【正文】 積 (㎡ ) 總用地面積 (㎡ ) 高層住宅 商業(yè)、配套 不計容積率的建筑面積 建筑周期（年） 一期條件下一期條件下　 　 　 　序號 項目 單價 (元 /m2) 投資額 (萬元) 備注1 土地前期取得和投入費用 契稅 3%手續(xù)費 2%2 建設(shè)投資總額 建安部分占總投資 %3 后期裝修費用 (住宅） 建安部分4 后期裝修費用（商業(yè)配套） 建安部分5 地下車庫（不計容積率）　 　6 開發(fā)稅費 2項 *3%7 管理費用 2項 *2%8 不可預(yù)見費用 2項 *3%9 其他費用 監(jiān)理及質(zhì)安監(jiān)費用 　 租售丈查費 　 竣工面積丈查費 　10 銷售費用 %　 合計 未計資金成本的投資總額11 財務(wù)費用 貸款利率 %　 合計 　成本估算序號 項目 合計1 銷售收入（萬元） 住宅銷售收入（萬元） 　 住宅可銷售面積 (㎡ ) 　 住宅平均售價 (元 /㎡ ) 　 商鋪銷售收入（萬元） 　 商鋪可銷售面積 (㎡ ) 　 商鋪平均售價 (元 /㎡ ) 2 經(jīng)營稅金及附加（萬元） 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 4 商品房銷售凈收入 銷售收入 項目 合計經(jīng)營收入 銷售收入 開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營成本 商品房經(jīng)營成本 經(jīng)營稅金及附加 利潤總額 所得稅 稅后利潤 損益表稅前 投資利潤率 = %稅后 投資利潤率 = %一期投資利潤率產(chǎn)品規(guī)劃建議由中原建筑中心提供商業(yè)定位 龍城商業(yè)發(fā)展三個階段：一、 2023年前的 “ 草莽時代 ”2023年之前，龍崗中心城區(qū)域的商用物業(yè)比較單薄，居民的消費主要依靠長期以來自然形成的老街商鋪和零散網(wǎng)點提供。二、 2023年－ 2023年的 “ 瘋狂時代 ”批售面積集中爆發(fā)批準預(yù)售面積 ，占龍崗區(qū)總數(shù)的 42％；實際銷售面積 m2，占龍崗區(qū)總數(shù)的 35%。大型商業(yè)蜂擁而起萬佳百貨與世貿(mào)中心聯(lián)手打造萬佳商圈、人人購物廣場、天虹商場、歲寶百貨等進場。 三、 2023年底至今的 “ 蕭條時代 ”缺乏客戶、人流、專業(yè)規(guī)劃的爆發(fā)商業(yè)很快就顯出了疲態(tài)，從 03年底開始商用物業(yè)市場租售行情一路看跌，商鋪空置量迅速增加。星河 mall遲遲未動， 05年商業(yè)預(yù)售面積大幅減少（ ㎡）。片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：深圳中原深港研究中心商業(yè)增速超過城市規(guī)劃需求龍城目前實際人口不到 20萬，而商業(yè)面積已經(jīng)超過 50萬，實際人口中，不少是經(jīng)過城市化過程中轉(zhuǎn)化為城市居民的，消費水平并不高。 從地理位置上看，中心城處于相對 “ 內(nèi)陸 ” 的位置如果不能很好地解決商業(yè)規(guī)劃和外地客戶的吸引問題，中心城的商業(yè)將是 “ 死海 ” 。過高估計市場發(fā)展商對 CEPA、擴關(guān)、地鐵、輕軌等交通的改善的盲目樂觀，甚至認為可以吸引東莞、惠州等消費者。原因：片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀雙龍?zhí)旌缰行某翘旌缂畭u人人購物廣場瑪泰哈利世貿(mào)中心歲寶百貨昌盛百貨南城百貨龍洲百貨本項目龍崗的知名品牌零售商家多分布在龍崗老鎮(zhèn)。典型商業(yè)物業(yè)－百貨超市業(yè)典型商業(yè)物業(yè)－百貨超市業(yè)龍崗大型零售物業(yè)的業(yè)態(tài)重復(fù)嚴重?