中原-深圳龍崗坑梓舊改項(xiàng)目定位策略案-69ppt-資料下載頁
2025-02-09 19:14本頁面
【正文】 福萬佳 購物廣場 2800 ㎡ 百貨 1 精品、煙酒、首飾 低檔，人流一般，有購物車 2 超市 +日用百貨 3 品牌服裝、游戲 、卡拉 OK 泰和超市 800㎡ 超市 2樓：超市 +日用百貨 很低檔，人流較少，有購物車 人民路 大新百貨 8000㎡ 百貨 1 手機(jī)、服裝 中檔、人流較多，有購物車 2 超市 (生鮮類） 3 家電數(shù)碼、日用百貨 4 品牌服裝、皮具 宏富百貨 4500㎡ 百貨 1 超市（生鮮類）、手機(jī) 低檔、人流一般，有購物車 2 百貨、服裝、電器 展豐萬家 購物廣場 3000㎡ (不包括 1樓） 超市 1 菜市場（ 2500 ㎡ ) 很低檔、人流一般，有購物車，周邊是大賣場，晚上是夜市 2 超市、化妝品、首飾 3 家電（ 500 ㎡ ） 風(fēng)華苑 商業(yè)街 29000 ㎡ 超市 +百貨 +專業(yè)市場 1 商鋪：自行經(jīng)營 中檔、規(guī)模較大，招商進(jìn)行中 4 集中商業(yè)：超市、百貨、中西餐、電腦城 坑梓商業(yè)概況 ?居民消費(fèi)習(xí)慣 普通用品 中檔用品 高檔用品 普通餐飲 中高檔餐飲 娛樂消費(fèi) 本地居民 本地 龍崗、深圳、其他 本地 龍崗 惠州、淡水、其他 高層管理 本地 龍崗、深圳、其他 本地 龍崗、其他 惠州、 淡水、其他 中層人員 本地 本地、龍崗 —— 本地 本地 本地 普通員工 本地 —— —— 本地 —— 本地 通過調(diào)研看到，由于本地的人口結(jié)構(gòu)，以及商業(yè)的發(fā)展整體狀況及周邊區(qū)域發(fā)展的不平衡性，目前坑梓居民的消費(fèi)也呈現(xiàn)不平衡性。 ?目前整體商業(yè)分布以深汕公路為界，分為南北兩大區(qū)域。 ?坑梓傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域集中在南區(qū)域，北區(qū)則主要是工業(yè)廠區(qū)和農(nóng)民房居住區(qū)。長期以來政府沒有對商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，屬于自然形成。 ?商業(yè)區(qū)域分布比較集中，主要集中在人民西路和龍興南路。 ?商業(yè)業(yè)態(tài) 90%以上都為超市，百貨較少，沒有專業(yè)市場。 ?商業(yè)普遍檔次不高，超市消費(fèi)多以廉價(jià)生活日用品，以及食品類為主。 ?消費(fèi)群體多為周邊工業(yè)區(qū)員工，消費(fèi)能力不強(qiáng)。 ?沒有高檔消費(fèi)場所，目前比較高檔的只有名典咖啡，除了潤祥酒店外，沒有高檔消費(fèi)場所和高檔酒樓。 ?一直沒有商業(yè)銷售，直到 2023年 1月金田風(fēng)華苑商業(yè)的銷售。 坑梓商業(yè)概況小結(jié) 坑梓缺乏中高檔消費(fèi)和綜合性商業(yè) 坑梓用地規(guī)劃（ 2023— 2023） 深汕高速 深汕公路 商業(yè)定位 定位考慮方向 ?長遠(yuǎn)考慮，結(jié)合坑梓及項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展。 ?考慮項(xiàng)目開發(fā)時間因素。 ?考慮結(jié)合坑梓本地商業(yè)狀況，尋找空白點(diǎn)。 集購物、休閑、飲食、娛樂為一體的中高檔商業(yè)綜合體 坑梓北區(qū)商業(yè)中心 商業(yè)定位（初步） 樓層 業(yè)態(tài) 面積 經(jīng)營方式 備注 1樓 精品、服裝、電子餐飲 6700㎡ 直接銷售 內(nèi)鋪 + 街鋪 高檔西餐廳 300㎡ 招租，帶租約銷售 2樓 超市 7000㎡ 整體招租 前期開發(fā)商收取租金，等待經(jīng)營狀況好后可再 考慮銷售 3樓 家電 /日用百貨 4500 ㎡ 整體招租 高檔酒樓 1500 ㎡ 整體招租 /自營 娛樂 1000 ㎡ 整體招租 備注 ?1商業(yè)整體指標(biāo)為 21000平米，層數(shù)在 3層左右。 ?