【正文】 項(xiàng)目在細(xì)節(jié)上的體貼入微，展示項(xiàng)目的品質(zhì)感和國(guó)際商務(wù)感 建議要點(diǎn)： ? 指位明確； ? 采用國(guó)際統(tǒng)一圖標(biāo)； ? 造型精雅； ? 材質(zhì)商務(wù)感強(qiáng) 公共空間 amp。公共導(dǎo)示建議 闊綽生態(tài)花園，盡顯項(xiàng)目品質(zhì)，營(yíng)造生態(tài)環(huán)保健康辦公空間。 公共空間 amp。休閑建議 聘請(qǐng)名家塑造公共展示空間 ? 寫(xiě)字樓的大堂、電梯廳及公共走道、電梯外觀及轎箱等公共空間是項(xiàng)目形象得要展示的重要部分； ? 建議聘請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)公司（如諾德中心聘請(qǐng)香港梁志天）進(jìn)行塑造，可保證項(xiàng)目的檔次、品味在細(xì)微之處也得到體現(xiàn)。 公共空間 amp。名家設(shè)計(jì)建議 幾大寫(xiě)字樓物業(yè)管理公司比較 仲量聯(lián)行 全球?qū)懽謽? 一線 物業(yè)品牌 全球?qū)懽謽? 二線 物業(yè)品牌 諾德中心 卓越時(shí)代廣場(chǎng) 深圳國(guó)際商會(huì)中心 新世界中心 深圳寫(xiě)字樓顧問(wèn)項(xiàng)目 國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓 一線 物業(yè)品牌 羅湖商務(wù)中心 說(shuō)明 專業(yè)寫(xiě)字樓物管公司，費(fèi)用高，品牌影響力大 中檔物業(yè)管理公司，費(fèi)用較低，物管品牌影響力較小 國(guó)內(nèi)最早涉及頂級(jí)寫(xiě)字樓物管，費(fèi)用較低，國(guó)內(nèi)影響力較大 物業(yè)服務(wù)建議 本項(xiàng)目建議：選擇一線著名物管顧問(wèn)樹(shù)立整體形象 考慮因素： ： ?良好的物管形象有利于項(xiàng)目的保值及項(xiàng)目的銷售： 建議前期聘請(qǐng)仲量聯(lián)行或世邦魏理仕作為物管顧問(wèn)。 建議要點(diǎn)： ? 物管公司建議選擇世界著名一線品牌物管顧問(wèn)，確保大廈整體經(jīng)營(yíng)管理，借助其品牌給予客戶物管信心，提供國(guó)際化的酒店式服務(wù)。 前臺(tái)一站式服務(wù)，體貼周到的安排。 高質(zhì)素的人員組成和嚴(yán)密的管理架構(gòu)，確保突發(fā)事件第一時(shí)間得到有效解決； 對(duì)業(yè)主使用的實(shí)際性服務(wù)和物業(yè)保值乃至升值的保障 仲量聯(lián)行 C 硬件配置設(shè)施 第二卷：產(chǎn)品打造建議 ?電梯 :品牌、轎廂尺寸、候梯時(shí)間 ?空調(diào) :品牌、系統(tǒng)類型、運(yùn)營(yíng)方式、計(jì)量方式 ?智能化設(shè)施 :5A智能 ?配套設(shè)施 :會(huì)議室、商務(wù)中心、餐飲、必要辦公生活配套商店 關(guān)鍵字 :國(guó)際品質(zhì)、中端產(chǎn)品（高性價(jià)比） 電梯建議 樓盤(pán)名稱 數(shù)量 品牌 容量 內(nèi)飾 華潤(rùn)大廈 9+2 迅達(dá) 1350KG 22人 地面：大理石 天花：玻璃、不銹鋼 墻面：不銹鋼 卓越時(shí)代廣場(chǎng) 16 進(jìn)口三菱 1350KG18人 地面：高檔石材 天花：不銹鋼 墻面：石材和不銹鋼 鳳凰大廈 10+2 通力 1350KG18人 地面：微晶磚 天花：不銹鋼 墻面：不銹鋼 +玻璃 新世界中心 21 