， 逐層退臺(tái)， 頂層贈(zèng)送露臺(tái)，也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況。 南昌的花園洋房最早出現(xiàn)于萬科四季花城，市場(chǎng)反應(yīng)良好，于是陸續(xù)出現(xiàn)在豐源天域、香溢花城等項(xiàng)目，作為一個(gè)全新的市場(chǎng)產(chǎn)品在經(jīng)過嘗試后發(fā)現(xiàn)具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和較大的市場(chǎng)潛力。開發(fā)商也很快注意到此類型產(chǎn)品，待推的案量逐步放大。 萬科 四季花城 面積 128148 ㎡ ，頂 層復(fù)式面積 160170 ㎡； 豐源天域面積 122154 ㎡ ，頂層少量復(fù)式面積達(dá)到 240 ㎡ 。香溢花城主力面積在 124170 ㎡ 之間， 頂層 90115 ㎡ 和近 200 ㎡ 的復(fù)式 。 價(jià)格分析 目前市場(chǎng)已推以及在推的花園洋房項(xiàng)目只有萬科四季花城、豐源天域、香溢花城。由于這些個(gè)案所在區(qū)域聯(lián)系緊密，京東區(qū)域此類產(chǎn)品價(jià)格在 32003700 元 /㎡之間；青山湖區(qū)域香溢花城的價(jià)格在 5000 元 /㎡左右。在總價(jià)上，在 5080 萬元之間。 39 客源細(xì)分 定位的客群是中產(chǎn)階級(jí)，而且有一定文化品位 ，比起別墅類產(chǎn)品對(duì)交通便利性要求會(huì)高一些，注 重與市區(qū)的聯(lián)系，這與本案是一個(gè)契合點(diǎn)。 高端水景住宅 現(xiàn)狀分布 南昌的自然水景資源豐富，水景住宅也應(yīng)運(yùn)而生。客層定位較高的高端次水景項(xiàng)目主要集中在紅谷灘沿江第一排、青山湖周邊。我們以 4000 元 /㎡的價(jià)格為分界，個(gè)案主要有博泰江濱、鹿璟名居 、香溢花城、恒茂湖濱、高能金域名都 、 碧海云天 (二期 )、白金翰全景高層、中大青山湖花園 (二期 )、秀泊經(jīng)典（二期）、 天驥 俊園 （一期 amp。二期首推） 。隨著象湖新城的逐步形成，也將陸續(xù)突出中高端產(chǎn)品，都將引起市區(qū)中產(chǎn)階級(jí)客源的分流。 40 各區(qū)域在推重點(diǎn)個(gè)案比較表 案名 總建 在售面積 產(chǎn)品類型 主力面積 (㎡ ) 均價(jià) (元 /㎡ ) 主力總價(jià) (萬元 ) 公開時(shí)間 銷售率 金域名都 (二期 ) 全區(qū)總建 36 萬㎡ 57000㎡ 高層 三房 125137 4900 6369 80% 恒茂湖濱（一期） 2棟高層 全區(qū)總建 72911㎡ 35300㎡ 高層 一房 4041 二房 9598 三房 131 5000 4000 4700 20 3840 57 80% 碧海云天 (二期 ) 全區(qū)總建 10萬㎡ 24350㎡ 高層 三房 122135 4288 5258 93% 香溢花城 (二期 ) 全區(qū)總建 50萬㎡ 46500㎡ 小高層 高層 小高層：三房 130146 高層：二房 91108 3800 4000 4955 3643 55% 白金翰全景高層 二期總建 5萬㎡ 50000㎡ 小高層 高層 小高層：三房 120125 高層：三房 143 3800 4200 4447 57 40% 中大青山湖花園(二期 ) 全區(qū)總建 27萬㎡ 56600㎡ 小高層 高層 三房 137153 4000 5576 40% 秀泊經(jīng)典（二期） 總 建 17萬㎡ 43500㎡ 小高層 三房 139153 4000 5561 30% 天驥 俊園 （一期amp。