【正文】 訊息 會員優(yōu)惠 ?享受 24小時免費物業(yè)估價咨詢服務(wù) ?享受世聯(lián)地產(chǎn)與相關(guān)大型公司聯(lián)手推出的優(yōu)質(zhì)服務(wù) ?自由參加本會舉辦的多元化活動 ?獲得尊貴會精選商家購物優(yōu)惠 ?享受購買、租賃物業(yè)及按揭優(yōu)惠折扣 目的：為本項目 拓寬客戶來源，儲備誠意客戶 119 ?項目附件一：項目周邊商業(yè)調(diào)研 120 項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調(diào)研 位置 業(yè)態(tài) 數(shù)量 業(yè)種 租金 東海坊 餐飲 8 湘軒樓 韓國料理 日本料理 吧 天善酒家 東海坊全部出租，初始租金 150元 /月，目前最近出租商鋪 500元/月，平均租金 200元 /月 服飾 5 Ispirit Felicity KeeKen 家居用品 3 TOYOHYA 特百惠 地產(chǎn)代理商 4 世聯(lián)行 中原地產(chǎn) 便利店 1 Seveneleven 糕點西餐 2 金棕櫚西餐咖啡 文具玩具 2 東良文具 替樂堡 其他業(yè)態(tài) 4 藥房、沖印店等 121 項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調(diào)研 位置 業(yè)態(tài) 數(shù)量 業(yè)種 租金 經(jīng)營狀況 香荔綠洲底商 餐飲 4 蘭州拉面 沙縣小吃 海鮮酒樓 100元 /月 經(jīng)營檔次較低，經(jīng)營狀況一般 美容美發(fā) 3 蘿蘭締絲 生活配套 3 煙酒行 礦泉水專賣 便利店 地產(chǎn)代理 1 地產(chǎn)創(chuàng)輝 港中旅一期底商 美容美發(fā) 3 中檔 230250元 /月 社區(qū)商業(yè) 超市 1 華潤 地產(chǎn)代理 4 世聯(lián)行 中原 122 項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調(diào)研 位置 業(yè)態(tài) 數(shù)量 業(yè)種 面積 租金 鑫竹苑 餐飲 2 沃天利快餐 80 平均 100元/月 服裝 _ _ 500 超市 1 佳家福 1000 生活配套 3 藥房 彩印 50 20 地產(chǎn)代理 1 萬廈君安 30 香荔花園 超市 1 民潤市場 300 150元 /月 —200元 /月 體彩 1 _ 12 彩印店 2 10 干洗店 2 小白兔干洗店 15 藥店 1 海王星辰藥房 40 生活配套 8 礦泉水、茶莊 30 地產(chǎn)代理 4 美容美發(fā) 1 名一麒 300 123 項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、租金調(diào)研 位置 業(yè)態(tài) 數(shù)量 業(yè)種 面積 租金 荔林苑 書店 1 竹林同心書店 100 150元 /月 美容美發(fā) 1 聚星 100 地產(chǎn)代理 3 中天、創(chuàng)輝、港達物業(yè) 2050 超市 1 萬家樂 3500 健身 1 海洋健身俱樂部 1000 餐飲 1 福建特色小吃 40 香榭里 藥店 1 和順堂 100 100元 /月 餐飲 1 丹桂軒 500 124 ?附件二：周邊寫字樓調(diào)研分析 125 有色大廈 本元大廈 都市陽光 喜年中心 豪都大廈 展業(yè)中心（未售） 深航綜合辦公樓 泰 然 九 路 香 蜜 湖 路 泰 然 四 路 世貿(mào)中心 銀座國際 財富廣場 明年廣場 香 林 路 東?；▓@ 東?