【正文】 建議： 定位中檔化，符合中小型企業(yè)和投資客戶需求 產(chǎn)品的多元化，降低市場風(fēng)險(xiǎn)； 主力店模式，帶動(dòng)整體的銷售； ? 大勢：市場后續(xù)供應(yīng)巨大，競爭激烈程度高， 未來兩年寧波將會(huì)有 200多萬平方的寫字樓供應(yīng)，在需求沒有出現(xiàn)大量釋放的同時(shí)，市場的競爭激烈程度可想而知。 ? 板塊：區(qū)域居住、配套逐漸成熟，板塊屬于價(jià)格洼地，具有配套和價(jià)格差優(yōu)勢；距離市中心 5公里，適宜發(fā)展成城市副都心 ? 細(xì)分市場：中檔、高性價(jià)比產(chǎn)品是市場主流、高端產(chǎn)品普遍銷售不佳 ? 客戶：投資客為主力的市場，中小企業(yè)為主要租客的市場，市場主力結(jié)構(gòu)趨向中檔 1 2 3 4 定位前提 地塊條件 本案 城市地標(biāo)性 區(qū)域景觀王座 打造主題辦公 強(qiáng)化休閑模式 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 城市地標(biāo)性“雙城”企業(yè)聯(lián)盟 通過空中會(huì)所這一轉(zhuǎn)換城，在大廈上下形成“雙城結(jié)構(gòu)”，“上城”為品牌企業(yè)區(qū)，主要面對客戶時(shí)寧波市大中型知名企業(yè)，面積分割以整層和大面積分割為主；“下城”為中小企業(yè)區(qū)，主要面對客戶是寧波中小型企業(yè)和投資客，主力面積在 80150平方之間。 豎向布局示意 空中會(huì)所 品牌企業(yè)區(qū) 商業(yè)裙樓 地下停車場 12層 4層 中小企業(yè)區(qū) 項(xiàng)目的頂樓設(shè)置為品牌企業(yè)區(qū)，以吸引寧波大型知名企業(yè)入住，形成品牌效應(yīng)，品牌區(qū)總面積控制在 1萬方左右（含奧克斯自用部分），單元分割以整層或大面積分割為主。區(qū)域設(shè)備保證準(zhǔn)甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 在品牌區(qū)和中小企業(yè)區(qū)之間，設(shè)置空中會(huì)所，引入健身、娛樂、餐飲等休閑式業(yè)態(tài)，為項(xiàng)目打造新型的辦公模式；同時(shí)在空間上形成品牌區(qū)和中小企業(yè)區(qū)的區(qū)隔 在大廈較低樓層設(shè)置為中小企業(yè)區(qū)，以銷售為主，目標(biāo)客戶為投資客和中小業(yè)主，因此單元分割較小，以 80150平方為主，甚至可以出現(xiàn) 5060平方段產(chǎn)品。 裙樓 14層，主要以商業(yè)為主，引入便利店、大中型餐飲等業(yè)態(tài)；底層的商鋪可以銷售為主； 34層可設(shè)計(jì)成復(fù)式辦公樓，提高去化率。 客戶定位 客戶定位 —— 第一類客戶 項(xiàng)目入市處于強(qiáng)度競爭期，建議借用主力店模式，以相對優(yōu)惠的租金或售價(jià)吸引品牌企業(yè)入住，從而帶動(dòng)中小單元的銷售 第一類主要目標(biāo)客戶 大中型物流公司 大中型貿(mào)易公司 大中型工業(yè)企業(yè)營銷、管理總部 未來進(jìn)入寧波的外資金融、專業(yè)服務(wù)公司 客戶定位 客戶定位 —— 第一類客戶 大中型物流公司 公司名稱 物業(yè)名稱 面積（平方米） 中外運(yùn) 人民保險(xiǎn)大廈 約 5,000 東方海外 人民保險(xiǎn)大廈 約 600 南星海運(yùn) 人民保險(xiǎn)大廈 約 300 中海集裝箱運(yùn)輸 華聯(lián)寫字樓 約 1,700 商船三井 華聯(lián)寫字樓 約 500 泛亞巴拿 華聯(lián)寫字樓 約 500 地中海航運(yùn) 華聯(lián)寫字樓 約 400 長榮海運(yùn) 華聯(lián)寫字樓 約 400 馬士基 華宏國際中心 約 1,600 山東海豐國際航運(yùn) 中遠(yuǎn)物流大廈 約 400 神原汽船（株） 中農(nóng)信 約 400 雅戈?duì)枃H運(yùn)輸 浦發(fā)銀行大廈 約 600 泛洋國際貨運(yùn) 浦發(fā)銀行大廈 約 2,400 寧波部分規(guī)模較大的物流類寫字樓客戶 ?寧波港為中國第二大港， 2021年貨物吞吐量，集裝箱吞吐量 400萬標(biāo)箱，寧波港還將規(guī)劃建設(shè)多個(gè)超大型國際集裝箱碼頭 ?寫字樓面積需求較大的物流公司以船運(yùn)公司為主，目前全球排名前 20的船運(yùn)公司均已在寧波設(shè)立分支機(jī)構(gòu) ?