【正文】 ＋ 2層 夾層 地鐵層 停車場 轉(zhuǎn)換層 商場南面剖面 臨創(chuàng)業(yè)路 樓層 單層面積 （平方米） 業(yè)態(tài)分布 2 10000 大型餐飲（ 4500），家鄉(xiāng)菜多家（ 2022），健身美容培訓(xùn)（ 3500） 1 10000 時(shí)尚零售（ 8000），休閑餐飲（ 2022）， G（夾層） 10000 超市（ 6000），家居家飾（ 3500），休閑餐飲（ 500） － 1地鐵層 10000 超市（ 9000），零售便利（ 500），休閑餐飲（ 500） 86 餐飲區(qū)：鄰近高層住宅，便于設(shè)臵煙道 MTR G層 項(xiàng)目集中商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃（平面） 大型超市 大型超市 大型超市 家居家飾 零售便利 休閑餐飲 休閑餐飲 餐飲區(qū)：鄰近高層住宅，便于設(shè)臵煙道 中庭 中庭 地鐵通道連接站廳 N 87 餐飲區(qū)：鄰近高層住宅，便于設(shè)臵煙道 餐飲區(qū)：鄰近高層住宅（寫字樓），便于設(shè)臵煙道 1F 2F 項(xiàng)目集中商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃（平面） 時(shí)尚零售 休閑餐飲 大型餐飲 休閑餐飲 時(shí)尚零售 健身美容培訓(xùn) 中庭 中庭 家鄉(xiāng)菜 家鄉(xiāng)菜 N 餐飲區(qū)：鄰近高層住宅，便于設(shè)臵煙道 88 地下商業(yè)與地鐵連接示意 地鐵站大堂 地鐵站站廳與商場直接相連通道 樓底高度 路面 ?地鐵站大堂直接通入商場地鐵層，最大限度擴(kuò)大地下的展示面； ?同時(shí)利用高差形成夾層，形成雙首層概念，降低地下商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)； 89 集中商業(yè)與地鐵連接示意 ?人流從地鐵站大堂通入商場后進(jìn)入商場中庭，在地下即可形成開闊的空間，以降低地下商業(yè)的空間壓抑； ?更進(jìn)一步的，通過商場中庭設(shè)臵的跨層電梯，直接將人流導(dǎo)入到商場高層； 90 根據(jù) 《 城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制規(guī)范 》 ，商業(yè)中心配建公共停車場（庫）停車位控制指標(biāo)為： 單位 機(jī)動(dòng)車停車位 車位／１００平方米建筑面積 ≥ ０．４５ 項(xiàng) 目 商 業(yè)面積（平方米） 停 車位數(shù)量（個(gè)） 港隆城購物中心 1300（與住宅共享） 華潤萬象城 11萬 1034（ 與寫字樓共享） 中信城市 廣場 719（ 與寫字樓共享） 招商花園城中心 7萬 800 怡景中心城 10萬 800 按上述比例估算，目前商業(yè)開發(fā)中，多與住宅以及寫字樓共享停車空間，其中，平均市場水平為約 100平方米商業(yè)建筑面積對(duì)應(yīng) － 1個(gè)車位； 根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)面積按 4萬平方米估算，商業(yè)部分車位約需 320－ 400個(gè)；建面約 ； 項(xiàng)目停車場建議 91 － 2 地鐵連接 地鐵商業(yè) 1萬平米 停車場 5萬平米，約 1200個(gè)住宅車位 停車場 約 400個(gè)商業(yè)車位 停車場 約 437個(gè)住宅車位 地下商業(yè) 1萬平米 預(yù)留地下商業(yè)或臨時(shí)車位 面積 4萬平米 地面商業(yè) 1萬平米 地面商業(yè) 1萬平米 － 1 G 路面 覆土層 功能 車位數(shù) 建筑面積㎡ 住宅 1637 57295 商業(yè) 400 14000 辦公（公寓） 210 7350 合計(jì) 2247 78645 （約 ） 項(xiàng)目 地下開發(fā) 示意 圖 ＋ 1 ＋ 2 停車場 約 210個(gè)辦公車位 預(yù)留商業(yè)面積位于夾層將有效降低后期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，并可結(jié)合街鋪進(jìn)行雙首層以及送一層地下室使用權(quán)的銷售推廣方式，將極大的提高街鋪的商業(yè)附加值； 92 項(xiàng)目發(fā)展研究技術(shù)路線 項(xiàng)目發(fā)展背景 項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展 營銷推廣建議 ? 