【正文】 段，對總價敏感 150200100150㎡200250㎡ 5090萬元 綜合配套 價格 地段＞產(chǎn)品 環(huán)境 中端返鄉(xiāng)客及外省市投資客 臵業(yè)范圍多元，地緣性不強，對 總價敏感 150200100150㎡200250㎡ 60100萬元 綜合配套＞地段 價格 產(chǎn)品 環(huán)境 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目客戶定位： 別墅產(chǎn)品核心客戶 認(rèn)可區(qū)域價值且追求高品質(zhì)生活的私營業(yè)主，重要客戶 關(guān)注產(chǎn)品創(chuàng)新和居住服務(wù)，對總價不太敏感的高端泛公務(wù)員和企業(yè)高層管理者，機會客戶 外省市投資客及高端返鄉(xiāng)臵業(yè)者。 項目核心客戶（占比： 60%） ?群體特征 ：認(rèn)同區(qū)域價值且追求品質(zhì)生活的高端階層，支付能力強，高品質(zhì)追隨者； ?職業(yè)特征：城區(qū)及地級縣市私營業(yè)主（煤礦老板為代表）、本地規(guī)模型企業(yè)主 ?來源：以市城區(qū)為主（ 60%），地級縣市和返鄉(xiāng)客為輔（ 40%）； 項目機會客戶（占比： 5%） ?群體特征 ： 對于區(qū)域地緣性不強，選擇多元化，看重項目的資源配套的外省市投資客及事業(yè)成熟后返鄉(xiāng)臵業(yè)者。 ?職業(yè)特征：高端返鄉(xiāng)臵業(yè)人群及外省市投資客； ?來源： 以返鄉(xiāng)臵業(yè)者為主（ 80%），外省市投資客為輔（ 20%）； I II Ⅲ 項目重要客戶（占比： 35%） ?群體特征 ：認(rèn)同區(qū)域價值，關(guān)注產(chǎn)品創(chuàng)新和居住服務(wù)，對總價不太敏感； ?職業(yè)特征：高端泛公務(wù)員、企業(yè)高層管理者、高端進城客 ?來源： 以市城區(qū)為主（ 70%），地級縣市為輔（ 30%）； 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目客戶定位： 疊院產(chǎn)品核心客戶 認(rèn)可區(qū)域價值且注重環(huán)境的中端泛公務(wù)員和中端進城客，重要客戶 關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)，對總價較為敏感的企業(yè)中層管理者，機會客戶 外省市投資客及返鄉(xiāng)臵業(yè)者。 項目核心客戶（占比： 70%） ?群體特征 ：認(rèn)同區(qū)域價值且注重環(huán)境的中高端產(chǎn)階層； ?職業(yè)特征：中端泛公務(wù)員、中端進城客； ?來源：以市城區(qū)為主（ 70%），地級縣市和返鄉(xiāng)客為輔（ 30%）； 項目機會客戶（占比： 10%） ?群體特征 ： 對于區(qū)域地緣性不強，選擇多元化，看重項目的資源配套 ?職業(yè)特征：外省市投資客及中端返鄉(xiāng)臵業(yè)人群； ?來源： 以返鄉(xiāng)臵業(yè)者為主（ 60%），外省市投資客為輔（ 40%）； I II Ⅲ 項目重要客戶（占比： 20%） ?群體特征 ：認(rèn)同區(qū)域價值且關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)的中產(chǎn)階層，對總價較為敏感； ?職業(yè)特征： 企業(yè)中層管理者 ； ?來源： 以市城區(qū)為主（ 70%），地級縣市為輔（ 30%）； 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目價格定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目價格定位： 別墅價格估算：靜態(tài)銷售均價約 9674元 /㎡，考慮到動態(tài)溢價， 2022年最終實現(xiàn)項目銷售均價約 10254元 /㎡。 