新湖上海閘北項目商業(yè)寫字樓項目整體定位與規(guī)劃建議報告-50d-資料下載頁
2025-08-04 00:49本頁面
【正文】 （2）業(yè)態(tài)規(guī)劃社區(qū)配套服務(wù)商業(yè)種類面積段（m2）等級備注銀行500—1000主力證券500—1000主力超市100—150連鎖美容美發(fā)500文峰等，連鎖干洗店50—100花店50—100彩擴50—100連鎖寵物店100—200中介門店50—100連鎖洗車行100—200綜合修理100藥房200主力連鎖社區(qū)醫(yī)院500—1000主力政府規(guī)定菜市場500—1000主力政府規(guī)定合計3300—5750餐飲種類面積段（m2）等級備注早餐中式50—100西式50—100中式特色餐飲1000—2000主力西式麥當勞/肯德基300主力必勝客/棒約翰500—1000主力酒吧200西餐類500—1000合計2500—4700休閑娛樂：2500－4500平米 總建筑面積：15000平米2寫字樓（1）定位研判：高端市場： 市場緊缺，但本項目缺乏地段支持，周邊商務(wù)配套有待成熟，不適合打造高端傳統(tǒng)寫字樓；中端市場：開發(fā)過量，可替代項目過多，競爭激烈。創(chuàng)新寫字樓市場：市場相對有限，個別區(qū)域開發(fā)過度，類似SOHO，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)等產(chǎn)品過多，競爭激烈。但閘北區(qū)相比區(qū)位相近的普陀區(qū)和楊浦區(qū)，類似產(chǎn)品比較缺乏，具有一定市場機會。為了打破地段，環(huán)境等種種限制，我們要跳出傳統(tǒng)的寫字樓定位，以創(chuàng)新型產(chǎn)品拉升價格，從而變相搶占高端市場。項目定位：生態(tài)型、SOHO辦公樓 單套面積35－70平米參考個案：海上海、創(chuàng)智天地、復(fù)城國際、寶華現(xiàn)代城 （2）體量通過對整體市場的分析，結(jié)合目前區(qū)域在售寫字樓項目的去化速度，建議本項目寫字樓總建筑面積在1300015000平米左右，200250套左右，預(yù)計可實現(xiàn)12個月去化完畢。（二） 我們希望提升的細節(jié)1商業(yè)建議建筑風格與立面效果設(shè)計與社區(qū)風格和商業(yè)主題呼應(yīng)，提升項目形象商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案，開間設(shè)計在4～5米，進深8～10米，要考慮商業(yè)面積多種組合的可能景觀設(shè)計與社區(qū)風格和商業(yè)主題呼應(yīng)，充分利用建筑小品交通組織設(shè)計商業(yè)內(nèi)部動線合理，商業(yè)入口與寫字樓入口分開，提供卸貨區(qū)，集中商業(yè)必須提供充足車位(社區(qū)成熟后可利用社區(qū)車位)2辦公樓建議建筑風格與立面效果設(shè)計體現(xiàn)個性化，形成區(qū)域地標，突破傳統(tǒng)寫字樓的冷灰色調(diào)，層高與戶型分割方案挑高，面積4070平米左右。要考慮辦公面積組合的可能智能化系統(tǒng)保安、通訊、辦公、消防自動化（4A）內(nèi)部裝飾公共空間精裝修，戶內(nèi)可考慮送菜單式裝修（三） 整體包裝上市后我們將達到的目標1策略通過一期創(chuàng)意寫字樓做好商業(yè)展示，樹立項目形象，帶動本項目商業(yè)價值提升，促進住宅銷售，實現(xiàn)辦公樓、住宅、商業(yè)三者互動；同時創(chuàng)意寫字樓的迅速去化將有利于資金回籠，有效規(guī)避市場風險。待本項目二期，整體商業(yè)價值有一定提升時，推出商業(yè)，實現(xiàn)利潤最大化。因此，一期重點規(guī)劃創(chuàng)新型寫字樓，二期重點規(guī)劃商業(yè)。2目標商業(yè)部分：成為閘北的同樂坊，填補閘北休閑娛樂市場的空白寫字樓部分：成為閘北的海上海，樹立閘北創(chuàng)新型寫字樓產(chǎn)品的標桿3價格論證：（1）商業(yè)地理位置和人流量（20%）規(guī)模（20%）臨街面和昭示性（10%）檔次與配置（20%）地塊升值潛力（20%）商業(yè)定位10%比準得分富邑華庭★★★★★★★★★★★綠洲雅賓利★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★蒙特利城★★★★★★★★★★★★★★★★本項目★★★★★★★★★★★★★★★★★★★預(yù)計平均租金銷售均價比準得分比準租金比準售價權(quán)重加權(quán)價格富邑華庭4220003730015%綠洲雅賓利730000(預(yù)計)1850050%蒙特利城5250002840035%本項目27000///本項目商鋪市場可支持均價在27000元/平米，希望通過策劃和產(chǎn)品包裝，再實現(xiàn)價格提升10%，達到30000元/平米的均價（2）寫字樓 評價因素 凱潤金城 寶華現(xiàn)代城 復(fù)城國際本項目地段7區(qū)域價值3 3交通市政11商務(wù)配套1 1商務(wù)環(huán)境1 1周邊環(huán)境1 1產(chǎn)品7產(chǎn)品品質(zhì)2 產(chǎn)品創(chuàng)新2 12品牌1 11配套設(shè)施1物業(yè)管理1 1 Total 11售價18000170001500020500租金3通過綜合對比，本項目如采取創(chuàng)新設(shè)計（如SOHO，挑高、生態(tài)型等）提高產(chǎn)品品質(zhì)，可實現(xiàn)售價為20500元/平米，(年回報達到約7%).希望通過策劃和產(chǎn)品包裝，再實現(xiàn)價格提升10%，達到23000元/平米的均價，(租金每年遞增10％，％)。49 /
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