規(guī)模較大的物流公司目前主要在三江口周邊寫字樓內(nèi)辦公，一些企業(yè)已開始考慮新的辦公場所，如馬士基即由人民保險(xiǎn)大廈搬至華宏國際中心 客戶定位 客戶定位 —— 第一類客戶 大中型貿(mào)易公司 公司名稱 物業(yè)名稱 面積（平方米） 中化集團(tuán) 浦發(fā)銀行大廈 約 5,000 中成寧波進(jìn)出口 中山大廈 約 3,000 寧波海爾工貿(mào) 中農(nóng)信 約 1,300 寧波通潤五礦機(jī)械進(jìn)出口 中農(nóng)信 約 1,300 寧波中輕進(jìn)出口 中農(nóng)信 約 600 寧波部分規(guī)模較大的貿(mào)易類寫字樓客戶 0 50 100 150 200 250 300 1998 1999 2021 2021 2021 2021 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 寧波近年進(jìn)出口總額及增長率 進(jìn)出口總額 增長率 億美元 ?得益于港口經(jīng)濟(jì)及外向型加工制造業(yè)的發(fā)展，寧波外貿(mào)額近 3年來保持 35%以上的增長 ?較多全國性的外貿(mào)集團(tuán)在寧波設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，如中化集團(tuán)，加上寧波本地的一些貿(mào)易集團(tuán)公司同為寧波寫字樓大面積客戶的重要組成部分 客戶定位 客戶定位 —— 第一類客戶 大中型工業(yè)企業(yè)營銷、管理總部 公司名稱 物業(yè)名稱 面積（平方米） 大 榭開發(fā)區(qū)北油化工 華聯(lián)寫字樓 約 500 保稅區(qū)天碩醫(yī)療器材 華聯(lián)寫字樓 約 300 大金工業(yè)（株） 華聯(lián)寫字樓 約 500 鎮(zhèn)海煉化碧辟液化 浦發(fā)銀行大廈 約 1,200 寶新不銹鋼 浦發(fā)銀行大廈 約 1,200 寧波三菱化學(xué) 人民保險(xiǎn)大廈 約 200 寧波部分在工廠外的寫字樓中擁有辦公場所的工業(yè)企業(yè) 大榭開發(fā)區(qū) 寧波保稅區(qū) 寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 三江口 本項(xiàng)目 ?根據(jù)對寧波工業(yè)企業(yè)的抽樣調(diào)查，出于提升企業(yè)形象、便于同關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來等原因，目前約 8%的工業(yè)企業(yè)在工廠外的寫字樓內(nèi)有辦公場所，作為其營銷、管理基地，而根據(jù)在上海進(jìn)行的抽樣調(diào)查，這一比例約 20% ?寧波目前三大國家級(jí)開發(fā)區(qū)（包括大榭開發(fā)區(qū)、寧波保稅區(qū)、寧波經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）均在本項(xiàng)目東面，這些開發(fā)區(qū)內(nèi)聚集了較多能源、鋼鐵、造紙、造船、石化、出口加工等規(guī)模較大的工業(yè)企業(yè) ?交通的便利性是本項(xiàng)目吸引其中的部分工業(yè)企業(yè)的優(yōu)勢所在 客戶定位 客戶定位 —— 第一類客戶 未來進(jìn)入寧波的外資金融、專業(yè)服務(wù)公司 ? 隨著中國在金融、專業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的進(jìn)一步對外資開放，一大批外資金融、專業(yè)服務(wù)類公司已經(jīng)或即將進(jìn)入中國，此類企業(yè)通常首先登陸上海、北京等一線城市，這成為了推動(dòng)上海、北京寫字樓市場快速發(fā)展的重要因素，在熟悉市場后，此類企業(yè)便會(huì)迅速向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市擴(kuò)張 ? 寧波擁有 2,158億的經(jīng)濟(jì)總量，并且近年來一直保持兩位數(shù)以上的增長，長三角南翼經(jīng)濟(jì)中心的地位逐漸突現(xiàn)，必將成為此類企業(yè)繼上海、北京之后的下一批擴(kuò)張城市 ? 此處的金融類公司主要包括銀行及保險(xiǎn)公司，專業(yè)服務(wù)類公司包括會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、廣告、咨詢等 ? 