運用市場比較法測定項目靜態(tài)毛坯價格，比較區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品，基于 市場自身增長 、 客戶心理矯正 、 產(chǎn)品溢價三方面，選擇項目周邊市場典型項目進行參比。 保證首批熱銷，后期價格逐步攀升，最終實現(xiàn)整體均價 10254元 /㎡ 調(diào)整均價 按通貨膨脹 3%的規(guī)律計算本項目的動態(tài)價格 按三線城市別墅產(chǎn)品成交均價的 3%計算市場自然增長價格。 市場比較法：區(qū)域修正系數(shù) 參考因素 權(quán)重 本項目 碧桂園 東田金灣 保利蘇仙林語 金科鉆石山 山水緣 交通便捷狀況 20% 100 100 105 110 95 110 片區(qū)自然環(huán)境 10% 100 95 100 110 105 95 區(qū)域生活配套 20% 100 105 100 110 90 105 片區(qū)商業(yè)環(huán)境 10% 100 100 100 110 90 105 片區(qū)生活環(huán)境 10% 100 100 100 110 90 105 產(chǎn)品品質(zhì)溢價 20% 100 90 95 95 95 90 區(qū)域發(fā)展前景 10% 100 110 105 105 100 105 因素分值統(tǒng)計 100% 100 102 銷售均價 — 9000 8000 17000 10000 9000 修正價格 — 權(quán)重系數(shù) — 40% 25% 10% 15% 10% 權(quán)重價格 — 靜態(tài)價格 9674元 /㎡ 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目價格定位： 疊院價格估算：靜態(tài)銷售均價約 5993元 /㎡，考慮到動態(tài)溢價， 2022年最終實現(xiàn)項目銷售均價約 6473元 /㎡。 運用市場比較法測定項目靜態(tài)毛坯價格，比較區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品，基于 市場自身增長 、 客戶心理矯正 、 產(chǎn)品溢價三方面，選擇項目周邊市場典型項目進行參比。 保證首批熱銷，后期價格逐步攀升，最終實現(xiàn)整體均價 6473元 /㎡ 調(diào)整均價 按通貨膨脹 3%的規(guī)律計算本項目的動態(tài)價格 按三線城市疊院產(chǎn)品成交均價的 5%計算市場自然增長價格。 市場比較法：區(qū)域修正系數(shù) 參考因素 權(quán)重 本項目 保利 〃 蘇仙林語 美美世界 天一華府 龍城 〃 福澤國際 恒大華府 北湖一號 龍泉名邸 交通便捷狀況 20% 100 110 110 110 110 100 105 105 片區(qū)自然環(huán)境 10% 100 110 95 95 95 100 95 90 區(qū)域生活配套 20% 100 110 110 110 110 100 105 105 片區(qū)商業(yè)環(huán)境 20% 100 105 110 110 110 100 105 105 片區(qū)生活環(huán)境 10% 100 110 105 105 105 100 105 105 產(chǎn)品品質(zhì)溢價 10% 100 95 95 90 90 95 90 90 區(qū)域發(fā)展前景 10% 100 105 105 105 105 110 105 100 因素分值統(tǒng)計 100% 100 107 106 銷售均價 — 7500 6800 6500 6400 6000 5800 5500 修正價格 — 權(quán)重系數(shù) — 5% 10% 10% 10% 40% 15% 10% 權(quán)重價格 — 靜態(tài)價格 5993元 /㎡ 本報告是嚴(yán)格保密的。 