【正文】 —— 建筑細(xì)節(jié)的建議：梁中穿孔，預(yù)留管道孔 地板 網(wǎng)絡(luò)、弱電線路 樓板 本報告是嚴(yán)格保密的。 73 產(chǎn)品定位 —— 商鋪 競爭戰(zhàn)略補(bǔ)缺型產(chǎn)品的要求確定項目戶型 ?本項目定位：一層整體經(jīng)營先引入商家，進(jìn)行帶租約出售。二層主要以辦公配套為主。 ?面積： 100平米商鋪，可自由組合 ?價格： 25000~35000元 /平米；租金 200~250元 /平米 ?汽車模型展售、高檔餐飲配套、高檔休閑配套 商業(yè)核心客戶群 ? 補(bǔ)缺型，餐飲、原業(yè)態(tài)， ? 與汽車相關(guān)的行業(yè)客戶高檔休閑行業(yè)客戶 ? 投資客戶 ? 銀行、證券、保險等政務(wù)配套行業(yè)客戶 市場歸納及案例借鑒 ?片區(qū)內(nèi)商鋪面積總結(jié)：社區(qū)服務(wù)型商業(yè)以 100平米左右好銷。汽車相關(guān)商業(yè)以 200平左右為主，大鋪型壓力較大。 ?片區(qū)內(nèi)商鋪價格總結(jié)：商鋪售價平均為 35000元 /平米（臨主干道面）25000元 /平米（非臨主干道面）；租金 ?案例：緹香名苑、中旅國際公館 本報告是嚴(yán)格保密的。 74 底層商業(yè)檔次定位 打造高檔產(chǎn)品，頂級形象入市 產(chǎn)品定位 區(qū)位 理想 本項目處在香蜜湖富人區(qū)，交通便利，展示性較好 品質(zhì) 處于市場領(lǐng)跑者地位 產(chǎn)品品質(zhì)堅持走差異化路線，以客戶需求的附加值最大化為目標(biāo) 市場 空缺 進(jìn)行奢侈品的銷售與展覽，對普通商業(yè)功能予以轉(zhuǎn)化，充分發(fā)揮價值 檔次定位： 高檔產(chǎn)品 頂級形象入市 通過高品質(zhì)打造拉升項目整體的核心競爭力 本報告是嚴(yán)格保密的。 75 商業(yè)定位：立足于香蜜湖片區(qū)，輻射整個深圳 產(chǎn)品定位 ?位臵：項目建成后的地上一層。 ?功能：項目整體形象有力提升，項目檔次的標(biāo)竿，打造企業(yè)在城市的品牌。 ?對象：富豪，高層次消費者，高級禮品購買者； 追求生活前來感受的市民。 ?業(yè)態(tài)：高檔奢侈品銷售與展示； 如：汽車，雪茄，名酒 。 本報告是嚴(yán)格保密的。 76 裙房 1層的頂級商業(yè)、展覽提升項目的整體形象 ? 世界頂級的品牌所帶來的是其背后的歷史與內(nèi)涵 ?展廳中的名貴汽車車和頂級游艇都渲染著會館頂級的檔次 藝術(shù)展 頂級品牌 車展 產(chǎn)品定位 ?藝術(shù)展覽可以提升整個會館的文化形象 本報告是嚴(yán)格保密的。 77 汽車貿(mào)易： 品牌汽車展廳 產(chǎn)品定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 78 其他奢侈品銷售與展示 雪茄，名酒 產(chǎn)品定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 79 功能配置說明 1F 2F 3F以上 頂級品牌展廳 餐廳、咖啡館、 酒吧 寫字樓 本報告是嚴(yán)格保密的。 80 裙房 1－ 2層設(shè)置餐廳，酒吧，咖啡館等 ?高檔餐廳，咖啡館帶來的不僅僅是味覺的享受，更重要的是提供氛圍更好的 商務(wù)空間 ?餐廳至少有一家的等級和規(guī)模能承辦 大型頂級宴會。 餐廳 咖啡館、酒吧 本報告是嚴(yán)格保密的。 