二期首推） 全區(qū)總建 16萬㎡ 多層 10000㎡ 高層11100㎡ 多層 高層 多層：二房 8689 高層：三房 121 3700 4000 3233 48 40% 鹿璟名居 一期高層 全區(qū)總建 24萬 ㎡ 2期未推 高層 三房 155163 4200 6568 95% 圣淘沙 全區(qū)總建 ㎡ ㎡ 高層 三房 160170 四房 210 4200 6771 88 80% 博泰江濱 全區(qū)總建 18萬㎡ 11萬㎡ 高層 三房 120130 四房 146166 4200 5055 100% 41 產(chǎn)品分析 從目前在推或即將推出的別墅來看，主要有以下特征： ? 以上個(gè)案均為水景豪宅。從去年年底開始，水景住宅的價(jià)格一直上漲，特別是青山湖區(qū)域，重點(diǎn)個(gè)案的均價(jià)大多超過 5000元 /㎡。 ? 以上所列個(gè)案小高層、高層產(chǎn)品部分總的體量約為 49 萬㎡，其中今年新推的體量有 25 萬㎡。 ? 產(chǎn)品類型上以高層為主，少量小高層產(chǎn)品。 ? 主力戶型上，以三房為主。后期推出的項(xiàng)目出現(xiàn)少量一 房、二房產(chǎn)品。 ? 面積方面，三房的面積段為 120140 ㎡，屬于舒適型戶型。 價(jià)格分析 原先青山湖周邊的房?jī)r(jià)價(jià)差較大，大都在 3800 元 /㎡左右，從去年開始，價(jià)格迅速上漲，目前的均價(jià)基本上都突破了 4000 元 /㎡。目前常規(guī)公寓最高價(jià)為 4900 元 /㎡，直逼 5000 元 /㎡大關(guān)。 在總價(jià)上，主力戶型的總價(jià)在 5060 萬元之間。最高達(dá) 70 萬元。 以上個(gè)案中，景觀條件對(duì)價(jià)格的定位影響較大。單個(gè)個(gè)案中，同一棟景觀差價(jià)在 500800 元 /㎡左右 ,棟棟景觀差價(jià)在 200300元 /㎡之間。 客源細(xì)分 高端產(chǎn)品的客源層面比較廣泛，以 市中心客源為主，集中在東湖區(qū)和西湖區(qū)。在職業(yè)上，一般比較事業(yè)有成，以企業(yè)中高管理層、私營(yíng)業(yè)主、私企老板、高級(jí)公務(wù)員、教授等為主。年齡層在 35－ 45 歲之間。 42 市場(chǎng)展望 下半年，南昌高檔公寓仍將主要分布在青山湖區(qū)域，并向京東板塊發(fā)展，另一個(gè)板塊則集中在象湖新城板塊?？偟膩碚f，未來高檔公寓的推出量有望保持去年的水平 —— 38 萬㎡左右。 重點(diǎn)個(gè)案分析 根據(jù)本案的價(jià)格、景觀資源、產(chǎn)品類型等方面的預(yù)期考慮，我司從項(xiàng)目的客源層面入手，列舉博泰江濱、恒茂國(guó)際華城、恒茂湖濱為產(chǎn)品定位、價(jià)格定位參考對(duì)象 。 43 博泰江濱 1) 產(chǎn)品 : 1單身公寓面積 4571 ㎡， 360 戶； 2兩房 8586 ㎡有 180 戶、三房 123132 ㎡有 180 戶、復(fù)式 156200 ㎡有 12 戶，共 372 戶； 3兩房 90 ㎡有 44 戶、三房 119135 ㎡有 184 戶、四房 155166 ㎡有 84 戶，復(fù)式 187271 ㎡有 12 戶，共 324 戶； 2) 價(jià)格： 1均價(jià) 3850 元 /㎡，單價(jià)范圍 28004800 元 /㎡；（ 2021\6） 2均價(jià) 3900 元 /㎡，單價(jià)范圍 30005000 元 /㎡；（ 2021\4） 3均價(jià) 4100 元 /㎡，單價(jià)范圍 34005000 元 /㎡；（ 2021\11） 3) 去化： 2于 2021 年 10 月去化 98%； 2021 年 4 月底 3三棟樓除關(guān)系戶保留外，全部銷售完畢。 