整體規(guī)劃發(fā)展策略 ? 各功能板塊關(guān)聯(lián) ? 住宅規(guī)劃發(fā)展建議 ? 商業(yè)規(guī)劃發(fā)展建議 ? 辦公規(guī)劃發(fā)展建議 93 部分辦公指標(biāo)轉(zhuǎn)化為商務(wù)公寓：由于本片區(qū)的商業(yè)辦公市場的不良發(fā)展，以及未來中心區(qū)寫字樓的大批量開發(fā)，現(xiàn)有辦公指標(biāo)部分轉(zhuǎn)為商務(wù)公寓進(jìn)行開發(fā)； 商務(wù)公寓 純寫字樓 項(xiàng)目 層數(shù) 單層面積 面積㎡ 純寫字樓 20 1500 30000 商務(wù)公寓 20 735 15400 20F 20F 94 ?行業(yè)多為 商貿(mào)、電子、咨詢、計(jì)算機(jī)等 ， 其中 商貿(mào)類企業(yè) 占的比例最大。 ?半數(shù)的企業(yè)多為 10人以下的小型企業(yè)， 辦公面積多在 150平方米以內(nèi) 。 ?企業(yè)寫字樓 租賃客戶占了絕大多數(shù)比例 ，購買寫字樓辦公 較少。 ?企業(yè)在選擇寫字樓時(shí) “ 地理位臵”與“交通”是企業(yè)所首先考慮的 ，對(duì)“價(jià)格”的考慮反而在其次。值得注意的是“商業(yè)配套”與“物業(yè)管理”也受到部分企業(yè)的關(guān)注。 ?對(duì)現(xiàn)有寫字樓， 他們 不滿意的地方集中在物業(yè)管理和產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面 ，而對(duì)地理位臵和交通較少感到不滿意。 ?寫字樓購買方面， 企業(yè)對(duì)面積的需求，大多是 在 200平方米以下，其中以 100平方米以內(nèi)的居多， 另有 部分 企業(yè)希望購買 200平方米以上的 寫字樓 。 ?相比多層寫字樓， 企業(yè)希望入住高層寫字樓 ，原因多為：雖然多層寫字樓的價(jià)格可能會(huì)便宜，但 高層寫字樓比較有利于企業(yè)形象 ，并且管理服務(wù)好，能取得更大的收益空間，是企業(yè)比較合適的選擇。 寶安區(qū)寫字樓客戶需求特征分析 資料來源：深圳中原深港研究中心 95 外資企業(yè)、國內(nèi)大中型企業(yè)分公司 寶安區(qū) 大型民營企業(yè) 成長中中小企業(yè)，以知識(shí)服務(wù)型為主，注重企業(yè)形象； 投資客，如：政府公務(wù)員、事業(yè)單位管理層；注重高品質(zhì)生活的私營業(yè)主；看重可租售性和升值潛力 投資客戶（港人、深圳） ： 多次臵業(yè)投資，有經(jīng)驗(yàn)，著重于項(xiàng)目品質(zhì)與升值能力。 核心驅(qū)動(dòng)力： 追求高形象、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、高附加值的本地和外地大中型公司。 追求 商業(yè)中心 便利與高形象的 ，改善辦公環(huán)境的成長型中小公司。 看重項(xiàng)目升值潛力、高投資回報(bào)率的城市內(nèi)投資意識(shí)較強(qiáng)的客戶，如私營業(yè)主、高校老師、政府公務(wù)員、泛公務(wù)員。 核心客戶 重要客戶 游離客戶 寶安區(qū)寫字樓目標(biāo)客戶分析 96 玻璃幕墻的外立面 生態(tài)小環(huán)境的營造 寫字樓外立面建議 97 寫字樓大堂建議 98 新世界電梯廳，門框設(shè)計(jì)高過普通電梯 寫字樓電梯間建議 99 ? 商業(yè)用地， 50年產(chǎn)權(quán)； ? 可以進(jìn)行工商注冊(cè)； ? 物管費(fèi)較寫字樓低； ? 單位面積較??； ? 每戶設(shè)衛(wèi)生間； ? 優(yōu)越地段和交通條件 ； ? 形象較高，接近寫字樓的外立面； ? 