由管理公司進(jìn)行整體統(tǒng)一招商，控制業(yè)態(tài)。 商業(yè)價(jià)格預(yù)測 商業(yè)的地域性非常明顯，只能夠從本地的商業(yè)進(jìn)行參考 商業(yè)價(jià)格預(yù)測 從商業(yè)租金區(qū)域級差分布可以看到，以人民北路大新百貨一帶為中心，租金級差呈現(xiàn)較大差異。深汕公路以北商業(yè)氛圍非常 淡。 級差 20— 30元 /㎡ 30 30— 50 90— 100 110— 120 90— 100 級差 10元 /㎡ 商業(yè)價(jià)格預(yù)測 ? 商業(yè)面積 ㎡ ，包括集中商業(yè)和商鋪。 ? 集中商業(yè)規(guī)劃為 4 層， 1層為商鋪，分為內(nèi)鋪和街鋪 ，其中商鋪近6000 ㎡ ，共 72間商鋪。 ? 整體規(guī)劃業(yè)態(tài)有超市、百貨、以及商業(yè)街（精品、服裝等），目前招商進(jìn)行中，主力商家沒有完全確定。 ? 商鋪面積在 39— 201 ㎡ ，主力面積集中在 52— 55 ㎡ 。 ? 商鋪層高 ，實(shí)用率 90%。 ? 銷售均價(jià)在 15000元 / ㎡ 左右，價(jià)格最高的街鋪為 20230元 / ㎡ 。 ? 購買客戶基本為坑梓客戶。 ? 2023年 1月推出， 97%的銷售率，效果非常好。 金田風(fēng)華苑 置業(yè)用途 客戶來源 商業(yè)價(jià)格預(yù)測 預(yù)測基礎(chǔ) ?本項(xiàng)目商業(yè)的規(guī)?；?。 ?商業(yè)布局的合理規(guī)劃。 ?主力商家的招商順利。 ?業(yè)態(tài)的合理化搭配及招商控制。 ?項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境改善。（政府舊改進(jìn)程、風(fēng)華苑經(jīng)營等） 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的 1層商鋪銷售價(jià)格為： 12023— 14000元 /㎡ 預(yù)期租金水平： 85— 90元 /㎡ 地塊價(jià)值（容積率指標(biāo)） 如何規(guī)劃將能夠達(dá)到我們的地塊價(jià)值最大化 數(shù)據(jù)對比分析 總用地面積 容積率 建筑面積 戶數(shù) 容積率 建筑面積 戶數(shù) 容積率 建筑面積 戶數(shù) 230 401 572 655 843 1030 備注 本表只測算住宅指標(biāo)， 1地塊 3層商業(yè)， ，均未計(jì)入上述層數(shù)和建筑面積指標(biāo)，但容積率是住宅 +商業(yè)面積來計(jì)算的最終結(jié)果。 戶 /棟 單元數(shù) 層數(shù) 單元數(shù) 層數(shù) 單元數(shù) 層數(shù) 1 方案 1 6 4 10 4 17 4 24 方案 2 8 3 10 3 17 3 24 2 3 11 20 11 26 11 31 方案 1 容積率 方案 2 容積率 方案 3 容積率 住宅層數(shù)評定分析 容積率 地塊 1 2 1 2 1 2 平均層數(shù) 10層 20層 17層 26層 24層 31層 戶 /梯 單元 戶 /梯 單元 戶 /梯 單元 戶 /梯 單元 戶 /梯 單元 戶 /梯 單元 方案 1 6 4 3 11 6 4 3 11 6 4 3 11 方案 2 8 3 ———— 8 4 ———— 8 3 ———— 戶數(shù) 230 655 401 843 572 1030 體量規(guī)模 一般 適中 較大 成本 適中 較高 非常高 施工周期 中短期 中期 較長時間 舊改項(xiàng)目，投資成本較大，多建住宅，利于資金快速回籠。 目前客戶已購買的項(xiàng)目都在 18層以下，對小高層有較好的接受度。 地塊周邊臨路，景觀資源較少，主要依靠社區(qū)內(nèi)部園林景觀，不宜過高。 成本適當(dāng)控制。 建議層數(shù)控制在 22— 24層以內(nèi)，容積率在 END
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