【正文】 房地產行業(yè)： 這類客戶主要以房地產開發(fā)企業(yè)為主，同時涉及行業(yè)下游的室內設計、裝修裝潢、建材建工、家具家居類等公司。 現(xiàn)代專業(yè)服務業(yè)： 這類客戶包括稅務、會計、律師、咨詢顧問、人力資源顧問、專業(yè)培訓、財務咨詢和專業(yè)會展博覽等機構和公司。 文化藝術創(chuàng)意業(yè)： 這類客戶主要以服裝設計、動漫設計、舞蹈藝術、新聞出版、廣播影視等機構和公司。 高科技產業(yè)： 這類客戶主要由電子信息技術、醫(yī)療醫(yī)藥、 IT通訊、網(wǎng)絡技術和生物醫(yī)藥等公司。 物流貿易業(yè)： 包括交通物流、貨運代理、航空公司、進出口貿易和零售批發(fā)等公司。 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 寫字樓產品定位建議 產品組合：甲級純寫字樓 +SOHO ，總規(guī)模 ㎡ 產品配比：甲級純寫字樓占 60%， SOHO占 40% 基本的配套：甲級純寫字樓要配設會議室、咖啡廳、美術館等。 針對金融保險類大客戶采取量身定制方案： ? 一層營業(yè)廳和高層辦公室定制方案。 ? 整層定制方案（根據(jù)經(jīng)營客戶要求設置金庫，配置專有安防設備。 ? 保險公司：重點考慮接待中心和營業(yè)室的要求。 企業(yè)總部定制要求（重點考慮總裁董事長辦公室、大小會議室、接待室個性化要求）。 面積區(qū)間比例： 靈活多變的空間自由組合 722層 SOHO寫字樓 2350層 甲級純寫字樓 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 KPI體系 甲級寫字樓 功能化體系 建筑外觀體系 硬性指標 軟性指標 開發(fā)商品牌：開發(fā)商曾經(jīng)運作過的經(jīng)驗以及口碑 智能化系統(tǒng)： 5A智能化 物業(yè)服務：管理服務方式、物業(yè)管理公司的知名度、特色的服務 綜合體建筑尺度視覺沖擊 富于特色外立面視覺沖擊：玻璃幕墻、燈光工程 配套設施：會議室、商務中心、餐飲、運動休閑、必要辦公生活配套商店等 公共空間裝修標準 空調：系統(tǒng)類型、運營方式、計量方式 電梯：轎廂尺寸、電梯品牌、設計等候時間 產品結構功能創(chuàng)新：空中花園、靈活多變的空間、共享園林休閑設施 大堂 電梯間 衛(wèi)生間 根據(jù)新摩爾對國內外城市綜合體中寫字樓的案例研究 得到甲級寫字樓 KPI體系模型的建立 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 靈活多變的辦公空間滿足個性客戶的個性選擇 個性化 寫字樓的產品定位建議 總裁室 貴賓室 財務室 公共辦公室 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 寫字樓產品定位建議 空間布局 ? 一般來說，國際級甲級寫字樓標準層面積在20232500平米。考慮到本項目寫字樓規(guī)模有限，建議標準層面積在 16002023平米左右，寫字樓部分為 60— 170米之間，位于主樓的上半部分，總體規(guī)模為 。 ? 由于寫字樓與 SOHO同在一棟主樓中，因此需要將寫字樓與 SOHO的入口完全分開，以保證互不干擾，以提升甲級寫字樓的身份價值。 ? 采用 89米的大柱間距，辦公區(qū)域內不出現(xiàn)立柱，以確保內部空間的靈活劃分，滿足不同規(guī)模公司的辦公需要。 ? 寫字樓標準層的設計要保證為寫字間提供盡量方正的空間，以便提高使用效率和便于裝修。 ? 采用核心框筒結構形式，并使外墻到核心筒之間的距離保持均衡，便于空間內部的采光、電梯的布置、走廊的設置和辦公空間的自由組合、分割。 ? 標準層保證吊頂裝修后凈高不低于 （不含提升地板）。大堂面積在 600平米左右，層高在5米以上，部分區(qū)域挑高 15米左右 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 寫字樓產品定位建議 功能結構創(chuàng)新： ? 高形象：通過外立面、大堂、走道等公共空間精心設計，樹立高形象。 ? 自由組合：全分割結構，最小面積區(qū)間 80100平米，可自由組合。 ? 高性價比：通過錯層、凸窗等實現(xiàn)面積贈送和辦公空間分離。 ? 商務共享：通過裙樓部分解決會議室、商務中心等利用率不高的功能空間，節(jié)省企業(yè)辦公成本。 ? 生態(tài)：通過內中庭、空中花園、玻璃幕墻等設計，打造生態(tài)寫字樓。 生態(tài)型寫字樓： 強調人與自然的對話，主要通過將自然元素引入室內，創(chuàng)造和諧辦公環(huán)境來實現(xiàn)。 生態(tài)型寫字樓主要包含以下四個內容： ? 