【導(dǎo)讀】新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第一部分舒適品質(zhì)居家型產(chǎn)品特色分析..................錯誤!

　　

【正文】 面積有限，景觀應(yīng)追求小而精，在設(shè)計與施工中注重細致精巧，以提升品質(zhì)。 二、景觀設(shè)計理念建議 本項目的名稱是“水岸華庭”。 臨沙河 和 高品質(zhì)宜居社區(qū) 正是我們需要挖掘的兩大賣點。將親水文化和本項目相聯(lián)系起來。突出本項目地理位置優(yōu)勢。將對項目品牌及價格的提升起重要作用。 從另一方面講，本項目在環(huán)境上最大的優(yōu)勢就是擁有絕佳的景觀造景的地形條件，環(huán)境的規(guī)劃應(yīng)以最大限度地不破壞自然地形為前提；借助現(xiàn)有自然資源，人工造景，與之協(xié)調(diào)統(tǒng)一，如同上天恩賜，“大隱于市”的夢 想在此得以實現(xiàn)。做區(qū)域親水主題概念社區(qū)代表之作。這也是本項目策劃立項的基依托沙河賣點做精品社區(qū)環(huán)境 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜 集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 礎(chǔ)，必須把親水生活的概念，做足、做精，才能為項目后期發(fā)展打下堅實基礎(chǔ)。 綜合項目案名、定位和本地塊與生俱有的優(yōu)越性，我們認為：本次環(huán)境規(guī)劃思路應(yīng)從 自然、藝術(shù)、品質(zhì)生活意識 中去充分挖掘，提煉出本案景觀設(shè)計的理念和各種元素。現(xiàn)代居家藝術(shù)和沙河水岸、臨水而居得到很好的統(tǒng)一：即親水的藝術(shù)；藝術(shù)的親水；而各種景觀設(shè)置和雕像小品中也能品悟出濃濃的生活情趣。 三、景觀設(shè)計手法運用建議 借景 建議在規(guī)劃中充分利用地塊臨河的特色。借助沙河政府改造工 程造景。 造景 兩大手段 —— 水和綠 ，增強滲透性。 水文化將是本案一大特色。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。以水的文化意義和精神感召力為核心，將水文章“做透”、“做精”、“做細”。 內(nèi)部主景觀水帶可“變細”、“變長”、“變曲”，盡可能通過每一戶單元入口，為銷售制造優(yōu)勢資源又有利于以后物業(yè)管理的成本控制。 對于“綠”的運用，我們建議多利用花、草、灌、喬、高大的成年老樹，打造充滿自然意趣的生態(tài)綠色環(huán)境是塑造項目環(huán)境的基本， 人工天成 是最高境界。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜 集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)小區(qū)的分區(qū)規(guī)劃理念，景觀規(guī)劃宜與建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，注重雕塑 、主題景觀、小品的表現(xiàn)。 四、重要提示 —— 進大門的主景觀軸線和視界內(nèi)的公共景觀將直接代表本項目的檔次和在民眾心目中的地位，建議以造園的大手筆規(guī)劃予以實施，需做得 夠大、夠精、夠美、夠好，夠氣派 。 —— 組團內(nèi)的主軸線和主中心的公共景觀做大、做好；多采用樹型好，冠幅大的樹種。內(nèi)部環(huán)境則做到 “小中見大”、“一步一景”、“細中帶精”的效果。單元入戶可考慮跨 小橋進戶 的形式，增添園林情趣，亦作為項目賣點之一。 —— 污水處理站、箱變、地下室通風(fēng)口等設(shè)施周圍可適當(dāng)填土造坡，并建喬木林或灌木叢，目的在于讓所有可能影響住戶視 覺及心態(tài)的地上物從住戶視線中移除。 —— 建筑物四周的散水坡可使用低成本的鵝卵石鋪設(shè)地坪，其一使細節(jié)之處也能與整個環(huán)境相互協(xié)調(diào)，保持美觀；其二可消除因雨水的侵蝕產(chǎn)生視覺不悅的感覺。 第五部分、社區(qū)功能配套建議 本項目規(guī)劃中有 2F 約 300 平米配套商業(yè)、游泳池、全民健身區(qū)。