【正文】 —— 有較大的商業(yè)廣場(chǎng)， 戶型 面積 比例 客戶群體 /用途 1房 42 35% 企業(yè)中層、高層管理人員，迫切改善現(xiàn)有居住環(huán)境，作為過(guò)渡性居住。 投資，用來(lái)出租以后轉(zhuǎn)賣。 長(zhǎng)期居住或作為階段性過(guò)渡、兼顧投資性質(zhì)。 4房 140 15% 經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、原居民。 住宅價(jià)格預(yù)測(cè) ? 目前坑梓只有風(fēng)華苑進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售，據(jù)了解將會(huì)參照坪山 /坪地的價(jià)格，如果按照該項(xiàng)目在 10月銷售， ? 棲湖苑均價(jià)： 3600( 開(kāi)盤） — 4100（目前） ? 坑梓房地產(chǎn)整體環(huán)境與發(fā)展前景與坪山比有一定的差距，所以預(yù)計(jì)到風(fēng)華苑 10月銷售時(shí)，價(jià)格會(huì)比坪地價(jià)格略低一些，達(dá)到 3700— 3900左右。長(zhǎng)期以來(lái)政府沒(méi)有對(duì)商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，屬于自然形成。 ?消費(fèi)群體多為周邊工業(yè)區(qū)員工，消費(fèi)能力不強(qiáng)。 ?考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間因素。 商業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè) 商業(yè)的地域性非常明顯，只能夠從本地的商業(yè)進(jìn)行參考 商業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè) 從商業(yè)租金區(qū)域級(jí)差分布可以看到，以人民北路大新百貨一帶為中心，租金級(jí)差呈現(xiàn)較大差異。、 4 層， 1層為商鋪，分為內(nèi)鋪和街鋪 ，其中商鋪近6000 ㎡ ，共 72間商鋪。 ? 銷售均價(jià)在 15000元 / ㎡ 左右，價(jià)格最高的街鋪為 20230元 / ㎡ 。 ?商業(yè)布局的合理規(guī)劃。（政府舊改進(jìn)程、風(fēng)華苑經(jīng)營(yíng)等） 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的 1層商鋪銷售價(jià)格為： 12023— 14000元 /㎡ 預(yù)期租金水平： 85— 90元 /㎡ 地塊價(jià)值（容積率指標(biāo)） 如何規(guī)劃將能夠達(dá)到我們的地塊價(jià)值最大化 數(shù)據(jù)對(duì)比分析 總用地面積 容積率 建筑面積 戶數(shù) 容積率 建筑面積 戶數(shù) 容積率 建筑面積 戶數(shù) 230 401 572 655 843 1030 備注 本表只測(cè)算住宅指標(biāo)， 1地塊 3層商業(yè)， ，均未計(jì)入上述層數(shù)和建筑面積指標(biāo)，但容積率是住宅 +商業(yè)面積來(lái)計(jì)算的最終結(jié)果。 成本適當(dāng)控制。 目前客戶已購(gòu)買的項(xiàng)目都在 18層以下，對(duì)小高層有較好的接受度。 ?業(yè)態(tài)的合理化搭配及招商控制。 ? 2023年 1月推出， 97%的銷售率，效果非常好。 ? 商鋪面積在 39— 201 ㎡ ，主力面積集中在 52— 55 ㎡ 。 級(jí)差 20— 30元 /㎡ 30 30— 50 90— 100 110— 120 90— 100 級(jí)差 10元 /㎡ 商業(yè)價(jià)格預(yù)測(cè) ? 商業(yè)面積 ㎡ ，包括集中商業(yè)和商鋪。 集購(gòu)物、休閑、飲食、娛樂(lè)為一體的中高檔商業(yè)綜合體 坑梓北區(qū)商業(yè)中心 商業(yè)定位（初步） 樓層 業(yè)態(tài) 面積 經(jīng)營(yíng)方式 備注 1樓 精品、服裝、電子餐飲 6700㎡ 直接銷售 內(nèi)鋪 + 街鋪 高檔西餐廳 300㎡ 招租，帶租約銷售 2樓 超市 7000㎡ 整體招租 前期開(kāi)發(fā)商收取租金，等待經(jīng)營(yíng)狀況好后可再 考慮銷售 3樓 家電 /日用百貨 4500 ㎡ 整體招租 高檔酒樓 1500 ㎡ 整體招租 /自營(yíng) 娛樂(lè) 1000 ㎡ 整體招租 備注 ?1商業(yè)整體指標(biāo)為 21000平米，層數(shù)在 3層左右。 ?一直沒(méi)有商業(yè)銷售，直到 2023年 1月金田風(fēng)華苑商業(yè)的銷售。 ?商業(yè)業(yè)態(tài) 90%以上都為超市，百貨較少，沒(méi)有專業(yè)市場(chǎng)。 ?目前整體商業(yè)分布以深汕公路為界，分為南北兩大區(qū)域。 有較高的本地情結(jié)。 