【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商品房?jī)r(jià)格一直保持較大的幅度上漲。這是市區(qū)商品房供應(yīng)量的減少所產(chǎn)生的稀缺性在價(jià)值上最直 觀的體現(xiàn)。同時(shí)土地資源的昂貴，產(chǎn)品形態(tài)也相對(duì)高端，以小高層、高層產(chǎn)品為主以及少量別墅類(lèi)產(chǎn)品，以保證一定或創(chuàng)造更高的利潤(rùn)空間。對(duì)本案而言，無(wú)疑是一大利好。 ? 總的看來(lái)，全市各個(gè)區(qū)域的商品房大體上都有一個(gè)大體的客源定位以及產(chǎn)品定位?？驮炊ㄎ簧峡紤]項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值，將主要以中高階層收入、二次置業(yè)或準(zhǔn)二次置業(yè)的人群為主。產(chǎn)品定位上相對(duì)應(yīng)的則為中高端產(chǎn)品，本項(xiàng)目作為市中心個(gè)案，同時(shí)擁有豐富的湖景資源，當(dāng)然考慮到地塊的某些因素，例如容積率、限高等，產(chǎn)品類(lèi)型大體上可以考慮聯(lián)排別墅、疊加別墅、花園洋房、復(fù)式公寓以及舒適型常規(guī)公 寓。 21 二、區(qū)域市場(chǎng)分析 青山湖板塊 區(qū)域概況 該區(qū)擁有南昌市最大的內(nèi)湖風(fēng)景區(qū) 青山湖風(fēng)景區(qū)。青山湖風(fēng)景區(qū)經(jīng)過(guò)南昌市政府的大力整治，現(xiàn)已經(jīng)成為環(huán)境優(yōu)美的人居之地。西岸道路暢通，交通狀況良好，相思林公園和湖濱公園已經(jīng)建成，環(huán)境優(yōu)美；東岸道路也已經(jīng)完工，環(huán)境明顯比以前有很大的改善。區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目前主要在青山湖的東岸、南向沿岸，隨著市政設(shè)施的不斷完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將向西岸、北岸發(fā)展，例如西岸的恒茂湖濱。 2021 年上半年 在售 個(gè)案 在售個(gè)案：白金翰全景高層、碧海云天天闊 (高層 )、高能 金域名都 (二期 )、中 大 青山湖花園（一期）、香溢花城 (二期 )、天水怡景（一期）、秀泊經(jīng)典、 天驥 俊園 （一期）、 恒茂湖濱 。 已知的待推個(gè)案有： 中大紫都。 22 區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案比較表 案名 總建 在售面積 產(chǎn)品類(lèi)型 主力面積 (㎡ ) 均價(jià) (元 /㎡ ) 主力總價(jià) (萬(wàn)元 ) 公開(kāi)時(shí)間 銷(xiāo)售率 媒體主訴求 金域名都 (二期 ) 全區(qū)占地 105000 ㎡ 全區(qū)總建 360000 ㎡ 57000㎡ 高層 三房 125137 4900 6369 80% 都市主流 精英領(lǐng)地 恒茂湖 濱（一期） 2棟高層 全區(qū)占地 46920㎡ 全區(qū)總建 72911㎡ 35300㎡ 高層 一房 4041 二房 9598 三房 131 5000 4000 4700 20 3840 57 80% 世界級(jí)湖濱豪宅 碧海云天 (二期 ) 全區(qū)占地 76000㎡ 全區(qū)總建 100000㎡ 24350㎡ 高層 三房 122135 4288 5258 93% 青山湖畔，全水景原 生態(tài)珍稀高層 香溢花城 (二期 ) 全區(qū)占地 322021㎡ 全區(qū)總建 500000㎡ 46500㎡ 小高層 高層 小高層：三房 130146 高層：二房 91108 3800 4000 4955 3643 55% 香溢花城 品質(zhì)筑家 白金翰全景高層 全區(qū)占地 72021㎡ 二期總建 50000 ㎡ 50000㎡ 小高層 高層 小高層：三房 117125 高層：三房 143 3800 4200 4447 57 40% 觀湖 觀景 觀天下 中大青山湖花園(二期 ) 全區(qū)占地 230000 ㎡ 全區(qū)總建 270000㎡ 56600㎡ 小高層 高層 三房 137153 4000 5576 40% 正青山湖生態(tài)豪宅 秀泊經(jīng)典（二期） 全區(qū)占地 100000㎡ 總建 170000㎡ 43500㎡ 小高層 三房 139153 4000 5561 30% 高層山莊 天驥 俊園 （一期amp。