現(xiàn)有市場上的大型商場均是超市加百貨的形式，缺乏真正意義上的 餐飲娛樂購物綜合體 。龍崗超市百貨業(yè)整體檔次較低?在購物環(huán)境、商品質(zhì)量、服務(wù)水平等方面與關(guān)內(nèi)商場接近的大型超市百貨只有 中心城天虹、雙龍?zhí)旌?、吉之島、歲寶百貨、萬佳百貨 這五家，其余商場都是類似昌盛百貨的低檔商場。相對龍崗本地零售市場的整體水平，較高檔次的百貨及超市更受消費者歡迎?相對于百貨業(yè)態(tài)而言，龍崗本地的超市更為受消費者歡迎，經(jīng)營狀況也普遍相對良好。較高檔次的百貨商場則只有 雙龍?zhí)旌绾椭行某翘旌巛^受消費者青睞。 社區(qū)街鋪 特色不突出 ，比較傳統(tǒng)，市場供應(yīng)量較大，雷同性的經(jīng)營，市場同質(zhì)化競爭嚴重。 社區(qū)商業(yè)多為 獨立產(chǎn)權(quán)式 ，除了發(fā)展商有明文規(guī)定或者政策引導(dǎo)，基本上都處于自負盈虧的零售商業(yè)狀態(tài)，業(yè)態(tài)多樣化， 極少主題式商業(yè) 。 水岸新都（ 1）預(yù)計年底推出（ 2）商業(yè)招商進行中，主力商家 華潤超市已經(jīng)簽約。（ 3）商鋪包裝為龍崗最佳（ 4）價格：預(yù)計 18000元 /平米（ 5）體量：約 10000平米疊翠新峰（ 1）周邊商鋪經(jīng)營情況良好（ 2）商鋪面寬大，進深短（ 3） 商鋪外延招牌欄規(guī)劃較好（ 4）定位業(yè)態(tài) :建材裝飾、五金 店、窗簾布藝、花店、藥 房、超市，銷售情況良好東方御花園（ 1）外立面色彩較特別（ 2）部分鋪位限制餐飲業(yè)態(tài)（ 3）商鋪面寬窄，進深長 （ 4）發(fā)展商保留了部分旺鋪位置典型商業(yè)物業(yè)－社區(qū)商業(yè)未來規(guī)劃要點－舊改項 目名稱 改造 單 位 產(chǎn)業(yè) 主 題 完成 時間歌 蘭 商 業(yè) 廣 場 歌 蘭興業(yè) （深圳）有限公司 文體商 業(yè)城及配套 2023年完成天基廣 場 天基房地 產(chǎn) 百 貨2023年完成一期； 2023年整體完工華 南國 際 汽配城 淞江康 納 汽配中心 2023年完成國 際 工 藝 品交易中心深圳市陶瓷工 藝 有限公司工 藝 品市場 2023年完成九州新都市 九州房地 產(chǎn)商 業(yè) 中心、村民安置房2023年完成一期； 2023年整體完工愛聯(lián) 新城富通房地 產(chǎn) 、 亞 森文化 實業(yè) 、名居房地產(chǎn) 、宇宏投 資太古城 購物廣 場 、人人 樂購物廣 場2023年全部完成太陽城 利 聯(lián)實業(yè)發(fā) 展（深圳）有限公司 太陽百 貨 2023年全部完成龍崗 2023－ 2023年立項的重點舊改項目一覽知名發(fā)展商參與舊改 愛聯(lián)村已經(jīng)確定的舊改項目總體量將達到 160萬平方米，都由知名發(fā)展商建設(shè)，總的商業(yè)體量將會達到 13～ 16萬平方米，將建設(shè)成為高檔次的購物中心，另外，綠景地產(chǎn)也在項目西北側(cè)取得一商業(yè)面積為 4萬平方米的地塊進行開發(fā)。舊改項目將成為龍崗新的商業(yè)焦點。資料來源：龍崗區(qū)政府網(wǎng)站注：由于官方并沒有關(guān)于舊改項目的權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以上資料僅供參考。未來規(guī)劃要點－奧體新城本項目?奧體新城占地 。規(guī)劃將該片區(qū)定位為依托深圳市奧林匹克體育公園（ 里）， 集體育運動、居住、商業(yè)文化、旅游休閑為一體的城市復(fù)合功能區(qū) ，服務(wù)于整個深圳市。?承接奧體新城的建設(shè)，龍崗區(qū)政府將會大力發(fā)展龍城西區(qū) （項目所在地） 的建設(shè)，將其建設(shè)成集 商業(yè)文化中心、高尚住宅區(qū) 為一體的新型體育 衛(wèi)星城區(qū) 。?