世聯(lián)_城市綜合體研究及經(jīng)典案例-資料下載頁
2025-05-14 21:36本頁面
【正文】 ark 局部 1F、 1F、 2F、 3F 出售比例： 50% 1F、 1F、 2F、 3F 出售比例： 100% 1F、 1F、 2F、 3F Boxshopping: 1— 4F 出售比例： 75%— 80% 1— 4F 出售比例： 30%— 50% B4 B5 B3 Center 地產(chǎn)資料網(wǎng) 匯報(bào)綱要 一、城市綜合體的基本特征 二、典型城市綜合體案例研究 三、城市綜合體開發(fā)要點(diǎn)提示 四、項(xiàng)目情況及市場(chǎng)態(tài)勢(shì)特征 五、本項(xiàng)目概念規(guī)劃 六、初步經(jīng)濟(jì)效益探討 地產(chǎn)資料網(wǎng) : 1,城市綜合體的開發(fā)是最為復(fù)雜 /鏈條最長(zhǎng) /環(huán)節(jié)最多的開發(fā)領(lǐng)域 ,它更重要的要專心專一的整合資源 ,形成強(qiáng)大的 “外包經(jīng)營” 和 “離岸經(jīng)營”體系 ,而非全鏈條獨(dú)立運(yùn)做 . 鏈接 :國貿(mào)商品城 2,城市綜合體的開發(fā)區(qū)別于復(fù)合地產(chǎn)開發(fā) ,首要的任務(wù)不是強(qiáng)調(diào)贏利能力 ,而是強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制能力 . 地產(chǎn)資料網(wǎng) : 往往商業(yè)是綜合體的難點(diǎn)也是重點(diǎn) ,控制了商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也就控制了整盤風(fēng)險(xiǎn) 1,招商先行或以假設(shè)定制的方法控制業(yè)態(tài)與建筑的搭配 。 2,持有部分售賣部分前期剝離 ,明確經(jīng)營管理重點(diǎn)和設(shè)計(jì)重點(diǎn) 。 鏈接 :星光大道案例 鏈接 :匯都國際案例 3,特殊業(yè)態(tài)專項(xiàng)研究 ,獨(dú)立設(shè)計(jì) ,確保經(jīng)營效果 ,體現(xiàn)專項(xiàng)價(jià)值 。 鏈接 :財(cái)富中心設(shè)計(jì) 4,勢(shì)必控制自身整體商業(yè)規(guī)模 ,強(qiáng)調(diào)區(qū)域商業(yè)共融 。勢(shì)必強(qiáng)調(diào)商業(yè)價(jià)值而非商業(yè)面積 . 鏈接 :曲靖項(xiàng)目 5,提早引進(jìn)高水平招商公司 ,多家設(shè)計(jì)院 ,組建運(yùn)營管理公司 ,前期策劃公司 ,三位一體進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃 . 鏈接 :順城項(xiàng)目 地產(chǎn)資料網(wǎng) : 形象是綜合體的第一要?jiǎng)?wù) ,形象建立體系 KPI必須清晰而非概念化 . KPI體系 人文符號(hào) 功能化體系 區(qū)域標(biāo)識(shí) 強(qiáng)制性視覺沖擊 ——標(biāo)志性建筑 /豪華酒店 硬性指標(biāo) 軟性指標(biāo) 商業(yè)建筑群 便利停車 步行系統(tǒng) 特色符號(hào)語言 紀(jì)念性 /風(fēng)格化建筑（群） …… 交通暢順 多功能公寓 地產(chǎn)資料網(wǎng) 匯報(bào)綱要 一、城市綜合體的基本特征 二、典型城市綜合體案例研究 三、城市綜合體開發(fā)要點(diǎn)提示 四、項(xiàng)目情況及市場(chǎng)態(tài)勢(shì)特征 五、本項(xiàng)目概念規(guī)劃 六、初步經(jīng)濟(jì)效益探討 地產(chǎn)資料網(wǎng) （ 1）宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 大勢(shì)： 市場(chǎng)上存在一種觀點(diǎn)，即認(rèn)為政府對(duì)于樓市采取的一系列限制措施是為了打擊樓市的價(jià)格泡沫。但是房屋價(jià)格相對(duì)家庭收入，其實(shí)從 1997年以來是在下滑顯著。總體來看，房屋購買能力從 2021年以來都處于較穩(wěn)定的水平，換句話說，房屋的平均價(jià)格沒有比 5年以前更貴，因?yàn)榧彝ナ杖氲钠骄鲩L(zhǎng)比價(jià)格增長(zhǎng)更快。 中國的平均 HPIR從 2021年至今都是在 8~9倍的范圍內(nèi)，從表面上看，高于國際標(biāo)準(zhǔn) 3~6倍的水平，但 HPIR的國際標(biāo)準(zhǔn)是基于發(fā)達(dá)國家和中高收入國家制定的。根據(jù)世界銀行對(duì) 96個(gè)國家和地區(qū)的調(diào)查結(jié)果，發(fā)展中國家和低收入國家的 HPIR水平比發(fā)達(dá)國家和中高收入國家普遍要高。 其實(shí)政府采取嚴(yán)厲的政策措施，并不是為了打擊房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，而是為了解決一個(gè)社會(huì)問題，即幫助中低收入家庭提高購房能力。 （ HPIR，指一個(gè)國家或城市的年平均上市房?jī)r(jià)和居民年平均收入的比例） 地產(chǎn)資料網(wǎng) （ 1）宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 佐證： ①根據(jù)中共中央、國務(wù)院 6月 13日上午在北京召開省區(qū)市和中央部門主要負(fù)責(zé)同志會(huì)議上胡錦濤主席所做的講話精神指出， 促進(jìn)資本市場(chǎng)健康發(fā)展，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。我們不難看出，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)必將趨于穩(wěn)定，而處于上升期的昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)也必然走向穩(wěn)定和持續(xù)走高； ②中共中央 7月 21日上午在中南海召開黨外人士座談會(huì)，就經(jīng)濟(jì)工作聽取各民主黨派中央、全國工商聯(lián)領(lǐng)導(dǎo)人和無黨派人士的意見和建議。中共中央總書記胡錦濤主持座談會(huì)并發(fā)表重要講話。 胡錦濤在會(huì)議上指出要全力保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)持續(xù)發(fā)展，引導(dǎo)資本市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。 ③摩根大通駐香港分析師吳向紅也指出，全球經(jīng)濟(jì)下滑的波及面不斷擴(kuò)張，中國的出口部門面臨嚴(yán)峻的國際環(huán)境，因?yàn)榻鼛啄陮?duì)中國出口增長(zhǎng)很重要的國家，如歐洲、日本和一些新興市場(chǎng)的需求被削弱了，預(yù)計(jì)商品貿(mào)易盈余在未來幾個(gè)月會(huì)逐步收窄。 在出口衰弱的情況下，投資增長(zhǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的支持相對(duì)更加有效。而消費(fèi)則將從 2021年股市行情帶動(dòng)的中期繁榮逐步回落到正常水平。
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