【正文】 00平米為起步面積，延續(xù)別墅的大氣 ? 景觀： 一改別墅的高層景觀，體會(huì)一覽眾山小的王者氣概 ? 居住感受： 延續(xù)別墅的前庭后院，別墅般養(yǎng)花溜狗的感受 ? 密度： 雙向數(shù)百米超寬視野 ? 布局： 躍復(fù)式布局，保證私密性 ? 尺度： 大客廳開間，大臥室面寬，大廚房、大衛(wèi)生間，大樓梯尺度 ? 采光： 方正布局，體會(huì)讓讓陽光照進(jìn)室內(nèi)的感覺 ? 通風(fēng)： 感受穿堂風(fēng)把自己吹醒的感覺 ? 精裝： 把世界帶入您的生活 首屈一指的灣區(qū)，首屈一指的項(xiàng)目 N+1戶型 —— 革命性扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)人居空間 N+1戶型說明 ：“ N”是指主要的居住空間，通常為舒適型 2房和 3房，“ 1”為獨(dú)立的一房，兩者之間通過空中花園連通，分別從獨(dú)立的如戶門入戶 解決多代空間居住模式的問題 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 南區(qū)樓體規(guī)劃建議（僅供參考） 花園 連廊 三房 二房 + + 一房 平層兩房和三房通過花園（入戶花園等）、連廊與另外一個(gè)單體一房連接，共同組成項(xiàng)目獨(dú)特的 2+1和 3+1戶型。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 溫馨、情調(diào)、舒適的“ 慢 ”生活 滿足兩代人不同的愛好和空間的需求 繁忙、喧鬧、個(gè)性與社交宣泄的“ 快 ”生活 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 溫馨、幸福的“ 共贏 ”空間 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 N+1戶型 —— 解決人居模式的最佳方式 ? 居住感受： 自由的個(gè)人居住空間，兼顧家庭成員感受 ? 布局： 兩代分開，保證私密性 ? 尺度： 無論大客廳開間，大臥室面寬，大廚房、大衛(wèi)生間，大樓梯尺度 ? 采光： 方正布局，體會(huì)讓讓陽光照進(jìn)室內(nèi)的感覺 ? 通風(fēng)： 感受穿堂風(fēng)把自己吵醒的感覺 ? 精裝： 把世界帶入您的生活 首屈一指的灣區(qū)，首屈一指的項(xiàng)目 決定未來走向，還不止如此 …… 灣區(qū)需要真正的標(biāo)桿！ 很遺憾，之前的項(xiàng)目沒有實(shí)現(xiàn)， 巔峰時(shí)刻，我們有條件實(shí)現(xiàn) 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 灣區(qū)極致巔峰之作 ? 400平米起步面積，匹配人生的極致 ? 前后退臺(tái)設(shè)計(jì)，超大前庭后院 ? 絢麗城市夜景，比肩香港維多利亞港 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 私家空中宴會(huì)廳 延伸至天際的私家空中泳池 …… 像 “ 皇冠 ” 一樣加冕人生成就，僅數(shù)席！ 全國(guó)范圍內(nèi)的標(biāo)桿豪宅 競(jìng)價(jià)購(gòu)買： PRICE FOR TENDER 僅，面向全球公開競(jìng)拍 The one ? 值得收藏和等待的撼世珍品 ? 一生的另一半，非君莫屬 除此之外，我們還有 …… 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 水晶幕墻立面 —— 灣區(qū)地標(biāo) 水晶幕墻設(shè)計(jì)，成為后海灣水晶宮 全城首個(gè)住宅項(xiàng)目引入直射天際的光柱效果，頂部閃爍冠冕，光柱連天氣勢(shì)，盡顯皇者地位，身份象征。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 中心園林景觀示意 項(xiàng)目密度較高，園林面積較為有限，建議運(yùn)用有限的面積打造特色水景園林，成為營(yíng)銷上的賣點(diǎn)。 園林特色水景 室內(nèi)恒溫泳池 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 世界級(jí)大師的后海灣計(jì)劃 日本頂級(jí)建筑師：古谷誠(chéng)章 香港設(shè)計(jì)之父：高文安 香港著名設(shè)計(jì)師：梁志天 邀請(qǐng)世界級(jí)大師為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)裝修標(biāo)準(zhǔn)，采用世界級(jí)的裝修標(biāo)準(zhǔn)、帶全套家私家電 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 國(guó)際一線品質(zhì)精裝 德國(guó)米勒，德國(guó)原裝高儀、杜拉維特，廚衛(wèi)精裝并配備全套頂級(jí)品牌家電，從細(xì)節(jié)處入手，打造深圳最人性化、最高端的精裝修 我們需要用 “多大的空間” 來實(shí)現(xiàn)理想？ ——戶型配比研判 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 戶型研判 戶型配比研判思路 市場(chǎng)供給戶型 市場(chǎng)供給戶型 2 客戶需求戶型 未來供給戶型 通過未來潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析 第四次通過潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的戶型和比例修正本項(xiàng)目戶型和比例 通過本片區(qū)二級(jí)市場(chǎng)客戶喜好和需求戶型區(qū)間系統(tǒng)分析 第三次通過本片區(qū)二級(jí)市場(chǎng)客戶喜好和需求戶型修正項(xiàng)目戶型區(qū)間 通過對(duì)片區(qū)已售項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析 第一次通過已售項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例初步推導(dǎo)出本項(xiàng)目戶型和比例 1 通過對(duì)片區(qū)在售項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析 第二次通過在售項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例初步推導(dǎo)出本項(xiàng)目戶型和比例 3 4 戶型配比確定 6 通過以上 4次戶型系統(tǒng)分析 ， 得出最終項(xiàng)目戶型配比 目標(biāo)客戶驗(yàn)證 根據(jù)目標(biāo)客戶的需求進(jìn)行驗(yàn)證 第五次通過目標(biāo)客戶實(shí)際的換房需求進(jìn)行驗(yàn)證 5 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 結(jié)論 : 項(xiàng)目的最終戶型配比如下 區(qū)域 戶型 面積區(qū)間（ ㎡ ） 比例 南區(qū) 2+1 150170 30% 3+1 180210 70% 北區(qū) 小復(fù)式 227240 40% 中復(fù)式 270280 45% 大復(fù)式 280350 15% 三拼、四拼已不是問題 面對(duì) 90/70政策下的戶型合拼 設(shè)計(jì)院已經(jīng)有成熟的研究成果 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 北區(qū)戶型拼合演示（僅供參考） 奇數(shù)層 拼前 拼后 拼前 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑧ ⑦ ⑨ ⑩ ① 入戶花園 ② 洗手間 ③ 搭板 ④ 餐廳 ⑤ 廚房 ⑥ 客廳 1 ⑦ 客廳 ⑧ 主臥 ⑨ 露臺(tái) ⑩ 露臺(tái) 1 打通為大露臺(tái) 合為客廳 衣帽間 廚房和儲(chǔ)物間 合為餐廳 作為入戶花園 ① ② ③ ④ ⑤ ① 入戶花園 ② 洗手間 ③ 餐廳 ④ 廚房 ⑤ 客廳 合并為臥室 改為臥室 改為洗手間 改為衣帽間，擴(kuò)大主臥面積 偶數(shù)層 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 南區(qū)戶型拼合演示（僅供參考） ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 客廳 +餐廳 +洗手間 餐廳 +廚房 +小陽臺(tái) 父母房 +廚房 2個(gè)陽臺(tái) 次臥 +洗手間 +主臥 改成廚房和大餐廳 改成大的客廳 改成主臥 打通 廚房改洗手間 客廳改次臥 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 通過以上小復(fù)式和小戶型、小戶型之間的合拼，可以實(shí)現(xiàn)如下利好： 合拼實(shí)現(xiàn)的利好 ?規(guī)避 90/70政策； ?實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的大戶型打造，體現(xiàn)項(xiàng)目高端形象，以及品牌影響； ?合拼的同時(shí)可實(shí)現(xiàn)功能區(qū)域的變換以及擴(kuò)大，給予客戶不同的居住享受和空間的身份感； ?可合可分，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益最大化。 Part 3 〉〉 決定未來走向 灣區(qū)客戶演變規(guī)律決定未來走向 客戶需求決定未來走向 產(chǎn)品打造決定未來走向 商業(yè)打造決定未來走向 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 價(jià)值分類 資源環(huán)境 交通狀況 展示性 私密性 居住價(jià)值 商業(yè)價(jià)值 商務(wù)價(jià)值 旅游價(jià)值 土地根據(jù)其所占資源、交通情況、展示性、私密性環(huán)境等因素，具有不同的功能價(jià)值 地塊價(jià)值評(píng)價(jià)體系 依據(jù)地塊價(jià)值評(píng)價(jià)體系，可以分析得出各地塊所具有的開發(fā)價(jià)值和最匹配的物業(yè)功能。 