【正文】 產(chǎn)品定位（二） —— 戶型面積修正 原面積區(qū)間 物業(yè)類型 公 寓 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 兩房 三房 面積區(qū)間 3540 4558 6570 70～ 75 95～ 105 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 產(chǎn)品初步定位 產(chǎn)品二次修正 產(chǎn)品定位結(jié)論 形象定位 價(jià)格定位 產(chǎn)品定位結(jié)論 物業(yè)類型 公 寓 公寓 /住宅 住 宅 戶型間隔 單房 一房 兩房 三房 面積區(qū)間 30～ 35 50～ 55 70 95～ 105 比 例 20% 45% 20% 15% 單位（㎡） 第六部分 形象定位 環(huán) 境 客 戶 產(chǎn) 品 區(qū) 位 形象定位 形象定位思路 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 項(xiàng)目所在片區(qū)為大鵬核心位臵，配套成熟 ，是旅游服務(wù)的基地。 區(qū) 位 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 關(guān)鍵詞： 雙核心 門戶 基地 大鵬三面環(huán)山，景色優(yōu)美，空氣清新； 深圳最后一塊處女地！中國最美的八大海岸線之一！ 環(huán) 境 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 關(guān)鍵詞： 山景 海岸 客 戶 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 度假客戶： 向往海 岸生活，時(shí)常放松自己。 主力客戶 投資客戶： 有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，看好東部三鎮(zhèn)旅游度假的發(fā)展，對濱海物業(yè)十分認(rèn)可。 關(guān)鍵詞： 度假 投資 產(chǎn)品 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 關(guān)鍵詞：度假型 公寓 本項(xiàng)目主要打造度假型公寓，強(qiáng)調(diào)其度假功能。 東部門戶 基地核心 臨山近海 度假公寓 形象定位的基調(diào) 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 關(guān)鍵詞： 度假型公寓 關(guān)鍵詞： 度假 投資 關(guān)鍵詞： 山景 海岸 關(guān)鍵詞： 雙核心 門戶 基地 HOLO：” HO”，即 HOLIDAY，假日，度假之意； ” LO”，即 LOFT，閣樓 /公寓之意； 兩詞取前部合并，即 HOLO。 HOLO不僅表明物業(yè)性質(zhì)，更表達(dá)了一種度假、悠閑、舒適的生活情調(diào)。 HOLO Coast 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 Coast： 即海 岸， 岸線 之意，是東部核心價(jià)值的體現(xiàn)；它更代表一種圍繞海灘的生活情調(diào)：陽光、沙灘、海浪、海風(fēng)、運(yùn)動、休閑 …… 我不在度假，就在度假的路上 …… Life is Sunshine,Beach,Fishing,BBQ and more … HOLO Coast 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 深圳的天堂原來在這里 …… 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 蔚藍(lán)東部 ：采用類似“藍(lán)色鹽田”的說法，用高起點(diǎn)的定位與形象，跳出大鵬，表明項(xiàng)目極具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)位； 回家就是度假的開始 …… 假日基地 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 假日： 是本項(xiàng)目度假式公寓的物業(yè)屬性的體現(xiàn)，也是本項(xiàng)目生活情調(diào)的體現(xiàn)。 基地： 本項(xiàng)目處于大鵬和大鵬－南澳組團(tuán)濱海旅游度假服務(wù)基地的雙核心位臵，是生活、度假、消費(fèi)、娛樂的核心基地； 同時(shí)也體現(xiàn)本項(xiàng)目是大鵬－南澳組團(tuán)的門戶和樞紐的地位。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 案名建議 ? 大鵬處于北緯 22176。，同緯度還有著名的度假圣地 —— 夏威夷考愛島； ? 大鵬屬于亞熱帶海洋性氣候，年平均氣溫 22176。，非常時(shí)宜度假居??； ? 大鵬海域海水年平均溫度 22176。，常年適合游泳。 第七部分 價(jià)格定位 價(jià)格定位 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 價(jià)格定位思路 可行性分析 對比系數(shù)研究 價(jià)格初步定位 東部價(jià)格曲線 項(xiàng)目定價(jià) 對比研究東部片區(qū)與大鵬片區(qū)價(jià)值綜合對比，得出大鵬片區(qū)與東部片區(qū)的比值范圍 研究東部度假型公寓物業(yè)價(jià)格情況 ,結(jié)合本項(xiàng)目推售時(shí)間，預(yù)測未來東部度假型公寓的價(jià)格區(qū)間 本項(xiàng)目價(jià)格區(qū)間 主力顧客相似性 區(qū)位 可比性 東部片區(qū) 與大鵬的可比性 產(chǎn)品類別 同比性 樓盤樣本 代表性 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 價(jià)格定位思路 可行性分析 對比系數(shù)研究 價(jià)格初步定位 東部價(jià)格曲線 項(xiàng)目定價(jià) 選擇東部片區(qū)進(jìn)行比較的可行性分析 從區(qū)位條件，交通條件，資源條件等 4個(gè)大類客觀數(shù)據(jù)進(jìn)行進(jìn)行對比，各自權(quán)重，得出大鵬與東部片區(qū)的整體對比系數(shù)為 。 