本項目應(yīng)該注意與奧體新城形成 功能互補 ，利用奧體新城建設(shè)帶來的契機，共同打造一個龍崗新的發(fā)展中心。奧體新城輻射范圍示意市場風(fēng)險和機遇并存項目機遇?2023年其人均可支配收入水平已經(jīng)達到了福田區(qū)的 81％（ 19328元） ，其人均社會消費品零售總額僅為福田的 27％（ 12576元）， 顯示了龍崗零售市場的巨大發(fā)展?jié)摿Α?龍崗正處于 快速城市化 發(fā)展的階段，新建住宅不斷涌現(xiàn)但 商業(yè)發(fā)展仍然很落后 ，滿足不了城市化進程的需要。?龍崗現(xiàn)存物業(yè)業(yè)態(tài)單一， 沒有 能滿足居民餐飲、娛樂、購物全方位消費要求的 餐飲娛樂購物綜合體 。?目前已經(jīng)起動的奧體新城建設(shè)將會帶動龍城西區(qū)的建設(shè)，項目所在地有機會成為 龍崗新的發(fā)展中心。市場風(fēng)險?龍崗現(xiàn)存商業(yè)面積大，且未來商業(yè)市場 推出量大 ，競爭激烈。?項目本身并不處于傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)， 市場的培育 需要一定的時間。本項目應(yīng)該制定差異化策略，盡早未雨綢繆，規(guī)避風(fēng)險。消費者研究樣本配額完成情況消費群 完成配額（份）普通消費者 444愛聯(lián)村本地村民 58特定樣本 317 高檔餐飲消費者 106 中高檔娛樂消費 104 大工業(yè)區(qū)管理層 70 銀行 VIP客戶 37合計 819消費者調(diào)研結(jié)論1. 30％的消費者購物首選 世貿(mào)萬佳百貨 ，表明類似檔次的百貨超市較受消費者的歡迎2. 龍崗消費者逛街頻率集中在每月 3～ 5次，但購物金額多在 100～ 200元，表明 “ 少買多次 ” 是龍崗消費者購物的主流形態(tài)，龍崗消費者將逛街當(dāng)作休閑娛樂方式。3. 66％的被訪者有 入關(guān)購物 的習(xí)慣，顯示龍崗的本地的零售市場不能滿足消費者需求。4. 27％ 的普通消費者者擁有私家車，特定樣本受訪者私家車擁有量則為 38％ (深圳市平均水平為 21％）， 汽車消費市場 的潛力巨大。5. 當(dāng)?shù)厝?家庭觀念極重 ，家庭餐飲娛樂消費項目以 西餐廳和兒童樂園 最受歡迎，提及率分別達到了 60%和 56%6. 普通消費者在商務(wù)餐飲和娛樂的地點選擇上較為多樣，主要考慮 檔次高、環(huán)境好 的中高檔餐飲娛樂設(shè)施，粵式口味最受歡迎。7. 普通消費者在個人餐飲地點的選擇上主要考慮口味（ 84％）和價格（ 56％），大眾化的 特色餐飲 對他們最具吸引力。8. 25％的普通消費者表示他們進行個人娛樂消費會首選 酒吧 ，為所有業(yè)態(tài)中最高。、夜間消費和文化主題最受普通消費者歡迎，提及率分別達到 61%、 52%和 40%。與之對應(yīng)， 書店 (91%)、 特色餐飲 (86％ )和 酒吧 （ 75％）是他們較期望的業(yè)態(tài)。％的被訪者 沒有看電影 的習(xí)慣，龍崗居民的電影消費習(xí)慣需要引導(dǎo)。消費者調(diào)研結(jié)論市場結(jié)論與定位建議? 中檔超市 作為龍崗現(xiàn)今經(jīng)營最好的業(yè)態(tài)，深受消費者的歡迎，本項目對于此業(yè)態(tài)必須給予足夠的重視。? 若要增加本項目的商圈輻射范圍，必須考慮引進商圈 輻射力強的主力商家 。? 項目業(yè)態(tài)應(yīng)以 休閑、餐飲、文化和體育 為主，以填補當(dāng)?shù)厥袌龅目瞻缀蜐M足當(dāng)?shù)叵M者的要求。? 項目應(yīng)重點 關(guān)注家庭消費者和時尚消費者 的需求，加大娛樂休閑消費的比例。項目商業(yè)分析商業(yè)優(yōu)勢：167。 