；▓@ 出口 出口 出口 出口 地鐵車公廟站 農(nóng) 林 路 香蜜湖醫(yī)院 泰康軒 高 速 公 路 深 南 大 道 寫字樓商鋪調(diào)查 ——寫字樓商鋪分布 金潤大廈（未售） 項目周邊寫字樓商業(yè)調(diào)研 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)配套 有色大廈 三層共 6000平方米 餐飲、地產(chǎn)代理、訂票中心、蛋糕屋 本元大廈 三層共 6400平方米 13樓為銀行、 4樓王子廚房 都市陽光 三層 8000平方米 1樓為銀行及地產(chǎn)代理、 3層為酒樓 喜年中心 三層 6000平方米 銀行、酒店、配餐中心 展業(yè)中心 三層 5800平方米 2層銀行、 3層業(yè)態(tài)未定 大慶大廈 四層 5000平方米 _ 萬潤大廈 三層 4800平方米 _ 遼寧大廈 約 5000平方米 _ 深航辦公樓 約 5000平方米 深航國際酒店 財富廣場 三層共 8000平米 餐飲、地產(chǎn)代理、精品、咖啡、證券、銀行等 銀座國際 二層 3000平米 二層為酒樓 寫字樓裙樓商業(yè)面積約 7萬平米 項目周邊寫字樓商業(yè)調(diào)研 127 寫字樓調(diào)查 財富廣場 —— 規(guī)模： 1棟 27層寫字樓、 1棟 25層公寓 商業(yè)配套：二層商業(yè)約 8000平方米，引 進麥當勞、文具、西餐廳等 銀座國際 —— 規(guī)模 ： 327層 商業(yè)配套：二層商業(yè)裙樓約 3700平米， 2樓已引進餐飲業(yè) 地鐵聯(lián)體 地鐵聯(lián)體 128 寫字樓調(diào)查 都市陽光 —— 規(guī)模： 532層商住兩用共 411戶 商業(yè)配套： 13層約 8000平米， 3樓 已引進酒樓， 1樓為街鋪 有色大廈 —— 規(guī)模： 512層公寓。 1326層寫字樓 商業(yè)配套： 14層約 6000平米 129 寫字樓調(diào)查 展業(yè)中心 —— 規(guī)模： 1棟 30層 商業(yè)配套： 1— 3層商業(yè)裙樓， 2層 為銀行， 3樓業(yè)態(tài)未定 大慶大廈 —— 規(guī)模 ： 建筑面積 51713平米 商業(yè)配套： 4層商業(yè)群樓近 5000平米 目前狀況：已入伙，群樓空置 130 寫字樓調(diào)查 世貿(mào)中心 —— 招行總部 深圳標志性建筑之一 實力和財富的象征 著名公司的進駐 巨大的消費潛力 白領(lǐng)的聚集地 131 寫字樓調(diào)查 本元大廈 —— 規(guī)模： 1棟 427層 48戶 商業(yè)配套： 13層為銀行， 4樓設(shè)王子廚房 喜年中心 —— 規(guī)模 ： 建筑面積 51713平米 商業(yè)配套：銀行、酒店、配餐中心 132 ?附件三：部分商業(yè)業(yè)態(tài)分布 133 ? 金光華各層的業(yè)態(tài)分布及賣場規(guī)劃情況 3F—— 大型地下停車場； 2F—— 與地鐵相連，提供便捷式餐飲、西餅、便利、藥妝、健康補品、休閑服飾等； 1F—— 皮具、珠寶、女裝、化妝品、飾品、鞋等 金光華廣場業(yè)態(tài)分布 134 ? 金光華各層的業(yè)態(tài)分布及賣場規(guī)劃情況 1F—— 國際精品服飾、餐飲、名表行、化妝品等； 2F—— 國際品牌男裝、鞋類等； 金光華廣場業(yè)態(tài)分布 135 ? 金光華各層的業(yè)態(tài)分布及賣場規(guī)劃情況 3F—— 國際品牌男裝、電影院（下層）； 4F—— 童裝、玩具、女裝、女性內(nèi)衣系列、電影院（上層）； 金光華廣場業(yè)態(tài)分布 136 ? 金光華各層的業(yè)態(tài)分布及賣場規(guī)劃情況 5F—— 餐飲、數(shù)碼產(chǎn)品、廚房用品、工藝品、布藝、音像制品、游樂園； 6F—— 運動器材、休閑服飾、牛仔系列、高爾夫器具、游泳系列、發(fā)廊、游樂園； 金光華廣場業(yè)態(tài)分布 137 ? 金光華各層的業(yè)態(tài)分布及賣場規(guī)劃情況 7F—— 大型品牌餐飲； 金光華購物廣場經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，以國際一線品牌的男女裝服飾和品牌餐飲業(yè)為主。 金光華廣場業(yè)態(tài)分布 138 ? 華潤萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場規(guī)劃情況 1F—— 百貨超市、禮品、餐飲、鐘表、飾品、藥妝、健康補品等； 華潤萬象城業(yè)態(tài)分布 139 ? 華潤萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場規(guī)劃情況 1F—— 女裝、飲食、鐘表、珠寶、皮具、男裝、 NONO概念店、REEL主力店等； 華潤萬象城業(yè)態(tài)分布 140 ? 