迅達(dá) 1350KG18人 地面：大理石 天花：玻璃，不銹鋼 墻面：發(fā)紋不銹鋼 安聯(lián)大廈 12+2 進(jìn)口三菱 1000KG13人 地面；大理石 天花：玻璃，不銹鋼 墻面：不銹鋼 諾德中心 13+2 Fujitec 1350KG18人 地面：大理石 天花；不銹鋼 墻面：鏡面不銹鋼 市場(chǎng)參考 國(guó)際品牌標(biāo)志、國(guó)內(nèi)品牌價(jià)格 —— 選擇 高性價(jià)比的 KONE等品牌 電梯 考慮因素： 電梯品牌是客戶感知寫(xiě)字樓品質(zhì)的關(guān)鍵，原裝電梯更受客戶信賴。 建議要點(diǎn)： 內(nèi)裝 ： ? 電梯內(nèi)可裝設(shè)小液晶屏，播放對(duì)外牌價(jià)、股市行情、天氣預(yù)報(bào)等商務(wù)信息； ? 內(nèi)裝材質(zhì)盡量采用鏡面不銹鋼或玻璃材質(zhì)，增加轎廂尺度空間，簡(jiǎn)潔舒適，易于后期管理和清潔； ? 電梯內(nèi)設(shè)置空調(diào)、排風(fēng)及背景音樂(lè)系統(tǒng)。 指標(biāo)設(shè)置 ： ? 轎廂參考尺度： **（寬 *深 *高） (雙排按鈕 ) ? 電梯設(shè)計(jì)等候時(shí)間小于 45” ； ? 電梯速度為 （提高電梯效率） 電梯建議 √ 面積平分法 早期物業(yè)管理公司使用的辦法，將整個(gè)大樓的空調(diào)使用費(fèi)用，按用戶租用面積的大小來(lái)平灘。 優(yōu)點(diǎn)：直接方便，成本低。 缺點(diǎn)：容易發(fā)生矛盾。 時(shí)間計(jì)量法 ： 該種方式是通過(guò)計(jì)量風(fēng)機(jī)盤(pán)管的電動(dòng)二通閥的開(kāi)啟時(shí)間，加上測(cè)量風(fēng)量的檔次，最后換算成負(fù)荷的使用量。 優(yōu)點(diǎn)：較面積平分合理 缺點(diǎn)：沒(méi)辦法合理計(jì)量負(fù)荷變化的情況 能量計(jì)費(fèi)法 (能量表 )由帶信號(hào)輸出的流量計(jì)、兩只溫度傳感器和能量積算儀三部分組成，它通過(guò)計(jì)量中央空調(diào)介質(zhì)（冷凍水）的某系統(tǒng)內(nèi)瞬時(shí)流量、溫差，由能量積算儀積分計(jì)算出系統(tǒng)的熱交換量。 優(yōu)點(diǎn)：結(jié)果直觀，易于理解，減少糾紛 缺點(diǎn)：能量表成本較高，對(duì)于空調(diào)系統(tǒng)和水質(zhì)有要求 按電表計(jì)量 通過(guò)電表計(jì)量用戶的空調(diào)末端的用電量作為用戶的空調(diào)用量依據(jù)來(lái)進(jìn)行收費(fèi)的 優(yōu)點(diǎn)：原理直觀，易于接受 缺點(diǎn)：空調(diào)末端開(kāi)啟就計(jì)費(fèi)。 按水表計(jì)量 通過(guò)熱水表計(jì)量用戶的空調(diào)末端用水量作為用戶的空調(diào)用量依據(jù)來(lái)進(jìn)行收費(fèi)的 優(yōu)點(diǎn)：原理直觀，易于理解 缺點(diǎn)：?jiǎn)?dòng)水泵水表就有計(jì)量收費(fèi) 幾種空調(diào)計(jì)量方式介紹 √ 建議寫(xiě)字樓與商業(yè)均按電費(fèi)計(jì)量 空調(diào)建議 空調(diào)選擇 ： 考慮因素： 空調(diào) 的運(yùn)行模式和計(jì)量方式直接影響著企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，其設(shè)置往往是客戶進(jìn)入購(gòu)買決定階段最為關(guān)注的問(wèn)題之一， 2022年最新空調(diào)技術(shù) —— 變頻 VRV空調(diào)以其合理的計(jì)費(fèi)和顯著的變頻節(jié)能功效贏得市場(chǎng)青睞 建議要點(diǎn)： ? 