奧體新城規(guī)劃核心區(qū)域內(nèi)，未來周邊商業(yè)氣氛好；167。 項目北、東面為住宅區(qū)，帶來一定人流和消費力；167。 如意路為奧體區(qū)域主要干道，交通通達性較好；167。 地塊臨街面長，利于街鋪的銷售。商業(yè)劣勢：167。 商業(yè)體量偏小，不利于商業(yè)氛圍營造；167。 地塊內(nèi)山體阻隔商業(yè)的連貫性；167。 目前地塊位置周邊未形成商圈氛圍。項目商業(yè)面積： ㎡萬科城 風(fēng)情步行街 在銷售之前經(jīng)發(fā)展商認真規(guī)劃，并集休閑、購物、娛樂、美食功能為一體 ，被中國購物中心專業(yè)認證委員會評為 “ 中國社區(qū)LivingMall示范工程 ” 。業(yè)界人士認為，萬科將 LivingMall全新的設(shè)計理念運用于商業(yè)運作，開創(chuàng)了社區(qū)商業(yè)的新模式。 本項目應(yīng)立足社區(qū)，發(fā)展集中性主題商業(yè)，人為規(guī)劃，帶旺社區(qū)商業(yè)。商業(yè)借鑒商業(yè)開發(fā)原則 設(shè)人流匯聚的特色公共空間盡量保留沿街裙樓商業(yè)內(nèi)外空間有機結(jié)合，保持彈性，避免天氣影響通過商業(yè)運營帶動片區(qū)升值加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，快速回籠資金，實現(xiàn)項目滾動開發(fā)的良性循環(huán)商業(yè)定位奧體國際生活街區(qū)國際化品味生活休閑街以集中式商業(yè)為統(tǒng)領(lǐng) 以特色商業(yè)街區(qū)為驅(qū)動力商業(yè)定位功能： 滿足項目社區(qū)內(nèi)配套基本功能，提升社區(qū)整體形象，提升發(fā)展商品牌以點帶線商業(yè)概念新生活廣場 （ Living square）人生無數(shù)精彩片斷在此匯聚人生無數(shù)精彩片斷在此匯聚生活百味盡在生活百味盡在 Living square景觀街區(qū)，盡顯商業(yè)魅力p戶外戶內(nèi)空間的延伸p獨特的燈光照明p主題景觀設(shè)計p動感標(biāo)識p主題建筑p廣場、街道打造活力公共空間主力店業(yè)態(tài)選擇超市、休閑會館、高檔餐飲 集中式商業(yè)作為整個社區(qū)商業(yè)的龍頭 ,成為整個商業(yè)成敗的關(guān)鍵所在 ,如何在項目未形成規(guī)模時有效的利用大型商業(yè)帶動社區(qū)周邊及社區(qū)商業(yè)人流 ,形成社區(qū)熱點 ,如何確定大型商業(yè)的體量及業(yè)態(tài)是我們需要考慮的一個重點。業(yè)態(tài)選擇主概念 規(guī)劃時尚衣櫥 SSP Apparel（家庭時尚）Jewellery （珠寶）， watches（表）， glasses（眼鏡），brand stationery（高檔文具）， bags and shoes（手袋和鞋）， cosmetics（化妝品）， accessories（佩飾）， top brand apparel（一線品牌服裝）， sports wear and outdoor wear（運動和戶外服裝）生活管家 SSP Family Service（家庭服務(wù)）drug store（藥店）， tea shop（茶店）， one hour photo shop（沖印店）， laundry（洗衣店）， repair servic e（維修服務(wù)）， banking and ATM（銀行和自動取款機）， agent service（中介服務(wù)）， clinic（診所）， soho（家庭辦公），flower shop（花店）， gift shop（禮品店）私家美食 SSP Restaurant（家庭娛樂）brand restaurant（品牌餐飲） ,theme restaurant（主題餐廳）， food court（食街