二期首推） 全區(qū)占地 73644㎡ 全區(qū)總建 160000㎡ 多層 10000㎡ 高層11100㎡ 多層 高層 多層：二房 8689 高層：三房 121 3700 4000 3233 48 40% 馳騁人生 俊逸天下 23 產(chǎn)品狀況 區(qū)域個(gè)案規(guī)模主要集中在 736 萬(wàn)㎡之間，大都在 10 萬(wàn)㎡以上，區(qū)域規(guī)模最大是香溢花城 50 萬(wàn)㎡。在 售部分的規(guī)模一般較小，在 萬(wàn)㎡之間，集中在 萬(wàn)㎡。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類(lèi)型種類(lèi)豐富 (別墅、多層、小高層、高層 )，以多層和小高層為主，樓層高度從湖畔往內(nèi)陸由低到高，錯(cuò)落有致。自然景觀優(yōu)越，個(gè)案內(nèi)部景觀在設(shè)計(jì)上也注重均好性以及部分大面積中庭設(shè)計(jì)。 在主力戶(hù)型上，多層產(chǎn)品以 8689 ㎡的二房為主；小高層、高層產(chǎn)品則以 130150 ㎡的豪華三房為主。近期推向市場(chǎng)的恒茂湖濱為高層產(chǎn)品，戶(hù)型面積比較豐富，以 131 ㎡的豪華三房為主，其四房面積超大，達(dá) 258 ㎡。 戶(hù)型設(shè)計(jì)方面，中高端產(chǎn)品在戶(hù)型設(shè)計(jì)上比較注重會(huì)客廳、 家庭廳的設(shè)計(jì)，以及用于觀景的陽(yáng)臺(tái)數(shù)量，盡量做到多面觀景。 價(jià)格 行情 區(qū)域在售個(gè)案主要集中在青山湖東岸，價(jià)格范圍在 3700 4300 元 /㎡；青山湖西岸目前個(gè)案僅有中大青山湖 (一期 )3800 元 /㎡、 天驥 俊園 （一期） 3700 元 /㎡。價(jià)格行情東岸高于西岸 500 元 /㎡，一般沿著湖岸由南往北遞減。區(qū)域最高價(jià)是位于青山湖南岸的高能金域名都 (二期 )4900 元 /㎡，最低價(jià)是 4 月份開(kāi)盤(pán)的 天驥 俊園 （一期），為多層產(chǎn)品， 價(jià)格為 3700 元 /㎡。 隨著青山湖西岸、北岸配套設(shè)施的逐步完善，商品房?jī)r(jià)值也逐漸凸現(xiàn)，位于西岸中部的恒 茂湖濱憑借開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)美譽(yù)以及高端的產(chǎn)品定位，創(chuàng)造了青山湖西岸最高售價(jià)，達(dá) 4400 元 /㎡。這將是本案最直接的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，因此在看齊這樣的均價(jià)甚至有所突破的前提下，在產(chǎn)品定位上需須形成有效的差異化，表現(xiàn)在戶(hù)型面積、總價(jià)都有一定的落差。 在同一個(gè)項(xiàng)目中，總會(huì)存在外部景觀的差異，也就形成高高低低的價(jià)差。從市調(diào)情況看，擁有湖景資源的商品住房的價(jià)格往往高于同類(lèi)產(chǎn)品但景觀資源稀缺位置的價(jià)格 。例如恒茂湖濱，二房看不到湖景，均價(jià) 4000 元 /㎡，三房可以看到湖景，價(jià)格高達(dá)4700 元 /㎡，兩者價(jià)差絕對(duì)值上相差 700 元 /㎡。同等條 件下，考慮總價(jià)因素，二房的單價(jià)往往高于三房產(chǎn)品 300400 元 /㎡，也就是說(shuō)，恒茂湖濱真正意義上的價(jià)差在 1000 元 /㎡以上。 24 去化情況 目前在售個(gè)案主要集中在 05 年下半年和今年上半年推出，原有個(gè)案以推出小高層產(chǎn)品為主，新個(gè)案天驥俊園開(kāi)盤(pán)時(shí)先推出 2棟多層，之后推出 1 棟高層。個(gè)別個(gè)案由于新推出產(chǎn)品的時(shí)間不長(zhǎng)，銷(xiāo)售率不高；但結(jié)合推出時(shí)間來(lái)看，區(qū)域內(nèi)總體銷(xiāo)售狀況較好。 白金翰水景花園的高層由于彼此之間有遮擋，觀景效果不佳，銷(xiāo)售速度相對(duì)較慢，其先期的別墅定價(jià)過(guò)高，也給項(xiàng)目帶來(lái)了一定的負(fù)面影響。 高能金域名都位于青 山湖南岸，緊鄰體育公園，學(xué)校劃片重點(diǎn)中學(xué)師大附中、附小，加上開(kāi)發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)，其一期 6 棟高層公寓去化速度快，目前銷(xiāo)售率 95%以上，二期高層產(chǎn)品面積較大，均價(jià)為全區(qū)最高達(dá)到 4900 元 /㎡，于 06 年 1 月份推出，已推出部分的產(chǎn)品銷(xiāo)售率也達(dá)到了 80%。