4) 客源： 區(qū)域以東湖區(qū)為主，占五成左右，其次西湖區(qū)占兩成； 職業(yè)以白領(lǐng)、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主為主， 大部分為自住型，投資占 10%，這主要是 1樓客戶。 年齡以 3040 歲為主，占五成多。 44 恒茂國(guó)際華城 1) 產(chǎn)品 : 1 期以常規(guī)公寓為主，主力戶型為三房產(chǎn)品，面積 135150 ㎡ 2 期推出酒店式公寓，面積 3042 ㎡ ，后推出普通公寓，主力戶型為 135150 ㎡ 2) 價(jià)格： 1 期 2021 年入市，價(jià)格為 3600 元 /㎡ ，至 2021 年達(dá)到 4200 元 /㎡ 2 期酒店式公寓，毛坯 5300 元 /㎡ ；精裝修 6300 元 /㎡ ，裝修標(biāo)準(zhǔn) 800 元 /㎡ 2 期普通公寓價(jià)格在 2021 年達(dá)到近 6000 元 /㎡ 3) 去化： 項(xiàng)目住宅部分，目前已經(jīng)基本去化完畢 4) 客源： 區(qū)域以 市中心為主，部分市郊人口，以及在項(xiàng)目周邊工作的人群 職業(yè)以白領(lǐng)、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主為主， 普通公寓的客源以自住型為主，酒店式公寓的客源則多為投資客 年齡以 3040 歲為主。 45 恒茂湖濱一期 1) 產(chǎn)品 : 一期 3 棟高層，總面積 52400 ㎡ ，目前在推 2 棟 33F 高層，總面積 35200 ㎡ 。 一期一房 4041 ㎡ 有 132 戶，二房 9598 ㎡ 有 132 戶，三房 131 ㎡ 有 132 戶，四房 255259 ㎡ 有 66 戶，共計(jì) 462 戶 2) 價(jià)格： 一房均價(jià) 5000 元 /㎡ 二房均價(jià) 4000 元 /㎡ 三房均價(jià) 4700 元 /㎡ 整體均價(jià)在 4500 元 /㎡ 3) 去化： 今年 4 月份推出，目前整體銷售率在 80%(在推部分 35300 ㎡ )。余房主要是一房和二房，一房?jī)r(jià)格過高，二房看不到湖景。 4) 客源： 區(qū)域以東湖區(qū)為主，其次西湖區(qū) 三房產(chǎn)品以自住為主，一房產(chǎn)品針對(duì)投資型客源 ； 職業(yè)以私營(yíng)業(yè)主 、企業(yè)中高層管理人員 為主 。 年齡以 3545 歲 之間 為主。 46 綜合分析 （針對(duì)重點(diǎn)個(gè)案） 從以上 3 個(gè)個(gè)案的情況來看： 主力戶型都以三房為主，且三房相對(duì)高端產(chǎn)品定位的面積并不大，在 130 ㎡ 左右，四房產(chǎn)品只是必要的補(bǔ)充，換言之，針對(duì)中高端客戶群的商品住房需求仍舊以三房為主，只是尺度有所放大，舒適感較強(qiáng)。對(duì)本案而言，三房無疑也是小高層產(chǎn)品的主力戶型。 從各個(gè)案子的銷售價(jià)格看，都有很大上升空間。但從銷售周期上看，大都經(jīng)過 23 年的時(shí)間。也就是說，價(jià)格的上漲依賴于較長(zhǎng)的周期，有一定的銷售率的基礎(chǔ)上才能實(shí)現(xiàn)。 47 叁．產(chǎn)品篇 一、總體市場(chǎng)定位 從總體市場(chǎng)來看，當(dāng)前在售的高端個(gè)案幾乎都以“豪宅”自我標(biāo)榜，竭力宣揚(yáng)高人一等的地位，依舊走吸引“暴發(fā)戶”的老路。本案所處的地理位置極其幽靜，空氣清新，遠(yuǎn)離喧鬧，私密性好，主要針對(duì)的是那些有一定文化程度、閱歷，位于金字塔中上層的客源。他們家庭穩(wěn)定，事業(yè)有成，人脈活絡(luò)，但卻不喜歡顯山露水，彰顯自我。