115 20% 經(jīng)濟(jì)能力一般的私營(yíng)業(yè)主、原居民、公務(wù)員。 精品住宅公寓 2地塊定位 ? 總占地面積 ㎡ ， 可建筑用地 18500㎡ 。 本地投資客戶，用來(lái)出租以后轉(zhuǎn)賣。 走量 市場(chǎng)變化不大 競(jìng)爭(zhēng)不太激烈 一般大盤必須面向主流市場(chǎng)或微調(diào)市場(chǎng) 規(guī)劃、位置等有競(jìng)爭(zhēng)力 直面競(jìng)爭(zhēng)，靠產(chǎn)品實(shí)力說(shuō)話 走勢(shì)平穩(wěn) 戶型本身不易發(fā)力 2） 主流市場(chǎng)微調(diào) 略走大或略走小 510個(gè)平方。另外還有部分坑梓、惠州等客戶。 ? 整體規(guī)劃為小高層（ 11）。 ? 銷售價(jià)格為 2800— 3000元 /㎡。 ? 購(gòu)買客戶本地人占到 50%，私營(yíng)業(yè)主及企業(yè)人員占到 40%，投資客占到 10%。部分 工業(yè)區(qū)內(nèi)的高管購(gòu)買自用。其價(jià)格將參照坪山、坪地項(xiàng)目 。住宅戶型方正實(shí)用，但大戶型客廳、臥室開(kāi)間較小，不夠舒適。 ?近兩年龍崗中心城對(duì)坑梓客戶的少量消化。 ?以上數(shù)據(jù)對(duì)時(shí)間的估計(jì)是在目前房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r下，未來(lái) 2年內(nèi)的預(yù)估。 ?該群人員數(shù)量最少，約在 1400人左右（ 1： 100）； ?該群消費(fèi)者多為知識(shí)分子，受過(guò)一定教育，對(duì)生活有 追求， ?月收入在 8000— 10000元以上，消費(fèi)承受能力強(qiáng)； ?自己租住，或者居住在公司的管理樓； ?對(duì)生活環(huán)境有較高的要求。 ?收入來(lái)源比較多樣化，有一定的資金實(shí)力。 ?有能力購(gòu)買龍崗一些高檔樓盤。 ?比較習(xí)慣于本區(qū)域的生活環(huán)境，有一定的本地情節(jié)。 ?主要收入為物業(yè)租金 + 分紅，一部分人自己做生意。 ?在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略上，可采用“市場(chǎng)追隨者”的方式，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全新打造。 ?以大量住宅作為短期資金的回收點(diǎn)。 ? “ 龍二線 ”和“ 復(fù)合通道 2”、“ 復(fù)合通道 4”的建設(shè)，標(biāo)志著坑梓交通狀況得到改善。占地 56萬(wàn)平方米、計(jì)劃總投資 元的震雄工業(yè)園，又投資 ，為建成全球最大的注塑機(jī)生產(chǎn)基地奠定了基礎(chǔ)；首期工程占地 70萬(wàn)平方米、總投資 40億元的深圳家具產(chǎn)業(yè)集聚基地已經(jīng)進(jìn)入前期開(kāi)發(fā)階段，未來(lái) 2至 3年內(nèi)將建成國(guó)內(nèi)領(lǐng)先、國(guó)際一流的產(chǎn)業(yè)園區(qū)；占地 50萬(wàn)平方米、總投資 33億元的深圳自行車產(chǎn)業(yè)集聚基地也選址落戶坑梓街道，將建成全球最大的自行車產(chǎn)業(yè)基地。 2地塊 1地塊 深汕高速 深汕公路 龍興路 工業(yè) /農(nóng)民房的舊城拆遷改造 發(fā)展前景 ? 坑梓街道 3年來(lái)引進(jìn)外資企業(yè) 158家，實(shí)際利用外資達(dá) 20多億港元，投資過(guò)億元的項(xiàng)目就有 8個(gè) 。 房地產(chǎn)尚未形成規(guī)模，開(kāi)發(fā)處于空白，目前不被外界市場(chǎng)所關(guān)注 綜合城市規(guī)劃發(fā)展前景、房?jī)r(jià)、發(fā)展速度、市場(chǎng)關(guān)注度、購(gòu)買客戶群體、發(fā)展空間 片區(qū)房?jī)r(jià) 市場(chǎng)關(guān)注度 城市規(guī)劃發(fā)展前景、 發(fā)展速度、可發(fā)展空間 低 高 低 高 龍崗中心城 惠陽(yáng)、惠州 坑梓 房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn) 坪地 坪山 坑梓房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展前景 坑梓用地規(guī)劃（ 2023— 2023） 2023年 10月，深圳規(guī)劃部門結(jié)合東部工業(yè)組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃，對(duì)坑梓進(jìn)行了重新的整體規(guī)劃。 坑梓房地產(chǎn)發(fā)展概況 ?交通位置上處于龍崗中心城、坪山、惠陽(yáng)之間， 4者之間的通達(dá)性非常好。目前的客戶有部分是龍崗、淡水、坪山等。 ?西湖苑是坪