可見(jiàn)，該區(qū)域的高端水景產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)同度較高。 由于產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)比較高，區(qū)域內(nèi)在售個(gè)案的二房和小面積三房去化情況比較理想， 150 ㎡以上的三房去化速度相對(duì)較慢?？傮w去化均比較理想。 從各個(gè)項(xiàng)目的成交情況來(lái)看，水景資源豐富與否很大程度上決定客戶(hù)最終的購(gòu)房行為。 2021 年 下半 年 區(qū)域展望 區(qū)域內(nèi)青山湖東西兩岸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間逐漸縮小，今后發(fā)展將以青山湖以北的區(qū)域?yàn)橹鳌慕衲晷峦苽€(gè)案來(lái)看，在戶(hù)型設(shè)計(jì)和小區(qū)規(guī)劃上有了很大的突破，價(jià)格也在節(jié)節(jié)攀升。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的深入，這個(gè)區(qū)域的稀缺性將更加明顯，這里也將成為市區(qū)唯一比較集中的富人區(qū)。 25 京東板塊 區(qū)域 概況 該區(qū)域定位南昌市副中心，位于市區(qū)東北部青山湖大道以東，除了原有的高新開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域范圍正繼續(xù)向東面擴(kuò)展。 隨著 2021 年區(qū)域內(nèi)多個(gè)樓盤(pán)交房入住，高新技術(shù)園區(qū)、昌東大學(xué)園區(qū)的建設(shè)，京東旅游度假村的規(guī)劃，區(qū)域配套不斷完善，人氣漸旺， 一個(gè)新的、成熟的區(qū)域?qū)⒅饾u展現(xiàn)在人們眼前。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不斷深入，區(qū)域中心的土地將日漸稀缺，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將向區(qū)域東面的外圍發(fā)展。 2021 年 上半年在售 個(gè)案 目前區(qū)域個(gè)案主要集中在區(qū)域北部的艾溪湖畔。 在售個(gè)案：萬(wàn)科四季花城 (北區(qū)一、二期 )、豐源 天域 (二期 )、榮昌格林晴天（一期）、尚東大道、世紀(jì)風(fēng)情。 待推個(gè)案：浙江大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園創(chuàng)業(yè)發(fā)展大廈、天澤園、太平洋花園 26 區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案比較表 案名 總建 (㎡ ) 在售面積 (㎡ ) 產(chǎn)品形態(tài) 主力戶(hù)型 均價(jià) （元 /㎡） 主力總價(jià) （萬(wàn)元） 公開(kāi) 時(shí) 間 銷(xiāo)售率 豐源天域 多層 /小高層 /高層 多層 :四房 :145159 小高層 :兩房 100104 高層 :三房 140143 多層 :2800 小高層 :2900 高層 :3100 多層 :4145 小高層 :2930 高層 :4344 92% 尚東大道 多層 /小高層 /高層 多層 :兩房 :8393 小高層 :三房 135136 高層 :一房 3261 多層 :3000 小高層 :3500 高層 :3600 多層 :2528 小高層 :47 高層 :1222 75% 東方明珠 鉑金特區(qū) 5萬(wàn) 高層 25F 高層 :一房 3365 高層 : 4380(精裝 ) 高層 :1528 未開(kāi)盤(pán) 萬(wàn)科四季花城北區(qū) 35萬(wàn) 17萬(wàn) 多層 /小高層 多層 :三房 105147 小高層 :三房 143150 多層 :3700 小高層 :3500: 多層 :3954 小高層 :5053 87% 世紀(jì)風(fēng)情 31萬(wàn) 多層 /小高層 /高層 多層 :兩房 8792 小高層 :108122 高層 :121138 多層 :3300 小高層 :3800 高層 :3800 多層 :2930 小高層 :4146 高層 :4652 85%% 格林晴天 多層 /高層 /雙拼 多層 :9095 多層 :2600 多層 2325 91% 27 產(chǎn)品 分析 5 年前， 京東板塊的概念 還未形成， 2021 年 萬(wàn)科四季花城在艾溪湖畔造鎮(zhèn)，繼后的怡蘭苑、金邊瑞香苑、廬山花園 等 眾多樓盤(pán)相繼入駐，奠定了京東板塊 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 的雛形 。 