華潤萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場規(guī)劃情況 2F—— 女裝、休閑裝、男裝、 REEL主力店、飾品、音像等 華潤萬象城業(yè)態(tài)分布 141 ? 華潤萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場規(guī)劃情況 3F—— 嘉禾影院（下層）、餐飲、女裝、 REEL主力店等 華潤萬象城業(yè)態(tài)分布 142 ? 華潤萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場規(guī)劃情況 4F—— 嘉禾影院（上層）、順電、家居用品、休閑服飾、真冰場、玩具、童裝、餐飲、鞋、皮具等 華潤萬象城業(yè)態(tài)分布 143 ? 華潤萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場規(guī)劃情況 5F—— 嘉禾影院、家居、餐飲 華潤萬象城業(yè)態(tài)分布 144 ? 華潤萬象城各層的業(yè)態(tài)分布和賣場規(guī)劃情況 5F—— 嘉禾影院、家居、餐飲 華潤萬象城與金光華廣場對比分析 145 ?但從業(yè)態(tài)組合來分析， 萬象城的業(yè)態(tài)組合更加合理，包含了 novo、 reel、 ole、嘉禾影城等主力店，知名精選品牌所占比例較大，同時也有吸引人流的中檔品牌。而金光華的主力店相對于一個 12萬平米的購物中心來說是不夠的，業(yè)態(tài)的檔次高中低都有，總體定位不明確。 ?從業(yè)態(tài)的分布來看， 萬象城的業(yè)態(tài)分布更為合理，金光華的業(yè)態(tài)分布高中低檔混雜，在人流組織與業(yè)態(tài)分布及樓層的關(guān)系上考慮并不周到。萬象城的業(yè)態(tài)部分較為明晰，即便在同一樓層有業(yè)態(tài)的交叉，但在檔次上是類似的，同時將餐飲穿插在每個樓層的分布有利于人氣的聚集。這一點是值得借鑒的。 ?從人流組織來分析： 由于金光華的業(yè)態(tài)分布不盡合理，人流的路線分散，不利于人流的組織。 ?從經(jīng)營模式來分析 :都采用了只租不售的模式，都是統(tǒng)一的經(jīng)營管理，但卻有差別，萬象城采用店中店的形式與高檔和時尚的定位比較吻合，而金光華則是采用柜臺 +店中店的形式與總體定位有差別； ?從招商角度來分析， 從目前的業(yè)態(tài)分布及經(jīng)營情況來看，萬象城和金光華在招商策略和招商的成熟度上有較大的差別，可以判斷金光華對商家的選擇及控制力度是不強的，在招商的思路上萬象城是采用先把人流做起來的策略（在先期租金的優(yōu)惠會比較多），而金光華則是先讓商家挺住的策略。（先期優(yōu)惠較萬象城要少），招商策略在很大程度上影響了經(jīng)營的狀況。 ?從商業(yè)氛圍來分析， 萬象城在店面裝修上總體保持較為統(tǒng)一的形象，現(xiàn)代和時尚的感覺比較強烈，而金光華則沒有一個統(tǒng)一的形象。 華潤萬象城與金光華廣場對比分析 146 明年廣場 ?形象定位： 品牌中高檔 shoppingmall； ?客戶定位： 2540歲之間中高收入白領(lǐng)女性； ? 業(yè)態(tài)分布： 空中連廊：高級餐廳及商務(wù)會展中心 5F主題：“異國珍味” 南亞五國風味 4F主題：“休閑驛站” — 分 4個區(qū)：數(shù)碼娛樂區(qū)、個性生活區(qū)、時尚美容區(qū)、休閑服務(wù)區(qū) 3F主題：“運動休閑街” — 分 5個區(qū)：運動服飾區(qū)、牛仔服飾區(qū)、休閑服飾區(qū)、男裝區(qū)、兒童區(qū) 2F主題：“都市精品” — 分 5個區(qū)：精品時裝區(qū)、時尚女裝區(qū)、時尚配飾、設(shè)計師天地、服務(wù)區(qū) 1F主題：“世界名品” — 分 3個區(qū)：女裝區(qū)、男裝區(qū)、精品配飾區(qū) 1F內(nèi)街：“休閑美食街” B1主題：“健身及美食廣場” — 分 2個區(qū)：健身中心、美食廣場 147