具居住功能，可商可住 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)略低于寫字樓； 商務(wù)公寓：將有效利用商業(yè)辦公用地特性，結(jié)合項(xiàng)目整體的商務(wù)功能配套，以及在工商管理上的優(yōu)勢，形成項(xiàng)目的市場競爭優(yōu)勢； 商務(wù)公寓特點(diǎn)： 100 南頭關(guān)口 深港西部通道 預(yù)計(jì)年底通車 107國道 地鐵 1號(hào)線 預(yù)計(jì) 09年通車 寶安大道 預(yù)計(jì)年底通車 關(guān)口淡化 目標(biāo)客戶分析 ：片區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，決定了該類客戶的特性，目前片區(qū)內(nèi)的客戶主要包括 港口商務(wù)辦事機(jī)構(gòu) ， 投資人士（香港、深圳） ， 本地自住、小企業(yè) 大鏟島碼頭 ?大鏟島碼頭的建成，催生港口經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，將涌現(xiàn)出大量海內(nèi)外駐寶安港口商務(wù)辦事處機(jī)構(gòu)； ?西部通道、地鐵等交通貫通，將有效刺激港人、市區(qū)人到寶安臵業(yè)投資； ?高起點(diǎn)、高規(guī)劃的寶安中心區(qū)日趨完善，將吸引大量寶安以及周邊片區(qū)的高層次人士前來臵業(yè)； ?作為西部 CBD，商務(wù)辦公的氛圍非同小可，成長型的小企業(yè)必將搶灘西部 CBD，小面積商務(wù)空間是首選。 投資客戶（港人、深圳） ： 多次臵業(yè)投資，有經(jīng)驗(yàn)，著重于項(xiàng)目品質(zhì)與升值能力。 常來深內(nèi)地及海外商務(wù)人員 ：對(duì)服務(wù)要求高，交通便利，對(duì)工作是否有重要性幫助是最關(guān)注問題。 101 商務(wù)公寓 外立面 ：公建化的外立面提升項(xiàng)目品質(zhì)，提升項(xiàng)目標(biāo)識(shí)性 ?強(qiáng)烈的視覺沖擊力，強(qiáng)調(diào)昭示性。 ?建筑具有公建化立面效果，建筑設(shè)計(jì)上做出通透感。 102 LOFT空間設(shè)計(jì)：更容易形成產(chǎn)品特色，提高項(xiàng)目品質(zhì) 103 1. 四房 137－ 143㎡ （設(shè)臵此戶型的 60％） 2. 三房 112－ 118㎡ 3. 小三房 79－ 85 ㎡ （設(shè)臵此戶型的 50％） 此區(qū)共 828套 1. 五房（大平面及復(fù)式） 2. 四房 150－ 160㎡ 3. 四房 137－ 143 ㎡ （設(shè)臵此戶型的 40％） 4. 三房 122－ 128㎡ 此區(qū)共 707套 1. 一房 39－ 43㎡ 2. 緊湊兩房 63－ 69㎡ 3. 小三房 79－ 85 ㎡ （設(shè)臵此戶型的 50％） 此區(qū)共 1121套 住宅產(chǎn)品規(guī)劃發(fā)展 合計(jì)： 104 約 150米 約 300米 項(xiàng)目 面積㎡ 集中商業(yè) （地面） 20220 （計(jì)容積率） 集中商業(yè) （地下） 20220 街鋪 5400 （計(jì)容積率） 預(yù)留面積 （地下 1層） 40000 商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃發(fā)展 合計(jì)： 夾層 地鐵層 停車場 預(yù)留地下商業(yè) 105 項(xiàng)目 層數(shù) 面積㎡ 純寫字樓 20 1500 30000 商務(wù)公寓 20 735 15400 商務(wù)產(chǎn)品規(guī)劃發(fā)展 純寫字樓 商務(wù)公寓 純寫字樓緊鄰集中商業(yè)，裙樓相連 106 項(xiàng)目發(fā)展研究技術(shù)路線 ? 區(qū)域住宅市場 ? 區(qū)域商業(yè)市場 ? 區(qū)域辦公市場 ? 相關(guān)政策影響 項(xiàng)目發(fā)展背景 項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展 營銷推廣建議 ? 整體規(guī)劃發(fā)展策略 ? 住宅規(guī)劃發(fā)展建議 ? 商業(yè)規(guī)劃發(fā)展建議 ? 辦公規(guī)劃發(fā)展建議 ? 整體營銷方案 ? 策劃及銷售資源 ? 區(qū)域發(fā)展分析 ? 項(xiàng)目競爭力分析 ? 項(xiàng)目定位 ? 