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 價(jià)格定位思路 可行性分析 對比系數(shù)研究 價(jià)格初步定位 東部價(jià)格曲線 項(xiàng)目定價(jià) 數(shù)據(jù)來源： 深圳市 東部濱海片區(qū)發(fā)展規(guī)劃（ 2023） 大鵬與東部片區(qū)的整體對比系數(shù) 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 價(jià)格定位思路 可行性分析 對比系數(shù)研究 價(jià)格初步定位 東部價(jià)格曲線 項(xiàng)目定價(jià) 大鵬鎮(zhèn)所在區(qū)的度假休閑價(jià)值與東部對比系數(shù)為 。 數(shù)據(jù)來源：深圳市東部濱海片區(qū)發(fā)展規(guī)劃（ 2023） 大鵬鎮(zhèn)所在區(qū)的居住開發(fā)價(jià)值與東部對比系數(shù)為 。 大鵬與東部片區(qū)的居住價(jià)值和開發(fā)價(jià)值的對比系數(shù) 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 價(jià)格定位思路 可行性分析 對比系數(shù)研究 價(jià)格初步定位 東部價(jià)格曲線 項(xiàng)目定價(jià) 大鵬鎮(zhèn)所在區(qū)與東部對比系數(shù)區(qū)間為 ～ 大鵬計(jì)價(jià)綜合系數(shù) 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 價(jià)格定位思路 可行性分析 對比系數(shù)研究 價(jià)格初步定位 東部價(jià)格曲線 項(xiàng)目定價(jià) 顧客對目前兩個(gè)區(qū)域的認(rèn)可度對比系數(shù) 通過中原對顧客深度訪談和對欲購買東部度假型物業(yè)的顧客的隨機(jī)調(diào)研， 顧客對目前兩個(gè)區(qū)域的認(rèn)可度對比系數(shù)為： ～ 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 價(jià)格定位思路 可行性分析 對比系數(shù)研究 價(jià)格初步定位 東部價(jià)格曲線 項(xiàng)目定價(jià) 通過上面分析，引入拉岡朗日插值計(jì)算方法，建立模型： 根據(jù)四元函數(shù)各自變量的變化范圍，得出本項(xiàng)目價(jià)格可比系數(shù)變化區(qū)間為 ~ 對比系數(shù)計(jì)算方程 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 價(jià)格定位思路 可行性分析 對比系數(shù)研究 價(jià)格初步定位 東部價(jià)格曲線 價(jià)格定位結(jié)論 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2023年東部度假型公寓物業(yè)價(jià)格為 11800元 /㎡ 通過上述分析，可以初步確定大鵬片區(qū)公寓價(jià)格區(qū)間為： 8200~8850元 /㎡ 本項(xiàng)目價(jià)格初步定位 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 價(jià)格定位思路 可行性分析 對比系數(shù)研究 價(jià)格初步定位 東部價(jià)格曲線 價(jià)格定位結(jié)論 東部度假型公寓物業(yè)價(jià)格歷年價(jià)格漲幅分析 東部濱海公寓物業(yè)價(jià)格上漲比較平穩(wěn)，平均年增長率在 10％ 左右。 數(shù)據(jù)來源：深圳中原深港研究中心 06年房地產(chǎn)市場總結(jié) 東部度假型公寓物業(yè)價(jià)格歷年價(jià)格表10800950085007300790011800600080001000012023140002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年元/ ㎡ 全國濱海物業(yè)分析 深圳東部濱海戰(zhàn)略分析 項(xiàng)目分析 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 價(jià)格定位 價(jià)格定位思路 可行性分析 對比系數(shù)研究 價(jià)格初步定位 東部價(jià)格曲線 價(jià)格定位結(jié)論 考慮到本項(xiàng)目將在 07年底 08年初面市，按照東部度假型物業(yè)年增長率 10%遞增，因此本項(xiàng)目售價(jià)＝ 9000~9500元 /㎡ 本項(xiàng)目價(jià)格定位 KEY POINTS 客戶定位 ? 外區(qū)度假投資客為主； ? 以本區(qū)自住客為輔； 產(chǎn)品定位 ? 產(chǎn)品定位為濱海度假休閑式公寓； ? 產(chǎn)品以單房、一房為主，二房、三房為輔； 形象與價(jià)格定位 ? 形象語： Holo Coast 蔚藍(lán)東部 假日基地； ? 案名：蔚藍(lán) 22176。 ? 均價(jià) 9000~9500元 /㎡ ； 謝 謝 聆 聽 ！ 讓心靈去 度假 …… 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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