此類公司非常注重辦公形象，對寫字樓的地理位置、外部形象、內(nèi)部硬件設(shè)施非常注重，具有較強(qiáng)的價(jià)格承受能力 客戶定位 客戶定位 —— 第二類客戶 主要目標(biāo)客戶 分析 中小型貿(mào)易公司 中小型物流公司 廣告、會(huì)展、會(huì)計(jì) /法律事務(wù)所等專業(yè)服務(wù)公司 中小型物流、貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)公司是寧波寫字樓客戶的主體，此類客戶主要追求靈活性、經(jīng)濟(jì)性前提下的寫字樓外部形象及地段因素，依托寧波國際會(huì)展中心和東部新城商務(wù)氛圍的日漸成熟，建議以 80150平方米的小面積分隔為主，控制總體購買成本，吸引此類企業(yè)及投資客戶購買 投資客 得益于港口經(jīng)濟(jì)和寧波外向型制造業(yè)的發(fā)展，中小型外貿(mào)公司數(shù)量眾多，是寧波寫字樓客戶的重要組成部分，企業(yè)規(guī)模較小，注重寫字樓的靈活性和經(jīng)濟(jì)性，比較看中寫字樓的外部形象 寧波港作為中國第二大港，帶動(dòng)了一大批物流公司的發(fā)展，是寧波寫字樓客戶的最主要來源，中小型的物流公司主要是一些貨運(yùn)代理公司，在寧波以船運(yùn)代理為主，跑單是其主要業(yè)務(wù)，同貿(mào)易企業(yè)共生效應(yīng)明顯，通常期望辦公靠近船務(wù)、航空公司 專業(yè)服務(wù)類公司目前在寧波寫字樓客戶中所占的比重還比較小，這一類企業(yè)是上海、深圳等一線城市寫字樓客戶的主要來源，隨著寧波城市地位的提升，此類企業(yè)的比重會(huì)顯著上升 寧波的房地產(chǎn)投資客以本地居民為主，以小企業(yè)主、公司高級(jí)管理人員為主，受宏觀調(diào)控的影響，其投資行為日趨謹(jǐn)慎，目前觀望態(tài)度明顯，但我司認(rèn)為，長期看來，寫字樓的較高穩(wěn)定租金回報(bào)率會(huì)吸引更多的長期投資資金 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)體系 功能復(fù)合性：引入休閑商務(wù)空中會(huì)所， 集工作、休閑、娛樂為一體，改變寫字樓功能的單一性 空間創(chuàng)新性：可引入空中庭院的做法，增加辦公樓的休閑空間，同時(shí)與外部的鄞州公園形成互動(dòng)；大廈北立面具有景觀性，達(dá)到室內(nèi)外空間的有效融合。 配套高性價(jià)比：使用的配套和材料具有高性價(jià)比性，整體產(chǎn)品配置以中等偏上為主，材料以環(huán)保材料為，降低實(shí)際運(yùn)營成本 物業(yè)品牌化；引入知名品牌物業(yè)，提升服務(wù)品質(zhì)。 寫字樓概念示意 寫字樓概念示意 配套設(shè)施建議 原則：閑適、尊貴、高雅 做法建議： 建議設(shè)多功能現(xiàn)代商務(wù)會(huì)所，不少于 2021平方米 包括：大、中、小型會(huì)議室 高級(jí)商務(wù)餐廳、網(wǎng)吧、書吧、健身中心 書吧 高級(jí)餐廳 會(huì) 議 室 多 功 能 演 示 廳 公共部分裝修建議 原則 :時(shí)代感、國際化 建議 電梯廳、走道 統(tǒng)一、高檔 群控進(jìn)口高速電梯 單元內(nèi) 天花統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)裝修，其余毛坯 公共衛(wèi)生間 電梯間 電梯間 智能設(shè)施及物業(yè)管理建議 原則：舒適、方便、人性化 ?樓宇自動(dòng)化 —— BA ?通訊自動(dòng)化 —— OA ?辦公自動(dòng)化 —— SA ?保安自動(dòng)化 —— CA ?消防自動(dòng)化 —— FA ?裙樓空調(diào)監(jiān)控系統(tǒng) ?送排風(fēng)監(jiān)控系統(tǒng) ?變配電系統(tǒng) ?照明監(jiān)控系統(tǒng) ?電梯控制與管理系統(tǒng) ?電話遙控系統(tǒng) ?結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng) ?網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ?物業(yè)管理自動(dòng)化系統(tǒng) ?水電表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng) ?電子公告服務(wù)牌 ?電子巡更系統(tǒng) ?閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) ?停車場 IC卡管理系統(tǒng) ?消防自動(dòng)報(bào)警及自動(dòng)滅火系統(tǒng) ?消防應(yīng)急廣播 ?防煙排煙系統(tǒng)及空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)