81 產(chǎn)品定位 —— 以餐飲、休閑為輔的商業(yè)配套 ?集中型的高檔次餐飲業(yè)：西餐廳、咖啡廳、快餐店和冰淇淋店。 ?服務(wù)目標(biāo)：周邊的富人和政務(wù)及相關(guān)的商務(wù)人員。 ?面積估計在 200平米左右。 本報告是嚴(yán)格保密的。 82 產(chǎn)品定位 —— 定位歸納 兩層商業(yè)共 8800平米 寫字樓銷售面積 21120平米 多層次生態(tài)體系 超大尺度玻璃幕墻設(shè)計 形象檔次 物業(yè)配比 硬件亮點 地下一層豪華大堂（與停車場相連） 充裕電梯及分層電梯設(shè)置 TAXI雨棚 /獨立來訪停車場 10米通高采光寫字樓大堂 景觀優(yōu)勢 最大限度的挖掘景觀資源 。 南北進(jìn)深拉長，增加景觀享受面積； 大面積玻璃幕墻，增加景觀表達(dá)； 附加值 利用架空層，提升可用面積； 隔層設(shè)置挑空，用于贈送面積； 頂樓利用結(jié)構(gòu)處理，設(shè)置雙層挑空； 產(chǎn)品規(guī)劃 寫字樓整層面積考慮在 1000平米左右 錯開式布局，拆分標(biāo)準(zhǔn)層面積 模塊式戶型組合； ? 兩層商業(yè) ：面積為 8800平米 左右， 商業(yè)一層層高 6m，二層 ， ? 寫字樓： 總面積 33440平米 ，其中 12320平米交深規(guī)院辦公室用， 21120平米推出銷售，設(shè)計寫字樓層 高 ?寫字樓隔間面積最小 100、200平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積 1000平米。根據(jù)大客戶的需要，景觀資源較好的高樓層重點考慮整層購買。小分割組合考慮放在底樓層，滿足投資客和小型創(chuàng)智型公司的的需要 ?商業(yè)面積最小 100平米左右，可自由組合 ?形象：個性化，創(chuàng)意，舒適 本報告是嚴(yán)格保密的。 83 建筑風(fēng)格 適當(dāng)?shù)?運用建筑色彩 ； 玻璃幕墻 ，體現(xiàn)項目品質(zhì)感、商務(wù)感； 避免空調(diào)機(jī)位對立面的影響 及大型機(jī)的處理， 在片區(qū)形象的 領(lǐng)先 產(chǎn)品展示 建筑細(xì)節(jié)的建議：建筑立面的色彩與細(xì)節(jié) 本報告是嚴(yán)格保密的。 84 ?便利性、融合性、安全私密性 ?與商業(yè)入口一體化的大堂 ?可以打 TAXI的大堂 ?設(shè)臵獨立訪客停車的車庫 ?與商業(yè)停車完全區(qū)隔 產(chǎn)品展示 字樓底部入口的設(shè)計力求簡潔大氣 本報告是嚴(yán)格保密的。 85 寫字樓大堂 ?10m高空間， 自然采光 生態(tài)大堂； ?功能 為客戶休息、前臺保安、便利店； ?從整體出發(fā)，注意不同材料質(zhì)感形成的綜合視覺效果 ，同時，盡量減少材料品種； 產(chǎn)品展示 建筑細(xì)節(jié)的建議：超高空間生態(tài)大堂 本報告是嚴(yán)格保密的。 86 產(chǎn)品展示 —— 尊貴停車位與負(fù)一層大堂 三大堂設(shè)計 ?高空間，自然采光 生態(tài)大堂 ； ?臨時停車位的 室外大堂 式設(shè)計； ?負(fù)一層 與停車場相連的尊貴大堂； ?名師設(shè)計，大師光環(huán) 本報告是嚴(yán)格保密的。 87 轉(zhuǎn)換層架空 ?設(shè)有可供 200人使用的多功能 會議室 ，并配有視頻會議設(shè)備 ?