綠色公共空間：主要通過樓宇內綠化和公共共享空間打造來實現(xiàn)。 ? 通風采光：通過內庭院設計等實現(xiàn)寫字樓的自然通風，增加采光面。 ? 環(huán)保材料：主要通過高透光、低反射的幕墻以及樓面、配套系統(tǒng)的低能耗來實現(xiàn)。 ? 空間感：主要通過樓層等公共空間高度和寬度來衡量。 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 特點： ? 中低區(qū)通過東西雙向的空中花園與高區(qū)天窗形成自然通風； ? 不影響高區(qū)南北雙向空中花園的通風； ? 雙向交叉的空中花園設計，不影響整層的結構，為高中庭設計提供空間。 高區(qū) 低區(qū) 空中花園 寫字樓產品定位建議 生態(tài)型寫字樓設計特點 高低區(qū)十字交叉分布空中花園設計 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 通風 采光 綠化 肺中庭 寫字樓產品定位建議 生態(tài)型寫字樓設計特點 圍繞空中花園設計，順利實現(xiàn)通風、采光、綠化 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 四方型核心筒，采光面單一 圓型核心筒，采光面增加 圓型錯開核心筒，采光面充分 空中花園 項目生態(tài)點： ?采光面廣（保證每個單元兩面或以上采光） ?自然空氣對流 ?空中花園 ?明廁、明電梯走廊 ?節(jié)能，環(huán)保建材 寫字樓產品定位建議 生態(tài)型寫字樓設計特點 核心筒錯開設計，配置空中花園，空氣自然對流。 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 本項目的定位為： 凸現(xiàn)中央政務區(qū)、配套和投資居住潛在價值的精裝修豪華公寓，為株洲高端商務人士專門打造的豪華、典雅、氣派、舒適的中央寓所。 ? 湘江邊：體現(xiàn)本項目所處的得天獨厚的自然江景景觀資源； ? 為高端商務人士定制：本項目處于中央政務區(qū)的核心位置，由于距各個寫字樓較近，交通便利，未來高檔公寓的住戶必將以商務人士居多，因此本項目高檔公寓的設計應以商務人士、高端居家人群為依托。 ? 精裝居家寓所，投資居住兩宜：提供高標準的裝修材料，雖然多為商務人士居住，但也要力求為其提供家的溫馨感覺，填補中央政務區(qū)缺乏高端居住功能的空白。另外在戶型上應該即適宜居住，又適合投資，便于出租。 高檔公寓的整體定位建議 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 高檔公寓目標客戶定位建議 本項目高檔公寓部分目標客戶主要有如下特征： ? 城市核心政務區(qū)工作的高級白領： 這部分客戶追求高品質生活，平時工作繁忙，要求住所與辦公場所距離接近，對交通的便捷性、周邊配套齊全性要求較高； ? 私營業(yè)主、企業(yè)高級管理者： 隨著城市中心區(qū)可供土地的稀缺，越來越多的購房者希望在市區(qū)內持有物業(yè)，作為富有階層的私營業(yè)主和企業(yè)高級管理者，他們有足夠的經(jīng)濟實力購買高端豪宅，尤其是在地段優(yōu)越、自然江景景觀環(huán)境較好的區(qū)域購房； ? 部分在株洲工作的海歸人士或外籍人士： 隨著株洲市工業(yè)的快速發(fā)展，引進部分海外技術人員以及外商投資的增加，由此將產生一定數(shù)量的外籍人士長期居住的需求。而這部分客戶更加青睞品質高端、服務優(yōu)良，由國際知名的物業(yè)服務管理公司管理的公寓項目。 ? 投資客戶： 由于本項目所處區(qū)域高端豪宅居住類物業(yè)稀缺，因此其勢必吸引部分對于區(qū)域價值看好的投資客戶。 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 高檔公寓產品定位建議 ? 本項目在產品形態(tài)以及布局上應以 “ 景觀價值最大化 ” 為原則，因此建議高檔公寓區(qū)盡量避免高層建筑的遮擋，將主立面朝向自然江景一側。 ? 在產品形態(tài)上，采取高檔公寓 +空中別墅的組合方式，盡量展示空中景觀與自然江景資源其中總體規(guī)模為 ㎡左右，建筑高度為160米。 ? 戶型結構創(chuàng)新：采用大飄窗，戶戶朝景，空中院落，附帶贈送大露臺，擁有私家花園。 ? 產品的比例：根據(jù)市場的需求暫定，高檔公寓占 90% ，空中別墅占 10% ? 戶型面積的配比：根據(jù)市場的需求暫定以下面積。 