當(dāng)時(shí)京東板塊只有 這 幾個(gè)樓盤(pán)難以形成氣候和聚集板塊效益 ， 同紅谷灘等其它板塊相比顯得勢(shì)單力薄 。 經(jīng)過(guò)近 幾 年的發(fā)展，京東板塊的規(guī)模迅速壯大，涌現(xiàn) 一批新個(gè)案 ，如豐源天域 、尚東大道、世紀(jì)風(fēng)情 等。 區(qū)域開(kāi)發(fā)總量增長(zhǎng)較快，產(chǎn)品種類(lèi)豐富。區(qū)域明星個(gè)案萬(wàn)科四季花城全區(qū)占地近 1000 畝，總建 64 萬(wàn)㎡，目前南區(qū)已交房入住，北區(qū)總建 37 萬(wàn)㎡，以多層公寓為主，小高層公寓與南區(qū) (3 棟 17F 小高層 )相比將明顯增多。其次就是世紀(jì)風(fēng)情總建達(dá)到 50 萬(wàn)㎡，為區(qū)內(nèi)第二大盤(pán)，戶(hù)型較好，以多層為主，典型的地中海風(fēng)情，產(chǎn)品力較強(qiáng)。 產(chǎn)品形態(tài)方面，目前在售的個(gè)案以多層、小高層為主。萬(wàn)科四季花城、格林晴天以多層住宅為主，豐源天域、世紀(jì)風(fēng)情、尚東大道則以小高層為主。部分個(gè)案后期也會(huì)出現(xiàn)高層產(chǎn)品，萬(wàn)科四季花城內(nèi)有部分 別墅產(chǎn)品。 景觀方面，比較注重均好性，有適當(dāng)規(guī)劃空間的個(gè)案會(huì)出現(xiàn)大面積的中庭花園。去年新推的個(gè)案在景觀設(shè)計(jì)上的投入較大，例如世紀(jì)風(fēng)情，所用植物物種是從世界各地搜集的，多達(dá) 2021 多種，作為中部地區(qū)首家“星河灣”模式的樓盤(pán)，有著濃郁的地中海風(fēng)情。 戶(hù)型設(shè)計(jì)方面，目前在推個(gè)案與 2021 年以前的個(gè)案相比，有了較明顯的提升，全明設(shè)計(jì)、入戶(hù)花園、 270 度觀景窗、大面積落地窗的戶(hù)型設(shè)計(jì)，產(chǎn)品力有很大的提高。 主力戶(hù)型以 85100 ㎡ 的二房以及 110130 ㎡ 三房為主，萬(wàn)科四季花城和豐源天域一期的花園洋房的戶(hù)型面積相對(duì)較 大，在150170 ㎡之間。 28 價(jià)格 行情 區(qū)域 內(nèi) 價(jià)格行情 集中在 25003500 元 /㎡ 之間 ， 目前區(qū)域內(nèi)在售個(gè)案價(jià)格行情最低 2500 元 /㎡（榮昌格林晴天一期）；尚東大道高層單身公寓 3600 元 /㎡為區(qū)內(nèi)最高；萬(wàn)科四季花城位于艾溪湖西北岸，位置相對(duì)較偏，但由于萬(wàn)科的品牌、產(chǎn)品上的優(yōu)勢(shì)，價(jià)格較高，小高層 3150 元 /㎡，花園洋房 3300 元 /㎡，整體在行情價(jià)上揚(yáng)較快。 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)大都靠近艾溪湖，在售個(gè)案多數(shù)為 2021年推出，經(jīng)過(guò)一年多的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的均價(jià)從 3000元 /㎡ 以下上升到 30003500元 /㎡ 之間，價(jià)格上漲 幅度較大。 多層物業(yè)收費(fèi)在 元 /㎡ 之間，小高層物業(yè)收費(fèi)在 元 /㎡ 之間。本區(qū)域內(nèi)個(gè)案注重小區(qū)規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)，對(duì)小區(qū)內(nèi)部景觀的投入力度加大，以世紀(jì)風(fēng)情和萬(wàn)科四季花城為主要代表。 去化情況 從 2021 年開(kāi)始，京東的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏加快，區(qū)域內(nèi)早期個(gè)案如廬山花園、臺(tái)灣花園去化狀況良好，余房無(wú)多。在售個(gè)案從推出時(shí)間上來(lái)看整體去化速度較快，在售部分的銷(xiāo)售率均在 70%以上。歸結(jié)原因如下： A）價(jià)格明顯比市中心低； B）艾溪