目 錄 Contents 01 項目市場分析 02 項目發(fā)展方向初判 04 項目規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議 03 項目整體定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 （一）項目整體規(guī)劃 本報告是嚴(yán)格保密的。 地塊價值分析 地塊分析： ? 整個地塊東西窄，南北長，地塊內(nèi)部呈現(xiàn)周邊高、中部低，有一定坡地資源； ? 地塊西邊臨龍女湖，可望龍女寺，居住價值較高； ? 地塊東邊為在建的 107國道輔道，建成通車后會有一定的噪音和灰塵污染，且離龍女湖較遠居住價值相對較低； 建議： ? 東邊臨湖區(qū)域充分利用其景觀資源，作為 高價值產(chǎn)品區(qū) ； ? 西邊臨路區(qū)域，作為 低價值產(chǎn)品區(qū)； ? 地塊西北角，為坡地，私密性較好，考慮規(guī)劃 坡地會所 。 在建路 會所 高價值區(qū) 低價值區(qū) 地塊價值：地塊西邊區(qū)域整體價值高于東邊區(qū)域，建議將價值較高的產(chǎn)品放臵此區(qū)域內(nèi)。 本報告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品排布建議 在建路 會所 主力區(qū) 邊緣區(qū) 產(chǎn)品排布：項目應(yīng)充分利用已有的水景資源 —— 龍女湖，以此為核心，由產(chǎn)品價值從高往低逐漸向外分布。 產(chǎn)品建議： ? 核心區(qū)：獨棟或類獨棟產(chǎn)品。此區(qū)域景觀最好，且離小區(qū)主干道較遠，私密性最好。 ? 主力區(qū)：聯(lián)排別墅產(chǎn)品。此區(qū)域臨小區(qū)主干道，私密性相對于核心區(qū)較次，但遠離主干道，沒有噪音和灰塵污染。 ? 邊緣區(qū)：疊院產(chǎn)品。此區(qū)域緊臨主干道，噪音和灰塵污染較大，且遠離龍女湖，景觀較差，故將價值較低的產(chǎn)品放于此區(qū)域。 核心區(qū) 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目交通動線規(guī)劃建議 交通動線：本項目地塊較小，建議車流動線全部建在地下，圖中黃色區(qū)域為小區(qū)內(nèi)部主干道，可沿主干道打造景觀帶。 在建路 ① ② 交通動線規(guī)劃： ? 黃色區(qū)域為小區(qū)主干道。道路①為進入核心區(qū)的輔道，道路②為進入邊緣區(qū)的輔道； ? 箭頭③與箭頭④指向了車流進出入小區(qū)的方向。 ③ ④ 本報告是嚴(yán)格保密的。 景觀建議 項目地塊較小，建議組團式綠化分布，沿道路為景觀帶，道路交匯處可建小型中式+水系景觀廣場。 在建路 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目分期建議 在建路 會所 主力區(qū) 邊緣區(qū) 核心區(qū) 建議項目分期開發(fā)，滾動回流。保證最優(yōu)的營銷展示和項目開發(fā)目標(biāo)。 ? 整體開發(fā)原則：先造景，后建房。由西向東，逐步推進開發(fā)。 ? 分期建議： ? 首期：核心 +主力，更符合項目的定位。 最為高端的產(chǎn)品，為項目整體奠定高端的基調(diào)，核心區(qū)產(chǎn)品用來做項目昭示；主力區(qū)為快速回流產(chǎn)品 ； ? 二期：邊緣區(qū)，更符合項目的開發(fā)目標(biāo)。 項目整體形象拔高以后，以較低產(chǎn)品形態(tài)入市，更易引發(fā)購房者認(rèn)同，實現(xiàn)溢價目標(biāo) 。 本報告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品組合方式 產(chǎn)品組合方式 獨棟或類獨棟 核心區(qū)產(chǎn)品，為本項目 “ 樓王 ” ，面積建議 300—350㎡，作為小區(qū)整體形象的昭示產(chǎn)品。 