他們的這種溫文爾雅的性格，含蓄內(nèi)斂的心態(tài)，無形中就是萬科的“建筑文化”理念的贊同者、追隨者，因此，將本案定位于 —— 萬科水岸別居 。 二、客源定位 本案的客源首先要認(rèn)同青山湖區(qū)域，接受本地段內(nèi)的高端產(chǎn)品； 同時(shí)，他們對(duì)萬 科的作品有極高的認(rèn)同度 。根據(jù)產(chǎn)品的總價(jià)高低，客源主要可以分為兩類，一類是接受聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層復(fù)式的高端客源；另一類是接受小高層標(biāo)準(zhǔn)層的中高端客源。 高端客源 是二次或二次以上的置業(yè)者，出于投資、自用的目的購買房產(chǎn)。他們多已踏進(jìn)中年，閱歷豐富，事業(yè)有成，具有一定社會(huì)背景，性情穩(wěn)重，對(duì)生活品質(zhì)要求較高。出于對(duì)健康生活、品質(zhì)生活的注重，以及聯(lián)系市區(qū)的方便，他們更愿意選擇距離市區(qū)不遠(yuǎn)，交通方便的高級(jí)住宅。因此，青山湖的稀缺水景資源將得到他們的青睞。 48 中高端客源 是二次和準(zhǔn)二次置業(yè)者。 二次置業(yè)者多屬換房 一族，壯年人居多，三口之家，家庭、事業(yè)都已穩(wěn)定，購房目的在于改善現(xiàn)有居住環(huán)境。他們對(duì)房屋空間尺度要求較高，追求品質(zhì)和居住的舒適性， 120135 ㎡的舒適三房是他們的首選。 準(zhǔn)二次置業(yè)者多是年輕一族，出于結(jié)婚、安家的目的購置房產(chǎn)。由于事業(yè)只是處于起步階段，經(jīng)濟(jì)能力相對(duì)有限，購房講求實(shí)際，夠用就好。 80105 ㎡的二房或二房半是他們的目標(biāo)。 三、產(chǎn)品定位 設(shè)定理由 A、整體市場(chǎng) 從 2021 年南昌市市區(qū)商品住房供 需面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看， 120150 ㎡ 戶型的供需比例都占到 40%以上，供需量要比其它區(qū)段至少高出 倍，是市場(chǎng)上的絕對(duì)主力。戶型面積在 100120 ㎡、 120150 ㎡、 150180 ㎡三個(gè)區(qū)段的消費(fèi)量均小于供應(yīng)量 10%左右，可見該面積段產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)量稍顯偏大。 80100 ㎡ 和 180 ㎡以上 戶型的消費(fèi)量大于供應(yīng)量約 20%，該區(qū)段戶型的市場(chǎng)供應(yīng)量已顯不足，存在較大的拓展空間。 從 2021 年南昌市市區(qū)商品住房供 需價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來 看，售價(jià)在 30004000 元 /㎡和 5000 元 /㎡以上商品住宅的市場(chǎng)消費(fèi)量要高于供應(yīng)量甚多，尤其是價(jià)格在 5000 元 /㎡以上商品住宅的市場(chǎng)消費(fèi)量高于供應(yīng)量近 1 倍，而售價(jià)在 40005000 元 /㎡的住宅消費(fèi)情況不夠理想，成交量只有供應(yīng)量的 1/2?？梢?，位于產(chǎn)品線頂端的別墅、大高層等高級(jí)住宅以及售價(jià)位于中線區(qū)間的市區(qū)外圍的普通住宅均是市場(chǎng)消費(fèi)的快速成長(zhǎng)點(diǎn)，存在供給空缺。但是，售價(jià)位于 40005000 元 /㎡，居中上區(qū)間的市中心高級(jí)住宅消費(fèi)低迷。 49 B、區(qū)域市場(chǎng) 從