案名建議 107 項(xiàng)目發(fā)展研究技術(shù)路線 項(xiàng)目發(fā)展背景 項(xiàng)目定位分析 項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展 營銷推廣建議 ? 整體營銷方案 ? 策劃及銷售資源 108 本項(xiàng)目推售策略及價(jià)格策略建議 2022 2022 2022 2022 2022 1 說明：本時(shí)間軸為預(yù)估推售時(shí)間，具體將視項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展節(jié)點(diǎn)而定。 推售時(shí)間（預(yù)計(jì)） ?2022年底至 2022年 推售體量 ?約 707單位 推售原因 /背景 ?項(xiàng)目前期主力客戶：新安本地客戶（換房自?。? ?大戶先行入市，樹立項(xiàng)目高端形象，形成良好口碑 階段推廣主題 （主訴求點(diǎn)） ? 一線園景 /高端公園物業(yè) ? 商業(yè)核心區(qū) /坐享繁華與便利 ? 寶城情結(jié)（情感訴求：喚起積聚已久的臵業(yè)需求） 階段性價(jià)格策略 16000－ 18000元 /㎡ 推售產(chǎn)品： A/B地塊大戶型住宅產(chǎn)品（臨公園） C D 幼兒園 小學(xué) 1 109 本項(xiàng)目推售策略及價(jià)格策略建議 2022 2022 2022 2022 2022 說明：本時(shí)間軸為預(yù)估推售時(shí)間，具體將視項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展節(jié)點(diǎn)而定。 C D 幼兒園 小學(xué) 2 2 推售時(shí)間（預(yù)計(jì)） ?2022年至 2022年 推售體量 ?約 828單位 推售原因 /背景 ?項(xiàng)目前期主力客戶：新安本地客戶（換房自?。? ?中大戶持續(xù)入市，延續(xù)項(xiàng)目高端形象 階段推廣主題 （主訴求點(diǎn)） ? 高端公園物業(yè) /優(yōu)質(zhì)園林中心單位 ? 商業(yè)核心區(qū) /坐享繁華與便利 ? 寶城情結(jié)（情感訴求：喚起積聚已久的臵業(yè)需求） 階段性價(jià)格策略 18000－ 20220元 /㎡ 推售產(chǎn)品： D/A/B地塊中大戶型住宅產(chǎn)品 110 本項(xiàng)目推售策略及價(jià)格策略建議 2022 2022 2022 2022 2022 說明：本時(shí)間軸為預(yù)估推售時(shí)間，具體將視項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展節(jié)點(diǎn)而定。 C D 幼兒園 小學(xué) 3 推售時(shí)間（預(yù)計(jì)） ?2022年至 2022年 推售體量 ?約 1121套單位 推售原因 /背景 ?地鐵即將開通，外來客戶逐漸進(jìn)入臵業(yè) ?前期大戶奠定的形象基礎(chǔ)進(jìn)一步提升小戶價(jià)值 階段推廣主題 （主訴求點(diǎn)） ? 珍藏高端公園小戶，財(cái)富身份地位體現(xiàn) ? 商業(yè)核心區(qū)：坐享商業(yè)核心區(qū)“一站式”都市生活 ? 地鐵動(dòng)脈貫穿，開通在即，升值潛力無限膨脹 階段性價(jià)格策略 20220－ 23000元 /㎡ 推售產(chǎn)品： A/D地塊小戶型住宅產(chǎn)品（臨街） 3 111 本項(xiàng)目推售策略及價(jià)格策略建議 2022 2022 2022 2022 2022 說明：本時(shí)間軸為預(yù)估推售時(shí)間，具體將視項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展節(jié)點(diǎn)而定。 C D 幼兒園 小學(xué) 4 推售時(shí)間（預(yù)計(jì)） ?2022年 推售體量 ?約 5000㎡ 推售原因 /背景 ?本項(xiàng)目居住氛圍已純熟，大型社區(qū)消費(fèi)力保障 ?2 26區(qū)新興商圈成型，加上傳統(tǒng)前進(jìn)路商圈，商圈影響力最大化 ?地鐵開通（ 2022年 6月），滾滾人潮帶動(dòng)龐大消費(fèi)力，商機(jī)空前凸顯 階段推廣主題 （主訴求點(diǎn)） ? 地鐵口商業(yè) ? 純街