邊緣區(qū)產(chǎn)品，面積建議 120—270㎡，主要為滿足容積率，增加項目產(chǎn)品線，降低開發(fā)風(fēng)險 聯(lián)排別墅 中式疊院 主力區(qū)產(chǎn)品，面積建議 170—250㎡，為本項目快銷回流的主要產(chǎn)品 產(chǎn)品建議類獨棟 +聯(lián)排 +疊院的多元化組合方式，降低開發(fā)風(fēng)險。 本報告是嚴(yán)格保密的。 （二）項目物業(yè)發(fā)展建議 本報告是嚴(yán)格保密的。 豪宅市場發(fā)展 初級階段 發(fā)展階段 成熟階段 城市中心地段 自然景觀 產(chǎn)品 規(guī)劃及設(shè)計 超星級服務(wù) 文化 地段豪宅 景觀豪宅 產(chǎn)品豪宅 服務(wù)豪宅 人文豪宅 一線城市豪宅發(fā)展水平 郴州豪宅 發(fā)展水平 碧桂園 〃 翡翠山 金科 〃 鉆石山 香蜜湖一號 （深圳） 中國豪宅發(fā)展方向 為了更好的提升項目產(chǎn)品的競爭力與差異性，未來產(chǎn)品打造的方向更應(yīng)該關(guān)注產(chǎn)品的創(chuàng)新、物管服務(wù)的提升和人文的建設(shè) 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目 “價值屋”構(gòu)造體系 地段 （地段已確定，不具備可塑性） 景觀 （區(qū)域景觀 +內(nèi)部景觀） 產(chǎn)品 （戶型、建筑風(fēng)格、服務(wù)、配套打造等） 養(yǎng)生 （溫泉入戶、徒步棧道、養(yǎng)生概念） 人文 （賦予項目獨有的定義） 項目價值屋 通過后期營銷釋放項目區(qū)域價值 區(qū)域內(nèi)已有整體景觀較好，可充分利用；內(nèi)部景觀打造可塑性較強。 為項目價值重塑的根本，突出其唯一性，全方位打造高附加值產(chǎn)品。 本項目的靈魂所在。需充分挖掘其潛在價值。 龍女寺、富人區(qū)概念。 已有價值 重塑價值 項目已有價值以市場共性價值為主，我們需要建立項目的排他性、獨有性的價值 景觀的塑造。 本報告是嚴(yán)格保密的。 園林景觀 —差異化 市場現(xiàn)有產(chǎn)品以歐式園林景觀為主，建議產(chǎn)品走差異化路線。 碧桂園的歐式風(fēng)情園林 碧桂園的園林一角 金科 鉆石山的歐式園林 金科 鉆石山的園林小品 歐式園林 本報告是嚴(yán)格保密的。 園林景觀 符合區(qū)域整體風(fēng)格 項目所在龍女溫泉度假區(qū)整體打造為中式風(fēng)格，建議項目符合區(qū)域整體風(fēng)格的基礎(chǔ)上融入現(xiàn)代元素，打造新中式風(fēng)格園林景觀。 傳 統(tǒng) 的 中 式 牌 坊 中 式 仿 古 商 業(yè) 街 中 式 風(fēng) 格 的 硬 質(zhì) 廣 場 青石子小路 ， 木 質(zhì) 欄 桿 本報告是嚴(yán)格保密的。 園林景觀 —新中式主題園林 項目建議打造新中式風(fēng)格園林，符合區(qū)域內(nèi)整體風(fēng)格，并與市場主流產(chǎn)品形成差異化。 新中式園林景觀打造的特點： ?將中國傳統(tǒng)風(fēng)格揉入現(xiàn)代元素的一種手法； ?園林景觀多采用框景、障景、對景、漏景等手法，達到步移景異的效果。 ?多種植竹、松、蘭、國槐等具有中國傳統(tǒng)的植物。 ?小品上多采用原木、天然石材等元素結(jié)合的方式。 ?多種水系、小品的運用。 本報告是嚴(yán)格保密的。 園林景觀 —打造要點 由于本項目整體建筑密度比較高，在園林景觀整體打造上，需要有立體感和層次感，用來弱化客戶對樓棟過密等不利因素的在意程度?？梢圆捎猛谕?、引溪、屯坡、堆山等方式，在項目內(nèi)塑造一定的高差，使景觀錯落有致。 挖土 —— 打造下沉式庭院，可建筑的贈送部分，提高產(chǎn)品附加值。下沉式庭院增加了建筑的空間感，也可以使地下室得到充分的