有多媒體的培訓(xùn)室 ?供洽談商務(wù)使用的咖啡廳及會議室 ?屋頂花園 ?商務(wù)生態(tài)花園 產(chǎn)品展示 —— 建筑細(xì)節(jié)的建議：共享空間的營造 本報告是嚴(yán)格保密的。 88 超大型墻體電視屏幕商機(jī)的體現(xiàn) 產(chǎn)品展示 建筑細(xì)節(jié)的建議：廣告位的處理與廣場環(huán)境的融合 廣場標(biāo)志與彩旗昭示性 本報告是嚴(yán)格保密的。 89 產(chǎn)品展示 商業(yè)：咖啡廳 本報告是嚴(yán)格保密的。 90 產(chǎn)品展示 商業(yè)：西餐廳 本報告是嚴(yán)格保密的。 91 項目定位 ?客戶定位 ?產(chǎn)品定位 ?價格定位 ?形象定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 92 價格定位 —— 原則：以客戶為導(dǎo)向的產(chǎn)品價格 ? 根據(jù)核心客戶對價格的承受力，確定產(chǎn)品價格 ? 小型創(chuàng)智客戶對價格承受力在 900011000元 /平米，大型設(shè)計類客戶對價格承受力在 15000元 /平米左右 ? 根據(jù)項目競爭戰(zhàn)略和發(fā)展戰(zhàn)略要求，產(chǎn)品均價位于中心西區(qū)與中心區(qū)價格之間 ? 景觀最優(yōu)：通過周邊樓盤位臵分析，十樓以上，景觀資源最優(yōu)，可考慮為大客戶定制戶型和創(chuàng)新產(chǎn)品，十樓以下較差 ? 商業(yè)應(yīng)考慮整體形象的需要，建議商業(yè)只租不售，租金應(yīng)與周邊上也一致 水 榭 花 都 水 榭 花 都 國房局 加油站 規(guī)劃局 香蜜湖旅游區(qū) 香蜜湖 底層 大堂 商業(yè) 平臺 平臺 平臺 平臺 平臺 深 規(guī) 院 可 售 寫 字 樓 本報告是嚴(yán)格保密的。 93 價格定位 寫字樓目標(biāo)均價 10000元 /平米，商業(yè)租金在 200元 /平米 ? 根據(jù)核心客戶對價格的承受力，確定產(chǎn)品價格。小型創(chuàng)智客戶對價格承受力在 900011000元 /平米；大型設(shè)計類客戶對價格承受力在 15000元 /平米左右。因此，根據(jù)客戶承受力，價格區(qū)間在 9000到 15000元 /平米之間 ? 中心區(qū)寫字樓均價 13000元 /平米，中心西區(qū)均價在 9000元 /平米，因此根據(jù)競爭戰(zhàn)略及發(fā)展戰(zhàn)略要求，寫字樓目標(biāo)均價在 10000元 /平米 ? 考慮整體形象的需要，建議商業(yè)帶租約出售，租金應(yīng)與周邊上也一致，月租金在 150至 200元 /平米。根據(jù)市場比較法，商業(yè)售價應(yīng)在 23000至 30000元 /平米左右 本報告是嚴(yán)格保密的。 94 項目定位 ?客戶定位 ?產(chǎn)品定位 ?價格定位 ?形象定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 95 形象定位 —— 核心客戶群需求形象的提煉 形象關(guān)鍵詞： ?自由的舒適的 ?開放的 ?人性化的 ?便利的 寫字樓核心客戶群 客戶類型提煉： ? 智力型工作 ? 創(chuàng)意取勝 ? 舒適、開放、自由的思考 ? 與國土政務(wù)關(guān)聯(lián)的大中型建筑設(shè)計類公司， IT高科技創(chuàng)智型公司 本報告是嚴(yán)格保密的。 