功能選擇與地塊屬性 物業(yè)功能與地塊屬性： ?依賴性最大的屬性決定了功能選擇與功能檔次； ?居住物業(yè)對(duì)私密性要求最高，私密性最高的地塊適合做最高居住價(jià)值的產(chǎn)品（別墅）； ?商業(yè)物業(yè)對(duì)交通與展示性以來性最大，城市交通最好、昭示性最好的地塊多為奢侈品等高檔商業(yè)； ?商務(wù)物業(yè)對(duì)交通地塊的以來最高；旅游價(jià)值對(duì)地塊資源與交通條件以來性最高。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值分析 灣夏站 中心路商圈輻射 地鐵商圈輻射 項(xiàng)目所在區(qū)域，受地鐵、中心路兩大商圈輻射，未來商業(yè)氛圍濃厚 ?地鐵 2號(hào)線是由南山赤灣至羅湖新秀區(qū)，途徑蛇口港、海上世界、世界之窗站、市民中心站、華強(qiáng)北站、東門站等人流積聚區(qū)域，為本項(xiàng)目商業(yè)提供大量的人流資源； ?中心路兩旁積聚后海片區(qū)豪宅樓盤，例如：卓越維港、皇庭港灣等高端項(xiàng)目，在未來將提供大量的高端消費(fèi)客戶群體。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 地塊商業(yè)價(jià)值研判 商業(yè)價(jià)值排序： 中心路 工業(yè)七路 招商路 后海濱路 ?中心商業(yè)的規(guī)劃，兩邊商業(yè)屬于對(duì)街商業(yè)，而且資源景觀和展示性相對(duì)最好，商業(yè)氛圍濃厚； ?工業(yè)七路對(duì)面是龐大的居住社區(qū)，人流較多，展示面足，資源景觀差點(diǎn)； ?招商路路面較寬，不能與對(duì)面商業(yè)形成互動(dòng)，商業(yè)價(jià)值較低； ?后海濱路屬單面商業(yè)，展示面好，但是并無其他相關(guān)資源，商業(yè)價(jià)值不高。 招商海月 學(xué)校 后海公館 卓越維港南區(qū) 皇庭港灣 卓越維港北區(qū) 招商路 ① ② ③ ④ 商業(yè)節(jié)點(diǎn) 人流線 商業(yè)節(jié)點(diǎn)價(jià)值排序： 節(jié)點(diǎn) 3節(jié)點(diǎn) 4節(jié)點(diǎn) 2節(jié)點(diǎn) 1 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目商業(yè)面積測(cè)算 北區(qū) 商鋪面積： 6490平米 集中商業(yè)： 214906490=15000㎡ 注： 以上面積均未考慮小區(qū)入口、車庫入口、地鐵入口等占用面積； 前提： ?假設(shè)商鋪進(jìn)深 15米； ?以下測(cè)算因數(shù)據(jù)缺失，或許存在與實(shí)際不符，僅作參考； ?以下方案經(jīng)面積測(cè)算和中原實(shí)際商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)綜合得出。 南區(qū) 南區(qū)全部做街鋪商業(yè) 1層。 商鋪面積： 6000平米 注： 以上面積均未考慮小區(qū)入口、車庫入口等占用面積。 154 16 60 188 20 16 60 地塊度量寬度： 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議 綜合考慮南北地塊商業(yè)臨街面、商業(yè)體量大小以及北地塊減少 1萬平米住宅 做商業(yè)的想法，初步對(duì)項(xiàng)目商業(yè)如下建議： 1. 北地塊商業(yè)建議 ? 沿地鐵口部分下挖，做大型地下廣場(chǎng)，供人流積聚和疏散，為地下廣場(chǎng)商業(yè)提供大量人流，以及為項(xiàng)目的集中商業(yè)做人流導(dǎo)向； ? 其他沿街面，除商業(yè)價(jià)值較低的后海濱路外，全部做沿街做商鋪； 2. 南地塊全部做街鋪。 下沉商業(yè)廣場(chǎng) 集中商業(yè) 街鋪 街鋪 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 商業(yè)布局建議 — 利用下沉廣場(chǎng)打通與地鐵口的連通 節(jié)點(diǎn)設(shè)臵體量較大商業(yè) 15米進(jìn)深 臨街 1層商鋪； 體量約 1000平米 節(jié)點(diǎn)設(shè)臵體量較大商業(yè) 下沉式廣場(chǎng) 15米進(jìn)深 臨街 1層商鋪； 體量約 6000平米 下沉廣場(chǎng) 2022平米設(shè)臵特色休憩空間 小區(qū)出入口 小區(qū)出入口 街鋪商業(yè) 6245平米 集中商業(yè) 15000平米，做兩層 小區(qū)出入口 小區(qū)出入口 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 商業(yè)人流走向示意 下沉式廣場(chǎng) 小區(qū)出入口 小區(qū)出入口 小區(qū)出入口 小區(qū)出入口 來自北面豪宅以及寶能商業(yè)部分客戶流 來自普通住宅區(qū)以及蛇口方向客戶流量