為豐富社區(qū)配套功能，提升項目品質(zhì)，我們建議： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜 集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 游泳池結(jié)合小區(qū)內(nèi)部景觀，做景觀游泳池； 6下架空層，可作為開放式社區(qū)活動場所，如：乒乓球區(qū)、臺球區(qū)、健身區(qū)、閱覽室等； 8前的全民健身區(qū)可做為兒童游樂區(qū)、晨練 區(qū)使用，同時有網(wǎng)球場的使用功能。 營 銷 篇 營銷能做到的，往往是雪中送碳和錦上添花，而不是起死回生。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜 集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第一部分 項目定位建議 一、本項目的總體定位 定位解析： 沙河岸邊人家親水健康生活典范之作 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜 集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 沙河岸邊 由東郊工業(yè)區(qū)向宜居城東、國際城東的轉(zhuǎn)變，沙河整治工程的良好效果，吸引了更多的消費者關(guān)注。沙河岸邊的概念，直接突出了項目的地理位置優(yōu)勢和環(huán)境特色。 親水健康生活 親水健康生活做為項目主題賣點。從項目臨沙河的地理位置、社區(qū)多功能健身功能的運用， 2大方面來詮釋項目的主題 理念，即：舒適居家、健康生活。 利用區(qū)域內(nèi)極佳的自然先天條件，以此為根據(jù)，借助后期人工造景，使社區(qū)景觀與自然景觀和諧一體，可謂渾然天成。將成為區(qū)域市場真正意義 上的親水健康生活主題樓盤的領(lǐng)跑者。 典 范 我們認為本項目應(yīng)該以凌駕于目前周邊同價位樓盤之上的姿態(tài)亮市，做 市場的領(lǐng)先者，這是我們對此項目開發(fā)所必須的信心及目標(biāo)。具體到點，作為對“典范”概念的支撐，可以從產(chǎn)品規(guī)劃的科學(xué)化、社區(qū)功能的人性化、配套的完善化、景觀打造的精品化、營銷方式的前沿化、地理位置的不可復(fù)制化等 6個主要方面來詮釋。 二、本 項目的市場定位 高檔精品物業(yè)對應(yīng)中高檔客戶群 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜 集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本項目高品質(zhì)精品社區(qū)的規(guī)劃理念，親水主題生活社區(qū)概念（營銷推廣上，可針對其他高層電梯項目進行比較）的導(dǎo)入，以及對產(chǎn)品規(guī)劃、戶型設(shè)計、景觀、社區(qū)主題化功能的重點塑造。樓盤高品質(zhì)社區(qū)的定位，目的在于吸引更多區(qū)域及大成都中端消費層次客戶。隨著項目開發(fā)的進行，品牌知名度的提升，將吸引更多高端消費層次客戶。 從區(qū)域市場選擇上來說，應(yīng)該主要針對 欲在城東購買高層住宅的，以及在主城區(qū)內(nèi)已有住房，欲選擇更高檔物業(yè)的二次置業(yè)客戶群體 。我們建議項目開發(fā)前期，重點集中發(fā)掘和吸引以上 2 類客戶群 體，搶占市場份額。 三、項目 SWOT 分析 (一 ) 優(yōu)勢特征分析 區(qū)位優(yōu)勢 ? 目標(biāo)地塊位于政府規(guī)劃建設(shè)的熱點區(qū)域 ? 緊臨沙河，自然資源豐富 ? 區(qū)域道路交通、生活便捷。 ? 地塊周邊分布著眾多居民社區(qū)，居住氣氛濃厚。 地塊優(yōu)勢 ? 地塊鄰沙河，離雙慶路僅 300 米，交通較方便。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜 集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 目標(biāo)地塊規(guī)模適中，形狀規(guī)則，控規(guī)條件比較寬松，土地利用率較高。 ? 地塊近乎四面均不臨主干道，居家氛圍強 (二 ) 劣勢特征分析 ? 老東郊工業(yè)區(qū)的概念讓成都市民對城東區(qū)域心理認同度較低，購房心理抗性較大，對吸納區(qū)域外客戶難度較大。 ? 城東原住民購房群體因消費力的制約，對高 價物業(yè)支撐不足。 ? 區(qū)域整體開發(fā)水平較低，已開發(fā)項目以中檔為主，區(qū)域競爭力較弱。（此項，已隨著眾多品牌開發(fā)商的進駐，及政府改造的推進，慢慢減弱） ? 周邊流動人口眾多，存在治安隱患。 (三 ) 機會分析 ? 目標(biāo)區(qū)域有較強的中檔住宅需求 ? 高壓走廊的拆除、規(guī)劃道路的修建，交通、環(huán)境大力改善，居家環(huán)境逐步好轉(zhuǎn)，區(qū)域競爭力將有所提升。 ? 品牌開發(fā)商的聚集，將形成合力加速開發(fā)新浪潮，提升區(qū)域整體住宅開發(fā)水平。 (四 ) 威脅分析 ? 城東可開發(fā)土地量太大，存在集中性開發(fā)過量的潛在威脅。 ? 來自區(qū)域內(nèi)其他競爭樓盤的威脅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜 集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 城東住宅目標(biāo)群體相當(dāng)龐大， 但消費、或消費上限不高帶來的威脅 ? 城東住宅價格敏感度較高 四、項目 STP 定位分析 市場細分及選擇 市場細分（ Segmentationing） 我們根據(jù)消費者的購買力（住房總價）將區(qū)域的中高端物業(yè)產(chǎn)品細分如下： 產(chǎn)品 細分 主力戶 型面積 總價范圍 樓盤特點 P1 130 ㎡以上 65萬 區(qū)域發(fā)展看好、高檔社區(qū)、配套齊全、物業(yè)品牌高 P2 100－ 130 ㎡ 50 萬 65 萬 地段相對成熟、社區(qū)品質(zhì)較高、配套完善、物業(yè)品牌較高 P3 85－ 120 ㎡ 40 萬 60 萬 地段較為成熟、有相應(yīng)的社區(qū)配 套 P4 60－ 90 ㎡ 30 萬 45 萬 地段較為成熟、商業(yè)配套較為齊全 P5 40－ 70 ㎡ 20 萬 35 萬 地段成熟、商業(yè)配套齊全 對應(yīng)上面的產(chǎn)品細分，我們將對應(yīng)的目標(biāo)使用消費者細分如下： 目標(biāo)客 家庭年 年齡區(qū)間 偏 好 典型代表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜 集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 戶 收入 M1 30萬 40 歲以上 戶型面積大、社區(qū)配套齊全、地理位置好、樓盤知名度高、樓盤整體規(guī)劃和環(huán)境品質(zhì)高 私營企業(yè)主；大中型企業(yè)高級管理人員等社會高收入人群； M2 20萬 35－ 45 歲 戶型面積較大、有社區(qū)配套、地段、樓盤、環(huán)境、物管有較高 的要求 中型企業(yè)高級管理人員；小型私營企業(yè)主；政府公務(wù)員；教授、律師等社會中高收入人群 M3 15萬 30－ 40 歲 對地段、環(huán)境、配套有一定要求；戶型面積實用，適合較長時間居住； 政府公務(wù)員和事業(yè)單位人員；公司一般管理人員等中等收入人員； M4 10萬 27－ 35 歲 對生活配套設(shè)施要求較高；交通通達性高；對戶公司職員； 社會中等收入 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜 集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 型和總價的配比要求較高；滿足未來 3－ 5年的過渡性居住要求。 人群。 M5 6萬 24－ 30 歲 出行便利、周邊生活、商業(yè)設(shè)施配套健全；適合于獨居或 1－ 2 年的短期居住。 年輕白 領(lǐng)等有一定收入、但積蓄較少的人群。 通過上述對產(chǎn)品和目標(biāo)使用客戶群的細分，目標(biāo)使用客戶群選擇的產(chǎn)品大 致如下： 目標(biāo)市場選擇（ Targeting） M1 M2 M3 M4 M5 P1 P2 P3