96 形象定位 —— 柔性辦公主義 ?自由舒適的： 滿足那些最有活力和想象力的工作人員，激活了他們最大的創(chuàng)造力和工作熱情，使勞動效率成倍提高。傳統(tǒng)的“ 剛性 ” 辦公環(huán)境秉承的是大工業(yè)時代以來的流水線生產(chǎn)模式，追求的是 “ 密度效益 ” 。 ?開放的： 鼓勵和支持靈感、創(chuàng)意的產(chǎn)生，避免勞動者只能在封閉、壓抑的狹窄空間里，按固定模式日復(fù)一日地進(jìn)行重復(fù)勞動，退化成屈從于管理效率的機(jī)器。 ?人性化的： 強(qiáng)調(diào)以協(xié)作、交流、綠色和流動的精神為基礎(chǔ)，既促進(jìn)群體工作和信息交流。 ?便利的： 創(chuàng)造出一個家門口的個性化的第三類工作空間。 柔性辦公新主義 自由舒適的 開放的 人性化的 便利的 本報告是嚴(yán)格保密的。 97 案例借鑒：新光商務(wù)港 ? 廣州市北京南路的新光商務(wù)港，其地理位臵并不是寫字樓集中區(qū)域，增加了層高、配臵了足夠的端口和專線等。目前已有大公司在洽談?wù)麠澷I下，主要是因為這些新特點能滿足其特殊的辦公要求。 ? 強(qiáng)調(diào)人性化，工作帶不再是區(qū)域性的、固定的，而是流動的，可以由工作人員自由選擇，工作空間甚至可以延伸到辦公樓之外，讓工作人員可以在內(nèi)外部自由活動， 隨時隨地工作。 本報告是嚴(yán)格保密的。 98 案例借鑒：新光商務(wù)港 ? 寫字樓的內(nèi)部環(huán)境十分舒適， 24小時送新風(fēng)獨立計費的中央空調(diào)系統(tǒng)，隨時輸送清新空氣，保證高氧環(huán)境； ? 大廈每層的吊頂均設(shè)計成折線狀，每層外墻的上半部設(shè)一懸挑反光板，可避免陽光直射，又可將自然光引入室內(nèi)陰天室內(nèi)自然采光照度也能達(dá)到300LK，既有利于保護(hù)視力，又可大大減少寫字樓運營成本 ? 全樓最大的綠化帶是 5樓一整層的綠色多功能會所，設(shè)有游廊、咖啡廳等各式各樣的娛樂設(shè)施，是工作人員碰頭會面，尋找靈感的棲所。 本報告是嚴(yán)格保密的。 99 分析思維導(dǎo)圖 項目界定 項目定位 項目預(yù)算 市場競爭分析 SWOT分 析選擇戰(zhàn)略 指標(biāo)及限制條件 地塊解析 問題界定 宏觀市場分析 寫字樓競爭分析 商業(yè)競爭分析 市場競爭戰(zhàn)略的確定 戰(zhàn)略選擇 戰(zhàn)略描述 客戶定位 產(chǎn)品定位 價格定位 形象定位 本報告是嚴(yán)格保密的。 100 序號 項目名稱 總額（萬元） 單價 (元 /㎡ ) 占總投資比 例 1 土地成本 315 % 2 前期費用 100 % 3 建安工程 2400 % 4 管理費 54 % 5 不可預(yù)見費 28 % 6 財務(wù)費用 85 % 7 銷售費用 156 3% 8 合 計 3176 % 注：單價為按計容積率建筑面積分?jǐn)傆嬎愕膯蝺r 費用預(yù)算 項目總投資估算為 根據(jù)產(chǎn)品的定位和規(guī)劃設(shè)想、工程定額，并結(jié)合項目的具體特征。初步對工程的價格估算如下（該表只對可售部分，即 21120平米寫字樓和 8800平米商業(yè)進(jìn)行估算）： 本報告是嚴(yán)格保密的。 101 The End. 預(yù)祝香蜜湖商業(yè)辦公樓項目開發(fā)圓滿成功！