公共空間均安設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)和中央空調(diào) ? 寫(xiě)字樓部分按電量計(jì)費(fèi)，計(jì)費(fèi)點(diǎn)盡可能按產(chǎn)權(quán)單位劃分，公共空間通過(guò)物業(yè)管理費(fèi)分時(shí)段收取； ? 提供 24小時(shí)全天候服務(wù)，無(wú)時(shí)差辦公，滿足不同類型公司需求； ? 在條件允許的情況下盡量選用進(jìn)口設(shè)備。 —— 根據(jù)客戶需求分而治之，選擇按電費(fèi)計(jì)量的中央空調(diào) 寫(xiě)字樓空調(diào)主機(jī)安裝建議 考慮因素： ? 解決主機(jī)放置問(wèn)題，最大限度的減少空調(diào)能量的損耗。 建議要點(diǎn)： ? 整層樓主機(jī)統(tǒng)一放在空中花園 ? 避免空調(diào)主機(jī)噪音及排氣影響到鄰近單位，建議主機(jī)采用懸掛式的安裝方法 ? 在花園設(shè)置暗藏式凹槽；上層單位空調(diào)主機(jī)放置在下層花園頂部。 懸掛放置減少噪音及排氣對(duì)花園及鄰近單位的影響 智能化設(shè)施建議 品質(zhì)寫(xiě)字樓必備的智能化系統(tǒng) 5A智能化標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 詳細(xì)內(nèi)容 樓宇自動(dòng)化 變頻中央空調(diào)系統(tǒng)，送風(fēng)監(jiān)控系統(tǒng)；電梯群控系統(tǒng)；變電系統(tǒng)；照明控制系統(tǒng)； 可變冷媒流量空調(diào)系統(tǒng)，分戶獨(dú)立控制；電梯群控系統(tǒng)；變電系統(tǒng)；照明控制系統(tǒng)；公共廣播系統(tǒng)；三表自動(dòng)抄送系統(tǒng) 消防自動(dòng)化 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及自動(dòng)滅火系統(tǒng)； 防排煙系統(tǒng)；無(wú)線滅火系統(tǒng)； 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)；自動(dòng)噴淋系統(tǒng)；消火栓系統(tǒng)；防排煙系統(tǒng)；無(wú)線滅火系統(tǒng)；二氧化碳滅火系統(tǒng) 保安自動(dòng)化 停車場(chǎng)紅外限高定位；停車位顯示、 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 保安監(jiān)控系統(tǒng)；報(bào)警寬頻系統(tǒng)；巡更系統(tǒng) 通訊自動(dòng)化 寬頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；樓內(nèi)移動(dòng)電話系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)寬頻系統(tǒng)；共用有線電視系統(tǒng)；電信覆蓋系統(tǒng) 辦公自動(dòng)化 物管自動(dòng)化；大屏幕信息電視墻等 會(huì)議中心系統(tǒng)；會(huì)議管理系統(tǒng)；電子布告管理系統(tǒng)；專業(yè) 軟件物業(yè)管理系統(tǒng) 保證智能化基本配套 TNANKS 中原地產(chǎn)代理（深圳）有限公司