高檔公寓產品定位的思路： 1 區(qū)6 部 電 梯( 9 層 )2 區(qū)8 部 電 梯( 1 3 層 )3 區(qū)4 部 電 梯(9 層 )4 區(qū)6 部 電 梯(9 層 )5 區(qū)4 部 電 梯(8 層 )6 區(qū)6 部 電 梯(9 層 )7 區(qū)10 部 電 梯( 1 2 層 )區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層區(qū)部 電 梯層 高檔公寓部分 空中別墅 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 高檔公寓產品定位建議 高檔公寓戶型面積的內部分配建議： 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 根據(jù)新摩爾對國內外城市綜合體中服務式公寓的案例研究 得到服務 式公寓 KPI體系模型的建立 …… 人文體系 功能化體系 塔尖效應 —— 城市中的高端示范效應 建筑外觀體系 硬性指標 軟性指標 舒適 /奢華產品 精益服務 —— 星級酒店物管 功能復合 —— 體現(xiàn)綜合體的復合功能 豪華裝修 /高級配置 獨享公共空間 尊貴權益 —— 在其他物業(yè)內享有特殊權益 綜合體建筑尺度視覺沖擊 富于特色外立面視覺沖擊 KPI體系服務式公寓 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 基本面 :必須保障主臥室?guī)б旅遍g、寬廳、廚房 功能化體系： 戶型設計 ，包含洗手間、衣帽間，且空間尺度比較奢侈，體現(xiàn)舒適度 ，既客人使用的方便性，又保證主臥的私密性 ，功能細分體現(xiàn)人性化 ，與餐廳相聯(lián)，突出空間寬敞 （ 5米） ，增加采光面 １、基本面： ? 強調居住功能 ? 主臥舒適感 ? 空間布局的私密性 ２、創(chuàng)新價值點 ? 觀景陽臺 針對高端商務客戶臨時性居住特點，本項目公寓推薦面積區(qū)間 60~90平米 /套 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 功能化體系： 戶型設計 創(chuàng)新價值點：城市景觀陽臺 城市景觀陽臺，彈性功能空間 可以作為陽光室 可以作為休閑房 １、基本面： ? 強調居住功能 ? 主臥舒適感 ? 空間布局的私密性 ２、創(chuàng)新價值點 ? 本項目１房所占比例較小，主要作用在于實現(xiàn)啟動熱銷。在戶型賣點上，主要以項目整體賣點為主，戶型在保證基本面的基礎上，無需太多亮點 ? 觀景陽臺，可用為陽光房 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 轉角凸窗 轉角落地凸窗 轉角凸窗 凸窗 功能化體系： 戶型設計 局部創(chuàng)新空間 —— 窗的形狀變化 窗的空間形狀變化 ? 可創(chuàng)造多角度觀景條件 ? 增加了戶型采光、通風的功能 ? 為建筑外立面增添更多的發(fā)揮空間 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 功能化體系： 獨享公共空間 豪華入口大堂 —— “ 尊貴 ” 的第一感覺 挑空空間： 2～ 3層的挑控空間，體現(xiàn)業(yè)主的尊貴，以及整體的氣勢 。 入口接待區(qū)： 方便臨時的賓客接待與等候，體現(xiàn)業(yè)主身份，以及完善的安防，保證業(yè)主私密生活。 石材裝修： 體現(xiàn)項目的高品質，以及業(yè)主的身份。 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 功能化體系： 獨享公共空間 高品質電梯間 —— “ 細節(jié)決定成功 ” 弧形空間： 體現(xiàn)項目的豪氣，以及居住的情調，業(yè)主的身份。 細節(jié)裝飾： 植物，壁畫等溫馨裝飾，體現(xiàn)公寓的居住特性。 高標準裝修： 與其他功能空間統(tǒng)一的裝修，保證整體的高品質。 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 功能化體系： 獨享公共空間 停車與其他物業(yè)分離 設計時需要考慮其他物業(yè)車流與公寓 車流的分離 ， 盡可能分別設出入口，保證居住的純粹性。 通過部分 簡單裝修裝飾 ，改變地下室的簡陋形象，設置 部分封閉的車庫 ，滿足高端客戶的特殊需求。 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 功能化體系： 獨享公共空間 公寓專屬的私家小型會所 尺度： 減少后期持有成本以及與寫字 樓設施的差異，面積控制在１０００ 平方米以內。 小型健身室 設施配置： 小型半開放游泳池（ 10mX20m） 小型私家健身房 私家接待區(qū) (多功能房 ) ? ? 星聯(lián)國際機構 深圳新摩爾公司 功能化體系： 獨享公共空間 創(chuàng)新價值點：公共空